W odniesieniu do real estate funkcjonuje określenie equity take out. Warto wiedzieć co to oznacza.
Nie jest tajemnicą, że ceny nieruchomości w ostatnich latach wzrosły w sposób bardzo zauważalny. Stało się tak, między innymi dzięki dobrej sytuacji ekonomicznej oraz wciąż dość niskim oprocentowaniom pożyczek hipotecznych. Ci co kupili domy 10 lat temu, zasadniczo podwoili wartość inwestycji.
Nawet jeśli sami nie nadpłacili znacznie pożyczki, którą zaciągnęli w banku, to poprzez przyrost wartości rynkowej - mają obecnie duże "equity" w swoich domach.
W prostym języku, "equity" to jest różnica pomiędzy tym, za co nieruchomość może się sprzedać, a całkowitym zadłużeniem, jakie istnieje na tej nieruchomości. Czyli, jeśli ktoś ma dom warty $500,000, a ma na nim do spłacenie pożyczki hipotecznej $300,000, to equity wyniesie $200,000.
Wracając do „equity take out”; wielu z nas kupując domy kilka lat temu kupowało je z minimalną wpłatą 5%, jednocześnie mając długi na kartach czy liniach kredytowych. Jak znam życie, często długi te nadal istnieją, a ich oprocentowanie (od 10% do 20% w przypadku niektórych kart) powoduje, że płacimy głównie procenty nie spłacając zadłużenia.
Otóż, przefinansowanie domu może być znakomitą okazją do pozbycia się niektórych długów. Czasami długi, które mamy na kartach kredytowych, lub spłaty za samochody, można włączyć w spłaty hipoteki i w ten sposób obniżyć miesięczne obciążenie.
Na przykład, mają Państwo dom wartości $500,000, a mortgage wynosi $350,000. W tym samym czasie mamy długi na kartach kredytowych, które wynoszą około $20,000. Wiadomo, że spłaty takiego obciążenia na kartach wynosi około $600/M (zwykle 3% kredytu). Otóż, w wielu przypadkach istnieje szansa podwyższenia mortgage do 80% obecnej wartości nieruchomości. Czyli łatwo jest włączyć owe $20,000, które mamy do spłacenia na kartach.
Dwadzieścia tysięcy dołożone do hipoteki, to niecałe $100 miesięcznie w spłatach przy obecnych oprocentowaniach hipotek! Ogromna różnica i często jedyne rozwiązanie, by zacząć kontrolować swoje zadłużenie.
Od czego zacząć? Oczywiście, od rozmowy z instytucją finansową, w której macie Państwo mortgage. Warto się umówić na spotkanie i wypełnić aplikację, na podstawie której Bank sprawdzi czy można podwyższyć Państwa mortgage a uzyskane w ten sposób środki przeznaczyć na likwidację długów.
Jeśli nasz kredyt jest dobry (wielokrotnie podkreślałem wagę tego faktu we wszystkich sprawach wymagających pożyczek) i wartość nieruchomości może być poparta przez wzrost cen rynkowych - to banki dość chętnie pomagają skorzystać z tej formy redukcji długów.
Jeśli proporcje Państwa mortgage wraz z dodatkową pożyczką nie przekroczą 80% wartości domu, według wyceny banku, to cała procedura jest bardzo prosta i nie wymaga wielkiej dokumentacji.
Czasami innym wygodnym rozwiązaniem może być ubieganie się o "secured line of credit" pod zastaw naszej nieruchomości, by pozbyć się długów. Jest to nawet lepsze rozwiązanie, gdyż jest ono bardziej elastyczne. Problem jest tylko jeden - taka linia kredytowa może być maksymalnie zarejestrowana do 65% wartości nieruchomości.
Moim zdaniem, Ci z Czytelników, którzy mają sytuację finansową, o której mówimy, powinni skorzystać z equity take out właśnie teraz, kiedy oprocentowania mortgage są ciągle niskie!
Wspomniałem, że spłata $20,000 na kartach kredytowych może wynosić około $600 miesięcznie, a spłata tej samej sumy w formie hipoteki przy obecnych oprocentowaniach tylko $100 miesięcznie. Dlaczego jest taka duża różnica? Czy tak naprawdę nie zapłacimy więcej płacąc mniej?
Wyjaśnijmy najpierw sprawę różnicy w płatnościach. Jeśli chodzi o spłaty na kartach kredytowych, to jak Państwo wiedzą, oprocentowania na nich mogą być bardzo zróżnicowane. Od 5% w przypadku tak zwanych introductory offers, do 24% w przypadku kart takich jak Canadian Tire i wielu innych. Zwyczajowo karty kredytowe nie limitują maksimum, które możemy spłacać, ale narzucają minimum, które w większości przypadków wynosi 3% balansu, czyli w przypadku $20,000 - $600 miesięcznie. Z czego, w przypadku 25% oprocentowań, aż $400 wynosić będzie oprocentowanie.
W przypadku spłaty pożyczki dołożonej do spłat hipotecznych dzięki equity take out – pożyczka rozłożona jest na 25 lat i spłata miesięczna, przy założeniu 3% oprocentowania, wyniesie $94.84. Zasadnicza różnica w budżecie rodzinnym, jeśli ktoś potrzebuje trochę oddechu w czasami skomplikowanej sytuacji.
Proszę pamiętać, że większość pożyczek hipotecznych ma możliwość nadpłaty czyli „pre payment”, czasami do 20% w skali roku, z których większość klientów nie korzysta. Tak więc jeśli Państwa chwilowa trudna sytuacja się poprawi, to można wrócić do płacenia $600 miesięcznie za „ekstra hipotekę”, z tym że oszczędność finansowa w stosunku do kart będzie duża, gdyż hipoteka jest na 3%, a nie na 20% lub więcej.
Z drugiej strony, jeśli ograniczymy się do tak zwanych minimalnych płatności w obu przypadkach, czyli $600 miesięcznie w przypadku karty, oraz $94.84 w przypadku hipoteki, to rzeczywiście kartę spłacimy po około 4 latach płacąc w procencie blisko ekstra $9,000, a w przypadku hipoteki spłata nastąpi po 25 latach i ekstra oprocentowanie wyniesie około $8,394.66. Czyli prawie to samo.
Natomiast jeśli będziemy nadpłacać na pożyczce hipotecznej po $100 miesięcznie to spłacimy tę dodatkową pożyczkę w ciągu 10 lat i w oprocentowaniu zapłacimy $3,120.82.
Z equity take out można skorzystać nie tylko spłacając karty kredytowe, ale również można ją wykorzystać na opłacenie studiów dla dzieci, zakup samochodu, remonty domowe i w wielu innych sytuacjach, gdzie bardziej opłaca się skorzystać z niskiego oprocentowania.
Mam nadzieję, że ta informacja będzie dla Państwa przydatna.
Maciek Czapliński
905-278-0007
