Wielu kupujących nieruchomości wybiera mortgage zamknięty na 5 lat, obawiając się, że ich spłaty mogą pójść w górę. Często kosztem wybrania wyższego oprocentowania, wybieramy "spokój", jak nam ma zapewnić stały procent i stałe spłaty przez następne lata.

Życie pisze różne scenariusze i często może się okazać, że już po kilku latach nasze plany się zmieniają i jesteśmy zmuszeni sprzedać dom albo zamienić dom na inny. Panuje przekonanie, że każda zmiana domu jest związana z karą pieniężną za "zerwanie umowy". Jest to prawda w niektórych przypadkach, ale nie we wszystkich. Po pierwsze, kary mogą dotyczyć tylko tak zwanych pożyczek zamkniętych (closed mortgage) zawartych na określony okres. Pożyczki otwarte (open) czy zmienne (variable) zwykle można przerwać bez dodatkowej kary.

Wracając do pożyczek zamkniętych warto wiedzieć, że praktycznie każdy mortgage udzielany przez tak zwane chartered bank – ma wbudowany przywilej nazywany "portability". Oznacza to, że jak długo osoba płacąca mortgage nie jest spóźniona z opłatami, ma ona szansę na przeniesienie pożyczki z jednej nieruchomości na drugą. Jeśli bank zaaprobuje nową nieruchomość jako "zastaw", to po prostu mortgage jest przerejestrowywany z jednej nieruchomości na drugą.

W przypadku kupna większego i droższego domu mamy szansę dobrania kredytu i nie płacimy kary. W przypadku kupna mniejszego domu i redukcji pożyczki (mortgage) może nastąpić kara, ale tylko naliczana od różnicy, której już "nie potrzebujemy".

W praktyce oznacza to, że wcale nie trzeba czekać pięć lat, by zmienić dom na inny.

W przypadku zmiany domu na większy i podwyżki mortgage'u, można również w niektórych przypadkach wynegocjować od banku korzystniejszą stopę oprocentowania.

Przefinansowanie domu może być znakomitą okazją do pozbycia się niektórych długów. Czasami długi, które mamy na kartach kredytowych lub za spłaty samochodów, można włączyć w spłaty pożyczki i w ten sposób obniżyć miesięczne obciążenie. O tych sprawach pisałem tydzień temu. W przypadku jednak kiedy sprzedajemy dom, zanim upłynie okres zawartej z bankiem umowy, i nie kupujemy następnej nieruchomości, należy spodziewać się kary za zerwanie umowy. Warto wiedzieć, jakie są to pieniądze, bo to może wpłynąć na decyzję, sprzedawać czy nie. Karę również zapłacimy, jeśli nie będziemy sprzedawać nieruchomości, ale nasz mortgage przeniesiemy do innego banku. Wówczas bank tracący biznes nałoży na nas karę. Zwyczajowo karą jest tak zwany interest differential, czyli różnica w procencie lub trzymiesięczne oprocentowanie – to co jest większą sumą.

Interest differential zwykle ma miejsce w sytuacjach, kiedy zawieraliśmy umowę w okresach, kiedy procenty były wyższe niż panujące obecnie.

Popatrzmy na przykład – załóżmy teoretycznie, że pożyczyliśmy 100.000 dol. pożyczki na 5 proc. trzy lata temu i do końca kontraktu pozostały nam następne dwa lata. Bank policzy różnicę pomiędzy obecnym oprocentowaniem na dwa lata 2,75% (posted rate) a panującym trzy lata temu. Jest to 1,25%, co w ciągu dwóch lat pozostających do końca kontraktu daje 2500 dol. różnicy w opłatach.

Trzymiesięczne oprocentowanie ma zwykle miejsce w sytuacjach kiedy obecnie panujące procenty są wyższe niż panujące obowiązujące w chwil zawarcia umowy. Przy tym samym założeniu 5 proc. od stu tysięcy daje w skali roku 5000 dol. w procentach; podzielone przez 12 miesięcy i pomnożone razy trzy – daje w sumie 1249 dol. kary. Czy ktoś ma wątpliwość, który wariant zostanie wybrany przez bank?

Warto również wiedzieć, że istnieje specjalny dokument, o który możemy poprosić nasz bank, zanim podejmiemy decyzję o zerwaniu umowy. Nazywa się on "mortgage verification". Dokument ten będzie zawierał informację, jaka będzie kara za zerwanie umowy z bankiem. Moim zdaniem, jest to bardzo ważne, by wiedzieć. Kary mogą być niezwykle wysokie i to może wpłynąć na decyzję, sprzedawać czy nie!

Pisałam już wcześniej o zapowiedziach zmiany przepisów imigracyjnych dotyczących wieku tak zwanego dziecka zależnego. Do tej pory można było włączyć w podanie imigracyjne dziecko w wieku do 22 lat i, co najważniejsze, dziecko otrzymywało wizę lub pobyt stały z rodzicami. Podobnie w przypadku sponsorowania rodzinnego. Rodzice mieli możliwość sprowadzenia na stałe dziecka do tego wieku, w dodatku jeśli dziecko było nieprzerwanie studentem, można było zasponsorować lub włączyć w swoje podanie imigracyjne nawet starszą młodzież.

Od 1 sierpnia obowiązują jednak nowe przepisy. Wiek dziecka zależnego zredukuje się z 22 na 19. A zatem tylko dzieci do 19. roku życia będzie można sprowadzić do Kanady w programie łączenia rodzin lub wyemigrować razem w jednym programie i w jednej rodzinnej procedurze. Prawo nie będzie też pozwalało zasponsorować lub włączyć w imigracyjną procedurę dzieci w wieku starszym, które studiują, jak to było do tej pory. Wyjątkiem będą dzieci zależne finansowo (i nie tylko) od rodziców z przyczyn zdrowotnych.

Powodem tych zmian, jak twierdzą niektóre źródła, jest statystyka społeczno-ekonomiczna. Dzieci młodsze szybciej wdrażają się w kanadyjskie życie i są potem bardziej produktywne, jak wynika z niektórych obserwacji. Jeśli chodzi o studentów i zmiany prawne dotyczące dzieci studiujących, zbyt wiele było nadużyć systemu. Niektórzy przedstawiali sfałszowane indeksy i dokumentację studiowania dziecka tylko po to, by otrzymać pobyt stały dla całej rodziny. Urzędnicy spędzali zbyt wiele cennego czasu na weryfikacji tych dokumentów i dlatego nowe prawo nie pozwala na sponsorowanie starszych dzieci, bez względu na to, czy są finansowo zależne od rodziców i czy kontynuują naukę. Myślę, że to będzie dla wielu rodzin krzywdząca zmiana, niektóre dzieci nie będą mogły dokończyć nauki ze względu na nowy przepis.

Osobiście uważam, że prawo przysporzy wiele problemów rodzinnych, gdyż na pewno powstanie dylemat imigracyjny, jak zostawić tak młodą osobę i wyemigrować. Rozumiem, że rząd posiada swoje statystyki i obserwacje, na podstawie których stara się ulepszyć kanadyjskie prawo, ale czy zawsze te decyzje są tak naprawdę dla Kanady korzystne?

Kanada to starzejąca się populacja, brakuje młodych ludzi w tym kraju, a jednak z nowych przepisów wynika że setki młodych ludzi będą pozbawione możliwości wyemigrowania w najprostszy sposób – poprzez prawo łączenia rodzin.

Radzę też osobom, które posiadają dzieci za granicą, by przemyśleć decyzję sponsorowania odpowiednio wcześniej, nie podejmując ryzyka złożenia zbyt późno podania o sprowadzenie córki czy syna. Warto, by osoby, które są w trakcie załatwiania stałej rezydencji, zastanowiły się także nad decyzją włączenia dzieci w swoje podanie już teraz. Prawo zezwala na włączenie lub wyłączenie dziecka z imigracyjnej procedury, ale ponieważ niektóre sprawy trwają latami, dziecko może już przekroczyć wiek możliwego później sponsorowania. Dziecko po otrzymaniu pobytu może opuścić Kanadę na określony czas, nie tracąc stałej rezydencji, warto o tym pamiętać. Obecnie można wyjechać i przebywać poza Kanadą nawet do trzech lat, choć istnieją prawne wyjątki od tej ogólnej zasady.

Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
Osoby zainteresowane poradą prawną, przedłużeniem lub wznowieniem pobytu czasowego, otrzymaniem kanadyjskiej wizy lub stałej rezydencji, prosimy o kontakt.
Pomagamy także w sytuacji otrzymania decyzji negatywnej, deportacyjnej oraz w innych sprawach związanych z imigracją. Tel. 416-5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..
Przyjmujemy także w niektóre weekendy i wieczorami po uprzednim umówieniu wizyty. Zapewniamy pełną dyskrecję.

Dla planujących przylot do obcego kraju jest cała gama problemów, najpierw z odlotem z rodzinnego kraju, a następnie z czasowym, lub, planowanym, osiedleniem się w nowym kraju.

Im dalej kulturowo jesteśmy od kraju planowanego pobytu, tym stresów jest więcej. Ale kiedy już nastąpi względna stabilizacja, to okazuje się, że należy wracać "na ojczyzny łono". Trudności z tym mają nie tylko nasi rodacy, ale często, jeszcze większe, obywatele innych krajów.

Maurice, czarnoskóry młody mężczyzna urodził się i dorastał na Haiti, byłej kolonii francuskiej. Po potwornym trzęsieniu ziemi, zniszczeniach i braku perspektyw godziwego życia, nawet w przypadku tego pochodzącego ze w miarę zamożnej rodziny, absolwenta szkoły średniej prowadzonej przez misjonarzy kanadyjskich, on sam i jego rodzice postanowili, że poleci do Kanady, aby tam się osiedlić.

W odniesieniu do real estate funkcjonuje określenie equity take out. Warto wiedzieć co to oznacza.

Nie jest tajemnicą, że ceny nieruchomości w ostatnich latach wzrosły w sposób bardzo zauważalny. Stało się tak, między innymi dzięki dobrej sytuacji ekonomicznej oraz wciąż dość niskim oprocentowaniom pożyczek hipotecznych. Ci co kupili domy 10 lat temu, zasadniczo podwoili wartość inwestycji.

Nawet jeśli sami nie nadpłacili znacznie pożyczki, którą zaciągnęli w banku, to poprzez przyrost wartości rynkowej - mają obecnie duże "equity" w swoich domach.

W prostym języku, "equity" to jest różnica pomiędzy tym, za co nieruchomość może się sprzedać, a całkowitym zadłużeniem, jakie istnieje na tej nieruchomości. Czyli, jeśli ktoś ma dom warty $500,000, a ma na nim do spłacenie pożyczki hipotecznej $300,000, to equity wyniesie $200,000.

Wracając do „equity take out”; wielu z nas kupując domy kilka lat temu kupowało je z minimalną wpłatą 5%, jednocześnie mając długi na kartach czy liniach kredytowych. Jak znam życie, często długi te nadal istnieją, a ich oprocentowanie (od 10% do 20% w przypadku niektórych kart) powoduje, że płacimy głównie procenty nie spłacając zadłużenia.

Otóż, przefinansowanie domu może być znakomitą okazją do pozbycia się niektórych długów. Czasami długi, które mamy na kartach kredytowych, lub spłaty za samochody, można włączyć w spłaty hipoteki i w ten sposób obniżyć miesięczne obciążenie.

Na przykład, mają Państwo dom wartości $500,000, a mortgage wynosi $350,000. W tym samym czasie mamy długi na kartach kredytowych, które wynoszą około $20,000. Wiadomo, że spłaty takiego obciążenia na kartach wynosi około $600/M (zwykle 3% kredytu). Otóż, w wielu przypadkach istnieje szansa podwyższenia mortgage do 80% obecnej wartości nieruchomości. Czyli łatwo jest włączyć owe $20,000, które mamy do spłacenia na kartach.

Dwadzieścia tysięcy dołożone do hipoteki, to niecałe $100 miesięcznie w spłatach przy obecnych oprocentowaniach hipotek! Ogromna różnica i często jedyne rozwiązanie, by zacząć kontrolować swoje zadłużenie.

Od czego zacząć? Oczywiście, od rozmowy z instytucją finansową, w której macie Państwo mortgage. Warto się umówić na spotkanie i wypełnić aplikację, na podstawie której Bank sprawdzi czy można podwyższyć Państwa mortgage a uzyskane w ten sposób środki przeznaczyć na likwidację długów.

Jeśli nasz kredyt jest dobry (wielokrotnie podkreślałem wagę tego faktu we wszystkich sprawach wymagających pożyczek) i wartość nieruchomości może być poparta przez wzrost cen rynkowych - to banki dość chętnie pomagają skorzystać z tej formy redukcji długów.

Jeśli proporcje Państwa mortgage wraz z dodatkową pożyczką nie przekroczą 80% wartości domu, według wyceny banku, to cała procedura jest bardzo prosta i nie wymaga wielkiej dokumentacji.

Czasami innym wygodnym rozwiązaniem może być ubieganie się o "secured line of credit" pod zastaw naszej nieruchomości, by pozbyć się długów. Jest to nawet lepsze rozwiązanie, gdyż jest ono bardziej elastyczne. Problem jest tylko jeden - taka linia kredytowa może być maksymalnie zarejestrowana do 65% wartości nieruchomości.

Moim zdaniem, Ci z Czytelników, którzy mają sytuację finansową, o której mówimy, powinni skorzystać z equity take out właśnie teraz, kiedy oprocentowania mortgage są ciągle niskie!

Wspomniałem, że spłata $20,000 na kartach kredytowych może wynosić około $600 miesięcznie, a spłata tej samej sumy w formie hipoteki przy obecnych oprocentowaniach tylko $100 miesięcznie. Dlaczego jest taka duża różnica? Czy tak naprawdę nie zapłacimy więcej płacąc mniej?

Wyjaśnijmy najpierw sprawę różnicy w płatnościach. Jeśli chodzi o spłaty na kartach kredytowych, to jak Państwo wiedzą, oprocentowania na nich mogą być bardzo zróżnicowane. Od 5% w przypadku tak zwanych introductory offers, do 24% w przypadku kart takich jak Canadian Tire i wielu innych. Zwyczajowo karty kredytowe nie limitują maksimum, które możemy spłacać, ale narzucają minimum, które w większości przypadków wynosi 3% balansu, czyli w przypadku $20,000 - $600 miesięcznie. Z czego, w przypadku 25% oprocentowań, aż $400 wynosić będzie oprocentowanie.

W przypadku spłaty pożyczki dołożonej do spłat hipotecznych dzięki equity take out – pożyczka rozłożona jest na 25 lat i spłata miesięczna, przy założeniu 3% oprocentowania, wyniesie $94.84. Zasadnicza różnica w budżecie rodzinnym, jeśli ktoś potrzebuje trochę oddechu w czasami skomplikowanej sytuacji.
Proszę pamiętać, że większość pożyczek hipotecznych ma możliwość nadpłaty czyli „pre payment”, czasami do 20% w skali roku, z których większość klientów nie korzysta. Tak więc jeśli Państwa chwilowa trudna sytuacja się poprawi, to można wrócić do płacenia $600 miesięcznie za „ekstra hipotekę”, z tym że oszczędność finansowa w stosunku do kart będzie duża, gdyż hipoteka jest na 3%, a nie na 20% lub więcej.

Z drugiej strony, jeśli ograniczymy się do tak zwanych minimalnych płatności w obu przypadkach, czyli $600 miesięcznie w przypadku karty, oraz $94.84 w przypadku hipoteki, to rzeczywiście kartę spłacimy po około 4 latach płacąc w procencie blisko ekstra $9,000, a w przypadku hipoteki spłata nastąpi po 25 latach i ekstra oprocentowanie wyniesie około $8,394.66. Czyli prawie to samo.

Natomiast jeśli będziemy nadpłacać na pożyczce hipotecznej po $100 miesięcznie to spłacimy tę dodatkową pożyczkę w ciągu 10 lat i w oprocentowaniu zapłacimy $3,120.82.

Z equity take out można skorzystać nie tylko spłacając karty kredytowe, ale również można ją wykorzystać na opłacenie studiów dla dzieci, zakup samochodu, remonty domowe i w wielu innych sytuacjach, gdzie bardziej opłaca się skorzystać z niskiego oprocentowania.

Mam nadzieję, że ta informacja będzie dla Państwa przydatna.

Maciek Czapliński
905-278-0007