Premier rządu Ontario Kathleen Wynne – w poprzednim tygodniu zapowiedziała wprowadzenie Ontario Fair Housing Plan (OFHP), praktycznie ze skutkiem natychmiastowym. W planie zapowiedziano 16 nowych przepisów mających na celu ostudzenie niezwykle gorącego rynku nieruchomości oraz pobudzenie podaży nowych jednostek mieszkalnych.

        Według statystyk Toronto Real Estate Board – ceny domów w obrębie GTA wzrosły od poprzedniego marca średnio o 33%. Za to ceny wynajmowanych „unitów” wzrosły tylko w pierwszym kwartale tego roku w GTA o 8,3%. Przy takich szalonych zmianach  powstaje ogromny problem dla wszystkich, ale szczególnie dla młodych ludzi, którzy nie tylko nie mają szansy na zakup pierwszej nieruchomości, ale nie są też w stanie znaleźć nieruchomości do wynajęcia. 

        Te 16 nowych zasad było już powszechnie cytowanych w mediach, dlatego nie zamierzam ich powtarzać ponownie, natomiast wydaje mi się, że warto przynajmniej niektóre główne punkty planu przypomnieć i je skomentować.

        • Nowy 15% „Foreign Buyers Tax”, który będą musieli płacić zagraniczni inwestorzy kupujący nieruchomości w Ontario. Z tym że podatek ten nie będzie płacony przez uchodźców oraz będzie zwracany tym inwestorom zagranicznym, którzy uzyskają status imigracyjny w Kanadzie. Taki podatek wprowadzono w ubiegłym roku w Kolumbii Brytyjskiej i pomimo chwilowego zwolnienia rynku, pomału przestaje być to efektywne rozwiązanie. Dlaczego? Bardzo proste. Liczba transakcji zawieranych przez zagranicznych inwestorów jest marginalna (5-10%). Dla zagranicznych inwestorów nawet po wprowadzeniu podatku ceny oraz inwestycje w Kanadzie są niezwykle atrakcyjne z trzech powodów. Ceny, pomimo że dla nas są niezwykle wysokie, to z perspektywy takich miejsc jak Hongkong są śmiesznie niskie. Dolar kanadyjski jest niezwykle tani w porównaniu do dolara amerykańskiego, a inwestorzy zagraniczni operują tą walutą i na samej korzystnej wymianie zarabiają więcej niż wprowadzony podatek. Kanada jest odbierana jako bezpieczny i przychylny kraj dla obcokrajowców, którzy będą tu inwestować często z zamiarem osiedlenia się w terminie późniejszym. Oprócz tych trzech ważnych elementów, jest jeszcze jeden. Jak się pojawia nowy przepis, to zaraz ktoś wymyśli, jak go obchodzić. Moim zdaniem, już od dawna wiele nieruchomości jest kupowanych przy pomocy zagranicznych pieniędzy na członków rodzin inwestorów, którzy mają prawo pobytu w Kanadzie. Gdyby ten podatek był nawet większy, to kto zabroni inwestorom kupować nieruchomości na „podstawione” osoby, które będą formalnie na tytule własności, ale będą miały ogromny „private mortgage” od inwestora?  

        • Wprowadzono ponownie „rent control” na poziomie 2,5% rocznie. Z punktu widzenia lokatorów jest to przyjęte z entuzjazmem. Tak się ostatnio działo, że ceny za wynajmowanie szły tak samo szybko w górę jak ceny za zakup. W chwili kończenia się umowy wynajmu, lokatorzy byli często konfrontowani z niezwykle wysokimi podwyżkami. Wielu właścicieli stosowało różne sposoby, by pozbyć się lokatora zaraz po upływie terminu, by ponownie wynająć tan sam „unit” za znacznie wyższą sumę. Często nawet o 100%. Wprowadzenie „rent control” będzie chroniło lokatorów przed takimi praktykami. Z tym że to posunięcie z perspektywy inwestorów małych i dużych spowoduje, że wiele projektów, które były w przygotowaniu i miały dostarczyć na rynek wiele nowych mieszkań na wynajmowanie – zostanie zaniechanych. Firmy deweloperskie, które zaczęły widzieć bardzo dobry biznes w budowaniu „rental properties”, po wprowadzeniu „rent control” przestaną tworzyć nowe jednostki pod „rent”. Czyli dziecko zostanie wylane razem z kąpielą i w przyszłości jeszcze trudniej będzie znaleźć cokolwiek do wynajęcia.

        • Government wprowadzi zmiany do Residential Tenancies Act, by uściślić wiele zasad dotyczących wynajmowania oraz kontroli, jak lokator może być usunięty z zajmowanego mieszkania. Jeśli te przepisy będą jak dotychczas głównie broniły lokatorów, to z wynajmowaniem będzie jeszcze trudniej, bo mniej osób, szczególnie prywatnych, będzie chciało być narażonych na walkę z „wiatrakami”. Ale jeśli odwrotnie – za niepłacenie na czas będą konsekwencje i ułatwiony sposób pozbywania się „zawodowych lokatorów”, to wówczas wiele osób prywatnych może rozważać stworzenie nowej jednostki mieszkalnej we własnym domu, co znacznie by rozwiązało problem braku mieszkań.  

        • Rząd ma udostępnić tereny, które są własnością prowincji, pod budowę „affordable housing”. Jest to piękny pomysł, jeśli naprawdę tak się wydarzy, ale zwykle w takich sytuacjach „tani, bo rządowy” grunt trafia w ręce tych, którzy wiedzą, jak na tym zrobić dobre pieniądze w imię demokracji i dobra publicznego. Przypadków takich jest wiele. To, co moim zdaniem by znacznie bardziej zadziałało, to niekoniecznie „rozdawanie rządowej ziemi”. Wystarczyłoby, by proces zatwierdzania projektów oraz zmian do przepisów urbanistycznych został ułatwiony. Dziś w Mississaudze, by dostać pozwolenie na budowę na dom w obrębie Lorne Park czy Mineola – potrzeba od 6 miesięcy do roku! W reszcie miasta często 3-6 miesięcy. To samo dotyczy Toronto. Dostanie pozwolenia na budowę szeregówek – ponieważ często wiąże się to ze zmianą w przepisach urbanistycznych – trwa kilka lat. Tak być nie może. Zagęszczenie miasta poprzez pozwolenie budowania multipleksów w miejsce domów jednorodzinnych, tak jak to ma miejsce w Europie, jest jedynym szybkim sposobem na rozwiązanie problemu braku terenów.

        • Wprowadzenie podatku od pustostanów, czyli nieruchomości, które są zakupione przez inwestorów i trzymane są jako niewynajęte. Moim zdaniem, jest to marginalna liczba „unitów” i taki przepis nic nie zmieni. Jak kogoś stać, by utrzymywać puste mieszkanie, to i stać go będzie na dodatkowy podatek. Nadzieja na to, że nagle wszystkie pustostany zostaną wystawione na sprzedaż, jest naiwna. Mieszkań po prostu brakuje. W normalnych latach w Mississaudze było dostępnych na sprzedaż w kategorii „freehold” około 2000-2500 jednostek mieszkalnych od najtańszych do najdroższych. Dziś jest tylko 677. W cenie do 750.000 dol. tylko 123. Nawet gdyby trafiło na rynek nagle 50 jednostek z kategorii pustostanów, to i tak to nic nie zmieni. 

        • Poszczególne miasta będą mogły bardziej elastycznie ustawiać „property tax”, by stymulować budowę i zachęcać deweloperów do budowania nowych obiektów.  Chciałbym to widzieć! Jak dotychczas podatki idą tylko w górę i zawsze brakuje pieniędzy! Wątpię, by to się udało. Ponadto, deweloper po wybudowaniu obiektu i tak go sprzedaje i podatek spoczywa na nowym właścicielu. Jak to by miało stymulować budowę nowych obiektów?

        Osobiście uważam, że pozytywne jest to, że wszyscy widzą to, co się dzieje, jako problem. Rzeczywiście wiele osób w obrębie GTA nie jest w stanie nigdy kupić nieruchomości w Toronto! Spowodowało to niesamowitą migrację poza miasto w poszukiwaniu tańszych nieruchomości. Oczywiście tam ceny też wzrosły, i są znacznie wyższe niż rok temu. Ci, co przechodzą na emerytury, będą zadowoleni, ale ci, co są zmuszeni do codziennych dojazdów, wcale wiele nie zyskują. Dodatkowy czas z dala od rodziny, koszt paliwa, stres, eksploatacja samochodu! To są ogromne dodatkowe koszty! 

        Wprowadzony plan – moim zdaniem, będzie miał zerowy efekt i tylko dobrze wygląda na papierze, i pokazuje wyborcom, że rząd coś próbuje robić. Niestety, póki nie będzie więcej podaży, nie będzie większych zmian, chyba że wzrośnie znacznie oprocentowanie pożyczek. 

        Nie jest w interesie żadnego biznesu, czy tym bardziej rządu Kanady. Rząd też ma długi, które musi płacić. Inny powód w zachwianiu mógłby wynikać z globalnej katastrofy czy poważnego konfliktu. 

        Możliwości sponsorowania rodzinnego w Kanadzie są znacznie ograniczone, ponieważ prawo kanadyjskie pozwala na łączenie się  tylko małej grupie krewnych.

        Niestety, wielu bliskich krewnych nie jest włączonych w tak zwaną klasę rodzinną. Nie można na przykład zasponsorować dorosłego samodzielnego dziecka (tylko dziecko do 19. roku życia), nawet jeśli jest to jedynak, podobnie brata, siostry, wujka, cioci, kuzynów.

        Generalnie prawo pozwala  zasponsorować;

        – współmałżonków lub partnerów,

        – dzieci do 19 lat,

        – rodziców i dziadków,

        – osierocone dzieci poniżej 18 roku życia rodziców, rodzeństwa, wnuków sponsora – dzieci adoptowane. Dokładny opis klasy rodzinnej znajduje się w regulacjach kanadyjskiego kodeksu prawa imigracyjnego IRPA.

        W dodatku, co jest ciekawym przypadkiem, w sytuacji nieposiadania przez sponsora bliskich w Kanadzie i w Polsce bliskich krewnych – rodziców, dzieci, współmałżonka, prawo zezwala na zasponsorowanie innego bliskiego krewnego. Osoby samotne mogą rozważyć taką opcję, niekiedy jest szansa, by połączyć się z dalszymi krewnymi.

        Dlaczego ograniczono możliwości sponsorskie? Wiąże się to zapewne z licznymi podaniami ws. łączenia rodzin w przeszłości. W niektórych kulturach, wielodzietnych, z pomocą jednego imigranta w Kanadzie osiedlało się liczne rodzeństwo, a w następstwie ich współmałżonkowie i ich krewni. Klasa rodzinna została, moim zdaniem, zredukowana, by zachować łączenie rodzinne praktycznie w sposób minimalny – humanitarny. Nie ma też planów, by program sponsorowania rodzinnego rozszerzyć w najbliższym czasie, jest za to szansa na zmianę prawa sponsorowania dzieci do 22. roku. Ale na razie nie jest to jeszcze aktualne.

        Prawo imigracyjne i związane procedury DOKŁADNIE określają, kto może otrzymać pobyt stały i na jakich zasadach. 

        Małżeństwo nie jest gwarancją otrzymania pobytu stałego, nie każdy obywatel, obywatelka czy rezydent spełnia wymogi sponsorowania i nie każdy kandydat może zostać przyjęty do kanadyjskiej społeczności. Nie wspominam już o bardzo istotnej i decydującej kwestii udowodnienia prawdziwości małżeństwa, i to nie urząd ma udowodnić  sprawę, tylko starający się o pozostanie (SPONSOR I KANDYDAT) mają obowiązek udowodnienia, że ich ZWIĄZEK JEST PRAWDZIWY I ZOSTAŁ  ZAWARTY JEDYNIE W CELU ZAŁOŻENIA RODZINY W KANADZIE.

         Postawa, kiedy klienci, a najczęściej sponsorzy wychodzą z założenia, że urząd imigracyjny jest niemalże zawsze zobowiązany przyznać wizę sponsorską-imigracyjną bliskiemu, jest bardzo błędne i może być tragiczne w rezultatach. Wystarczy sprawdzić listę odwołań od negatywnych decyzji podań o łączenie rodzin, w tym sponsorstwa małżeńskiego w kanadyjskich trybunałach odwoławczych (Immigration Appeal Division). Kolejki są tak długie, że wnoszący apelację sponsorzy muszą czekać rok i dłużej na przesłuchanie.

        Rzeczywiście sponsorzy posiadają prawa, jako osoby zamieszkałe w Kanadzie, to znaczy mogą złożyć podanie o sponsorowanie lub ewentualnie apelować od decyzji negatywnej. Jednak zanim zaczną Państwo jakąkolwiek procedurę sponsorowania, należy dowiedzieć się, jakie są zasady prawa imigracyjnego, w szczególności sponsorowania, wtedy unikniecie rozczarowania lub wspomnianej decyzji odmownej i ponownej „walki” o pozostanie osoby Wam bliskiej, w kanadyjskich urzędach i  trybunałach.

         Wiele osób jest przekonanych, że wysoki dochód i posiadanie legalnego stałego statusu w Kandzie daje pełne prawo do kanadyjskiego łączenia rodzin (sponsorowania). Myślenie logiczne, ale nie zawsze zgodne z określonymi prawnie zasadami. Na przykład wydawać by się mogło, że dobry, stały dochód jest obowiązkowym wymogiem sponsorskim, a w praktyce okazuje się, że nie zawsze. W przypadku sponsorowania dzieci w określonym wieku lub współmałżonków nie ma bowiem określonego wymogu co do wysokości zarobków sponsora. W dodatku jeśli sponsor przebywa obecnie za granicą i nie ma dochodów w Kanadzie, nadal ma szanse na sponsorstwo partnera/partnerki, choć musi przekonać władze imigracyjne, że będzie w stanie utrzymać osobę sponsorowaną po powrocie.

         Warto także wiedzieć, że jeśli sponsor zasponsorował poprzednio kogoś bliskiego w ramach  łączenia rodzin i osoby sponsorowane pobierały zasiłek socjalny w czasie trwania sponsorstwa, wówczas w takich wypadkach ponowne sponsorowanie najprawdopodobniej nie zostanie zatwierdzone. Dotyczy to także sponsorstw trwających po rozwodzie czy osiągnięciu dojrzałości-samodzielności sponsorowanych dzieci. Na przykład, jeśli mężczyzna sponsorował żonę, podpisał sponsorstwo na kilka lat w przeszłości (10 lub obecnie 3) i po roku się rozwiódł, a jego żona ponownie w Kanadzie wstąpiła w związek małżeński, nie następny partner jest za nią odpowiedzialny w świetle przepisów imigracyjnych, jedynie osoba, która pierwotnie podpisała sponsorstwo na pobyt stały. 

         Na szczęście przepisy dotyczące sponsorowania współmałżonków zmieniły się korzystnie i obecnie wymagane są jedynie trzy lata sponsorstwa. Nie zmienił się, niestety, wymagany okres sponsorowania rodziców, o co często Państwo pytają. Obecnie wymagane jest 20 lat zobowiązania sponsorskiego i nie ma możliwości, aby ten okres skrócić.

        Ten imiennik byłego pierwszego (ostatniego) sekretarza komunistycznej partii Sowietów już na wstępie powiedział: „Wracam do Izraela, żeby postrzelać do Arabów”. Co ciekawe, mówił to w języku rosyjskim. Miał wiernych słuchaczy w postaci kilku obywateli byłego Związku Sowieckiego, którzy w tym czasie byli „gośćmi” aresztu imigracyjnego. 

        Michaił urodził się w obwodzie kaliningradzkim. Zapytany, czy ten okręg nosi tę samą nazwę jak za czasów Sowietów, odpowiedział, że tak. Nie dziwił się temu, choć wiedział, że nazwa ta pochodzi od nazwiska jednego z byłych wodzów rewolucji proletariackiej. Wiedział też, że Leningrad zmienił nazwę na Piotrogród, a Stalingrad na Wołgograd, itd. Jego, około 25-letniego mężczyznę, który, można byłoby przypuszczać, powinien odcinać się od systemu sowieckiego, to nie wzruszało. Ale tego nie można było oczekiwać od tego, jak się później okazało, nacjonalisty wielkoruskiego, choć żydowskiego pochodzenia. 

        W ostatnim okresie rynek nieruchomości w Toronto rozpalony jest do czerwoności. Typową obecnie praktyką jest wystawianie domu za cenę rynkową lub trochę zaniżoną i ustalanie terminu na przyjmowanie ofert zwykle od 3 do 7 dni później w nadziei, że w dniu wyznaczonym na przyjmowanie ofert (offer night), będzie kilku czy kilkunastu zainteresowanych (multiple offers) i cena zostanie znacznie przebita ponad cenę wywoławczą. 

        Praktyka wstrzymywania ofert od 3 do 7 dni spowodowała, że niektórzy agenci postanowili być bardziej kreatywni i „wymusić” rozpatrywanie ich oferty przed wyznaczoną w systemie MLS datą. I tak powstały właśnie oferty określane jako „bully offer” albo „pre-emptive offer”,  czyli oferta z pozycji siły!

        Według zasad naszego biznesu, agenci reprezentujący sprzedających (listing agents) mają obowiązek prezentowania każdej oferty swoim klientom w najkrótszym możliwie czasie, gdy taka oferta zostanie zarejestrowana. Oznacza to, że jeśli pojawi się nagle oferta już w pierwszym czy drugim dniu po wprowadzeniu domu do systemu MLS, ale przed wyznaczonym terminem na tak zwany „offer night”, „listing agent” musi taką ofertę pokazać właścicielom. Oczywiście, jeśli „bully offer” będzie poniżej ceny wywoławczej, to nikt nie potraktuje jej poważnie i zostanie ona zignorowana (szczególnie obecnie). Natomiast jeśli „bully offer” będzie znacznie powyżej ceny wywoławczej, to wówczas sprzedający i ich agent są postawieni przed wyborem. Zignorować „bully offer” i czekać na dzień wyznaczony na prezentację, mając nadzieję, że dom zostanie sprzedany za więcej, czy przyjąć ofertę, bo co jeśli nie będzie innych ofert i stracimy superokazję?  

        Prawda jest taka, że z punktu widzenia kupującego, złożenie „bully offer” nie jest dużym problemem i tak naprawdę czasami jest to bardzo dobre rozwiązanie. Jeśli ktoś planuje zakup domu i wie, że jest to znakomita okazja, która może pójść znacznie powyżej ceny, to złożenie oferty nawet znacznie powyżej ceny wywoławczej, ale w ramach własnego budżetu, może spowodować, że taka oferta zostanie zaakceptowana. W ten sposób mamy szansę wyprzedzić peleton, bo wielu agentów i ich klientów, którzy też są tym domem zainteresowani, czeka na dzień prezentacji. Tak się składa, że wielu agentów planuje pokazanie takiej nieruchomości na dzień czy w dzień prezentacji ofert. Według zasad biznesu, jak się pojawi „bully offer”, „listing agent” i jego biuro ma obowiązek poinformowanie tylko tych agentów, którzy już pokazali nieruchomość albo zasygnalizowali zainteresowanie. Charakterystyką „bully offer” jest również to, że ma ona bardzo krótki okres ważności (irrevocability) – czasami tylko kilka czy kilkanaście godzin. Powoduje to, że nawet jeśli inni zainteresowani agenci dostaną informację, że pojawiła się „bully offer”, mogą oni nie mieć wystarczająco dużo czasu na skontaktowanie się z własnymi klientami, by złożyć ofertę. Zwykle „bully offer” sprowokuje kilka konkurencyjnych ofert, ale znacznie mniej niż tak naprawdę w „gorącym rejonie” pojawiłoby się w dzień wyznaczony na prezentację na systemie MLS. 

        „Bully offer” jest zwykle prezentowana wstępnie poprzez faks czy e-mail i jeśli nie jest wystarczająco atrakcyjna dla sprzedającego, by ją rozważać, może ona zostać zignorowana. Statystycznie tylko 20-25 proc. „bully offers” przechodzi do następnego etapu, czyli negocjacji i informowania innych agentów o jej istnieniu.

        Siła „bully offer” jest zwykle w tym, że jest to atrakcyjna cena znacznie powyżej ceny wywoławczej, zwykle oferująca zamknięcie takie, jakie pasuje sprzedającym, oraz zero warunków. Taka „idealna” oferta zasiewa w umyśle sprzedających wątpliwość – „czekać czy nie czekać” na tę specjalną noc? 

        Moim zdaniem, z punktu widzenia sprzedającego, jeśli mamy dom w naprawdę dobrym rejonie i wiemy, że będziemy mieli potencjalnie kilka lub kilkanaście ofert, rozpatrywanie „bully offer” może błędem. Kiedy mamy do czynienia z jedną ofertą, a czasami 2 – 3 dodatkowymi sprowokowanymi przez wymuszoną ofertę – nie mamy tego efektu, który jest wytwarzany przez większą liczbę ofert, które pojawią się w wyznaczonym dniu na prezentację. I proszę być pewnym, że ten kupiec, który zapewniał, że nie lubi konkurencji – też się pojawi.

        Trochę inny temat. Ostatnio widzi się znaki „real estate”, na których jest napisane: „coming soon to MLS system” – co to znaczy? 

        Otóż niektórzy agenci, którzy mają już podpisany MLS listing, który ma wejść do systemu na przykład za dwa tygodnie (bo właściciele na przykład ciągle przygotowują dom do sprzedaży), za przyzwoleniem właścicieli stawiają swój znak „real estate” ze swoim telefonem i właśnie z takim napisem. Tłumaczą oni właścicielom, że to jest „dobre dla nich”, bo dom ma już w ten sposób reklamę i potencjalni zainteresowani mogą już się przygotowywać do oglądania. Jest to legalny zabieg, ale czy korzystny dla sprzedających? Moim zdaniem, to zależy. Jeśli „listing agent” postawi taki znak i zastrzeże, że nie będzie rozpatrywał żadnych ofert do czasu, kiedy dom wejdzie do systemu MLS i będzie czas na pokazanie go przez innych „buyers agents” (na przykład przez tydzień) – to wówczas nie mam zastrzeżeń.  Niestety, w praktyce rzeczywistość jest zupełnie inna. Gdy pojawia się znak przed domem „coming soon to the MLS system”, to o tym domu wiedzą tylko ci, co mieszkają w okolicy i taki znak zauważą oraz potencjalnie ci wszyscy klienci „listing agent”, do których on wyśle informację o nowym nadchodzącym „listingu”. W takiej sytuacji potencjalni zainteresowani kupujący kontaktują się najczęściej bezpośrednio z „listing agent” i często zanim dom wejdzie na MLS składają na niego ofertę, często unikając konkurencji, która by się pojawiła w obecnym gorącym rynku w chwili wejścia domu na MLS. 

        Czy jest to korzystne dla kogokolwiek? Tak dla „listing agent”, który często w takim przypadku reprezentuje i sprzedających, i kupujących – i zarabia podwójne wynagrodzenie (double ending).  Potencjalnie dla kupujących, bo nie mając konkurencji – zwykle płacą tyle lub trochę mniej niż cena wywoławcza. Na pewno takie podejście nie jest korzystne dla sprzedających nieruchomość, bo „okrada” się ich w ten sposób z właściwej ekspozycji na rynku nieruchomości. Oferowana nieruchomość tylko na „lokalnym rynku” i przez agenta, który jest bardziej zainteresowany sprzedażą „swoim” klientom i niedzieleniem się „commission” – zwykle wpływa niekorzystnie na końcową cenę sprzedaży.  

        Niestety, jest to ostatnio coraz bardziej powszechna praktyka i widzę wiele domów z napisem „coming soon to the MLS system”, które nigdy do tego systemu nie trafiły. Ze szkodą dla właścicieli domu!