Wracając do sytuacji, która miała miejsce w poniedziałek, czyli siedem ofert, warto na ten temat trochę napisać. Sytuacja, w której mamy kilka ofert na jeden dom, nazywana jest "multiple offer situation". Z perspektywy sprzedających dom jest to wymarzona okoliczność. Kilku chętnych na ten sam dom to niemalże gwarancja sprzedaży domu szybko i często ponad wystawioną cenę. Najczęściej wystarczy przeanalizować wraz z agentem wszystkie oferty i wybrać najlepszą. Z perspektywy kupujących jest to dużo bardziej skomplikowana i denerwująca sytuacja i chciałbym poświęcić jej trochę uwagi.

Jeśli znajdą Państwo dom i okaże się, że jest na niego kilka ofert, należy zdawać sobie sprawę, że zwykle cena sprzedaży będzie wyższa niż w przypadku pojedynczej oferty. Dlatego należy zadać sobie pytanie, jak bardzo nam zależy na kupowanym domu?

Jeśli jest to przeciętny dom, jakich wiele, to można albo zrezygnować ze składania oferty, albo złożyć ofertę zgodną z Państwa osobistym odczuciem wartości.

Natomiast jeśli dom, na który chcą Państwo składać ofertę, jest tym jedynym i wymarzonym domem spełniającym wszystkie (lub prawie wszystkie) oczekiwania, to sytuacja się zmienia. Warto wówczas zastanowić się, jak grać, by wygrać?

Należy pamiętać, że w przypadku kilku ofert zwykle wygrywają te, które mają najmniej warunków oraz oferują najwyższą cenę. Przed prezentacją oferty wiemy, ile ogólnie ich będzie. Jeśli mamy do czynienia z jedną konkurencyjną ofertą, strategia może wyglądać inaczej niż w przypadku 5 konkurencyjnych ofert. Oferty bezwarunkowe, oferujące datę przejęcia oczekiwaną przez sprzedających oraz oferujące dobrą cenę, mają największe szanse akceptacji. Oferty warunkowe na załatwienie pożyczki lub inspekcję domu – zwykle nie mają dużych szans na akceptację.

Żaden z agentów przynoszących ofertę nie wie, jaką cenę i jakie warunki oferuje konkurencja. Jedynie właściciele sprzedawanego domu i ich agent mają pełny przegląd sytuacji. Dla kupujących oznacza to dość duży stres oraz odrobinę hazardu. Każdy tysiąc dolarów dodany do oferowanej ceny zwiększa szansę. Jeśli walczą Państwo o wymarzony i unikatowy dom, warto czasami zapłacić trochę więcej. Wszak dodatkowe na przykład 5000 dol. – stanowi tylko około 20 dol. w miesięcznych spłatach. To nie jest wiele – szczególnie jeśli po roku okaże się, że ten dom nabrał na wartości 10.000 dol. lub więcej tysięcy. Oczywiście należy do końca zachować zdrowy rozsądek. Czasami nie warto poddać się emocjom. Agent real estate znający rynek powinien być tutaj bardzo ważnym doradcą.

Finałowa cena w przypadku kilku ofert może przekroczyć cenę wywoławczą. W różnych rejonach miasta i w różnych kategoriach cenowych ta nadwyżka może wyglądać inaczej. W Mississaudze w przypadku domów do 500.000 dol. – rzadko przekracza 15.000 dol. Natomiast w okolicy na przykład Bloor/Prince Edward zdarzają się przebitki nawet od 30 do 100 tys. dol. Wszystko wynika z podaży i popytu. Wszystkie te rejony, w których domy bywają kupowane na spekulację poprzez kontraktorów i gdzie buduje się domy na zamówienie – zwykle osiągają wyższe ceny.

Ale odwróćmy sytuację i popatrzmy na to ze strony sprzedających. Jak sprowokować sytuację, kiedy sprzedajemy nieruchomość, by mieć kilka ofert na nasz dom?

To nie zawsze jest takie proste i nie zawsze jest możliwe. Po pierwsze, zależy to od tego, co sprzedajemy, w jakiej okolicy i za jaką sumę. Jeśli ktoś sprzedaje dom, który jest wart kilka milionów dolarów, to jest bardzo mało prawdopodobne, by pojawił się tłum kupujących i przebijających cenę. W tej kategorii cenowej nie ma wyścigów. To samo dotyczy lokalizacji. Jeśli ktoś ma dom w północnym Etobicoke (okolica Jane i Finch), to też raczej nie będzie tam tłumów kupujących, choć to też się zmienia.

Natomiast jeśli mamy dom w miarę dobrej okolicy i cena będzie w zakresie 400-600 tys., to wówczas mamy szansę na ogromne zainteresowanie i być może kilka ofert. Szczególnie jest to możliwe, jeśli cena zostanie celowo zaniżona. To jest częsty chwyt. Jak to pracuje? Wyobraźmy sobie dom, który jest wart około 500 tys.

Naturalną tendencją sprzedających jest wystawienie domu z zapasem na "negocjacje", czyli na przykład 529 tys., z nadzieją, że sprzedamy go za około 510-520 tys. Czasami się to udaje, czasami trwa to tygodniami, zanim uzyskamy zaplanowaną cenę. Inną opcją byłoby zaniżenie ceny czyli wystawienie domu za 499 tys., i wstrzymanie ofert przez 3 do 7 dni. Co to daje? Otóż jeśli mamy do sprzedaży atrakcyjny dom (bo tani), to w ciągu tych kilku dni, kiedy nie przyjmujemy ofert – będziemy mieli bardzo wielu odwiedzających i ewentualnie w dniu, kiedy będziemy "patrzyli" na oferty, kilku zainteresowanych. Jest to oczywiście wymarzona sytuacja dla sprzedających, bo nagle może się okazać, że dostaniemy ofertę znacznie wyższą niż oczekiwaliśmy. Tak się akurat złożyło w przypadku listingu, który sprzedawałem w poniedziałek. Cena zaoferowana przez kupujących była wyższa prawie o 10 proc. od ceny wywoławczej i znacznie pobiliśmy najwyższą cenę kiedykolwiek zaistniałą w tym kompleksie. W tym miesiącu miałem kilka takich listingów i wszystkie sprzedały się bardzo szybko. Zabawne jest to, że na każdy z tych listingów było tyle pokazów, że sprzedający tak naprawdę na krótki okres stracili szansę na normalne życie. Dlatego nie ma sensu, by okres wstrzymywania ofert był zbyt długi. Jest też typowe, że jeśli ten okres jest zbyt długi, to ci co oglądali dom na początku, mogą kupić inny dom, nie chcąc zwlekać z decyzją. 
Na zakończenie chciałbym przypomnieć, że ten gorący rynek i wysokie ceny są bardziej skoncentrowane w GTA.

Ci z czytelników, którzy myślą o emeryturze, powinni popatrzeć na nieruchomości w takich rejonach, jak Niagara, Fort Erie, Brandford czy Woodstock. Za cenę około 300.000 można tam ciągle kupić nie bardzo stary bungalow z podwójnym garażem. A mieszka się tam bardzo spokojnie. Kilka dni temu dostałem telefon od pani Maya, która miesiąc temu przeprowadziła się do Fort Erie z East York. Jej zachwyt nad nowym miejscem nie miał końca. Jej jedynym "powodem do narzekań" było stwierdzenie, że była "głupia", że czekała z tym tak długo! Teraz cieszy się każdym dniem "wolności", bo po sprzedaży domu w Toronto za ponad 600.000 dol., a kupnie domu w Fort Erie za 240.000 dol., jej wolność (finansowa) nastąpiła natychmiast!