Na co zwracać uwagę przy oglądaniu domów, by nie popełnić kosztownego błędu?

Gdy odwiedzamy dziesiątki domów, na których obejrzenie mamy czasem tylko kilka minut, trudno czasami skoncentrować się na tym, co widzimy. Często po takim krótkim czasie podejmujemy decyzję o złożeniu oferty. Wielu oglądających często już po wyjściu z domu nie bardzo pamięta, co widziało. Tu – bardzo ważną rolę musi odegrać agent, który powinien wiedzieć, na co zwrócić uwagę swoim klientom.

Elementy, na które należy zwracać uwagę, podzielmy na techniczne i funkcjonalne. Do funkcjonalnych elementów zaliczyłbym między innymi:
Nieustawność pomieszczeń i ich wielkość – czasami gdy oglądamy nieumeblowane pomieszczenia – wydają się one znacznie większe. Ponadto tak zwany open concept – nie ma zbyt wiele ścian na meble!

Brak miejsca do jedzenia w kuchni – za mała kuchnia jest jednym z poważniejszych problemów. W dzisiejszym stylu życia – kuchnia to nie tylko – gotowanie – to również miejsce, gdzie spędzamy czas z rodziną i przyjmujemy gości.

Brak połączenia strefy dziennej z ogrodem – dotyczy to szczególnie starszych domów. Łatwy dostęp do ogrodu oraz bliskość kuchni do ogrodu są wysoko cenione przez nabywców.

Brak właściwej strefy wejściowej do domu – ciasny korytarz, gdzie nie można naraz ubierać się czy rozbierać w kilka osób, brak odpowiednio dużej szafy na ubrania, brak miejsca na zmianę obuwia – są oczywistymi problemami.

Brak odpowiedniej liczby łazienek – warto pamiętać, że dziś dom powinien mieć przynajmniej dwie pełne łazienki – jeśli ma służyć rodzinie! To jest ten element, który znacznie ułatwia sprzedaż nieruchomości.

Brak właściwego światła dziennego – domy budowane są na coraz mniejszych i węższych działkach. Często światło dzienne dochodzi do nas poprzez jedno lub dwa małe okna. Warto w czasie oglądania (dziennego) wyłączyć na moment sztuczne oświetlenie, by zorientować się, czy dom nie jest zbyt ciemny.

Do elementów technicznych, na które należy zwrócić uwagę, zaliczyć można.

Stan zewnętrzny domu – zaniedbany dom z pozapadanym podjazdem, poniszczonymi drzwiami do garażu, dachem do natychmiastowej wymiany lub poobrywanymi rynnami – powinien być pierwszym ostrzeżeniem, gdy oglądamy domy. Odwrotnie, dom w idealnym zewnętrznym stanie może dużo powiedzieć o wnętrzu nawet przed jego oglądaniem.

Zwracając uwagę na elementy techniczne domu – należy sprawdzić te składniki, które mogą wymagać natychmiastowej wymiany lub napraw, co wiąże się z kosztami. Ważniejsze elementy, na które należy zwrócić uwagę, to:

Piec ogrzewczy oraz system klimatyzacji – warto sprawdzić ich wiek. Jeśli piec zbliża się do 25 lat, a klimatyzator do 15 lat – może to grozić ich wymianą. Koszt takiej operacji zwykle kształtuje się około 3000-5000 dol.

Tablica elektryczna – wymagane obecnie zasilanie to minimum 100 amperów. Jeśli oglądany dom ma zasilanie 60 amperów, to jest to za mało i wystąpi problem z ubezpieczeniem takiego domu. Koszt zwiększenia zasilania wynosi około 1500-2000 dol.

Okna – okna w nowszych domach są przeważnie zrobione z winylu i są one bardzo trwałe. W wielu starszych domach okna będą musiały być zmienione. Ich konstrukcja jest przestarzała i powodują ogromne straty cieplne.

Oglądając basement – warto zwrócić uwagę na ślady wilgoci – woda w piwnicy to poważny problem i duży wydatek. Tu koszty napraw mogą dochodzić do dziesiątków tysięcy w poważnych przypadkach, choć naprawa małego przecieku nie jest aż tak kosztowna i w zależności od metody może wynosić od 400 do 1500 dol.

Łazienki – należy szczególnie sprawdzić okolice prysznica oraz miejsca pod umywalką na potencjalne ślady wilgoci.

Kuchnia – proszę sprawdzić okolice zlewu, poszukując problemów z wilgocią. Tam też zwykle trzymane są śmieci, a przy śmieciach potrafią gromadzić się "robaczki" – których oczywiście nie chcemy kupić!

Sufity – jeśli popatrzymy na sufit na najwyższej kondygnacji i zobaczymy ślady przecieków z dachu, to oczywiście może świadczyć to o problemach z jego pokryciem. Poniszczone i mokre sufity pod łazienkami świadczą o wyciekach.

Oprócz tego należy zwrócić uwagę na:

Ustawienie do stron świata – większość z nas, Polaków, woli słoneczne ogrody, dotyczy to również większości kupujących z innych stron świata.

Najbardziej poszukiwane są ogrody wychodzące na południe, południowy zachód, zachód oraz północny zachód.

Lokalizacja – pod hasłem lokalizacji rozumiem nie tylko dobrą okolicę – ale również unikanie linii wysokiego napięcia, autostrad, wysypisk śmieci czy złego sąsiedztwa. Wiele osób nie lubi sąsiedztwa szkół, szpitali czy cmentarzy – choć to są zwykle spokojni "sąsiedzi".

Wszystkich zapraszam do korzystania z naszych usług, opartych nie tylko na długoletnim doświadczeniu w real estate. Dobra porada może zaoszczędzić wielu problemów i tysiące dolarów.

O Argentynie pierwszy raz usłyszałem od swojego taty, który pracował w garbarni we Wrocławiu i mówił czasami, że wyprawiali argentyńskie skóry bydlęce. Po drugiej wojnie światowej Argentyna kwitła m.in. dzięki ogromnym stadom bydła i majątkom byłych SS-manów, którzy znaleźli tu przychylne przyjęcie. Argentyna niemal jawnie stała po stronie nazistów w czasie wojny i dała im schronienie, wraz z ich majątkami.

Dobre czasy jednak minęły. Nastąpił kryzys walutowy i gospodarczy. Sytuacja się odwróciła. Dawniej Chilijki były służącymi w bogatych domach argentyńskich właścicieli latyfundiów, a następnie Argentynki były gosposiami domowymi i opiekunkami dzieci w domach chilijskich biznesmenów. Dawniej argentyńska emigracja zarobkowa prawie nie istniała; później lawinowo narastała.

Pisałam już wcześniej, że kanadyjski rząd promuje studentów zagranicznych w Kanadzie i chce zwiększyć, praktycznie podwoić liczbę ich przyjęć. Od czerwca 2014 roku studentów będą obowiązywać nowe przepisy, niektóre korzystniejsze niż obecnie istniejące prawo.

Jakie będą zmiany?

1. Po pierwsze, studenci będą lepiej monitorowani, co oznacza, że przerwanie nauki może się wiązać z nakazem opuszczenia Kanady, chyba że student legalnie zmieni swój imigracyjny status w Kanadzie (np. sponsorstwo rodzinne lub zmiana kategorii na wizę pracy).

2. Rząd opracuje listę wyznaczonych kanadyjskich uczelni, które będą mogły przyjmować studentów zagranicznych. Ważne jest zatem, by wybrać odpowiednią szkołę.

3. Student posiadający wizę studencką będzie posiadać automatycznie prawo pracy nie tylko na terenie szkoły, ale także poza szkołą. Jest to duże ułatwienie dla osób, które chcą się trochę wspomóc finansowo w trakcie nauki. Studentom będzie także wolno pracować w pełnym wymiarze godzin w czasie wakacji. Tylko określone programy nauki kwalifikują się, by otrzymać ten przywilej.

4. Jeśli student przerwie naukę, wiza studencka będzie automatycznie anulowana w ciągu 90 dni od zakończenia studiów, jednak student może pozostać legalnie w Kanadzie, posiadając wizę pracy lub wizę czasowego pobytu. Należy jednak dopełnić wszelkich formalności, by utrzymać legalny status w Kanadzie.

5. Następne udogodnienie to automatyczne prawo pracy dla studenta zagranicznego po zakończeniu studiów, oczywiście musi on wystąpić o autoryzację pracy jako absolwent, jednak zatrudnienie można zacząć już wcześniej.

Obecnie studenci muszą czekać na odpowiedź z urzędu w sprawie wizy pracy miesiącami, co bardzo utrudnia ich sytuację, ponadto studenci tracą oferty pracy, gdyż pracodawca kanadyjski nie może czekać zbyt długo na pracownika, a brak oferty pracy i zatrudnienia jest często czynnikiem negatywnie wpływającym na możliwości otrzymania stałej rezydencji.

Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny

OSOBY ZAINTERESOWANE PORADĄ PRAWNĄ, PORADA PRAWNA MOŻE BYĆ BARDZO POMOCNA, ZAPEWNIAMY PEŁNĄ DYSKRECJĘ.
tel. 416-515-2022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..
Posiadamy 16 lat doświadczenia. Pomogliśmy setkom polskich imigrantów oraz ich rodzinom osiedlić się na stałe w Kanadzie.
Wiele przydatnych informacji i artykułów na stronie: www.emigracjakanada.net.
Pomagamy w uzyskaniu wizy do USA.

Określenie "power of sale" zawsze budzi emocje. Powszechnie panuje przekonanie, że kupno domu sprzedawanego poprzez "power of sale" jest superokazją.

Moim zdaniem, to błędne przekonanie, że bank sprzedaje dom za tak zwany "balance of the mortgage" – czyli poniżej wartości rynkowej. Nie ma nic bardziej błędnego! Prawo do sprzedaży przy pomocy "power of sale" nakłada na bank pewne obowiązki. Między innymi obowiązek ścisłego rozliczenia się ze wszystkich wydatków związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Bank ma obowiązek sprzedaży domu w oparciu o aktualną wartość rynkową, dlatego każda oferowana cena bazuje zwykle na wycenach przez kilku rzeczoznawców zwanych "appraisers".

Wymagania te mają na celu chronienie właścicieli "tracących" domy przed błędami ze strony urzędników. Tracący nieruchomość, w przypadku gdy czuje, że jego interes finansowy ucierpiał w wyniku akcji banku, ma prawo wnieść sprawę do sądu. Dlatego banki skrupulatnie pilnują, by wyceny nieruchomości były zgodne z wartością rynkową i by wszystkie poczynania były doskonale udokumentowane, by uniknąć potencjalnych spraw sądowych. Między innymi dlatego proces negocjacji nieruchomości wystawionej przez bank (power of sale) nie przebiega wcale tak szybko i czasami wymaga dużo cierpliwości. Proszę pamiętać, bankowi się zwykle nie spieszy, jest to instytucja finansowa, która nie kieruje się emocjami, a tylko ścisłym interesem ekonomicznym. Urzędnik bankowy przeprowadzający sprzedaż często nawet nie wie, jak sprzedawany dom wygląda i gdzie dokładnie jest zlokalizowany.

Ponadto domy sprzedawane poprzez "power of sale" są często niszczone przez tracących je ludzi. Sprzedawane są w "as is conditions". Zabierane są często wszystkie elementy domu, które można zabrać – sprzęty gospodarstwa domowego, lampy, nawet pokrywki od przełączników elektrycznych. Czasami koszt napraw niweczy spodziewaną oszczędność. W wielu przypadkach – hasło "power of sale" przyciąga wielu chętnych do kupna domu i zdarza się sytuacja, że pojawia się więcej ofert niż jedna, co w końcowym efekcie prowadzi do podbicia ceny.

Znacznie lepsze okazje zdarzają się w przypadku, kiedy domy są sprzedawane w przymusowych sytuacjach przez osoby prywatne. Są to:
• Rozwody,
• Sprzedaże spadkowe,
• Przeniesienia służbowe,
• Domy będące długo na rynku,
• Domy puste – kiedy właściciel jest pod presją sprzedaży.

Warto wiedzieć, co to jest właściwie "power of sale".

Podpisując pożyczkę hipoteczną z bankiem, podpisujemy tak zwany "mortgage document". Dokument ten zawiera klauzulę dotyczącą "power of sale". Większość z nas, podpisując dokumenty z bankiem, nawet nie wie, że jest to część naszej umowy. "Power of sale" daje prawo instytucji finansowej sprzedaży domu bez potrzeby wyroku sądowego w przypadku niespłacania pożyczki.

Małe opóźnienie w płaceniu nie zawsze musi powodować utratę domu. Bankom nie zależy na zabieraniu domu – robią to tylko z konieczności. Zwykle jeśli następuje 15 dni opóźnienia, bank (osoba z banku) dzwoni, by dowiedzieć się o przyczynę opóźnienia (często trwa to dłużej). Każdy przypadek jest rozpatrywany indywidualnie. Jeśli opóźnienie wynika z choroby lub przejściowych kłopotów finansowych, a klient ma dobry rekord w banku, bank może pozwolić na opuszczenie jednej lub kilku spłat. Jeśli posiadłość ma bardzo mały mortgage w stosunku do swojej wartości – istnieje nawet możliwość pożyczenia dodatkowych pieniędzy pod jej zastaw, by spłacać pożyczkę. Jeśli jednak sytuacja finansowa osób zalegających z opłatami nie rokuje nadziei na poprawę, bank jest dość bezwzględny. Jeśli zaległe płatności nie zostaną uregulowane w ciągu 15 do 45 dni, bank może wysłać specjalny list, który zaczyna "power of sale". Osoba, która otrzyma taki list, ma 35 dni na uregulowanie zaległości. Jeśli to nastąpi, akcja zostaje wstrzymana automatycznie. Jeśli to nie nastąpi – bank ma prawo sprzedać nieruchomość na mocy "power of sale" bez potrzeby wyroku sądowego. Dom jest zwykle opróżniany z właścicieli przy pomocy szeryfa i często przy pomocy siły. Sprzedaż przeprowadzana jest zwykle poprzez MLS za pośrednictwem agenta zatrudnionego w tym celu przez bank.

W USA bardzo popularną metodą odzyskiwania domów przez banki jest "foreclosure". Różnica pomiędzy "power of sale" i "foreclosure" jest dość zasadnicza.

By sprzedawać dom za pomocą "power of sale" – bank nie musi występować do sądu, ale tracący nieruchomość ma prawo do spłacenia długów i odzyskania nieruchomości aż do momentu, kiedy nowy właściciel nie "zamknie" transakcji. Nazywa się to po angielsku "right to redemption". W przypadku "foreclosure", pożyczkodawca musi uzyskać wyrok sądowy oraz tracący nieruchomość nie ma prawa do jej odzyskania. "Foreclosure" daje instytucjom finansowym znacznie więcej swobody w decydowaniu, za ile i kiedy sprzedadzą zabraną nieruchomość. Tracący nieruchomość nie ma również możliwości domagania się rozliczeń od banku. W tej sytuacji dom może być sprzedany "za długi" w dosłownym tego słowa znaczeniu.

W obecnej sytuacji, rynku, kiedy praktycznie każdy dobrze wyceniony dom się sprzedaje i rynek nieruchomości ma tendencję wzrostową, jest relatywnie niewiele domów na POS. Jeśli ktoś nie radzi sobie ze spłatami, zazwyczaj wystawia dom na sprzedaż. Uzyskane pieniądze zwykle wystarczą na pokrycie kosztów. Inaczej ma się sprawa, jeśli jest tendencja spadkowa cen oraz niewielu kupujących, wówczas POS jest bardzo popularnym zjawiskiem.