Podstawowa odpowiedź na pytanie, czym się te dwa rodzaje różnią, jest stosunkowo prosta. Joint tenancy to rodzaj współwłasności nieruchomości, w którym tytuł własności jest jednocześnie w posiadaniu dwóch lub więcej osób, które posiadają nieruchomość niepodzielnie. W związku z tym, w przypadku śmierci jednego z współwłaścicieli, tytuł wraz z częścią własności zmarłego przejmuje/przejmują na mocy prawa automatycznie pozostały właściciel/właściciele (tzw. right of survivorship). W przypadku tenancy in common, przeciwnie – nieruchomość i tytuł własności są w posiadaniu dwóch lub więcej osób podzielnie, i w przypadku śmierci jednego ze współwłaścicieli, pozostali nie przejmują automatycznie jego części. Część ta przechodzi na własność spadkobierców zmarłego na podstawie prawa spadkowego. Przy rejestracji formy własności w formie joint tenancy nie podaje się procentowych udziałów współwłaścicieli. Muszą one być równe. W przypadku tenancy in common ustala się udział procentowy.

Co w praktyce oznacza podzielność lub niepodzielność własności i tytułu i czy można niepodzielny tytuł podzielić w przyszłości?

Niepodzielność oznacza, iż w przypadku joint tenancy wszyscy właściciele muszą wyrazić zgodę na jakiekolwiek operacje związane z nieruchomością. A zatem, żaden z nich nie może sprzedać, przekazać lub zadłużyć nieruchomości bez zgody pozostałych. Może mieć również utrudnione przekazanie swojej części spadkobiercom, którzy nie są jednocześnie współwłaścicielami tejże nieruchomości, bez dokonania zmiany rejestracji tytułu jeszcze za życia. Ta ostatnia trudność spowodowana jest faktem, iż, jak wspomnieliśmy wyżej, w formie joint tenancy w przypadku śmierci jednego z współwłaścicieli, pozostały współwłaściciel lub współwłaściciele przejmują część zmarłego automatycznie – a zatem według prawa nabywają tę część dokładnie w chwili jego śmierci (formalna rejestracja faktu przejęcia własności zmarłego przy pomocy tzw. survivorship application następuje później).

Nie ma więc konieczności przeprowadzenia postępowania spadkowego. Fakt ten czyni tę formę atrakcyjną, gdyż zaoszczędza się na opłatach (tzw. probate fees) z tym związanych i zyskuje na czasie. Opłaty probate fees naliczane są od całości masy spadkowej, a zatem, ponieważ wartości nieruchomości są duże, opłaty mogą być znaczne. W przeciwieństwie do niepodzielności w joint tenancy, podzielność w tenancy in common pozwala współwłaścicielowi dysponować swoją częścią bez konieczności zgody współwłaścicieli, włącznie z przekazaniem swojej części spadkobiercom.

Jeżeli chodzi o względy podatkowe, osoba posiadająca tytuł w formie joint tenancy uznawana jest za właściciela równej części z innymi współwłaścicielami. W chwili nabycia będzie więc odpowiedzialna za równy ułamek podatku nabycia nieruchomości (land transfer tax), a w przypadku sprzedaży nieruchomości, w której nie mieszka, za równy ułamek zysku (capital gains). W przypadku tenancy in common współwłaściciel jest odpowiedzialny jedynie za ułamek tych opłat, równy części własności, jaką posiada.

Mogą być jednak sytuacje, które spowodują, iż niepodzielność związana z joint tenancy może być zerwana i przekształcona w tenancy in common.

Należy być ich świadomym, aby nie nastąpiły niespodziewane rezultaty, jeżeli chodzi o przekazanie własności spadkobiercom.

Pierwszy przypadek dotyczy prawa rodzinnego. Sekcja 26(1) Family Law Act (Ontario) mówi, iż forma joint tenancy będzie zerwana w przypadku śmierci osoby, która jest w związku małżeńskim, lecz dzieli tytuł własności w formie joint tenancy z osobą inną niż współmałżonek (nieruchomość ta musi się również kwalifikować jako matrimonial home, czyli posiadłość małżeńska, osoby zmarłej). W takiej sytuacji, forma joint tenancy będzie przekształcona w tenancy in common i zasada automatycznego nabycia części własności przez współwłaściciela nie będzie stosowana. Część zmarłego współmałżonka przejmą jego spadkobiercy.

Drugi przypadek jest o wiele bardziej skomplikowany i nie wynika z aktu prawnego, lecz dotyczy prawa tzw. common law, czyli jest rezultatem decyzji sądowych rozstrzygających spory w podobnych przypadkach. Dotyczy on sytuacji, gdy postępowanie jednego (lub obojga) współwłaścicieli, dzielących tytuł na zasadzie joint tenancy, jest równoznaczne z chęcią zerwania tej formy współwłasności. Jakie czynności mogą wskazywać na intencje zerwania joint tenancy? Niektóre z nich to: (1) sporządzenie testamentu przez jednego z współwłaścicieli, który eliminuje drugiego jako spadkobiercę, (2) formalna umowa pomiędzy nimi, że ten rodzaj współwłasności ma być zerwany, (3) formalna separacja małżeńska współwłaścicieli (lecz umowa separacyjna musiałaby mówić o zerwaniu joint tenancy), (4) zaawansowane negocjacje dotyczące separacji małżeńskiej współwłaścicieli w połączeniu z innymi faktami, jak wyprowadzenie się współmałżonka, zmiany pokrywania kosztów utrzymania nieruchomości pomiędzy nimi, itp., (5) czynności dokonane w procesie bankructwa jednego z współwłaścicieli, (6) próba przekazania własności osobie trzeciej (tzn. innej niż joint tenant) przez jednego z współwłaścicieli, itp. Nie sposób jest wymienić tutaj wszystkie czynniki, które mogą być brane pod uwagę – decyzje o zerwaniu joint tenancy muszą być poparte wystarczającymi dowodami, świadczącymi, iż jedna lub obie strony dążyły do zmiany formy współwłasności (tzw. course of dealings).

Zakłada się wówczas, że mimo iż formalna zmiana w rejestrze nieruchomości nie została dokonana, stan faktyczny relacji pomiędzy współwłaścicielami oznaczał, że nie mają zamiaru kontynuować tej formy własności. A zatem dziedziczenie automatyczne byłoby niesprawiedliwe i nie powinno mieć miejsca. Należy pamiętać, iż strona, która żąda takiego orzeczenia, jest w obowiązku to przekonująco udowodnić.

Na zakończenie odpowiemy na pytanie, jak najprościej zerwać joint tenancy i przekształcić ją w tenancy in common. Można tego dokonać poprzez formalne przekazanie sobie samemu swojej własnej części własności. Akt ten powoduje przekształcenie jednej formy w drugą i od tej chwili niepodzielne posiadanie zmienia się w podzielne. A zatem w przypadku śmierci współwłaściciela pozostały współwłaściciel nie otrzyma części zmarłego automatycznie – przejdzie ona na własność spadkobierców. Trzeba również pamiętać, iż w przypadku gdy polubowny podział własności nie jest możliwy, każda ze stron może wystąpić do sądu o podział sądowy udziałów, tzw. partition.

Jak widzimy, forma własności na zasadzie joint tenancy jest bardzo korzystna z wielu względów. Należy jednak zdawać sobie sprawę z jej ograniczeń i niebezpieczeństwa stworzenia nieoczekiwanych rezultatów zwłaszcza w sytuacjach, gdy współwłasność nie dotyczy współmałżonków, lecz osób trzecich.

Nie należy się również kierować jedynie chęcią zaoszczędzenia wyżej wymienionych probate fees, gdyż oszczędności z tym związane mogą być w efekcie końcowym przewyższone stratami. Nie bez powodu niektórzy porównują joint tenancy do Russian roulette, gdyż przy nieuwadze rezultaty mogą być nieprzewidziane.

Janusz Puźniak
Barrister and Solicitor (Ontario, Canada)
Attorney at Law (Missouri and New York, USA)
905-890-2112, 416-999-3023