Wielu kupujących nieruchomości wybiera mortgage zamknięty na 5 lat, obawiając się, że ich spłaty mogą pójść w górę. Często kosztem wybrania wyższego oprocentowania, wybieramy "spokój", jak nam ma zapewnić stały procent i stałe spłaty przez następne lata.
Życie pisze różne scenariusze i często może się okazać, że już po kilku latach nasze plany się zmieniają i jesteśmy zmuszeni sprzedać dom albo zamienić dom na inny. Panuje przekonanie, że każda zmiana domu jest związana z karą pieniężną za "zerwanie umowy". Jest to prawda w niektórych przypadkach, ale nie we wszystkich. Po pierwsze, kary mogą dotyczyć tylko tak zwanych pożyczek zamkniętych (closed mortgage) zawartych na określony okres. Pożyczki otwarte (open) czy zmienne (variable) zwykle można przerwać bez dodatkowej kary.
Wracając do pożyczek zamkniętych warto wiedzieć, że praktycznie każdy mortgage udzielany przez tak zwane chartered bank – ma wbudowany przywilej nazywany "portability". Oznacza to, że jak długo osoba płacąca mortgage nie jest spóźniona z opłatami, ma ona szansę na przeniesienie pożyczki z jednej nieruchomości na drugą. Jeśli bank zaaprobuje nową nieruchomość jako "zastaw", to po prostu mortgage jest przerejestrowywany z jednej nieruchomości na drugą.
W przypadku kupna większego i droższego domu mamy szansę dobrania kredytu i nie płacimy kary. W przypadku kupna mniejszego domu i redukcji pożyczki (mortgage) może nastąpić kara, ale tylko naliczana od różnicy, której już "nie potrzebujemy".
W praktyce oznacza to, że wcale nie trzeba czekać pięć lat, by zmienić dom na inny.
W przypadku zmiany domu na większy i podwyżki mortgage'u, można również w niektórych przypadkach wynegocjować od banku korzystniejszą stopę oprocentowania.
Przefinansowanie domu może być znakomitą okazją do pozbycia się niektórych długów. Czasami długi, które mamy na kartach kredytowych lub za spłaty samochodów, można włączyć w spłaty pożyczki i w ten sposób obniżyć miesięczne obciążenie. O tych sprawach pisałem tydzień temu. W przypadku jednak kiedy sprzedajemy dom, zanim upłynie okres zawartej z bankiem umowy, i nie kupujemy następnej nieruchomości, należy spodziewać się kary za zerwanie umowy. Warto wiedzieć, jakie są to pieniądze, bo to może wpłynąć na decyzję, sprzedawać czy nie. Karę również zapłacimy, jeśli nie będziemy sprzedawać nieruchomości, ale nasz mortgage przeniesiemy do innego banku. Wówczas bank tracący biznes nałoży na nas karę. Zwyczajowo karą jest tak zwany interest differential, czyli różnica w procencie lub trzymiesięczne oprocentowanie – to co jest większą sumą.
Interest differential zwykle ma miejsce w sytuacjach, kiedy zawieraliśmy umowę w okresach, kiedy procenty były wyższe niż panujące obecnie.
Popatrzmy na przykład – załóżmy teoretycznie, że pożyczyliśmy 100.000 dol. pożyczki na 5 proc. trzy lata temu i do końca kontraktu pozostały nam następne dwa lata. Bank policzy różnicę pomiędzy obecnym oprocentowaniem na dwa lata 2,75% (posted rate) a panującym trzy lata temu. Jest to 1,25%, co w ciągu dwóch lat pozostających do końca kontraktu daje 2500 dol. różnicy w opłatach.
Trzymiesięczne oprocentowanie ma zwykle miejsce w sytuacjach kiedy obecnie panujące procenty są wyższe niż panujące obowiązujące w chwil zawarcia umowy. Przy tym samym założeniu 5 proc. od stu tysięcy daje w skali roku 5000 dol. w procentach; podzielone przez 12 miesięcy i pomnożone razy trzy – daje w sumie 1249 dol. kary. Czy ktoś ma wątpliwość, który wariant zostanie wybrany przez bank?
Warto również wiedzieć, że istnieje specjalny dokument, o który możemy poprosić nasz bank, zanim podejmiemy decyzję o zerwaniu umowy. Nazywa się on "mortgage verification". Dokument ten będzie zawierał informację, jaka będzie kara za zerwanie umowy z bankiem. Moim zdaniem, jest to bardzo ważne, by wiedzieć. Kary mogą być niezwykle wysokie i to może wpłynąć na decyzję, sprzedawać czy nie!
