Premier rządu Ontario Kathleen Wynne – w poprzednim tygodniu zapowiedziała wprowadzenie Ontario Fair Housing Plan (OFHP), praktycznie ze skutkiem natychmiastowym. W planie zapowiedziano 16 nowych przepisów mających na celu ostudzenie niezwykle gorącego rynku nieruchomości oraz pobudzenie podaży nowych jednostek mieszkalnych.
Według statystyk Toronto Real Estate Board – ceny domów w obrębie GTA wzrosły od poprzedniego marca średnio o 33%. Za to ceny wynajmowanych „unitów” wzrosły tylko w pierwszym kwartale tego roku w GTA o 8,3%. Przy takich szalonych zmianach powstaje ogromny problem dla wszystkich, ale szczególnie dla młodych ludzi, którzy nie tylko nie mają szansy na zakup pierwszej nieruchomości, ale nie są też w stanie znaleźć nieruchomości do wynajęcia.
Te 16 nowych zasad było już powszechnie cytowanych w mediach, dlatego nie zamierzam ich powtarzać ponownie, natomiast wydaje mi się, że warto przynajmniej niektóre główne punkty planu przypomnieć i je skomentować.
• Nowy 15% „Foreign Buyers Tax”, który będą musieli płacić zagraniczni inwestorzy kupujący nieruchomości w Ontario. Z tym że podatek ten nie będzie płacony przez uchodźców oraz będzie zwracany tym inwestorom zagranicznym, którzy uzyskają status imigracyjny w Kanadzie. Taki podatek wprowadzono w ubiegłym roku w Kolumbii Brytyjskiej i pomimo chwilowego zwolnienia rynku, pomału przestaje być to efektywne rozwiązanie. Dlaczego? Bardzo proste. Liczba transakcji zawieranych przez zagranicznych inwestorów jest marginalna (5-10%). Dla zagranicznych inwestorów nawet po wprowadzeniu podatku ceny oraz inwestycje w Kanadzie są niezwykle atrakcyjne z trzech powodów. Ceny, pomimo że dla nas są niezwykle wysokie, to z perspektywy takich miejsc jak Hongkong są śmiesznie niskie. Dolar kanadyjski jest niezwykle tani w porównaniu do dolara amerykańskiego, a inwestorzy zagraniczni operują tą walutą i na samej korzystnej wymianie zarabiają więcej niż wprowadzony podatek. Kanada jest odbierana jako bezpieczny i przychylny kraj dla obcokrajowców, którzy będą tu inwestować często z zamiarem osiedlenia się w terminie późniejszym. Oprócz tych trzech ważnych elementów, jest jeszcze jeden. Jak się pojawia nowy przepis, to zaraz ktoś wymyśli, jak go obchodzić. Moim zdaniem, już od dawna wiele nieruchomości jest kupowanych przy pomocy zagranicznych pieniędzy na członków rodzin inwestorów, którzy mają prawo pobytu w Kanadzie. Gdyby ten podatek był nawet większy, to kto zabroni inwestorom kupować nieruchomości na „podstawione” osoby, które będą formalnie na tytule własności, ale będą miały ogromny „private mortgage” od inwestora?
• Wprowadzono ponownie „rent control” na poziomie 2,5% rocznie. Z punktu widzenia lokatorów jest to przyjęte z entuzjazmem. Tak się ostatnio działo, że ceny za wynajmowanie szły tak samo szybko w górę jak ceny za zakup. W chwili kończenia się umowy wynajmu, lokatorzy byli często konfrontowani z niezwykle wysokimi podwyżkami. Wielu właścicieli stosowało różne sposoby, by pozbyć się lokatora zaraz po upływie terminu, by ponownie wynająć tan sam „unit” za znacznie wyższą sumę. Często nawet o 100%. Wprowadzenie „rent control” będzie chroniło lokatorów przed takimi praktykami. Z tym że to posunięcie z perspektywy inwestorów małych i dużych spowoduje, że wiele projektów, które były w przygotowaniu i miały dostarczyć na rynek wiele nowych mieszkań na wynajmowanie – zostanie zaniechanych. Firmy deweloperskie, które zaczęły widzieć bardzo dobry biznes w budowaniu „rental properties”, po wprowadzeniu „rent control” przestaną tworzyć nowe jednostki pod „rent”. Czyli dziecko zostanie wylane razem z kąpielą i w przyszłości jeszcze trudniej będzie znaleźć cokolwiek do wynajęcia.
• Government wprowadzi zmiany do Residential Tenancies Act, by uściślić wiele zasad dotyczących wynajmowania oraz kontroli, jak lokator może być usunięty z zajmowanego mieszkania. Jeśli te przepisy będą jak dotychczas głównie broniły lokatorów, to z wynajmowaniem będzie jeszcze trudniej, bo mniej osób, szczególnie prywatnych, będzie chciało być narażonych na walkę z „wiatrakami”. Ale jeśli odwrotnie – za niepłacenie na czas będą konsekwencje i ułatwiony sposób pozbywania się „zawodowych lokatorów”, to wówczas wiele osób prywatnych może rozważać stworzenie nowej jednostki mieszkalnej we własnym domu, co znacznie by rozwiązało problem braku mieszkań.
• Rząd ma udostępnić tereny, które są własnością prowincji, pod budowę „affordable housing”. Jest to piękny pomysł, jeśli naprawdę tak się wydarzy, ale zwykle w takich sytuacjach „tani, bo rządowy” grunt trafia w ręce tych, którzy wiedzą, jak na tym zrobić dobre pieniądze w imię demokracji i dobra publicznego. Przypadków takich jest wiele. To, co moim zdaniem by znacznie bardziej zadziałało, to niekoniecznie „rozdawanie rządowej ziemi”. Wystarczyłoby, by proces zatwierdzania projektów oraz zmian do przepisów urbanistycznych został ułatwiony. Dziś w Mississaudze, by dostać pozwolenie na budowę na dom w obrębie Lorne Park czy Mineola – potrzeba od 6 miesięcy do roku! W reszcie miasta często 3-6 miesięcy. To samo dotyczy Toronto. Dostanie pozwolenia na budowę szeregówek – ponieważ często wiąże się to ze zmianą w przepisach urbanistycznych – trwa kilka lat. Tak być nie może. Zagęszczenie miasta poprzez pozwolenie budowania multipleksów w miejsce domów jednorodzinnych, tak jak to ma miejsce w Europie, jest jedynym szybkim sposobem na rozwiązanie problemu braku terenów.
• Wprowadzenie podatku od pustostanów, czyli nieruchomości, które są zakupione przez inwestorów i trzymane są jako niewynajęte. Moim zdaniem, jest to marginalna liczba „unitów” i taki przepis nic nie zmieni. Jak kogoś stać, by utrzymywać puste mieszkanie, to i stać go będzie na dodatkowy podatek. Nadzieja na to, że nagle wszystkie pustostany zostaną wystawione na sprzedaż, jest naiwna. Mieszkań po prostu brakuje. W normalnych latach w Mississaudze było dostępnych na sprzedaż w kategorii „freehold” około 2000-2500 jednostek mieszkalnych od najtańszych do najdroższych. Dziś jest tylko 677. W cenie do 750.000 dol. tylko 123. Nawet gdyby trafiło na rynek nagle 50 jednostek z kategorii pustostanów, to i tak to nic nie zmieni.
• Poszczególne miasta będą mogły bardziej elastycznie ustawiać „property tax”, by stymulować budowę i zachęcać deweloperów do budowania nowych obiektów. Chciałbym to widzieć! Jak dotychczas podatki idą tylko w górę i zawsze brakuje pieniędzy! Wątpię, by to się udało. Ponadto, deweloper po wybudowaniu obiektu i tak go sprzedaje i podatek spoczywa na nowym właścicielu. Jak to by miało stymulować budowę nowych obiektów?
Osobiście uważam, że pozytywne jest to, że wszyscy widzą to, co się dzieje, jako problem. Rzeczywiście wiele osób w obrębie GTA nie jest w stanie nigdy kupić nieruchomości w Toronto! Spowodowało to niesamowitą migrację poza miasto w poszukiwaniu tańszych nieruchomości. Oczywiście tam ceny też wzrosły, i są znacznie wyższe niż rok temu. Ci, co przechodzą na emerytury, będą zadowoleni, ale ci, co są zmuszeni do codziennych dojazdów, wcale wiele nie zyskują. Dodatkowy czas z dala od rodziny, koszt paliwa, stres, eksploatacja samochodu! To są ogromne dodatkowe koszty!
Wprowadzony plan – moim zdaniem, będzie miał zerowy efekt i tylko dobrze wygląda na papierze, i pokazuje wyborcom, że rząd coś próbuje robić. Niestety, póki nie będzie więcej podaży, nie będzie większych zmian, chyba że wzrośnie znacznie oprocentowanie pożyczek.
Nie jest w interesie żadnego biznesu, czy tym bardziej rządu Kanady. Rząd też ma długi, które musi płacić. Inny powód w zachwianiu mógłby wynikać z globalnej katastrofy czy poważnego konfliktu.
