Moi znajomi, kupując ostatnio pierwszy dom, zostali zaskoczeni faktem, że musieli wraz z ofertą zapłacić depozyt. Powiedz więcej na ten temat. Po co jest ten depozyt, jak duży jest i czy jest on konieczny?
Depozyt, czyli zaliczka, jest koniecznym elementem kontraktu.
Jest zrozumiałe, że kiedy sprzedajemy naszą nieruchomość, a często w tym samym czasie kupujemy następną, chcemy, by kupujący od nas czuli się w jakimś stopniu związani umową i nie zmienili zdania w ostatniej chwili. Dlatego zaliczka (depozyt) jest takim zabezpieczeniem i dlatego z punktu widzenia sprzedających dobrze, by była jak ona jak największa.
Na przykład w GTA na dom wartości 500.000 dol. dobrze widziana minimalna wysokość byłaby na poziomie 10.000 dol. Oczywiście 50.000 dol. brzmi lepiej, ale często jest to nierealna suma, bo wielu kupujących nie dysponuje takim depozytem. Najczęściej "equity" jest w domu, który zamieniamy, a nie na koncie bankowym.
Wysokość depozytu zależy też od lokalizacji. Na przykład, daleko poza Toronto – depozyty są zwykle znacznie niższe – bo ludzie znają się zwykle od lat i nie czują się zagrożeni. Ostatnio kupując dom dla klientów w Crystal Beech – wymagany depozyt wynosił 500 dol. Gdybym taki zaproponował w Toronto – byłaby kupa śmiechu.
Wysokość depozytu zależeć też będzie od sytuacji, w jakiej kupujemy nieruchomość. Jeśli jest to normalna transakcja – to wówczas obowiązują standardy. Jeśli jednak mamy do czynienia z tak zwaną "multiple offer situation" – czyli kilka czy kilkanaście ofert na jeden dom, to wówczas depozyt jest jedną z form strategii kupna. Im wyższy, tym lepszy.
Osobiście raz przeżyłem sytuację, że mój klient tak bardzo chciał domu, który kupował, że jego depozyt był w wysokości ceny, którą oferował za ten dom. Czyli to naprawdę była "cashoffer". Ale taka sytuacja zdarza się niezwykle rzadko.
Depozyt zwykle idzie do firmy, która sprzedaje nieruchomość, i jest umieszczany w "trust account". Czasami jednak depozyt może iść bezpośrednio do prawnika, który zamyka transakcję, lub innej wskazanej w umowie instytucji.
Depozyt stanowi oczywiście część całej sumy, którą kupujący musi zapłacić za nieruchomość. Z depozytu też firma sprzedająca płaci komisowe agentom. Czyli jeśli wysokość depozytu przekracza wysokość wynagrodzenia agentów – nadwyżka jest zwracana sprzedającym. Jeśli jednak depozyt jest mniejszy niż całkowite komisowe dla agentów, to wówczas prawnik zamykający transakcję dosyła brakującą kwotę do firmy.
Gdyby się kupujący nieruchomość rozmyślili i wycofali z transakcji – co się dzieje z depozytem?
Zależy, kiedy nastąpi wycofanie. Jeśli w czasie kiedy kupujący ma na to czas – czyli w czasie kiedy może usunąć warunki z oferty lub nie (zwykle do 10 dni w zależności od warunków) – to wówczas depozyt jest zwracany w całości.
Jeśli jednak nastąpi to już w okresie, kiedy warunki zostały usunięte, to sytuacja znacznie się komplikuje.
Jak wspomniałem na wstępie – depozyt jest trzymany w firmie, która sprzedawała nieruchomość (najczęściej) na tak zwanym "Trust Account".
Jeśli kupujący wiedzą, że nie będą w stanie zamknąć transakcji, mogą poprzez własnego agenta (czasami prawnika) poinformować drugą stronę i za proponować ugodę. Często w takiej sytuacji depozyt w części lub całości przechodzi na rzecz sprzedających i podpisuje się dokument nazywany "Mutual Release" – który zwalnia wszystkie strony od wzajemnych roszczeń i określa, jak depozyt jest dzielony. To jest "kulturalny" sposób załatwienia sprawy.
Często jednak może się okazać, że kupujący nie chcą tracić depozytu i nie są skłonni pójść na ugodę. Czasami z kolei straty poniesione przez sprzedających z powodu niedotrzymania umowy przez kupujących są tak znaczne, że wysokość depozytu ich nie pokryje.
W takich sytuacjach – sprawa jest kierowana zwykle do sądu i sąd zadecyduje o podziale depozytu lub ewentualnie zasądzeniu dodatkowych kosztów.
Z tym że sprawy w sądach trwają latami i wcale nie zawsze ten, co ma rację, wygrywa sprawę. Taki jest niestety system prawny.
Maciek Czapliński
Mississauga
