W przeszłości pisałem wielokrotnie o apartamentach w piwnicy (basement). Pomagają one spłacać pożyczki hipoteczne i są znakomitym dodatkiem do budżetu rodzinnego. Ostatnio przepisy się zmieniły i obecnie można ubiegać się o legalny dodatkowy apartament w domu. Powstaje pytanie, jaki jest benefit "legalizacji" apartamentu, skoro wiele osób wynajmuje je bez pozwolenia?
Jest wiele korzyści z legalizacji nowych lub istniejących apartamentów i nie wymienię tutaj pewnie wszystkich, ale kilka najważniejszych warto rozważyć:
• Jeśli mamy istniejący, ale niezalegalizowany unit, możemy w każdej chwili otrzymać nakaz jego legalizacji, a jeśli to będzie niemożliwe, nakaz jego likwidacji. Często "życzliwi" sąsiedzi robią donosy do miasta, że w domu jednorodzinnym mieszkają dwie rodziny. Miasto musi reagować na takie donosy i inspektor miejski, jak już pojawi się u nas w domu, dokona inspekcji i sprawdzi, czy apartament jest legalny. W przeszłości zwykle kończyło się to nakazem jego likwidacji. Obecnie mamy szansę ewentualnie ubiegać się o jego legalizację, ale to czasami może być skomplikowane, jeśli istniejący unit ma zbyt wiele problemów technicznych.
• Zalegalizowany unit możemy wynajmować bez obawy konsekwencji, czyli na przykład niespodziewanej inspekcji z miasta. Dochód z niego może być rozliczany w naszych podatkach. W wypadku ubiegania się o refinansowanie pożyczki hipotecznej albo ubieganie się o nową hipotekę, możemy dochód z apartamentu użyć do kwalifikacji.
• Nielegalny apartament w razie wypadku (pożaru, zalania, kradzieży czy tragicznej śmierci lokatorów) może przysporzyć właścicielom dużo problemów prawnych. Ubezpieczalnie w takich sytuacjach często umywają ręce i nagle może się okazać, że tak naprawdę to nie mamy ubezpieczenia. Jeśli ktoś nas weźmie do sądu z powództwa cywilnego, to mogą być to wielomilionowe sprawy. Jeśli okaże się, że śmierć lub uszkodzenie ciała nastąpiło w wyniku naszych zaniedbań, to możemy nawet skończyć w więzieniu.
• Mając zatwierdzony plan budowy nowego lub make over istniejącego apartamentu, możemy bez obawy inwestować pieniądze w jego urządzanie, gdyż nie mamy obawy, że jakiś urzędnik nakaże nam jego likwidację. Typowe w nielegalnych apartamentach jest to, że są często budowane "byle jak". Nikt nie inwestuje wielkich pieniędzy, bo ma obawę, jak długo może to robić (wynajmować). Takie "byle jak" wykończone apartamenty dostają "byle jakich" lokatorów. Często desperatów, którzy nie mogą nic wynająć w typowych condominiach, bo nie mają pracy lub mają bardzo słaby kredyt.
Odwrotnie – jeśli nasz apartament do wynajęcia jest bardzo ładny i dobrze wykończony, możemy dosłownie przebierać w chętnych – bo każdy chce mieszkać czysto i ładnie.
• Jednym z głównych problemów w przypadku tworzenia apartamentu w domach jest osobne wejście (szczególnie do piwnicy). Wielokrotnie widziałem zewnętrzne schody, robione "po cichu", a następnie nagabywanie przez miasto, by je usunąć albo by zlikwidować apartament. Obecnie nie musimy bawić się w kotka i myszkę, bo mamy prawo stworzyć drugą jednostkę mieszkalną. Dlatego warto wystąpić o pozwolenie i legalizację, by uniknąć problemów.
Piece of mind – czyli po polsku spokojna głowa – to jest to, co jest wiele warte i możemy to uzyskać, jeśli tylko zmienimy nasz sposób myślenia! Po co robić sprawy po cichu i łamać prawo, kiedy możemy uzyskać wszystkie korzyści w sposób legalny.
Jak wspomniałem wcześniej, obecne przepisy pozwalają na tworzenie "drugiej jednostki mieszkalnej". Większość ludzi myśli natychmiast, że ma to być basement, ale niekoniecznie. Drugi unit może być na przykład na piętrze, kiedy pierwszy zajmuje parter i piwnicę.
Przypomnę teraz, jakie są podstawowe wymagania, by drugi unit w domu mógł być zatwierdzony ze względu na bezpieczeństwo.
• Wytrzymałość "ogniowa" ścian oraz sufitów pomiędzy unitami musi wynosić minimum 45 minut. Wszystkie elementy strukturalne podpierające ściany czy sufit też muszą mieć taką odporność
• Droga ucieczki – czyli klatka schodowa musi wytrzymać 45 minut naporu ognia.
• Ściany i sufit pomiędzy unitami muszą mieć odporność dźwiękową 50 decybeli.
• Minimum jedna droga ucieczki dla unitów na poziomie terenu i powyżej. Dwie dla basementów. Jedną może być okno o minimalnym wymiarze 20 na 20 cali oraz minimum 3 stopy (czyli metr) powyżej podłogi.
• Połączony system ostrzegania pomiędzy unitami – fire alarm, który jest połączony i działa w obu unitach w przypadku pożaru.
• Wykrywacz dwutlenku węgla w każdym unicie.
• Drzwi pomiędzy unitami powinny mieć 1 godzinę odporności ogniowej i wyposażone muszą być w samozamykający się element oraz mieć uszczelki, które zmniejszają penetrację dymu.
• Dla każdego unitu musi być zagwarantowany jeden parking w posiadłości.
• Minimalna wysokość w obrębie unitu powinna wynosić 8 stóp.
Naszym klientom, kupującym z nami nieruchomości, bardzo chętnie oferujemy pomoc w zaprojektowaniu drugiego unitu i dostosowaniu zakupionego domu do wynajmowania. By unit był zatwierdzony, niezbędne jest wystąpienie o building permit, ale również o zoning certificate. Wymaga to trochę pracy i bez doświadczenia i umiejętności w projektowaniu, nie jest to takie łatwe. Same koszty w mieście nie są aż takie duże i kształtują się na poziomie do 500 dol. Nasze doświadczenie będzie bardzo pomocne, jeśli wybiorą Państwo tę drogę.
Również jeśli ktoś by potrzebował pomocy w budowie takiego unitu już po uzyskaniu pozwolenia, może skorzystać z naszych kontaktów. Mamy wielu zaprzyjaźnionych kontraktorów gotowych podjąć się tego zadania.
