Jeśli posiadamy kilka nieruchomości – to tylko jedna z nich może być zadeklarowana jako "prime residence". Oznacza to, że na przyrost wartości domu wakacyjnego (cottage) czy inwestycji przynoszącej nam dochód (rental property) – będziemy płacić podatek. Na szczęście w Kanadzie do inwestycji w nieruchomościach rząd podchodzi w miarę rozsądnie. W przypadku inwestycyjnych nieruchomości podatek będzie liczony od zysku. Czyli ważne jest, by umieć wykazać się wydatkami czy czasami wręcz stratami – by zminimalizować opłaty. Dlatego skrzętnie należy gromadzić wszystkie rachunki i potwierdzenia wydatków, które ponieśliśmy.

Wróćmy na chwilę do pierwszej opcji, czyli "prime residence". Jak wspomniałem, przyrost wartości w tym przypadku jest zwolniony z podatku i w przeciwieństwie do "inwestycyjnych nieruchomości", nie musimy tak dokładnie wykazywać czy udowadniać naszych wydatków związanych z inwestycjami w dom. Oznacza to, że jak mamy "wolne" pieniądze i zainwestujemy je w poprawienie standardu naszego domu, to po jego sprzedaży z zyskiem możemy spokojnie przerzucić profit na następny dom. Nic więc dziwnego, że wiele osób robi ciągłe renowacje, przenosi się z domu do domu, by w ten sposób skorzystać z "ulgi podatkowej". Kiedy w końcu uda się im zamieszkać w całkowicie spłaconym i odpowiednio wartościowym domu – można dużo spokojniej myśleć o emeryturze.

Jednym ze sposobów, w jaki można skorzystać ze zgromadzonego w domu "equity", jest "secured line of credit". Banki wiedząc, że mamy spłacony dom w całości (albo w większej części) – chętnie pożyczą nam pieniądze pod jego zastaw – wiedząc, że w każdym przypadku ich "pożyczka" jest bezpieczna. "Secured line of credit" – dochodzi zwykle do 65 proc. wartości domu według wyceny bankowej. Te pieniądze można wykorzystać na inwestycje lub zakup innych nieruchomości.

Warto jeszcze wiedzieć, co się dzieje w przypadku domów kupowanych z planów, które niektórzy sprzedają, zanim się do nich wprowadzą, i często z dużym zyskiem. Jest to bardzo ciekawy i specyficzny aspekt, którego tylko dziś dotknę i być może więcej napiszę o tym innym razem. Rzeczywiście, bardzo popularny jest wśród wszystkich Kanadyjczyków pomysł kupowania nieruchomości z planów, a następnie w chwili odebrania kluczy, natychmiastowej sprzedaży. Zwykle ze sporym zyskiem sięgającym od 10 do 20 proc. pierwotnie zapłaconej ceny.

Jest to w ostatnich kilku latach naturalny przyrost i jeśli ktoś kupił dom 1-2 lata temu po ówczesnych cenach, to dziś może liczyć na spory profit. Jak dotychczas rzadko się słyszało o tym, by Revenue Canada ścigało "spekulantów" i chciało podatku od profitu. Natomiast coraz częściej to same Revenue Canada zaczyna szukać należnych mu pieniędzy z racji HST. O co tu chodzi? Otóż HST jest wliczone w cenę nowych domów i builder, sprzedając nowy dom – odzyskuje HST od rządu. I nie ma tu żadnych problemów, jeśli ktoś przejmie nową nieruchomość i się do niej przeprowadzi. Natomiast ci, którzy sprzedadzą ją od ręki, nawet bez stworzenia pozorów, że się tam przenieśli, mogą być odpowiedzialni za zapłacenie HST rządowi! A to są duże pieniądze.

Co należy zrobić? Przynajmniej na jakiś okres należy się w takim miejscu zameldować (zmienić prawo jazdy na ten adres), założyć telefon, Internet, czasami zaprenumerować gazetę itd. Tworząc pozory, że jest to nasze miejsce zamieszkania. Wówczas Revenue nie jest tak dociekliwe i najczęściej pozostawia takie nieruchomości w spokoju.

Innym sposobem jest wynajęcie nieruchomości oficjalnie na rok, ale tu obowiązują pewne ograniczenia – o czym innym razem.