Pojęcie "OKAZJA" w real estate jest bardzo szerokie. W dzisiejszych czasach, kiedy ceny nieruchomości są niezwykle wysokie i rosną w szybkim tempie, okazją może być zakup domu wolno stojącego w Mississaudze poniżej 500.000 dol. Patrząc z perspektywy 10 lat, za taką sumę można było kiedyś kupić bardzo ładny dom w Lorne Park. Dziś taki dom kosztuje w Lorne Park ponad milion dolarów! GDZIE TE CZASY? Niestety, nie da się wrócić do tych "dobrych" czasów i należy trochę dostosować swój sposób myślenia do dzisiejszego rynku nieruchomości. Dziś, by kupić dom wolno stojący, dla wielu ludzi niezbędny jest zakup domu z apartamentem do wynajęcia albo z możliwością zrobienia dodatkowego apartamentu. Wszak 1000 dol. miesięcznie otrzymane za wynajmowanie spłaca dziś ponad 200.000 dol. pożyczki hipotecznej.
Dla innych kupujących okazją mogą być domy z potencjałem do renowacji. Oczywiście jest wiele domów do renowacji, ale należy umieć wybrać te, które mają potencjał, na którym można zarobić. Pierwszym elementem, o którym należy pamiętać w takim przypadku, jest lokalizacja! Remontując dom, niezależnie od lokalizacji, tyle samo będziemy płacić za materiały budowlane czy robociznę. Czyli koszt remontu podobnych domów o tym samym standardzie może być zbliżony – natomiast zarobek w dobrej lokalizacji będzie znacznie wyższy niż w złej lub słabej lokalizacji. Owszem, cena zakupu może się różnić nawet o 300.000 dol., ale... pożyczane pieniądze są obecnie bardzo tanie i koszt pożyczenia 300 tys. dol. na rok to tylko 7500 dol., które zapłacimy w oprocentowaniu. Natomiast różnica w proficie w zależności od lokalizacji może być liczona w dziesiątkach tysięcy dolarów.
Jeszcze dla innych kupujących okazją będą domy, które są w "dobrej okolicy za dobrą cenę". Niestety, tak jak wspomniałem na wstępie, pojęcie "dobrej ceny" ma dziś zupełnie inne znaczenie i często zaczyna się na poziomie 800.000 dol. i więcej. Na szczęście te domy zwykle kupujemy jako "drugie", wykorzystując "equity" z naszych "pierwszych" domów kupionych lata temu. Natomiast to co wspomniałem przed chwilą, czyli "dobra okolica", jest często bardzo trudne do określenia.
Jak się patrzy na system MLS, to w cenie od 750 do 900 tys. dol. komputer wyrzuci nam szereg domów. Ci, co nie mają znajomości rynku, często przy wyborze sugerują się wielkością domu czy wielkością pokojów, nierzadko wybierając domy w słabej lokalizacji, gdyż nie mają na ten temat niezbędnej wiedzy, popełniając bardzo kosztowny błąd, który uświadomią sobie po czasie. Dlatego tak ważnym elementem w procesie zakupu jest doświadczony agent real estate, który pokieruje Państwa we właściwym kierunku.
Często panuje przekonanie, że okazją są domy sprzedawane na zasadzie "power of sale" (sprzedaż bankowa). Pisałem na ten temat wielokrotnie i moje zdanie jest raczej na nie! Banki skrupulatnie wyceniają wartość zgodnie z wartością rynkową i przestrzegają procedur, by nie być oskarżone o sprzedaż zbyt nisko. Domy oferowane poprzez "power of sale" trafiają do ogólnego systemu MLS i zwykle wywołują ogromne zainteresowanie właśnie przez ciągle mylne przeświadczenie, że jest to superokazja (a nie jest). To często owocuje kilkoma ofertami i przebijaniem ceny. A tak się składa, że domy oferowane jako "power of sale" są często niszczone w chwili opuszczania przez rozjuszonych właścicieli. Tak na marginesie, to na dzisiejszym rynku jest bardzo mało "power of sale" w MLS. Jak już ktoś jest w sytuacji podbramkowej, to może sam łatwo sprzedać dom przez system MLS i pozbyć się pożyczki.
Prawdziwe okazje to są sprzedaże spadkowe, sprzedaże, gdzie ludzie się rozstają, tak zwane "relocations", czy te domy, które są puste i właściciele mają silną motywację, by sprzedać je szybko.
Sprzedaże spadkowe są naturalnie najlepszą okazją. Zwykle rodzina, która odziedziczyła majątek, musi według zasad kanadyjskich czekać, by majątek został rozporządzony według prawa, co może trwać czasami kilka miesięcy i dłużej. W tym czasie robione są plany, co zrobić z pieniędzmi, które się pojawią. Czasami będzie to nowy dom, nowy samochód czy podróż po świecie. Ta właśnie presja powoduje, że gdy pojawi się oferta, to czasami "executor of the estate" pod presją rodziny ją zaakceptuje, nawet jeśli nie jest zbyt lukratywna. Należy oczywiście pamiętać, że największe powodzenie zwykle mają oferty bez warunków z dużym depozytem i szybkim zamknięciem.
By skorzystać z "okazji", ważna jest też szybkość dostępu do informacji. W dzisiejszych czasach domy mogą się sprzedać w ciągu kilku godzin od wejścia na rynek, dlatego dostęp elektroniczny (Internet) jest dziś najbardziej efektywny! Szukanie domów poprzez ogłoszenia w gazetach, gdzie cykl wydawniczy jest w najlepszym przypadku tygodniowy, często mija się z celem. Moim zdaniem, tylko szukanie domów przez Internet ma sens. Pracując z agentem, mają Państwo szansę na ten "specjalny" dostęp do codziennych nowości. To też jest OKAZJA. Proszę z niej korzystać.
***
Na mojej stronie internetowej www.czaplinski.ca znajdą Państwo wiele interesujących informacji na temat kupna i sprzedaży nieruchomości. Ta strona jest bardzo prosta w obsłudze nawet dla tych, którzy nie mają doświadczenia, jest warta odwiedzenia.
Na pierwszej stronie są dwa "guziki" (kupno i sprzedaż), które otwierają bardzo proste formularze do wypełnienia. Jeden dla tych, którzy szukają domów do zakupu, drugi dla tych, co chcą ewentualnie dom sprzedać. W obu przypadkach po ich wypełnieniu będę z Państwem w kontakcie w ciągu paru godzin. Dla kupujących stworzę specjalny link ze wszystkimi nowościami według ustalonych kryteriów. Dla tych, co myślą o sprzedaży, będę w stanie przygotować specjalną bezpłatną i bez zobowiązań wycenę nieruchomości.
Mamy też na naszej stronie wybrane domy, które są w obrębie GTA sprzedawane na zasadach "power of sale" oraz jako "estate sale", czyli sprzedaże spadkowe. To są okazje, które warto śledzić!
I trzeci bardzo pomocny element strony to są OKAZJE, które wybieram osobiście codziennie i umieszczam na mojej stronie dla Państwa wygody. Kieruję się w tym przypadku moim instynktem do wyszukiwania okazji. Czasami kieruję się ceną, czasami dobrą lokalizacją lub potencjałem do renowacji.
Zapraszam do współpracy!
