OPGT czyli w rozwinięciu Ontario Public Guardian & Trustee - podlega pod biuro prokuratura generalnego Ontario i jest instytucją rządową powołaną do:

* opieki nad ludźmi niepełnosprawnymi,
* nadzoru nad publicznymi instytucjami charytatywnymi,
* poszukiwania spadkobierców i sprzedaży nieruchomości w sytuacjach kiedy nie było testamentu,
* inwestowania środków publicznych,
* likwidacją dóbr firm, które ogłosiły upadłość.

Wynika z tego, że OPTG ma bardzo szeroką gamę zainteresowań, ale my dziś przedyskutujemy tę część, która dotyczy real estate.

Zdarza się, że ktoś umiera w Ontario i pozostawia nieruchomość. Jeśli nie zostawia testamentu oraz nie ma legalnych spadkobierców to OPTG wkracza do akcji. Co się dzieje wówczas? Wiadomo, że pusta nieruchomość nie może trwać w takim stanie w nieskończoność. Jeśli nie ma innych wytycznych OPTG wszczyna proces, który ma na celu znalezienie potencjalnych spadkobierców oraz proces sprzedaży pustej nieruchomości. OPTG wyznacza powiernika (estate trustee), który nadzoruje cały proces. Nieruchomości, które kwalifikują się na sprzedaż poprzez OPTG muszą spełniać następujące warunki:

* zmarły był rezydentem Ontario albo miał tutaj nieruchomość,
* zmarły nie pozostawił testamentu albo, jeśli wyznaczył zarządzającego (executor), a ta osoba zmarła lub jest niezdolna do wykonania swojego zadania,
* nie ma żadnych spadkobierców mieszkających w Ontario lub jeśli są, to są oni niepełnoletni lub niesprawni umysłowo
* wartość nieruchomości musi być oszacowana na więcej niż $10,000 po zapłaceniu kosztów pochowania zmarłego i zapłacenia jego długów.

Zrozumiałe jest, że w tej sytuacji proces sprzedaży staje się niezwykle skomplikowany i poddany niezwykłej skrupulatności. Jeśli ktoś doświadczył negocjacji z bankami w procesie Power of Sale i uważał, że jest to skomplikowane, to składanie ofert poprzez OPTG jest wielokrotnie bardziej skomplikowane i frustrujące.

Sama wycena nieruchomości jest robiona poprzez zatrudnionych przez OPTG rzeczoznawców. Po uzyskaniu 2-3 niezależnych wycen oraz opinii agenta, który współpracuje z OPTG, dom trafia na system MLS dostępny dla wszystkich agentów.

* Po wprowadzeniu domu na system MLS - oferty są akceptowane tylko poprzez fax lub e-mail, ale dopiero po 6 dniach od wprowadzenia do systemu.
* Oferty muszą być składane na zmodyfikowanych poprzez OPTG formularzach, które chronią interes instytucji, nie zawsze interes kupującego.
* Nieruchomość jest sprzedawana w "as is condition", czyli tak jak jest, bez żadnych gwarancji czy reprezentacji. Nie ma zwykle mapki geodezyjnej, a sprzęty gospodarstwa domowego są zwykle niesprawne.
* Preferowane są oferty bezwarunkowe i jeśli konkurujemy z 5-10 innymi ofertami, jest to niemalże konieczność.
* Wraz z ofertą należy złożyć depozyt w wysokości 10% oferowanej ceny. Dla wielu kupujących jest to duży problem.

To wszystko o czym wspomniałem nie jest jeszcze takie frustrujące. Frustrujący jest sam proces oczekiwania na wynik składanej oferty. W normalnej sytuacji, kiedy mamy do czynienia z właścicielem nieruchomości czy nawet bankiem, możemy oczekiwać odpowiedzi na ofertę w tym samym dniu czy w ciągu kilku dni. Zwykle wiemy szybko czy mamy dom czy nie. Jeśli nawet nasza oferta nie zostanie zaakceptowana, to często dostajemy kontra ofertę, do której możemy się ustosunkować.

W przypadku OPTG proces jest zupełnie inny. Nieruchomości oferowane przez OPTG są zwykle bardzo zniszczone, ale często ceny są atrakcyjne i zwykle wielu kontraktorów próbuje je kupić. Jak wspomniałem, OPTG nie przyjmuje ofert przez 6 pierwszych dni. Po tym czasie należy złożyć ofertę przygotowaną według bardzo ścisłych instrukcji. Jeśli popełni się najmniejszy błąd lub odstępstwo od wymagań - automatycznie oferta zostanie odrzucona. Składana oferta musi być ważna przez 6 dni biznesowych. W ciągu tych 6 dni zwykle napływają kolejne oferty. W sytuacji jeśli OPTG otrzyma lepszą ofertę niż te, co są już złożone, odrzucane są wszystkie (z szansą na poprawę) i proces zaczyna się od początku. Można złożyć ofertę z poprawkami, nowym depozytem i mieć nadzieję, że po 6 dniach biznesowych otrzymamy odpowiedź.... ale, jeśli ponownie po kilku dniach pojawi się znowu lepsza oferta - zabawa zaczyna się od początku. OPTG nie negocjuje ofert - albo je akceptuje, albo je odrzuca w całości.

Osobiście brałem udział w wielu takich przetargach, ale często po 2-3 podejściach klienci tracą cierpliwość i szukają "łatwiejszych" nieruchomości do kupienia. Z drugiej strony, cierpliwość popłaca i czasami warto pocierpieć, by kupić dom z potencjałem.

Na marginesie trochę inny temat, ale wiążący się ze sprawami "ostatecznymi".

Temat śmierci jest i był takim tematem, którego próbujemy unikać. Dotyczy to też nieruchomości. Wielu ludzi nie ma spisanych testamentów i pozostawia sprawy majątkowe w bałaganie prawnym. Prawidłowo byłoby już po zakupie nieruchomości napisać, jak nasz majątek ma być rozdysponowany po naszym odejściu. W praktyce mało kto przed 65 rokiem życia nawet o tym myśli. Dlatego w przypadku majątku małżeńskiego, jeśli nie było innych pisemnych dyspozycji przyjmuje się zasadę, że majątek przechodzi automatycznie na pozostającego przy życiu małżonka. Ten rodzaj własności majątkowej określany jest jako “JOINT TENANCY” i zasadniczo wszyscy prawnicy, którzy zamykają transakcję zakupu nieruchomości sugerują, by była ona zarejestrowana w ten sposób.

Są jednak w życiu sytuacje, w których małżonkowie mogą wybrać inną formę własności określaną “TENANTS IN COMMON”. W tym przypadku małżonkowie mogą zażyczyć sobie, by każde z nich miało, na przykład, 50% udziału (mogą być wybrane inne proporcje) w nieruchomości. W przypadku odejścia jednego z małżonków – pozostający przy życiu zachowuje swoje 50% własności – natomiast pozostałe 50% jest rozporządzane zgodnie z testamentem – jeśli był zrobiony. Jeśli go nie było – automatycznie jest ono dołączane do całej masy spadkowej tworząc “estate” – i w takich sytuacjach najczęściej sąd lub administrator zajmuje się podziałem majątku. Podobna zasada własności może być w przypadku, kiedy rodzice kupują nieruchomość z dorosłymi dziećmi na spółkę.

Łatwo się domyśleć, że w przypadku typowych domów i “normalnych” układów małżeńskich pierwsza forma jest najbardziej powszechna. Natomiast drugi rodzaj “wspólnej” własności ma częściej zastosowanie gdy w grę wchodzą poważne pieniądze.

Drugi typ własności jest też często używany w sytuacjach, kiedy nieruchomość jest kupowana na biznes przez partnerów. Na przykład, dwóch kontraktorów kupuje nieruchomość z myślą o budowie domu na sprzedaż. Czysty rozsądek nakazuje by dom był zakupiony jako “TENANCY IN COMMON” Ten rodzaj własności nie tylko zabezpieczy ich interes w przypadku niespodziewanej śmierci, ale nawet w przypadku spornym, każdy z nich ma swoje niepodważalne 50% (lub inne proporcje).