Nieruchomości
Kategorie potomne
Jeden z moich przyjaciół ostatnio kupując dom, został zachęcony przez swojego prawnika do wykupienia specjalnego ubezpieczenia, ponieważ sprzedający nie mógł dostarczyć mapki geodezyjnej – czyli survey. O jakie ubezpieczenie tu chodzi?
To, o czym mówisz, nazywa się Title Insurance – pełna nazwa w Kanadzie – „First Canadian Title Insurance”. Jest to tak naprawdę oddział amerykańskiej firmy ubezpieczeniowej o podobnej nazwie – First American Title Insurance Company. To prywatna firma.
Jest to coraz bardziej popularna forma ubezpieczenia, która, moim zdaniem, jest ogromnie przydatna i bardzo ważna. Ponadto w stosunku do ważności i korzyści jest relatywnie tania, bo jej jednorazowy koszt wynosi około $300 dla domów w cenie około 300 000 dol.
Ale zacznijmy od początku! Dlaczego potrzebujemy „Title Insurance”?
W teorii kupujący nieruchomość oraz pożyczające pieniądze na jej zakup banki w chwili zamknięcia transakcji oczekują, że nieruchomość pod względem prawnym nie będzie miała żadnych problemów. Czyli że jesteśmy jedynymi właścicielami, że nie ma żadnych niewyrejestrowanych długów na hipotece.
Jest to teoretycznie zagwarantowane przez prawników w formie tak zwanego „Letter of opinion” lub inaczej nazywanym dokumentem „Certifacte of Title”. W praktyce, jak wiemy, nikt nie jest idealny i pomimo najlepszych starań ze strony prawników czy Land Registry Office – błędy się zdarzają.
Może się na przykład okazać, że prawnik robiąc swoje dochodzenie, przeoczy stary zarejestrowany mortgage lub niezapłacone i niewyrejestrowane długi zarejestrowane na nieruchomości. Nawet jeśli jest to oczywisty błąd prawnika, który ma oczywiście własne ubezpieczenie zawodowe – to wyegzekwowanie strat i sądzenie się z prawnikiem na własny koszt nie udaje się zbyt wielu normalnym ludziom!
Jest to tylko jeden z przykładów, dlaczego warto wykupić „Title Insurance”! Inne to: problemy wynikające z braku aktualnego survey, o którym wspomniałeś w twoim pytaniu. Często się zdarza, szczególnie w przypadku, kiedy dom zmieniał właścicieli wiele razy, że survey został dawno zagubiony. Również zdarza się, że starsze surveys – wykonane wiele lat temu – nie są tak dokładne jak wykonywane obecnie. Zdarza się już po fakcie, czyli po przejęciu nieruchomości, że – na przykład – dom jest posadowiony za blisko do nieruchomości sąsiada, niezgodnie z przepisami urbanistycznymi.
Czy sądzenie prawnika w takiej sytuacji Państwa zdaniem ma szanse powodzenia? W przypadku, jeśli ktoś ma wykupiony „Title Insurance”, koszty wynikające z tych problemów są pokrywane przez firmę ubezpieczeniową.
Ponadto – banki bardzo lubią tych klientów, którzy wykupują „Title Insurance”, gdyż też czują się zabezpieczone i chętniej pożyczają pieniądze.
First Canadian Title Insurance jest obecne w Kanadzie od 1991 r. Co roku coraz więcej nowych właścicieli nieruchomości korzysta z tego ubezpieczenia – i w mojej opinii – to ubezpieczenie powinno być obowiązkowe. Jako ciekawostkę warto wspomnieć, że kwatera główna tej firmy w Kanadzie mieści się w Oakville na Ford Drive.
Wracając do korzyści posiadania ubezpieczenia, czy problemy z survey są na tyle ważne, by wykupywać to ubezpieczenie?
To jest tylko szczyt góry lodowej, czyli tylko jeden z wielu powodów, dlaczego warto mieć ubezpieczenie, o którym mówimy i które, raz jeszcze chciałbym przypomnieć, jest relatywnie tanie i jednorazowe.
Jednym z bardzo ważnych powodów, dlaczego warto mieć to ubezpieczenie, to choroba naszej cywilizacji – czyli oszustwa.
Jak być może Państwo wiecie – prawie 100% transakcji jest obecnie zamykana i rejestrowana elektronicznie, czyli poprzez Internet. Zdarzyło się wielokrotnie, że nieuczciwi ludzie zajmujący się tym procederem rejestrowali pożyczki na nieruchomościach niczego nie podejrzewających właścicieli – kasując dużą gotówkę bez wiedzy właścicieli!
Jak dochodzić swego prawa, jak udowodnić, że to nie my pożyczaliśmy pieniądze pod zastaw naszego spłaconego domu!!! Niestety bez ubezpieczenia – wszelkie koszty są naszym problemem.
To o czym słyszymy coraz częściej – podszywanie się pod czyjąś osobę (oszustwa) – dzięki łatwości podrabiania dokumentów, jest też coraz łatwiejsze!
Tak naprawdę kupując dom – nie zawsze wiemy, że sprzedający mają prawo do sprzedaży! To mogą być ludzie, którzy podszywają się pod właścicieli, którzy mogą być na przykład poza granicami Kanady.
Po przekazaniu pieniędzy – które szybko znajdą się „off shore” – kto będzie płacił za pożyczkę, która nie tylko nie dała nam wymarzonego domu, ale pozostaje niestety naszą odpowiedzialnością? Wykupienie ubezpieczenia zabezpiecza Państwa w tych przypadkach.
Inny przykład: zarejestrowane wyroki sądowe przeciwko zakupionej nieruchomości – bez ubezpieczenia – mogą być bardzo kosztowne – z ubezpieczeniem – poniekąd stają się nie naszym problemem.
Kolejny przykład to niepłacone „Property Tax” – jeśli prawnik przeoczy zaległe podatki miejskie i niekoniecznie musi to wynikać z jego błędu – to nie zapłacone podatki stają się problemem nowych właścicieli, a miasto jest bezwzględne w ich ściąganiu! Mając ubezpieczenie, ten problem jest rozwiązywany przez Title Insurance.
Reasumując – pomimo, że w Kanadzie prawnicy są odpowiedzialni za prawne sprawdzenie nieruchomości – warto pamiętać, że za relatywnie nieduże pieniądze możemy spać spokojnie, kupując nieruchomość, nawet jeśli nasz prawnik popełni błąd!
Moim zdaniem Title Insurance to jedne z najlepiej wydanych pieniędzy w procesie nabywania nieruchomości.
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
– Na co zwracać uwagę przy oglądaniu domów, by nie popełnić kosztownego błędu? Czy mógłbyś poradzić słuchaczom, na jakie elementy domu warto zwracać uwagę?
Gdy na naszej liście są dziesiątki domów, na których obejrzenie mamy czasem kilka minut, trudno jest czasami skoncentrować się na tym, co widzimy. Często po takim krótkim czasie podejmujemy decyzję o złożeniu oferty. Wielu oglądających często już po wyjściu z domu nie bardzo pamięta, co widziało. Tu bardzo ważną rolę musi odegrać agent, który powinien wiedzieć, na co zwrócić uwagę swoim klientom.
Elementy, na które należy zwracać uwagę, podzielmy na techniczne i funkcjonalne. Do technicznych elementów zaliczyłbym między innymi:
Stan zewnętrzny domu – zaniedbany dom z pozapadanym podjazdem, poniszczonymi drzwiami do garażu, dachem do natychmiastowej wymiany lub poobrywanymi rynnami – powinien być pierwszym ostrzeżeniem, gdy oglądamy dom.
Odwrotnie, dom w idealnym zewnętrznym stanie, może dużo powiedzieć o wnętrzu nawet przed jego oglądaniem.
Zwracając uwagę na elementy techniczne domu – należy wziąć pod uwagę te składniki, które mogą wymagać natychmiastowej wymiany lub napraw – co wiąże się z kosztami. Ważniejsze elementy, na które należy zwrócić uwagę, to:
Piec ogrzewczy oraz system klimatyzacji – warto sprawdzić ich wiek. Jeśli piec zbliża się do 25 lat, a klimatyzator do 15 lat – może to grozić ich wymianą. Koszt takiej operacji zwykle kształtuje się około 3000 – 5000 dol.
Tablica elektryczna – wymagane obecnie zasilanie to minimum 100 amperów. Jeśli oglądany dom ma zasilanie 60 amperów, to jest to za mało i wystąpi problem z ubezpieczeniem takiego domu. Koszt zwiększenia zasilania wynosi około 1500 – 2000 dol.
Okna – okna w nowszych domach są przeważnie robione z winylu i są one bardzo wytrzymałe. W wielu starszych domach okna będą musiały być zmienione. Ich konstrukcja jest przestarzała i powodują ogromne straty cieplne.
Oglądając basement – warto zwrócić uwagę na ślady wilgoci – woda w piwnicy to poważny problem i duży wydatek. Tu koszty napraw mogą dochodzić do dziesiątków tysięcy w poważnych przypadkach, choć naprawa małego przecieku nie jest aż tak kosztowna i w zależności od metody może wynosić od 400 do 1500 dol.
Łazienki – należy szczególnie sprawdzić okolice prysznica oraz miejsca pod umywalką na potencjalne ślady wilgoci.
Kuchnia – proszę sprawdzić okolice zlewu, poszukując problemów z wilgocią. Tam też zwykle trzymane są śmieci, a przy śmieciach potrafią gromadzić się "robaczki" – których oczywiście nie chcemy kupić!
Sufity – jeśli popatrzymy na sufit na najwyższej kondygnacji i zobaczymy ślady przecieków z dachu, to oczywiście może świadczyć to o problemach z jego pokryciem. Poniszczone i mokre sufity pod łazienkami świadczą o wyciekach z łazienek.
•••
Należy pamiętać, że w czasie szybkiego oglądania możemy tylko bardzo pobieżnie ocenić dom. Prawdziwa i pełna ocena może być dokonana przez fachowców w czasie profesjonalnej inspekcji.
Natomiast wytrenowane oko agenta powinno wychwycić poważne problemy nawet w czasie krótkiej wizyty.
– Wspomniałeś w pierwszej części o technicznych aspektach, na które należy zwracać uwagę. Na co warto zwrócić uwagę i jakie są najczęstsze błędy funkcjonalne kupowanych domów?
Ustawienie do stron świata – większość z nas, Polaków, woli słoneczne ogrody, dotyczy to również większości kupujących z innych stron świata. Najbardziej poszukiwane są ogrody wychodzące na południe, południowy zachód, zachód oraz północny zachód.
Nieustawność pomieszczeń i ich wielkość – czasami gdy oglądamy nieumeblowane pomieszczenia – wydają się one znacznie większe. Ponadto tak zwany open concept – nie ma zbyt wiele ścian na meble!
Brak miejsca do jedzenia w kuchni – za mała kuchnia jest jednym z poważniejszych problemów. W dzisiejszym stylu życia kuchnia to nie tylko gotowanie – to również miejsce, gdzie spędzamy czas z rodziną i przyjmujemy gości.
Brak połączenia strefy dziennej z ogrodem – dotyczy to szczególnie starszych domów. Łatwy dostęp do ogrodu oraz bliskość kuchni do ogrodu są wysoko cenione przez nabywców.
Brak właściwej strefy wejściowej do domu – ciasny korytarz, gdzie nie można naraz ubierać się czy rozbierać w kilka osób, brak odpowiednio dużej szafy na ubrania, brak miejsca, by zmienić obuwie – są oczywistymi problemami.
Brak właściwego światła dziennego – domy budowane są na coraz mniejszych i węższych działkach. Często światło dzienne dochodzi do nas przez jedno lub dwa małe okna. Warto w czasie oglądania (dziennego) wyłączyć na moment sztuczne oświetlenie, by zorientować się, czy dom nie jest zbyt ciemny.
Brak odpowiedniej liczby łazienek – warto pamiętać, że dziś dom powinien mieć przynajmniej dwie pełne łazienki – jeśli ma służyć rodzinie! To jest ten element, który znacznie ułatwia sprzedaż nieruchomości.
Lokalizacja – pod hasłem lokalizacji rozumiem nie tylko dobrą okolicę – ale również unikanie linii wysokiego napięcia, autostrad, wysypisk śmieci czy złego sąsiedztwa. Wiele osób nie lubi sąsiedztwa szkół, szpitali czy cmentarzy – choć to są zwykle spokojni "sąsiedzi".
Wszystkich zapraszam do korzystania z naszych usług, opartych nie tylko na długoletnim doświadczeniu w real estate, ale głównie proszę korzystać z naszego doświadczenia w projektowaniu i budowie domów. Dobra porada może zaoszczędzić wiele problemów i tysiące dolarów.
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
– Maćku, jak się człowiek rozglądnie w Mississaudze czy w Toronto, to wszędzie widać budowy nowych wysokościowych apartamentowców. Czy twoim zdaniem w chwili obecnej zakup nowego condominium jest dobrą inwestycją?
– Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Wszystko oczywiście zależy od tego, co się kupuje, gdzie i za ile. Powszechnie panuje ostatnio przekonanie wśród wielu specjalistów od rynku nieruchomości, że rynek ten a szczególnie w centrach dużych miast, jak Toronto czy Vancouver, jest mocno przegrzany.
Ceny sięgające 350.000 dol., a nawet 450.000 za mieszkania o powierzchni 600 stóp kwadratowych wydają się coraz bardziej odległe od realnej wartości rynkowej. Mam wrażenie, że dostajemy coraz mniej, płacąc coraz więcej!
Toronto jest obecnie najbardziej aktywnym rynkiem budowy wysokich domów mieszkalnych na świecie. Przy coraz większej liczbie oferowanych nowych obiektów, zaczynamy mieć do czynienia ze zjawiskiem nadmiernej podaży przy coraz bardziej ostrożnym zapotrzebowaniu. To widać nawet po reklamach – wielu builderów oferuje specjalne zachęty, by zwabić potencjalnych kupujących. Bezpłatna plazma, 6 miesięcy bez opłat, cash back itd. stają się coraz powszechniejszą zachętą.
Rynek condominiów zawsze był napędzany przez ludzi, którzy kupowali je z myślą o inwestycji, czyli wynajmowaniu ich dla zysku lub na tak zwany flip. Przy coraz większej podaży i bardzo wysokich cenach zakupu apartamentów, coraz trudniej jest znaleźć potencjalnych chętnych, którzy by płacili takie sumy za wynajęcie mieszkań, by dla inwestorów miało to sens finansowy. Jeśli ktoś kupuje mieszkanie za 350.000 z minimalną wpłatą, to jego początkowe opłaty będą na poziomie 2400 dol./miesiąc. Trudno znaleźć lokatorów za takie sumy! Z szybkim flipem też coraz trudniej. Kiedy nieruchomości wzrastały 5 do 7 proc. w skali roku, wystarczyło dać zadatek i poczekać 2-3 lata na wybudowanie condo, by je sprzedać z 15-20-proc. zyskiem. To zwykle tyle ile wynosił wymagany zadatek. Gdzie można było podwoić pieniądze w ciągu 2-3 lat? Niestety, obecnie ponieważ przyrost cen condominiów jest znacznie słabszy, główną szansą dla inwestorów pozostaje wynajmowanie, które, jak wspomniałem, ma swoje problemy szczególnie dla tych, którzy kupili je z minimalną wpłatą.
Zdaniem specjalistów, ci, którzy kupują w tej chwili często zbyt drogie mieszkania, mogą być na końcu tak zwanego cyklu i ich inwestycja stoi pod poważnym znakiem zapytania. Drobna korekta w cenach może zniweczyć nadzieję na zysk!
Nie oznacza to wcale, że odradzam Państwu zakup apartamentów. Trzeba być po prostu ostrożnym w wyborze, co się kupuje. W mniejszych miastach; dalej od centrów ceny za mieszkania są zdecydowanie bardziej rozsądne. W Mississaudze ciągle można kupić dwusypialniowe mieszkanie, zupełnie niezłe, od 200.000 do 250.000 dol. Przy takiej cenie opłaca się kupować, zamiast wynajmować, i to zapewnia opłacalność inwestycji.
Oczywiście przy wyborze condo należy kierować się nie tylko ceną i wyglądem zewnętrznym budynku. Często pięknie wyglądający z zewnątrz budynek ze wspaniałym lobby i atrakcyjnym centrum rekreacyjnym ma tak zaprojektowane mieszkania, że nie da się w nich mieszkać! Takim przykładem są mieszkania w budynku, który stał się wizytówką Mississaugi, czyli Marilyn Monroe.
Podsumowując – warto być ostrożnym, jeśli myślą Państwo o zakupie nowych condo! Nie wolno dać się zwariować pięknie urządzonym "modelem" czy zachętami finansowymi budowniczych! Należy kierować się zdrowym rozsądkiem i poradami specjalistów!
Osobiście uważam, że planując wydanie 350.000 do 450.000 dol. – mamy lepsze opcje – choćby townhouse lub semi – chyba że rzeczywiście ktoś musi być w downtown Toronto!
– Jakie są niespodzianki i rzeczy, o których należy wiedzieć przy zakupie nowych condominiów?
– Jest ich bardzo wiele i nie podejmuję się w tych kilku słowach opowiedzieć o wszystkich. Na szczęście, przepisy są tak ustawione, że potencjalni nabywcy mają szansę zasięgnąć porady rzeczoznawców.
Przy zakupie istniejącej nieruchomości (domu, połówki, czy nawet condo) – widzimy, co kupujemy. Można niemalże fizycznie dotknąć nieruchomości, sprawdzić stan techniczny czy finansowy. W przypadku zakupu jeszcze niewybudowanego condo – kupujemy abstrakcyjne miejsce w jeszcze niedziałającej korporacji. Dlatego po zawarciu umowy zakupu "abstrakcyjnego" jeszcze obiektu, kupujący ma czas się zastanowić nad swoją decyzją i ewentualnie po zasięgnięciu opinii fachowca – na przykład prawnika – ma czas się wycofać. Ten okres po angielsku nazywany jest "cooling off period" i trwa 10 dni. Jest to Państwa prawo i warto czasami z tego skorzystać.
Depozyt, który daje się na zakup condo, jest bezpieczny do łącznej sumy 40.000 dol. Pierwsze 20 tys. jest chronione przez New Home Warranty Program, pozostałe 20 tys. przez Condominium Act. Bezpieczeństwo depozytu jest ogromnie istotne – gdyż w chwilach kryzysowych – wielu deweloperów miało zwyczaj bankrutować, oczywiście nie myśląc o zwracaniu pieniędzy.
Kupując nowe condo, są Państwo chronieni przez New Home Warranty Program przed nieautoryzowanymi zmianami w materiałach wykończeniowych, usterkami technicznymi w "unicie" (do maksimum 100.000 dol.), usterkami w elementach wspólnych (common element) do maksimum 50.000 dol. na "unit", ale nie więcej niż 2.500.000 na cały kompleks.
Wysoki koszt "upgrades" – jest zwykle zaskoczeniem dla kupujących. Opłaty za wszelkie usprawnienia ponad tak zwane podstawowe wykończenie są zwykle zaskakujące. Deweloperzy nęcą nowych nabywców bardzo atrakcyjnymi usprawnieniami, z tym że ceny są kosmiczne za często bardzo w gruncie rzeczy tanie elementy. Często taniej jest zrobić te wszystkie zmiany już po przejęciu mieszkania.
W przypadku nowych condo, jednym z największych problemów jest terminowość. Builder zwykle nie zaczyna budowy jeśli nie ma sprzedanych 70 proc. "unitów" w planowanym budynku. Jeśli zawierają Państwo umowę w pierwszych tygodniach otwarcia salonu sprzedaży, data przejęcia "unitu" jest zwykle dość mglista i ustalana w przybliżeniu. Według przyjętych zasad, deweloper musi ściśle określić datę przekazania do użytku "unitów", nie później niż po 30 dniach, kiedy konstrukcja dachu na obiekcie jest zakończona!
Samo przekazanie mieszkania do użytku nie oznacza jeszcze, że są Państwo formalnie jego właścicielami. Do czasu, gdy deweloper nie przekaże do użytku przynajmniej 50 proc. mieszkań, zajmujący swoje mieszkania użytkownicy są uważani za wynajmujących. Okres ten nazywany jest "interim occupancy" i w tym czasie płaci się miesięczną opłatę za użytkowanie "własnego" mieszkania. Legalne przekazanie prawa własności następuje dopiero po tym, jak zostanie zarejestrowane "condominium corporation". By zostało ono zarejestrowane, budowniczy jest prawnie zobowiązany w ciągu 21 dni od chwili, gdy ponad 50 proc. mieszkań jest zajętych – zwołać spotkanie mieszkańców, które następnie wyłania "board of directors". Budowniczy następnie w ciągu 30 dni przekazuje swoją "władzę" w ręce wyłonionego przez "board" zarządu i korporacji.
Na szczęście większość z nas ma do czynienia z mieszkaniami z tak zwanego "resale market" – gdzie sprawy są znacznie mniej skomplikowane i widzimy, co kupujemy. Możemy wręcz dotknąć kupowany obiekt.
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Kilkakrotnie mówiłeś o dodatkowych apartamentach w domach jednorodzinnych. Jak dotychczas są one w Mississaudze najczęściej nielegalne. Słyszałem, że to ma się zmienić. Kilka słów na ten temat.
O ile w Brampton czy Toronto – tak zwane "in-law" apartamenty w piwnicy (basement) są standardem, to od 1995 roku miasto Mississauga przeciwstawiała się i zabraniała tworzenia dodatkowych mieszkań w jednorodzinnych domach. W ostatnich tygodniach rząd prowincyjny przyjął ustawę uznającą wszystkie apartamenty w "basementach" za legalne.
W tej sytuacji Mississauga nie będzie miała wyjścia i również będzie musiała umożliwić tworzenie takich mieszkań. Z tym że rząd prowincyjny pozostawił do decyzji każdej gminie (miastu), jakie standardy mają spełniać takie nowe mieszkania. By właściwie zaadresować ten temat, prowadzone są obecnie konsultacje ze społeczeństwem, które mają pomóc określić wymagania i standardy. Główny nacisk będzie położony na legalność oraz bezpieczeństwo nowych jednostek mieszkaniowych. Zainteresowani mieszkańcy Mississaugi mogą obecnie zgłaszać swoje uwagi w Building Department.
Głównym powodem, dlaczego prowincja oraz poszczególne miasta będą pracowały nad tym projektem, by umożliwić dodatkowe jednostki mieszkaniowe, jest potrzeba alternatywy dla bardzo drogich obecnie mieszkań, które są często poza zasięgiem przeciętnych ludzi.
Jeśli chcemy przeznaczyć część "basementu" na dodatkowy apartament, jak się za to zabrać? Czy można to zrobić w legalny sposób?
Często różne miasta mają różne przepisy. I by uzyskać właściwą odpowiedź, należałoby zadać pytanie w odpowiednim urzędzie miejskim. W Toronto, zasadniczo przepisy są bardziej liberalne w tworzeniu nowych jednostek mieszkalnych, gdyż brakuje tanich mieszkań. Mississauga nie pozwala obecnie na tworzenie nowych dodatkowych jednostek, ale pozwala legalizować te dodatkowe mieszkania, które powstały przed 16 listopada 1995 i których istnienie jesteśmy w stanie udokumentować. I tylko pod warunkiem, że tworzone jednostki będą spełniały szereg warunków – głównie bezpieczeństwa.
Jeśli chodzi o bezpieczeństwo, to głównie o bezpieczeństwo przeciwpożarowe. Większość tworzonych apartamentów umieszczana jest w "basemencie".
Siłą rzeczy – głównym problemem staje się możliwość ucieczki w wypadku pożaru. Apartament umieszczony w tak zwanej głębokiej piwnicy z jedną możliwością ewakuacji – ma bardzo małą szansę na zatwierdzenie przez miasto. Zaostrzenie przepisów bezpieczeństwa nastąpiło po serii wypadków – w których zginęło kilka osób – niemogących uciec z piwnicy – gdy klatka schodowa stanęła w płomieniach. Tak więc obecnie każdy apartament musi mieć dwie możliwości ewakuacji – jedną jest oczywiście klatka schodowa – drugą może być odpowiednio duże okno z łatwym dostępem z zewnątrz i od wewnątrz.
Ponadto wymagane są tak zwane "fire separations". W praktyce oznacza to, że sufit i podłoga pomiędzy dwoma apartamentami muszą wytrzymać siłę ognia przez minimum godzinę. Dotyczy to również drzwi pomiędzy "unitami". Dodatkowo oba mieszkania muszą być połączone wspólnym systemem ostrzegawczym, który w razie pożaru w jednym "unicie", pozwoli mieszkańcom drugiego mieszkania pomyśleć o ewakuacji. Istnieje również obowiązek posiadania czujnika wykrywającego tlenek węgla. Zanim wystąpi się o legalizację apartamentu do miasta – należy uzyskać pozytywną inspekcję przez strażaków "fire marshall" oraz przez dostawców elektryczności "hydro" – koszt takich inspekcji jest pokrywany przez właścicieli domów i pozwolą one Państwu na sprawdzenie, czy wasz potencjalny apartament ma szansę na legalizację.
Przepisy dotyczące istniejących apartamentów w gruncie rzeczy są liberalne – i wszelkie zaostrzenia wynikały głównie z dbałości o bezpieczeństwo lokatorów, a nie z chęci dokuczania właścicielom domów. Miasto na ogół nie chodzi i nie szuka nielegalnych apartamentów, ale reaguje na "donosy" od lokatorów lub sąsiadów. Wielu z właścicieli domów tworzy apartamenty bez zgłaszania ich do miasta i w większości przypadków nic się nie dzieje. Moją radą jest jednak, nawet gdy nie chcą przejść Państwo przez właściwy proces, tak urządzać apartament, by spełniał on wszystkie wymagania. W wypadku interwencji ze strony miasta lub nieszczęśliwego wypadku – mają Państwo szansę na mniejsze kłopoty. Oprócz przepisów typowo dotyczących bezpieczeństwa – w tworzonym apartamencie powinny być spełnione wymagania standardów budowlanych – to znaczy minimalna wysokość pomieszczeń, odpowiednia wentylacja, odpowiednia ilość światła dziennego. Te wymagania są określone w OBC (Ontario Building Code).
Warto również wiedzieć, że nie każdy styl domu nadaje się do stworzenia dodatkowego apartamentu. Idealnym stylem domu do przeróbek są "backsplits", szczególnie "backsplit" 4- i 5-poziomowe. Bardzo łatwy do przeróbek jest tak zwany "raised bungalow". Niektóre "sidesplits" są również dobre. Najwięcej kłopotów jest ze stworzeniem apartamentów w nowych domach – które w większości są domami dwupiętrowymi. Są one bardzo głęboko posadowione, najczęściej nie mają osobnego wejścia do piwnicy oraz są zlokalizowane tak blisko siebie, że nie zawsze jest szansa stworzenia osobnego wejścia.
Jeszcze jedna ważna uwaga. Jak wspomniałem, w Mississaudze nie można obecnie legalnie tworzyć nowych apartamentów do wynajmowania.
Natomiast przepisy nie zabraniają ludziom spokrewnionym mieszkać pod jednym dachem i mieć osobne kuchnie. Czyli na przykład dzieci chcące mieszkać wraz z rodzicami w jednym domu mogą to robić. Mississauga nadal niechętnie zatwierdza projekty, w których proponuje się niezależne wejście do piwnicy.
Jakie są korzyści z wynajmowania części domu "obcym" ludziom? Czy to się opłaca?
Nie zawsze jest to kwestią, czy się opłaca czy nie. Często może być to sprawą konieczności lub jedynym rozwiązaniem, które pozwoli kupić własny dom. Dom z tzw. apartamentem do wynajęcia jest bardzo popularnym rozwiązaniem szczególnie wśród tych, którzy kupują pierwszy dom. Wielu moich klientów korzystało z takiej opcji i jak dotychczas nie słyszałem o zbyt wielu złych przypadkach.
Wielu z nas stać na zapłacenie 1600 dol. miesięcznie za utrzymanie domu. Niestety, jest to zbyt mała suma – przy obecnych cenach nieruchomości – by myśleć o własnym domu, jeśli dysponujemy minimalnym 5-proc. "down payment".
Natomiast gdy kupią państwo dom, w którym znajduje się apartament do wynajęcia, może to zmienić diametralnie sytuację. Taki apartament można zwykle wynająć za około 800-900 dol. miesięcznie. Przy obecnym braku tanich apartamentów – wynajęcie zwykle nie sprawia żadnych kłopotów. Owe dodatkowe 800-900 dol. – pozwoli obsłużyć przy obecnych oprocentowaniach pożyczkę hipoteczną na dodatkowe prawie 200 tys. (variable mortgage).
Przy takiej pomocy i własnych wydatkach na poziomie 1600 dol. miesięcznie, mogą Państwo obsłużyć utrzymanie domu w cenie około 400 tys. dol. To oczywiście całkowicie zmienia sytuację. W cenie około 400 tys. – jest ciągle duży wybór nieruchomości do kupienia. Czasami będą to domy wolno stojące, czasami będą to domy bliźniacze. Na pewno będą to znacznie lepsze domy niż te, które mogliby Państwo kupić bez dodatkowej pomocy ze strony lokatorów.
Kupno domu z apartamentem do wynajęcia ma jeszcze jedną bardzo ważną zaletę. W Kanadzie w normalnej sytuacji – wydatki związane z utrzymaniem domu nie są odliczane od podatków. Natomiast jeśli Państwo wynajmą część domu – to cześć pożyczki hipotecznej oraz opłat związanych z utrzymaniem domu – można odpisać od podatku. Oznacza to w rzeczywistości, że państwa zarobek związany z wynajęciem apartamentu komuś – zostanie zrównoważony wydatkami związanymi z jego utrzymaniem. W praktyce – zapłacą Państwo minimalny podatek od otrzymanych pieniędzy.
Myślę, że taki zastrzyk finansowy jest nie do pogardzenia.
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Mamy pełnię lata i wielu posiadających domy planuje wykorzystać cieplejszą porę roku, by swoje domy trochę usprawnić. Czasami jest to rozbudowa, czasami jest to renowacja. Jakie prace wokół domu i w domu można robić bez potrzeby uzyskiwania pozwolenia ze strony miasta?
Zacznijmy od listy tych elementów, które nie wymagają pozwolenia:
* Wymiana okien, jeśli otwory nie były zmieniane;
* Wymiana pokrycia dachowego – jeśli jest to podobny materiał;
* Malowanie elewacji lub jej naprawa (stucco);
* Naprawa kominów;
* Landscaping – jeśli nie ma de-cków powyżej 2 stóp ponad teren lub ścianek oporowych powyżej 2 stóp;
* Płoty do 6' – o ile nie ograniczają widoczności – domy narożne;
* Przestawianie wewnętrznych ścian działowych – czyli niekonstrukcyjnych;
* Wszelkie wewnętrzne prace remontowe – w tym istniejące łazienki, kuchnie.
Wiele prac udaje się wykonać bez tak zwanego permitu – najczęściej jest to wykańczanie piwnic. Zasadniczo miasto nie ingeruje w tego typu prace, jeśli nie jest to tworzenie dodatkowych mieszkań.
Nawet jeśli prace są wykonane bez pozwoleń, to zachęcam, by wszystkie ważne sprawy, jak – instalacja elektryczna, ogrzewcza, wodnokanalizacyjna – powierzyć licencjonowanym fachowcom.
Natomiast wszystkie zmiany konstrukcyjne w domu zasadniczo wymagają ubiegania się o zezwolenie. Dobudowa piętra bez pozwolenia wydaje się mało prawdopodobnym zamierzeniem – ale z tym się również spotkałem.
Tak więc wszelkie rozbudowy domów, osobne wejścia do piwnicy, solaria, garaże, decki, jeśli są powyżej 2 stóp od terenu – wymagają ubiegania się o pozwolenie. Jeśli usuwają Państwo wewnętrzną ścianę nośną i nie chcecie zgłaszać tego do miasta – podejmujecie spore ryzyko. Jeśli jednak już na to się decydujecie, to przynajmniej jeśli nie macie w tym doświadczenia – koniecznie zatrudniajcie prawdziwych i sprawdzonych fachowców.
Proszę pamiętać, że urzędy miejskie mają prawo sprawdzenia, co Państwo robią na swoim terenie, i często reagują na doniesienia życzliwych sąsiadów.
Miasto ma prawo po stwierdzeniu, że prace są wykonywane bez pozwolenia – nakazać ich wstrzymanie (stop order) do czasu uzyskania pozwolenia na budowę.
W sytuacji, gdy zezwolenie nie może być wydane, miasto ma prawo do nakazania usunięcia nielegalnej konstrukcji. Nie warto narażać się na tak duże problemy i często koszty.
– Czy wszystkie pozwolenia na budowę, wymagają skomplikowanych rysunków i zatrudniania fachowców do ich wykonania?
Nadal jeśli chodzi o proste sprawy, jak garaż wolno stojący, deck, porch lub wejście do basementu, miasto akceptuje rysunki wykonane przez właścicieli nieruchomości. Miasto stoi na pozycji, że takie rysunki łatwo jest wykonać samemu bez dużego doświadczenia. Istnieją wręcz gotowce, które urzędy budowlane akceptują. Warto wiedzieć, że czas zatwierdzania takich prostych projektów jest zwykle znacznie szybszy niż projektów domów – i można zrobić to prawie w biegu. Natomiast do wszystkich poważniejszych prac – czyli projektów budowy nowych domów lub rozbudowy istniejących, gorąco zachęcam do korzystania z pomocy dobrych fachowców, którzy powinni według nowych przepisów zdać odpowiednie egzaminy i posiadać ważne licencje kwalifikacyjne.
Nasza firma Domator Homes – posiada taką licencję. Projekt domu – jest moim zdaniem tym elementem procesu, na którym wręcz nie wolno oszczędzać. Projekt to nie tylko rysunki na budowę – to również musi być coś znacznie więcej. Wczucie się w Państwa styl życia, odkrycie potrzeb rodzinnych, estetyka, przewidywanie trendów rynku i wiele, wiele innych kryteriów.
Proszę pamiętać, że koszt materiałów budowlanych oraz robocizny włożony w źle zaprojektowany dom może być podobny jak koszt włożony w dom ciekawy – jednak końcowy efekt użytkowy oraz wartości domu może być zasadniczo różny. Różnica kilku tysięcy dolarów przeznaczona na dobry projekt zwróci się na pewno.
Na zakończenie tej części warto przypomnieć, jak na wartość nieruchomości wpływają poszczególne elementy, w które inwestujemy.
* RENOWACJA KUCHNI 73 proc.
* RENOWACJA ŁAZIENKI 71 proc.
* PROFESJONALNE POMALOWANIE WNĘTRZA 62 proc.
* WŁAŚCIWE POMALOWANIE ZEWNĘTRZA 62 proc.
* DOBUDOWA POKOJU DZIENNEGO 56 proc.
* WYKOŃCZONY BASEMENT 52 proc.
* PROFESJONALNIE URZĄDZONY OGRÓD 48 proc.
* NOWY PIEC DO OGRZEWANIA 48 proc.
* CENTRALNA KLIMATYZACJA 42 proc.
* APARTAMENT DO WYNAJMOWANIA 40 proc.
* POKÓJ PRZYSTOSOWANY DO PRACY W DOMU 35 proc.
* BASEN 16 proc.
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Tydzień temu mieliśmy największe w historii opady deszczu na terenie GTA. Wiele domów zostało zalanych, wiele samochodów zostało zatopionych. Jak się odnosi ubezpieczenie domów do takiej sytuacji, czy domy są ubezpieczone przed zalaniem?
Zanim odpowiem na to pytanie, krótka uwaga na temat samych ubezpieczeń domów i ich konieczności. Dom – jest zwykle największą inwestycją życiową dla większości z nas.
Kiedy kupujemy dom i mamy pożyczkę hipoteczną, posiadanie ubezpieczenia jest koniecznością, bez której bank nie pożyczy nam pieniędzy. Ale nawet jak dom jest całkowicie spłacony – i w takiej sytuacji ubezpieczenie nie byłoby konieczne – brak ubezpieczenia byłby całkowitym brakiem odpowiedzialności. Tym bardziej że koszt ubezpieczenia nie jest aż tak wysoki w stosunku do ryzyka braku ubezpieczenia.
Ubezpieczenie domu nie tylko zabezpiecza nas przed pożarem czy kradzieżą, ale również często przed odpowiedzialnością cywilną w razie nieszczęśliwych wypadków na terenie naszej nieruchomości.
Zabawne jest, że wymagane przez banki ubezpieczenie ma nas zabezpieczać przed pożarem czy kradzieżą, ale nie ma wymagania, by ubezpieczać dom przed powodzią.
Co jest jeszcze bardziej niesamowite, że tak naprawdę to nie ma w Kanadzie możliwości ubezpieczenia od zalania, które nastąpiło poprzez ląd.
Oznacza to, że jeśli Państwa dom został zalany przez wodę, która dostała się do domu przez okna czy drzwi, bo poziom wody w okolicy gwałtownie się zmienił – wasza ubezpieczalnia w większości przypadków odmówi wypłacenia odszkodowania. I proszę mi wierzyć, że w tej chwili to, co się wydarzyło w GTA, dla wielu właścicieli domów będzie ogromnym problemem.
Ubezpieczalnie będą bezwzględne i będą się starały skorzystać z tego, że powódź jest "aktem Bożym", czyli nie jest pokryta przez ubezpieczenie.
Są jednak przypadki, w których typowa polisa może nas od pewnych strat wynikających z zalania ochronić.
• Backup kanalizacji zwykle występuje, gdy kanalizacja została zablokowana (np. przez zanieczyszczenia lub przelanie po ulewnym deszczu) i woda dostanie się do domu poprzez kanalizację.
W tym przypadku taka sytuacja jest pokrywana przez większość polis, ale niektóre polisy ubezpieczeniowe wykluczają tę opcję, dlatego wykupując nową polisę, warto dopilnować, by ta opcja była zawarta.
• Szkody w wyniku burzy, kiedy woda deszczowa wchodzi do domu przez otwór wywołany przez burzę (np. zerwane pokrycie dachowe lub wybite okna). Ważne jest, aby pamiętać, że większość polis wyklucza szkody, które spowodowane zostały, jeśli albo okno, albo drzwi były pozostawione otwarte przez zapomnienie lub budynek był w złym stanie technicznym.
Wiele firm konkuruje na rynku, sprzedając ubezpieczenia domów. Oferowane rodzaje ubezpieczeń i szczegółowe sformułowania użyte w polisach różnią się zależnie od firmy, Ważne jest, aby dokładnie zapoznać się z "warunkami" kupowanej polisy ubezpieczeniowej. Warto zadawać pytania w chwili podejmowania decyzji.
W pytaniu wspomniałeś również o samochodach, które zostały zalane. Tu sprawa przedstawia się znacznie lepiej. W większości przypadków zatopienie samochodu jest pokrywane przez ubezpieczenie samochodowe i wystarczy zgłosić się do swojej kompanii, by zarejestrować taki wypadek.
Co robić, jeśli nasz dom został zalany? Co jest najważniejsze?
Oczywiście pierwsza i najważniejsza sprawa to bezpieczeństwo ludzi. Zalany dom należy ewakuować jak najszybciej. Głównie chodzi tu o osoby z ograniczeniami ruchowymi, czyli osoby starsze, oraz dzieci.
Jeśli poziom wody jest wysoki, oczywiste jest, by nie próbować ratować dobytku, a raczej pomyśleć o sobie.
Druga sprawa to niebezpieczeństwo związane z porażeniem prądem. Jeśli to jest możliwe, to należy wyłączyć główne zasilanie, ale uważać należy, by nie zostać porażonym prądem.
Po zalaniu – należy jak najszybciej skontaktować się z przedstawicielem firmy ubezpieczeniowej i zgłosić wypadek, a następnie zająć się dokumentacją strat oraz usuwaniem uszkodzeń. Wszystkim zależy, by życie wróciło do normy jak najszybciej.
Ważne jest osuszenie zalanych pomieszczeń jak najszybciej, bo jeśli pozostaną one wilgotne, to bardzo szybko pojawi się pleśń, która oczywiście ma swoje konsekwencje zdrowotne oraz wpływa negatywnie na wartość nieruchomości.
Oczywiste jest, że zazwyczaj zalanym miejscem są piwnice. Jeśli są one wykończone, to po pierwsze, należy je opróżnić z rzeczy, które należy przenieść na wyższy poziom i nie składać jedne na drugich. Warto kupić kilka wentylatorów, by powodować ruch powietrza.
W wielu przypadkach zaistnieje potrzeba szybkiego remontu, który zwykle obejmuje wymianę zamoczonego drywallu oraz wymianę podłóg.
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Moi znajomi, kupując ostatnio pierwszy dom, zostali zaskoczeni faktem, że musieli wraz z ofertą zapłacić depozyt. Powiedz więcej na ten temat. Po co jest ten depozyt, jak duży jest i czy jest on konieczny?
Depozyt, czyli zaliczka, jest koniecznym elementem kontraktu.
Jest zrozumiałe, że kiedy sprzedajemy naszą nieruchomość, a często w tym samym czasie kupujemy następną, chcemy, by kupujący od nas czuli się w jakimś stopniu związani umową i nie zmienili zdania w ostatniej chwili. Dlatego zaliczka (depozyt) jest takim zabezpieczeniem i dlatego z punktu widzenia sprzedających dobrze, by była jak ona jak największa.
Na przykład w GTA na dom wartości 500.000 dol. dobrze widziana minimalna wysokość byłaby na poziomie 10.000 dol. Oczywiście 50.000 dol. brzmi lepiej, ale często jest to nierealna suma, bo wielu kupujących nie dysponuje takim depozytem. Najczęściej "equity" jest w domu, który zamieniamy, a nie na koncie bankowym.
Wysokość depozytu zależy też od lokalizacji. Na przykład, daleko poza Toronto – depozyty są zwykle znacznie niższe – bo ludzie znają się zwykle od lat i nie czują się zagrożeni. Ostatnio kupując dom dla klientów w Crystal Beech – wymagany depozyt wynosił 500 dol. Gdybym taki zaproponował w Toronto – byłaby kupa śmiechu.
Wysokość depozytu zależeć też będzie od sytuacji, w jakiej kupujemy nieruchomość. Jeśli jest to normalna transakcja – to wówczas obowiązują standardy. Jeśli jednak mamy do czynienia z tak zwaną "multiple offer situation" – czyli kilka czy kilkanaście ofert na jeden dom, to wówczas depozyt jest jedną z form strategii kupna. Im wyższy, tym lepszy.
Osobiście raz przeżyłem sytuację, że mój klient tak bardzo chciał domu, który kupował, że jego depozyt był w wysokości ceny, którą oferował za ten dom. Czyli to naprawdę była "cashoffer". Ale taka sytuacja zdarza się niezwykle rzadko.
Depozyt zwykle idzie do firmy, która sprzedaje nieruchomość, i jest umieszczany w "trust account". Czasami jednak depozyt może iść bezpośrednio do prawnika, który zamyka transakcję, lub innej wskazanej w umowie instytucji.
Depozyt stanowi oczywiście część całej sumy, którą kupujący musi zapłacić za nieruchomość. Z depozytu też firma sprzedająca płaci komisowe agentom. Czyli jeśli wysokość depozytu przekracza wysokość wynagrodzenia agentów – nadwyżka jest zwracana sprzedającym. Jeśli jednak depozyt jest mniejszy niż całkowite komisowe dla agentów, to wówczas prawnik zamykający transakcję dosyła brakującą kwotę do firmy.
Gdyby się kupujący nieruchomość rozmyślili i wycofali z transakcji – co się dzieje z depozytem?
Zależy, kiedy nastąpi wycofanie. Jeśli w czasie kiedy kupujący ma na to czas – czyli w czasie kiedy może usunąć warunki z oferty lub nie (zwykle do 10 dni w zależności od warunków) – to wówczas depozyt jest zwracany w całości.
Jeśli jednak nastąpi to już w okresie, kiedy warunki zostały usunięte, to sytuacja znacznie się komplikuje.
Jak wspomniałem na wstępie – depozyt jest trzymany w firmie, która sprzedawała nieruchomość (najczęściej) na tak zwanym "Trust Account".
Jeśli kupujący wiedzą, że nie będą w stanie zamknąć transakcji, mogą poprzez własnego agenta (czasami prawnika) poinformować drugą stronę i za proponować ugodę. Często w takiej sytuacji depozyt w części lub całości przechodzi na rzecz sprzedających i podpisuje się dokument nazywany "Mutual Release" – który zwalnia wszystkie strony od wzajemnych roszczeń i określa, jak depozyt jest dzielony. To jest "kulturalny" sposób załatwienia sprawy.
Często jednak może się okazać, że kupujący nie chcą tracić depozytu i nie są skłonni pójść na ugodę. Czasami z kolei straty poniesione przez sprzedających z powodu niedotrzymania umowy przez kupujących są tak znaczne, że wysokość depozytu ich nie pokryje.
W takich sytuacjach – sprawa jest kierowana zwykle do sądu i sąd zadecyduje o podziale depozytu lub ewentualnie zasądzeniu dodatkowych kosztów.
Z tym że sprawy w sądach trwają latami i wcale nie zawsze ten, co ma rację, wygrywa sprawę. Taki jest niestety system prawny.
Maciek Czapliński
Mississauga
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
– Jak przebiega typowa inspekcja domu i jakich odkryć mogą kupujący dom się spodziewać?
– Na wstępie warto powiedzieć, że istnieje kilka różnych typów inspekcji domów. Ta najbardziej typowa dotyczy elementów strukturalnych i mechanicznych w domu. Istnieją inne typy inspekcji dotyczące na przykład obecności szkodliwych substancji, takich jak na przykład azbest. Są inspekcje dotyczące obecności cieków wodnych; inspekcje prowadzone przez specjalistów z Fung Shui. To są specjalistyczne inspekcje i są stosowane raczej rzadko. Typowa inspekcja techniczna jest najbardziej popularna. Taka inspekcja techniczna trwa zwykle 2-3 godziny. Oczywiście w pewnych przypadkach może trwać znacznie dłużej.
Inspektor ocenia stan nieruchomości w danym okresie, bazując na wizualnej inspekcji. Za skrzętnie ukryte wady inspektor zwykle nie odpowiada.
Sprawdzane są wszystkie elementy domu – od fundamentów, poprzez wszystkie urządzenia mechaniczne; instalacja elektryczna do elementów zewnętrznych – dach, ściany, rynny okna itd. Zwykle inspektor ma swój specjalny notatnik, w którym zaznacza wszystkie uwagi. Po zakończeniu inspekcji – ów notatnik zostaje wręczony osobie zamawiającej inspekcję – czasami ze specjalnym poradnikiem mówiącym o tym, jak dom jest zbudowany i jak naprawiać jego poszczególne elementy.
Inspektor w wielu przypadkach jest w stanie określić przybliżony koszt poszczególnych napraw oraz zasugerować potencjalnych wykonawców. Nie należy oczekiwać cudów. To, co jest skrzętnie ukryte przez sprzedających, może ulec przeoczeniu. Jednak doświadczony inspektor jest w stanie wychwycić większość poważnych problemów.
Czasami raport z inspekcji może pomóc uzyskać małą redukcję ceny – nawet już po zakończonych negocjacjach. Nie oznacza to wcale, bym sugerował słuchaczom, by zawsze wykorzystywali inspekcję do dodatkowych obniżek ceny.
– Wspomniałeś, że nie wszystko inspektor jest w stanie wychwycić. W związku z tym czy warto robić inspekcję? Jaki jest typowy koszt inspekcji?
– Koszt zależy od firmy i od zakresu inspekcji. Typowy koszt kształtuje się na poziomie 350-550 dol.
Czy warto robić inspekcję, to zależy od wielu czynników, między innymi od wieku domu. Zrozumiałe jest, że im starszy dom, tym więcej elementów może wymagać naprawy.
Domy do 5 lat – najczęściej objęte są gwarancją i inspekcja często nie ma wiele sensu. Warto sprawdzić fundamenty i czy nie ma wody w piwnicy. W tym przypadku raport inspektora często bywa używany do negocjacji z firmą budowlaną lub NHWP, by uzyskać gwarancyjne naprawy.
Dom do 10 lat to ciągle nowy dom – nie ma zwykle większych problemów.
W tym przypadku również najczęstszymi problemami jest wilgoć w piwnicy i pęknięcia fundamentów. Oczywiście po takim okresie mogą się już pojawić pierwsze problemy z dachami czy piecami – jeśli były słabej jakości.
Domy około 15 lat – tu już często pojawiają się pierwsze poważniejsze problemy. Należy liczyć się z wymianą dachu, niektórych typów okien, czasami pieca czy klimatyzacji. Czasami pojawia się konieczność remontu łazienki – szczególnie w okolicach prysznica.
Domy 20-30 lat – koniecznie należy zwracać uwagę na dachy, urządzenia mechaniczne, okna, łazienki oraz oczywiście ślady wilgoci w piwnicy. Jeśli nic nie było robione w domu w tym wieku – należy spodziewać się poważnych wydatków.
Często również oprócz spraw technicznych należy liczyć się z inwestycjami wynikającymi ze względów estetycznych. 20-30-letnia kuchnia zwykle już nie zadowala żadnej pani domu – to samo często dotyczy łazienek.
Domy ponad 40 lat – powinny być sprawdzane, szczególnie jeśli nic nie było w nich robione. Należy spodziewać się wielu problemów technicznych – inspekcja jest najczęściej wręcz niezbędna.
Jakość domów często zależy od okresu, w którym były budowane. Na przykład domy budowane pod koniec lat 80. i na początku 90. – w szczycie boomu budowlanego – były często budowane szybko, tanio i byle jak. Dziś, pomimo że minęło tylko 15-16 lat – są one często wręcz w złym stanie technicznym i wymagają generalnych remontów. Objawy zaniedbania są często widoczne gołym okiem; pognite drewniane okna i drzwi garażowe, które nigdy nie były właściwie pomalowane; podnosząca się dachówka przypomina o potrzebie natychmiastowej wymiany. Wystarczy na przykład przejechać się w okolicy tuż na zachód od Square One w Mississaudze – by zobaczyć wiele takich przykładów.
Innym zjawiskiem są domy budowane w latach 70. Powszechnie stosowano wówczas kable elektryczne z drutu aluminiowego. Nie jest to żaden poważny problem techniczny i jak się tego spodziewamy, to łatwo jest klientów przygotować i wytłumaczyć im obecność aluminium. To samo dotyczy innych potencjalnych "szkodliwych" substancji, których szkodliwość jest czasami nadmiernie nagłaśniana – na przykład dotyczy to UFFI, Vermiculate Insullation itd. Doświadczony agent czy inspektor, znając wiek domu oraz buildera – z góry jest w stanie przewidzieć pewne problemy.
Ważne jest też, od kogo się dom kupuje. Istnieją właściciele, którzy domy niszczą i prawie nowy dom może wymagać całkowitego remontu. Na drugim biegunie są właściciele, którzy nawet dom stary utrzymują w bardzo dobrym stanie. Trzeba przyznać, że najczęściej domy Europejczyków są bardzo zadbane i właściwie pielęgnowane.
Chciałbym podkreślić, że dom 30-40-letni, a nawet starszy, jeśli był pielęgnowany – zwykle może być bardzo dobrym zakupem. Nie ma zazwyczaj żadnych problemów strukturalnych, gdyż wówczas budowano jeszcze bardziej w stylu europejskim, czyli zewnętrzne ściany były z tak zwanej "solid masonry", czyli cegły i pustaka. To daje tym domom ogromną wytrzymałość oraz łatwość rozbudowy – na przykład dodanie drugiego piętra nie sprawia żadnych problemów.
Maciek Czapliński
Mississauga
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
- Mam pytanie, czy kupowanie domu poza miastem, czyli trochę z dala od cywilizacji, jest inne i na co zwracaę uwagę jeśli tak jest?
Mówiąc o domach za miastem, mamy na myśli domy na przynajmniej 1-akrowych działkach, a nie domy w subdivisions poza miastem, które mają pełny serwis wszystkich mediów. Oczywiście, że zakup domu poza miastem trochę się różni. Ale tylko trochę.
Obecnie wiele rzeczy, które kiedyś sprawiały kłopoty, dziś dzięki postępowi cywilizacji i technologii przestały być problematyczne. Inaczej też wygląda sprawa, kiedy kupujemy tak zwany "cottage", a inaczej kiedy kupujemy dom całoroczny. Kiedy kupujemy "cottage" – tak zwana wygódka w lasku czy woda z jeziora – są często normalne i akceptowalne. W przypadku domów całorocznych to oczywiście nie wchodzi w rachubę.
A teraz kilka spraw, o których należy pamiętać, kiedy planujemy zakup domu "poza miastem".
Źródło ogrzewania – poza miastem rzadko mamy do czynienia z naturalnym gazem. Najczęściej jako źródło ogrzewania używany jest prąd, olej opałowy lub propan. Ten ostatni robi się coraz popularniejszy ze względu na lepszą cenę i łatwość dostaw. W ostatnich latach jako uzupełniające źródło energii zaczyna być używana coraz częściej energia słoneczna oraz energia z wód gruntowych. Niestety, koszt instalacji tych urządzeń jest znacznie wyższy niż w Europie, gdzie ich popularność jest ogromna. Jest to zrozumiałe – energia u nas jest jeszcze tania w porównaniu z Europą. Koszt takiej instalacji zwraca się na przestrzeni wielu lat i przy ciągle niskich cenach energii niewielu Kanadyjczyków podejmuje taką decyzję.
Źródło wody pitnej – w podmiejskich domach "miejska" czy inaczej mówiąc centralnie dostarczana i oczyszczana woda jest raczej rzadkością. Jeśli mamy do czynienia z taką sytuacją. to wówczas o jakość wody i jej ilość dba lokalne władze. W przypadku własnego ujęcia (studnia głębinowa) głównym problemem będzie przydatność wody do picia, czyli jej smak; potencjalne bakterie oraz ilość pompowanej wody (wydajność studni). Kupując dom ze studnią, należy dokonać odpowiednich testów. Składając ofertę – należy pamiętać o zawarciu specjalnych klauzul w umowie, które będą nas chroniły w przypadku kiedy woda byłaby skażona lub studnia nie miała pożądanej wydajności. Woda ze studni głębinowej może mieć dziwny smak spowodowany minerałami, dlatego często istnieje potrzeba specjalnych filtrów oraz zmiękczaczy do wody. Są to oczywiście dodatkowe koszty, o których należy pamiętać.
Sposób odprowadzania ścieków – w przypadku pozbywania się ścieków centralny system kanalizacji występuje poza miastem bardzo rzadko. Jeśli mamy taki system – to oczywiście nie mamy problemów. Natomiast za miastem najczęściej mamy do czynienia z "septic tank", czyli po polsku z szambem. W takim przypadku ważne jest, by sprawdzić, czy jest ono czyszczone i czy zainstalowane jest zgodnie z normami i przepisami lokalnych władz. Przeciętnie – septic tank jest czyszczony raz na 2 – 3 lata – z tym że częstotliwość zależy od wielkości samego urządzenia, jak i rodziny, która z niego korzysta. Budowa nowego "septic system" może być bardzo kosztowne i waha się od 15 do 30 tysięcy. – W czasie składania oferty – warto pamiętać o specjalnych klauzulach pozwalających na sprawdzenie systemu lub nakładających obowiązek zagwarantowania sprawności szamba przez sprzedających.
Sposób usuwania odpadków – śmieci rzadko są odbierane spod domu i często istnieje konieczność wywożenia ich do centralnie zlokalizowanego składu. To utrudnienie czasami jednak może wyjść na dobre, gdyż często uczy nas być bardziej oszczędnym w kreowaniu gór śmieci. To samo dotyczy surowców wtórnych, choć nie wszystkie gminy stosują jeszcze recykling program.
Telekomunikacja (telefon/Internet) – najczęściej nasze rozmowy podmiejskie będą "long distance" – choć to ostatnio jest już coraz mniejszym problemem dzięki konkurencji między kompaniami telefonicznymi oferującymi różnego rodzaju zniżki. Natomiast ciągle mogą występować ograniczenia w tak zwanym szybkim Internecie, choć i tu dzięki postępowi – coraz częściej możemy korzystać z komunikacji bezprzewodowej czy satelitarnej.
Poczta – zwykle nie jest dostarczana pod drzwi i może wymagane być odbieranie jej z pobliskiego miasteczka. Z drugiej strony – może to fajnie, gdyż rzadziej oglądamy niechciane rachunki! Ponadto – coraz częściej piszemy e-maile niż listy.
HST – jeśli kupujemy farmę, to farmy są objęte podatkiem HST (cena zakupu) – w przeciwieństwie do domów za miastem – zakwalifikowanych jako "residence".
Śnieg na podjazdach zimą – może wymagać ekstra pracy i to samo dotyczy trawy latem, ale jeśli potraktuje się to jako ćwiczenia, to można w tym znaleźć przyjemność. Z drugiej strony – jest wielu kontraktorów, którzy chętnie wykonają tę pracę za drobną opłatą.
Dzikie zwierzęta – potrafią czasami powodować straty – szczególnie w uprawianych warzywnikach lub buszując w niezabezpieczonych śmieciach, ale jeśli będziemy o tym pamiętać, te utrudnienia można zminimalizować.
Pomimo pewnych niedogodności mieszkanie za miastem uspokaja nerwy i z pewnością jest warte polecenia. I jak wspominałem wielokrotnie – inwestycja w znaczną ilość ziemi potrafi przynieść świetne rezultaty.
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
– Maćku, jak na razie takie sobie lato. Wielu z nas marzy o własnym basenie. Moje pytanie jest, czy basen podnosi wartość domu?
Panuje powszechne przekonanie, że basen wpływa na podniesienie wartości nieruchomości. W rzeczywistości nie zawsze jest to prawdą.
Liczne badania statystyczne pokazują, że większość Kanadyjczyków przywiązuje znacznie mniej wagi do posiadania własnego basenu niż na przykład do dużej wygodnej kuchni, ładnej funkcjonalnej łazienki, wykończonego basementu.
Statystycznie wydajemy zdecydowanie więcej pieniędzy na te usprawnienia niż na budowanie basenu. Oczywiście, wynika to często z naszych możliwości finansowych i tak zwanych priorytetów. Poważna renowacja kuchni wraz ze sprzętami gospodarstwa domowego potrafi kosztować tyle co wybudowanie basenu.
Jeśli stać nas tylko na jeden wydatek, wiadomo, co zwykle wygrywa! Zresztą ponownie warto wspomnieć o badaniach statystycznych, według których zainwestowane pieniądze w kuchnię zwykle zwracają się w 73 proc. i zdecydowanie podnoszą wartość domu, gdy pieniądze wydane na basen zwracają się w 16 proc. i zdarza się, że posiadanie basenu może nawet utrudniać sprzedaż nieruchomości.
Dotyczy to głównie domów w niższej kategorii cenowej, gdzie, po pierwsze, basen może zajmować większość i tak małego ogródka, a po drugie – nowych potencjalnych właścicieli może być nie stać na dodatkowe koszty związane z utrzymaniem basenu, które w przeciętnym przypadku kształtują się na poziomie od 600 do 2000 dol. za sezon.
Największy wpływ na koszt utrzymania basenu mają koszty związane z ogrzewaniem wody. Czyli im bardziej gorące i dłuższe lato, tym mniej nas będzie kosztowało utrzymanie basenu.
– Czy orientujesz się w kosztach wybudowania basenu? Czy są obecnie lepsze i gorsze rozwiązania?
Jest to bardzo obszerny temat i na koszt basenu wpływać będzie wiele czynników. Baseny w ziemi, czyli "inground", są zdecydowanie bardziej kosztowne niż baseny zbudowane na terenie, "above ground". Na koszt basenu będzie wpływała jego wielkość, materiał, z jakiego jest wykonany, sprzęt do filtrowania wody i dostarczania chemikaliów oraz tak zwany landscaping wokół basenu.
Skoncentrujmy się na basenach wbudowanych w teren. Najtańsze są baseny z dnem i ścianami (liner) z plastiku (winyl) – najdroższe są z betonu okładane ceramiką lub kamieniem. W naszym klimacie te pierwsze są znacznie łatwiejsze do utrzymania.
Koszty wybudowania basenu mogą mieć ogromny rozrzut – od 20.000 do 200.000 dol.! I naprawdę wiele tu zależy od tego, kiedy budujemy basen, kto jest naszym kontraktorem, jakich materiałów użyjemy.
Coraz bardziej popularne stają się małe baseny zwane "lap pools", w których płyniemy przeciwko sztucznie wytworzonemu nurtowi. Takie baseny mogą być instalowane nawet na małych działkach i ich ceny zaczynają się już od 12.000.
Z nowszych rozwiązań w Kanadzie warto wspomnieć, że coraz częściej stosowane są baseny ze słoną wodą! Pozwala to uniknąć dużej ilości chemikaliów oraz takie baseny ponoć wymagają mniej pracy, by utrzymać je w czystości.
– Czy posiadanie basenu wpływa na wyższy podatek od nieruchomości?
Zasadniczo nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Jak zawsze należy popatrzeć na każdy przypadek indywidualnie. Jeśli mamy mały stary basen na naszej małej działce – to możemy z całą stanowczością "walczyć" z zawyżoną wyceną naszej nieruchomości przez miasto.
Z drugiej strony, jeśli ktoś wybuduje luksusowy basen za 200.000 dol., to oczywiście miasto uzna, że wpływa to na podniesienie wartości rynkowej naszej nieruchomości. Właśnie o tym należy pamiętać, że podatki od nieruchomości płacimy na podstawie "assessed market value" i jeśli nie zgadzamy się z wyceną (assessment), to możemy się od niego odwołać! Czy skutecznie? Nie zawsze jest to łatwe.
Na zakończenie warto pamiętać, że jak się kupuje dom z basenem, należy w czasie zakupu zażądać inspekcji basenu oraz sprawdzenia stanu technicznego sprzętów związanych z jego utrzymaniem. Jak kupujemy dom latem – jest to dość proste.
Natomiast kupując dom zimą – musimy zawrzeć takie warunki w ofercie, które dawałyby nam szansę sprawdzenia basenu na wiosnę i w razie odkrycia problemów – sprzedający byliby za nie odpowiedzialni.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
