– Już wkrótce Domator Team będzie organizował swoją tradycyjną imprezę – losowanie samochodu. Czy możesz podać więcej detali?

Zacznijmy od terminu i miejsca! Losowanie odbędzie się 19 kwietnia 2013 roku – czyli za dwa tygodnie! Tym razem będzie to w Centrum Jana Pawła II, a początek imprezy to godzina 19.00. Jest to piątkowy wieczór!

Zasady są bardzo proste i niezmienne od 15 lat. Po pierwsze, w losowaniu w tym roku biorą udział Ci, którzy nabyli lub sprzedali nieruchomość za naszym pośrednictwem i przejmują nieruchomość przed 18 kwietnia 2013 roku.

Wszyscy uprawnieni do losowania otrzymali specjalne zaproszenia na tą imprezę. Zaproszenia zostały wysłane dwa tygodnie temu. Jeśli ktoś zawarł więcej niż jedną transakcję – otrzymuje odpowiednią liczbę kuponów do losowania. Jeśli ktoś uważa, że powinien dostać zaproszenie, a nie otrzymał go do dnia dzisiejszego, proszony jest o kontakt telefoniczny lub poprzez e-mail. Poczta czasami płata figle, ale wszystko można naprawić.

Impreza ma charakter uroczystego obiadu (na koszt domator team), w czasie którego przebiega losowanie głównej nagrody! Pomagał nam będzie w prowadzeniu imprezy zespół muzyczny. Będzie wiele ciekawych gości oraz oprócz Mercedesa B200 – przewidujemy nagrody pocieszenia! Wszyscy, którzy otrzymają zaproszenie – muszą przyjść osobiście na losowanie – lub jeśli nie mogą tego zrobić – powinni wysłać zastępców. Tylko zaproszenia tych osób, które przyjdą na losowanie, będą brały w nim udział. Proszę się nie spóźniać (za bardzo) – losy są przyjmowane do losowania tylko do godziny 19.40 i po rozpoczęciu losowania nie będzie możliwości dołożenia losów do bębna losującego.

Zasada losowania jest prosta. Losujemy ze wszystkich wrzuconych do bębna losującego – 12 przypadkowych losów finałowych. Następnie na zasadzie odwrotnej kolejności z tych finałowych losów – losujemy zwycięski los. Jak wspomniałem, odpadający z losowania otrzymują nagrody pocieszenia.
Są to zwykle dość znaczące nagrody, jak iPad, wycieczki, kosze ze smakołykami itd. Wiele nagród fundowanych jest przez nasz TEAM, ale są też liczne nagrody fundowane przez naszych sponsorów lub firmy, które z nami współpracują.

Jeśli ktoś chciałby ufundować nagrodę pocieszenia i jednocześnie zostać zaproszony na losowanie samochodu – proszony jest o kontakt. Jest to znakomita forma promocji swojej firmy. Serdecznie zapraszam.

– Czy pamiętasz wszystkich zwycięzców losowania hondy / mercedesa na przestrzeni lat?

Oczywiście, że tak. Z wieloma z nich spotykam się przy przeróżnych okazjach, żyjemy przecież w małym środowisku, i zawsze się okazuję, że ktoś nowo poznany zna kilku naszych znajomych! Nie będę tu wymieniał wszystkich zwycięzców, gdyż w tej chwili jest to już długa lista, ale jeśli któryś z nich dziś nas słucha, to serdecznie ich pozdrawiamy i oczywiście namawiamy do powtórki!

Maciek Czapliński

905-278-0007

Oczywiście! Nie tylko warto je mieć, wręcz powinno się je mieć!
Niestety, w większości sytuacji, nie lubimy o tym myśleć, bo kojarzy się ono ze śmiercią i mamy po cichu nadzieję, że nas to nie dotknie. Niestety, to się zdarza, a wówczas – jeśli nie mamy ubezpieczenia – często mamy do czynienia z tragedią nie tylko osobistą, ale również finansową dla naszej rodziny.
I o tym chciałbym porozmawiać dziś w aspekcie nieruchomości.

Banki zwykle kupującym nieruchomości oferują MORTGAGE INSURANCE. Nie jest to nic innego niż ubezpieczenie na życie (life insurance). Nie jest ono obowiązkowe, ale moim zdaniem każdy powinien je mieć. Jeśli ktoś ma mortgage, ale nie ma rodziny, o którą się musi martwić, lub nie jest tak zwanym głównym żywicielem rodziny – to być może ubezpieczenie to nie jest aż tak konieczne. Natomiast osoba, która jest odpowiedzialna za rodzinę, szczególnie z małymi dziećmi, zdecydowanie powinna mieć takie ubezpieczenie.

Są dwa typy ubezpieczeń na życie – jeden oferowany poprzez banki, drugi oferowany poprzez niezależnych agentów. Są różne rodzaje ubezpieczeń (długo- i krótko terminowe) i o nich powinniście Państwo porozmawiać z agentami ubezpieczeniowymi, ale jest kilka różnic pomiędzy ubezpieczeniami oferowanymi przez banki a indywidualnych agentów, o których należy wiedzieć.

Różnica pomiędzy ubezpieczeniem poprzez bank a poprzez agenta jest zasadnicza. W przypadku "bankowego" ubezpieczenia – w chwili śmierci ubezpieczonego – spłacana jest tylko pozostała (niespłacona) część pożyczki hipotecznej. Oznacza to, że rodzina nie będzie miała żadnego obciążenia na domu, ale również jeśli było to jedyne ubezpieczenie, nie będzie miała żadnych innych pieniędzy i może być zmuszona do sprzedaży nieruchomości. Jedyną zaletą tego typu ubezpieczenia jest to, że raz ustalona stawka ubezpieczenia nie ulega zmianom wraz z wiekiem ubezpieczonych oraz nie ma rozróżnienia na palaczy i niepalących.

Natomiast w przypadku niezależnego ubezpieczenia:
– W chwili śmierci ubezpieczonej osoby – rodzina dostaje ubezpieczenie do ręki i może zadecydować, co z nim zrobi.
– Pożyczka może zostać spłacona w całości, w części lub środki mogą zostać zainwestowane w lepszy sposób. Wstępna wysokość ubezpieczenia może być ustalana indywidualnie – i może przekraczać wartość mortgage'u – co może być bardzo istotne w przypadku rodziny z dziećmi.
– W przypadku zmiany instytucji finansowej (kiedy przechodzimy z banku do banku z naszym mortgage'em) – polisa nie ulega zmianie – w wypadku bankowego ubezpieczenia – polisa może utracić ważność.
– Polisę można kontynuować po spłaceniu pożyczki hipotecznej – w przypadku bankowego ubezpieczenia – polisa wygasa wraz ze spłatą pożyczki.
Na zakończenie chciałbym dodać, że nie mam osobiście żadnych korzyści z namawiania, by się ubezpieczać. Nie jestem agentem ubezpieczeniowym i nie dostaję za to żadnych pieniędzy. Natomiast spotkałem się z wieloma sytuacjami, kiedy wydarzyło się nieszczęście i wówczas okazało się, że nikt nie jest w stanie nam pomóc. Jeśli nie chcą Państwo polegać na jałmużnie, to warto pomyśleć o zabezpieczeniu w formie ubezpieczenia na życie i zdrowie!

– No właśnie, wspomniałeś o ubezpieczeniu "na zdrowie". Powiedz o tym i powiedz, czy są jeszcze inne rodzaje ubezpieczeń, które wiążą się z nieruchomościami, a o których powinniśmy wiedzieć? 

– TERMINAL ILlNESS INSURANCE. Bardzo ciekawy koncept. Wykupuje się ubezpieczenie na określoną sumę. Wydaje mi się, że maksymalne świadczenie wynosi 250.000 dol. Składki są zależne od wieku osoby ubezpieczanej i zwykle kontrakt podpisuje się na 10 lat. W wypadku choroby śmiertelnej potwierdzonej przez lekarza – ubezpieczenie wypłacane jest w całości. Suma ta pozwala osobie ubezpieczonej na walkę z chorobą, no i oczywiście, jeśli jest to możliwe w danej sytuacji, mamy o jeden problem mniej. Nie musimy martwić się, z czego utrzymamy rodzinę czy zapłacimy mortgage (jeśli go mamy). Do chorób śmiertelnych zaliczane są między innymi zawał serca, rak itd. Najlepszym elementem tego ubezpieczenia jest to, że jak nie skorzystamy z wypłaty świadczeń – to nasze składki są nam wypłacane prawie w 70 proc.! Czyli takie ubezpieczenie to małe ryzyko finansowe – a w przypadkach krytycznych może pomóc w trudnej sytuacji!

Inne ubezpieczenia, równie ważne, choć zupełnie inne, ale wiążące się z nieruchomościami, to:

HOME INSURANCE. Ubezpieczenie jest tak długo obowiązkowe, jak długo mamy mortgage. Wymagane jest poprzez instytucję finansową, jako forma zabezpieczenia pożyczki. Mortgage jest pożyczką udzielaną pod zastaw nieruchomości. W przypadku, gdyby dom się spalił i nie byłby ubezpieczony – a właściciele nie mieliby środków na jego pełną odbudowę – interes banku byłby poważnie zachwiany. Dlatego banki wymagają – by ubezpieczenie domu pokrywało tak zwany "replacement value". Oczywiście ubezpieczenie domu, moim zdaniem, należy mieć nie tylko, jak się ma mortgage. Dom jest zwykle największą inwestycją życiową indywidualnego obywatela i we własnym interesie – należy mieć taką inwestycją ubezpieczoną. Ubezpieczenie domu nie jest zbyt kosztowne – wynosi około 500-1000 dol. w skali roku, i zależy od wartości domu oraz, jak w przypadku ubezpieczeń samochodowych od tak zwanych "elementów polisy", jak na przykład, wysokość wkładu własnego, maksymalna wysokośći liability itd. Ubezpieczenie domu sprzedawane jest jako pakietu również pokrywający inne elementy ryzyka, jak na przykład włamania, pogryzienie przez psa czy katastrofy naturalne. Ubezpieczenie za dom można połączyć z ubezpieczeniem za samochód – zwykle daje to 10-proc. zniżkę.

HIGH RATIO MORTGAGE INSURANCE (CMHC lub GE Capital)
Ubezpieczenie pożyczki hipoteczne, jest obowiązkowe, jeśli "down payment" jest mniejszy niż 20 proc. Ubezpieczenie to jest formą zabezpieczenia pożyczki ze strony banku w przypadku, kiedy należałoby sprzedać dom w sytuacji przymusowej. Ubezpieczenie to płacone jest jednorazowo w chwili zakupu nieruchomości i uzależnione jest w sposób procentowy od wysokości "down payment". Przy 5 proc. wpłaty – wynosi obecnie 2,75 proc. od pożyczonej sumy. Przy np. 15 proc. wpłaty wynosi tylko 1,75 proc. od pożyczonej sumy. Na ogół składka za ubezpieczenie jest doliczana do pożyczki za mortgage i płacona jest razem z nią. Obowiązuje również podatek HST na wartość składki – który musi być zapłacony przy zamknięciu transakcji.
TITLE INSURANCE. Chroni przed utratą wartości rynkowej nieruchomości wynikającej z problemów prawnych. Chroni przed stratami finansowymi, które mogą wynikać z działalności oszustów na przykład rejestrujących nie utoryzowane pożyczki na nieruchomości. Koszt tego ubezpieczenia w stosunku do benefitów, jakie daje, jest marginalny i najważniejsze tylko jednorazowy. Proszę pytać prawnika, który będzi zamykał transakcję, o to ubezpieczenie. Naprawdę warto je mieć! Przy cenie zakupu domu 500.000 – ubezpieczenie wyniesie około 500 dol. – czyli bardzo niewiele.

Maciek Czapliński

Jednym z czynników, który znacznie wpływa na cenę budowy, jest koszt ziemi. Czy wobec tego nie byłoby taniej kupić jedną działkę i podzielić ją na dwie i wybudować na niej dwa domy? Czy jest to łatwe do wykonania?

Na szczęście nie! Bo inaczej mieszkalibyśmy na jeszcze mniejszych działkach niż obecnie.
Ale zacznijmy od podstawowego rozgraniczenia. Pierwsze, działki, o których chciałbym wspomnieć, to działki w obrębie miast czy miasteczek. Drugi typ działek, o których porozmawiamy, to działki poza miastami.
Miejskie tereny są zwykle objęte bardzo klarownymi i jednoznacznymi przepisami urbanistycznymi (zoning-bylaw), które dokładnie określają, czy dana działka może być przeznaczona pod zabudowę, czy nie. A jeśli tak, to czy jest przewidziana pod zabudowę mieszkaniową, czy na przykład pod instytucjonalną albo przemysłową.

W przepisach (zoning-bylaw) określane są dokładne wymagania co do minimalnej wielkości działki, jej szerokości, głębokości itd. Przepisy te określają również, co na takiej działce może być wybudowane. Mam tu na myśli gabaryty budynku, jego wysokość, odległość od sąsiadów itd. Te wymagania mogą być różne dla poszczególnych rejonów miasta, dlatego za każdym razem należy je sprawdzać. Można to obecnie sprawdzać poprzez Internet lub bezpośrednio w "planning department" odpowiedniego miasta.

Myśląc o podziale działki na przykład na połowę, należy sprawdzić, jakie są minimalne wymagania, i wówczas wiedząc, jakimi parametrami dysponujemy, możemy prawie od razy wiedzieć, czy mamy szansę na sukces, czy nie.

To jest dopiero początkowy etap. Jeśli widzimy, że mamy szansę na podział, to należy przygotować odpowiednie rysunki, pokazujące proponowane działki, i wystąpić formalnie o taką decyzję. Niestety, nie jest to coś, co można robić samemu. Do podziału niezbędne jest zatrudnienie fachowca, którym jest "land surveyor" z licencją. Tylko taka osoba może przygotować rysunki, które miasto może rozpatrzyć na specjalnej sesji Committee of Adjustment.

Niestety, nie jest to też za darmo. Koszt "land surveyor" – zależy od wielkości zlecenia, ale honorarium za typowy podział na pół zwykle wynosi około 2000-3000 dol. Opłaty do miasta są podobne, ale oprócz tego należy zapłacić tak zwane "development charges", które są kosztowne i w różnych miastach mogą kosztować inaczej. Na ogół sięgają 20.000-40.000 dol. od każdej nowo utworzonej działki. Jeśli proponowany podział działki spełnia wszystkie wymagania określone w przepisach urbanistycznych, to zwykle nie będzie problemu z podziałem. Natomiast jeśli nie spełnia wszystkich wymagań, to jest jeszcze szansa na wystąpienia o tak zwany "Minor Variance" również poprzez Committee of Adjustment. Niestety, za dodatkową opłatą. Szansa na sukces jest często 50/50. Warto również wiedzieć, że finansowanie "gołej" ziemi jest trudne oraz że kupując ziemię, płacimy HST.
To, o czym dotychczas wspominałem, dotyczy typowych rozwiązań. Są jednak w każdym mieście tereny, które mają swoje specjalne ograniczenia czy wymagania. Są tereny, na których miasta starają się zachować specjalny charakter, i wówczas wszystkie starania o podział są z góry skazane na niepowodzenie. Miasto często narzuca z góry, jaki rodzaj zabudowy będzie dopuszczalny, i na przykład nie dopuszcza do budowy bliźniaków w rejonie, gdzie są same domy wolno stojące.

Innymi słowy – podziały działek są możliwe, ale nie są wcale proste. Zanim zacznie się wydawać duże pieniądze, należy porozmawiać z fachowcami.

Wobec tego jak wygląda podział działek za miastem? Czy jest łatwiej to zrobić?

Wcale nie! Kiedy patrzymy na dużą 100-akrową farmę i widzimy oczami wyobraźni, ile działek moglibyśmy na niej zmieścić oraz ilość dolarów, jakie można by było zarobić – to nie jesteśmy odosobnieni w naszych marzeniach. Gdyby to było takie proste – już dawno wszystko byłoby podzielone na małe działki.

Na szczęście – rząd prowincyjny i rządy lokalne czuwają nad tym, by nie nastąpiło nadmierne podzielenie terenu.
Zacznijmy od tego, że duże połacie Ontario są z założenia wyłączone ze wszelkich przyszłych podziałów. Należą one do rządu albo są pod ochroną różnego innego rodzaju (Escarpment, Credit Valley Conservation itd). Myśl za tym jest taka, by tereny unikalne ze względu na topografię, wpływ na środowisko – chronić dla przyszłych pokoleń w takim stanie, w jakim są, i nie pogarszać stanu istniejącego.
Inne tereny to są tereny rolne, które powinny być chronione ze względu na ich wartość dla społeczeństwa jako źródło pracy i żywności. Takie farmy, jeśli są odpowiednio duże, mają opcję raz na jakiś czas wydzielić jedną 1-akrową działkę na potrzeby rodziny farmera.
Oczywiście od wszystkich zasad są odstępstwa oraz wszystkie zasady mogą być zmienione, jeśli są odpowiednio umotywowane. Wiadomo, że w miarę rozwoju miast, nowe tereny są przekształcane z rolniczych na mieszkaniowe. By to było możliwe, stworzony został specjalny proces przekształcania (re-zoning) objęty ścisłymi i jasno określonymi zasadami. Nie mamy tu czasu, by dokładnie ten proces opisać, ale podstawowe założenie jest takie, że osoby proponujące podział terenu, muszą przygotować bardzo szczegółowe opracowania pokazujące, jak teren ma być podzielony z uwzględnieniem dróg, terenów zielonych, uzbrojenia terenu itd. Taki plan jest następnie poddany długiemu procesowi oceny włącznie z konsultacją ze społeczeństwem. Jak już proponowany podział uzyska pozytywną opinię, to narzucane są na taki podział specjalne wymagania i ograniczenia. Jak łatwo się domyślić, nie są to tanie działania i przeciętna prywatna osoba nie ma aż tak głębokich kieszeni, by to zrobić. Mówimy tu o setkach tysięcy dolarów. Sama praca papierkowa to dopiero początek. Jak podział zostanie już zaakceptowany, to teren należy fizycznie uzbroić i podzielić. Tu mówimy jeszcze o większych sumach. Dlatego w Kanadzie istnieje wiele dużych firm, które się tym zajmują – są to tak zwani "land developers".

Wracając do pytania – to podział działek za miastem jest zwykle bardziej kosztowny i trudniejszy niż w mieście. Nie oznacza to, że nie warto kupować ziemi z potencjałem na przyszły podział. Zawsze może pojawić się "land developer", który zaoferuje nam sumę pieniędzy wartą grzechu za działkę z potencjałem na podział!

Podsumowując, we wszystkich przypadkach, o których dziś mówimy, planując zakup nieruchomości z myślą o przyszłym podziale, warto konsultować decyzje z ludźmi, którzy mają doświadczenie w tych sprawach. 

Na zakończenie jeszcze dodam, że istnieje kilka polskich firm, które mogą pomóc w podziałach czy przygotować "land survey". Dwie z nich warte polecenia to: Avanti Surveyors (Chris Beresniewicz – 416-231-1174) oraz Cuningham LTD (Jarek Legat – 905-845-3497).

– Chciałbym Cię zapytać dzisiaj o wycenę domu! Jak to się odbywa? Na jakiej podstawie agenci ustalają cenę?

– Są cztery najważniejsze elementy wpływające na cenę nieruchomości:
Lokalizacja – to pierwszy i najważniejszy składnik. Miejsca atrakcyjne zawsze mają wielu chętnych. Miejsc słabych – nikt nie chce.
Aktywność rynku nieruchomości. Jeśli mamy rynek sprzedających (brak podaży, a duży popyt) – to ceny są wysokie i często zawyżane. Odwrotnie, jeśli mamy rynek kupujących (nadwyżka podaży nad popytem), to ceny zwykle spadają i należy obniżać cenę, by nieruchomość sprzedać.
Typ i jakość nieruchomości. Domy wolno stojące zwykle są najbardziej pożądane, a szczególnie te w dobrym stanie technicznym.
Wielkość nieruchomości – zwykle jest wprost powiązana z ceną.
Zacznijmy od tego, jak agenci podchodzą do wyceny nieruchomości. Najważniejszym narzędziem są statystyki MLS.
Agenci mogą w każdej chwili sięgnąć do archiwów MLS – i sprawdzić, za jaką cenę sprzedały się lub nie sprzedały się podobne nieruchomości do tej, którą chcemy wycenić. Porównuje się wielkość, typ domu, lokalizację oraz wykończenie domu. Oczywiście, statystyki są tylko pomocą – do właściwej wyceny potrzebny jest instynkt, który przychodzi z doświadczeniem i wyczuciem rynku!
Rynek kupujących – należy wyceniać dom bardzo realistycznie – a nawet czasami zaniżyć cenę, by sprzedać dom blisko ceny wywoławczej.
Agenci, bazując na statystykach, proponują cenę wywoławcza, ale na ostateczną cenę, za którą dom zostanie wystawiony – ogromny wpływ mają właściciele – gdyż to do nich należy ostateczna decyzja. Niestety, często się zdarza, że cena zostaje zawyżona!
Tendencja do zawyżania ceny przez właścicieli jest zupełnie naturalnym odruchem. Każdy uważa swój dom za najlepszy, każdy z nas wie najlepiej, ile w dom zainwestował pieniędzy oraz osobistych emocji. Brak obiektywizmu często stoi na drodze do właściwej oceny faktycznej wartości nieruchomości.

Czasami zawyżanie ceny wynika z braku znajomości rynku, a czasami z chęci zminimalizowania strat, jeśli dom był kupiony zbyt drogo lub pochłonął nadmierną ilość pieniędzy na renowację.

Chciałbym podać kilka zasad, które pozwolą zrozumieć, jak działa rynek, i które mogą się przydać, kiedy będą Państwo planowali sprzedaż własnego domu.

* Im niższa cena wywoławcza, tym nieruchomość wzbudzi zainteresowanie większej liczby potencjalnych kupców i dzięki temu może szybciej się sprzedać;

* Im cena wywoławcza jest bliższa realnej ceny rynkowej – tym wyższe i bardziej realne są składane oferty;

* Atrakcyjnie wyceniona nieruchomość powoduje, że można spodziewać się kilku ofert, co może dać Państwu szansę uzyskania ceny wyższej od wywoławczej;

* Agenci real estate – którzy pracują w danej okolicy, doskonale orientują się w cenach nieruchomości. Dobrze wyceniony dom będzie przez nich chętniej pokazywany i agenci będą zachęcać do jego kupna;

* Trafiona cena nie musi być zmieniana co kilka dni.

Odwrotnie – jeśli dom został wprowadzony na rynek za zbyt wysoką cenę, to w miarę czasu nastąpić muszą zmiany ceny (price adjustments).

– Ile zwykle udaje się w dzisiejszych warunkach utargować z ceny domu?

– Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Jak zawsze wszystko zależy od sytuacji oraz miejsca. Rynek real estate jest rynkiem lokalnym i cyklicznym. Wiele zależy od podaży i popytu w danej okolicy. Ciekawe i dobrze wycenione nieruchomości znikają szybko i często za pełną cenę.
Na normalnym zrównoważonym rynku wielu właścicieli domów, wystawiając swój dom na sprzedaż, zostawia miejsce na negocjację. Zwykle jest to 3-5 proc. powyżej tego, co naprawdę chcieliby uzyskać. Zdarzają się jednak przypadki, w których cena jest zawyżona o 10-15 proc. Nadmierne zawyżenie ceny prowadzi do nikłego zainteresowania domem. Dom, który znajduje się długo na rynku, w miarę czasu wzbudza coraz mniejsze zainteresowanie. Jeśli zdarzy się, że właściciel domu naprawdę jest zmuszony do szybkiej sprzedaży – może doprowadzić to do sytuacji, że dom zostanie sprzedany znacznie poniżej oczekiwań. Często superokazje dla kupujących wynikają z nieprzemyślanego zawyżenia ceny przez sprzedających.

Właściciel zbyt wysoko wycenionego domu liczy często, że pomimo ceny, ktoś złoży ofertę. Zdarza się to czasem, ale oferowana cena bywa zwykle za niska i prowadzi do frustracji obu stron.
Agencji orientujący się w cenach domów w danej okolicy – będą z daleka omijać te, które są zbyt wysoko wycenione. Jeśli nawet ktoś ten dom zobaczy, to porównując go z innymi domami w okolicy, szybko zorientuje się, że ma do czynienia ze złą inwestycją.
W ostatnim okresie zwykle udaje się utargować 2 do 3 proc. od ceny wywoławczej. Oczywiście jest to tylko statystyczna sytuacja. Są większe utargi, ale zdarza się często, że cena zakupu przekracza cenę wywoławczą w sytuacji, kiedy mamy kilka ofert na tę samą nieruchomość. A ostatnio często ma to miejsce.

Maciek Czapliński
Mississauga

905-278-0007