Co się lepiej lepiej opłaca? Kupić pustą działkę pod budowę czy lepiej kupić stary dom, wyburzyć go i na tym miejscu budować nowy dom!
W idealnym świecie zawsze jest łatwiej zaczynać od początku, czyli pusta działka jest na pewno atrakcyjnym rozwiązaniem. Ale... jest bardzo wiele spraw, o których należy wiedzieć.
• Obecnie coraz bardziej odczuwalny jest brak wolnych terenów pod budowę. Jeśli myślimy o budowie w mieście, to największym problemem jest właśnie brak wolnych terenów. Większość terenów jest już zabudowana i nieliczne wolne działki, jeśli pojawiają się do sprzedaży, są albo wcale nie takie tanie, albo lokalizacyjnie nie są wcale atrakcyjne.
• Koszty działek – tu oczywiście decyduje cena rynkowa. Sprzedający chce dostać jak najwięcej, kupujący chce odwrotnie. Cena będzie zależała od lokalizacji, wielkości oraz atrakcyjności. Obecnie – w Mississaudze ceny działek zwykle zaczynają się na poziomie 450-750 dol. tysięcy dolarów.
• Na "puste" działki naliczany jest często podatek HST, czyli dokłada to znaczny koszt do jej ceny. Jeśli "gołą" działkę kupuje budowniczy i robi to z zamiarem budowy i sprzedaży, to ma on oczywiście możliwość rozpisania HST oraz kosztów HST naliczanych w czasie budowy na materiały i robociznę. Cały ten podatek powinien być dołożony do ceny sprzedaży i przechodzi on na kupującego. Inaczej jest, jeśli kupujemy działkę dla siebie. Wówczas najczęściej podatek HST jest niestety naszym kosztem.
• "Development charges" – kupując "gołą" działkę, musimy się liczyć z zapłaceniem tak zwanych "development charges". Są to opłaty, z których miasta pokrywają część kosztów związanych z rozwojem infrastruktury, jak budowa szkół, ścieków, tranzyt, drogi itd.! Jest to jednorazowa opłata i nie ma od tego ucieczki. Obecnie w Mississaudze (Peel) ta opłata od każdej nowej jednostki mieszkalnej wynosi 40.391 dol. od condo, 54.544 dol. od domów. Nie jest to mało! Nic dziwnego, że tacy duzi deweloperzy jak Mattamy są kochani przez miasta – bo płacą ogromne pieniądze na rozwój infrastruktury, które to koszty oczywiście w końcowym efekcie wychodzą z indywidualnych kieszeni. W przypadku użycia do budowy działki, na której już kiedyś stał dom – unikamy tej opłaty.
• Koszty podłączeń – w przypadku istniejącej działki może się zdarzyć, że uda się nam uniknąć niektórych kosztów związanych z podłączeniem nowych serwisów, jak woda, ścieki, prąd, gaz. Z tym że jeśli robimy rozbudowę domu i na przykład dokładamy piętro – to może to być dobre rozwiązanie. Natomiast jeśli budujemy nowy dom na miejscu starego – to rzadko jest to dobre rozwiązanie. Jeśli burzymy dom, który był budowany 50 lat temu, to na pewno te serwisy nie będą odpowiednie dla nowych standardów. Zwykle rura doprowadzająca wodę od ulicy powinna być powiększona z typowej półcalowej do jednocalowej. Odprowadzanie ścieków z typowo żeliwnych lub kamionkowych rur powinno być zamienione na plastyk. Dawniej prąd był doprowadzany w powietrzu od słupa do domu, dziś chcemy, by był pod ziemią. Koszty poszczególnych podłączeń są różne w różnych miejscach, ale są to spore pieniądze liczone w tysiącach dolarów.
W przypadku domów za miastem, czasami możemy wykorzystać istniejącą studnie czy szambo, ale to też wymaga dokładnych badań, czy to jest warte zrobienia.
• Finansowanie – w przypadku kupna pustej działki, poważny problem pojawia się z jej finansowaniem. Trudno znaleźć bank, który to robi. Czasami banki chcą 50 procent lub więcej "down payment", by to zrobić. Procenty też są często wyższe. Znacznie łatwiej jest uzyskać pożyczkę na kupno działki z domem. Tu nawet czasami jesteśmy w stanie ujść z 5 proc. wpłaty.
• Demolition – jeśli kupimy dom do zburzenia, to dochodzą często dodatkowe opłaty – koszt wyburzenia domu.
Reasumując – co jest lepsze? To zależy i każda sytuacja ma swoje zalety i minusy i każda musi być przeanalizowana indywidualnie. Jedno jest pewne, łatwiej jest znaleźć dom do wyburzenia z ładną działką niż ładną działkę bez domu.
