Co należy wiedzieć, jeśli myślimy o zrobieniu pieniędzy na "flipach" – czyli szybkich renowacjach?
Zacznę od tego, że chciałbym zaprosić licznych polskich kontraktorów do współpracy. Często jest tak, że borykacie się panowie z wycenami prac dla klientów, a tak naprawdę moglibyście robić coś "dla siebie" i być za to dobrze wynagrodzeni. Jest wiele sposobów, by to zrobić, ale to wymaga prywatnych konsultacji, na które zapraszam. Bardzo lubię taką formę współpracy i zwykle pomagam zainteresowanym od początku do końca. Czyli od zakupu poprzez pomoc projektową do pomocy w czasie budowy i sprzedaży.
* Zacznijmy od najważniejszej decyzji. Jest to lokalizacja! Tu nie wolno popełnić błędu. To zawsze jest i będzie najważniejszy element we wszystkich zakupach nieruchomości. Powinniśmy wybierać możliwie najlepszą dzielnicę i nie warto tu oszczędzać. Ale kupując nawet w dobrej dzielnicy, możemy popełnić błąd, kupując nieruchomość na przykład wychodzącą na tory kolejowe, czy linię wysokiego napięcia, czy autostradę. Proszę pamiętać, że dziś pożyczanie pieniędzy jest relatywnie tanie i lepiej wziąć ekstra 100.000 dol. pożyczki na rok, co wyniesie w oprocentowaniu tylko około 3000 dol., niż ryzykować słabą lokalizację bez potencjału.
* Druga ważna sprawa to typ domu, który kupujemy na "flip". Zdecydowanie domy wolno stojące są lepszą inwestycją niż semi, townhousy czy condo. Powinniśmy skoncentrować się na remontach domów wolno stojących, bo możemy mieć na nich najlepszy zwrot nakładów. Remonty na przykład condominium – mają zwykle najmniejszą szansę powodzenia. Wybierając domy wolno stojące na "flip", też należy zwracać uwagę na wiele rzeczy. Jeśli planujemy dodanie drugiego piętra, to oczywiście domy parterowe są najlepszą alternatywą. Jeśli nie planujemy dobudowy – to należy wybierać dom, który jest wystarczająco obszerny, by można było w nim coś zrobić. Małe i ciasne domy – zwykle są trudne do odsprzedaży z dużym zyskiem.
* Cena zakupu versus cena sprzedaży – należy dokładnie wiedzieć, jaki maksymalnie zakres finansowy zrobionego domu będzie można uzyskać, dlatego szukamy domów, których nikt "nie chce", bo są "kosmetycznie zaniedbane" – i przeciętna osoba ich nie kupi. Często są to domy sprzedawane przez ludzi starszych czy przez rodzinę zmarłej osoby.
* Domy naznaczone (stigma) – domów, w których na przykład uprawiano marihuanę – pomimo że można je dostać taniej – raczej bym nie polecał. To samo dotyczy domów po pożarze czy domów, gdzie popełnione brutalne morderstwo.
* Budżet – wynika z prostej kalkulacji. Przewidywana cena sprzedaży minus zakładany profit, minus koszty sprzedaży, koszt projektu i budowy, koszt utrzymania domu w czasie renowacji. Mylnie przygotowany budżet – powoduje fiasko całej operacji. Cena przewidywanej sprzedaży powinna być realistyczna.
* Zakres prac – oczywiście wynika z budżetu – ale takie elementy domu, jak kuchnie i łazienki, zwykle się w tym muszą znaleźć. Dobra łazienka czy ciekawa kuchnia nie muszą kosztować fortuny. Proszę pamiętać, że pierwsze wrażenie się liczy najbardziej i często ludzie podejmują decyzję o zakupie domu w ciągu pierwszych 10 minut.
* Czas – zła organizacja, która powoduje, że czekamy na materiały czy podwykonawców, kosztuje i często prowadzi do przekroczenia budżetu.
* Dobór materiałów – poświęcenie czasu na szukanie dobrych materiałów po jeszcze lepszych cenach, to jeden z najlepszych sposobów zarabiania. Można kupić ładne płytki ceramiczne za 500 dol. za stopę, ale jeśli kupimy podobne za 100 dol., to już mamy profit! Każdy zaoszczędzony dolar pozostaje natychmiast w naszej kieszeni
* Koncepcja całej renowacji – niestety tu powstają największe problemy. Wiele osób, które zaczyna "flipy", oszczędza na pomocy profesjonalistów od projektowania i myśli, że dom wystarczy pomalować i powiesić nowe szafki w kuchni, by zarobić pieniądze. Niestety, często jest to zrobione niezbyt gustownie. Klienci szukają czegoś bardzo unikalnego i dobrze zaplanowanego.
I tu pomoc specjalistów jest bardzo przydatna.
* Zakres wykonanych prac – często obcinając koszty – wymieniamy pewne elementy, oszczędzając błędnie na innych. Na przykład ostatnio widziałem renowację w kuchni, w której owszem, zmieniono szafki i blaty ale pozostawiono stare ohydne płytki podłogowe. Wyglądało to bardzo śle!
* Dekoracja (staging) - coraz częściej pojawia się tendencja do urządzania domu wystawionego do sprzedaży specjalnie dobranymi meblami i dodatkami, by stworzyć wrażenie przytulności. Urządzony dom (ale nie zagracony) – prezentuje się znacznie lepiej niż pusty. Potencjalni kupujący widzą siebie w takim domu i dużo szybciej podejmują decyzję. Warto wydać na "staging" pieniądze, bo zwykle takie domy sprzedają się szybciej i drożej. Nie oznacza to, co często widziałem, że wstawimy stare meble pozbierane z różnych miejsc i to uznamy za "urządzony dom". W takim przypadku lepiej tego nawet nie robić.
Jak zawsze zapraszam do współpracy. Proszę korzystać z mojego doświadczenia w tej dziedzinie. Konsultacje są bezpłatne, a często mogą Państwu pomóc.
Maciek Czapliński
