Czy opłaca się wykańczać piwnicę, czyli basement, by podnieść wartość domu?

Każda inwestycja w dom powinna podnosić jego wartość. Wykańczanie basementów nie jest na pierwszym miejscu, jeśli chodzi o opłacalność. Jak często wspominałem, na pierwszym miejscu są kuchnie, na drugim łazienki. Basement jest na czwartym lub piątym miejscu. Często mamy lub kupujemy dom z niewykończonym basementem. Jeśli go wykończymy, to jest to najłatwiejszy sposób, by uzyskać sporą dodatkową przestrzeń mieszkalną, którą możemy wykorzystać na potrzeby naszej rodziny albo na potrzeby inwestycyjne. Mam tu na myśli dodatkowy apartament, który może nam przynieść dochód i pomóc w spłatach pożyczki hipotecznej. To, co jest bardzo istotne, to że do niedawna większość dodatkowych apartamentów w domach była nielegalna. Wręcz były one tępione i w Mississaudze – jak tylko sąsiad zrobił donos – apartament był "zamykany". Od niedawna – dzięki narzuconym przepisom przez rząd prowincyjny na poszczególne regiony i miasta – możliwość posiadania dodatkowego apartamentu praktycznie w każdym budynku, stała się prawem. Oczywiście każdy nowo tworzony apartament musi spełniać różne wymagania – wielkości, dostępu czy bezpieczeństwa, ale jeśli postanowimy go stworzyć, praktycznie nikt nie może nam tego zabronić. Oczywiście ten proces nie jest zupełnie łatwy i bezbolesny, ale jest możliwy. Plusem jest to, że gdy taki unit (mieszkanie) zalegalizujemy i otrzymamy licencję – to możemy dochód z niego uwzględniać w aplikacji o mortgage. Możemy również zupełnie legalnie odpisywać wszelkie wydatki związane ze stworzeniem unitu od podatków, jak również dochody z niego. Czyli mortgage, utilities, renowacje itd.

Moim zdaniem, dobrze zaprojektowany apartament oraz zalegalizowany – znacznie podnosi wartość domu.

Nieważne, czy wykańczamy basement na własne potrzeby, czy na potrzeby wynajmowania, jest kilka zasad, o których musimy pamiętać.

• Projekt – często jest to pierwszy błąd, który popełniamy. Nie mając pojęcia o projektowaniu, robimy plany sami, niewiele wiedząc o funkcji i wymaganiach ergonomii. Projekty powstają na budowie bez właściwych wymiarów i są często bardzo przypadkowe. Oszczędność kilkuset czy kilku tysięcy dolarów za projekt powoduje, że wydajemy dziesiątki tysięcy, by często mieć końcowy produkt, z którego nie jesteśmy zadowoleni.

• Obecnie proste kuchnie, które wyglądają lekko i stanowią integralną część basementu – są modne.

• Łazienki – jak już wydajemy pieniądze, to przynajmniej łazienka z prysznicem. Widziałem często łazienki na drugim biegunie przesady – ogromne, z wanną wielkości małego basenu. Zwykle stoją puste i są nieużywane.

• Bary – często prosty blat albo właściwie zaprojektowana mała kuchnia spełni funkcję baru.

• Nagłośnienie – obecnie szczególnie w mniejszych domach piwnica spełnia rolę miejsca spotkań rodzinnych, dlatego "home theatre" przeżywa renesans. Warto pomyśleć o miejscu na duży ekran lub projektor. Nagłośnienie jest coraz częściej bezprzewodowe.

• Planując basement, zdecydowanie warto pamiętać o zaprojektowaniu niezależnego wejścia, warto też powiększyć okna, które są w piwnicy, i jest wiele sposobów, by to zrobić. Jeśli mamy dwie możliwości ucieczki z piwnicy – pomaga nam to w przypadku, kiedy planujemy wynajęcie.

• Ważne jest, by planując basement, uwzględnić sprawy akustyki i bezpieczeństwa, dlatego warto zainwestować w izolację akustyczną, która wygłusza strop pomiędzy poziomami, sufit i ściany powinny mieć odporność ogniową jedną godzinę. To zwykle można uzyskać poprzez 5/8" drywall.

• Warto pomyśleć o połączeniu alarmu przeciwpożarowego, który jest w piwnicy, z tym, który jest na pierwszym poziomie, tak by w wypadku pożaru na jednym poziomie, drugi został ostrzeżony.

• Drzwi pomiędzy basementem a resztą domu – jeśli myślimy o wynajmowaniu – muszą być odporne na działanie ognia przez minimum 1 godzinę.

Dziś chciałbym zaproponować tym wszystkim, którzy planują sprzedaż domu i myślą o wykończeniu basementu, zanim go wystawią na sprzedaż, specjalny deal.

Dla wszystkich zainteresowanych oferuję bezpłatny projekt rozplanowania piwnicy oraz dla potrzebujących pomoc w budowie.

Warto również wiedzieć, że nie każdy styl domu nadaje się do stworzenia dodatkowego apartamentu. Idealnym stylem domu do przeróbek są backsplit, szczególnie backsplit 4- i 5-poziomowe. Bardzo łatwy do przeróbek jest tak zwany raised bungalow. Niektóre sidesplit są również dobre. Najwięcej kłopotów jest ze stworzeniem apartamentów w nowych domach – które w większości są domami dwupiętrowymi. Są one bardzo głęboko posadowione, najczęściej nie mają osobnego wejścia do basementu oraz są zlokalizowane tak blisko siebie, że nie zawsze jest szansa stworzenia osobnego wejścia.

Jakie są korzyści z wynajmowania części domu "obcym" ludziom? Czy to się opłaca? Często może być to sprawą konieczności lub jedynym rozwiązaniem, które pozwoli kupić własny dom. Wielu moich klientów korzystało z takiej opcji i jak dotychczas nie słyszałem o zbyt wielu złych przypadkach.

Wielu z nas stać na zapłacenie 1600 dol. miesięcznie za utrzymanie domu. Niestety, jest to zbyt mała suma – przy obecnych cenach nieruchomości – by myśleć o własnym domu, jeśli dysponujemy minimalnym 5-procentowym down payment. Natomiast gdy kupią Państwo dom, w którym znajduje się apartament do wynajęcia, może to zmienić diametralnie sytuację. Taki apartament można zwykle wynająć za około 800-1000 dol. miesięcznie. Przy obecnym braku tanich apartamentów – wynajęcie zwykle nie sprawia żadnych kłopotów. Owe dodatkowe 800-1000 dol. – pozwoli obsłużyć przy obecnych oprocentowaniach – pożyczkę hipoteczną na około dodatkowych prawie 200-250 tysięcy (variable mortgage). Przy takiej pomocy i własnych wydatkach na poziomie 1600 dol. miesięcznie, mogą Państwo obsłużyć utrzymanie domu w cenie około 500.000 dol. To oczywiście całkowicie zmienia sytuację. W cenie około 500.000 tysięcy – jest ciągle duży wybór nieruchomości do kupienia. Czasami będą to domy wolno stojące, czasami będą to domy bliźniacze. Na pewno będą to znacznie lepsze domy niż te, które mogliby Państwo kupić bez dodatkowej pomocy ze strony lokatorów.

Ale jest jeszcze jeden aspekt – dotyczący emerytów. Proszę sobie wyobrazić, że mamy dom, który jest całkowicie spłacony. Fajnie, że nie mamy mortgage'u do spłacania.... ale... Podatki od nieruchomości dla przeciętnego domu wyniosą około 4000-6000 dol. rocznie (około 500 dol. na miesiąc). Ponadto świadczenia, czyli ogrzewanie, prąd, woda, ubezpieczenie, telefon itd., na pewno wyniosą dodatkowe 500 dol. Czyli minimum 1000 dol. wychodzi z naszej kieszeni. To jest cała pełna emerytura! Czy będzie nas stać na mieszkanie we własnym domu?

I tu odpowiedzią może być opcja wynajmowania części domu! Warto o tym pamiętać!