Nieruchomości
Kategorie potomne
Często słyszymy o wycenie domów – czyli po angielsku – "appraisal" – czy mógłbyś powiedzieć, jak się dokonuje wyceny nieruchomości i czy trzeba mieć do tego specjalne uprawnienia? Do czego są takie wyceny potrzebne?
Zacznijmy od tego, że rzeczywiście, by być oficjalnie uznanym jako zawodowy "appraiser", należy ukończyć specjalne kursy. Są one oferowane przez wiele szkół (collage'e) i wielu agentów real estate oprócz sprzedaży domów, robiąc dodatkowe kursy, wybiera taką karierę. Istnieje wiele firm, które specjalizują się w wycenach, i trzeba powiedzieć, że w dzisiejszych czasach są one bardzo zajęte. Zastosowanie "appraisals" jest przeogromne. Głównie są one wykorzystywane przy załatwianiu finansowania nieruchomości (mortgages), przefinansowywaniu pożyczek, załatwianiu linii kredytowych pod zastaw nieruchomości. Ale również w przypadku sprzedaży bankowych, spraw spadkowych, rozwodów i sądów – profesjonalna wycena jest często nieodzowna. Banki zasadniczo nie zgodzą się na udzielenie pożyczki, jeśli nie otrzymają wyceny potwierdzającej wartość nieruchomości. Opinia "zawodowego wyceniacza" jest uznawana przez wiele instytucji i dlatego jeśli ktoś potrzebuje wyceny, która może być uznawana w sądzie czy w podobnych sytuacjach, zdecydowanie powinien zatrudnić profesjonalnego "appraisera". Niestety, są z tym związane spore koszty, które mogą wynosić od kilkuset dolarów do kilku tysięcy dolarów. Dlatego wiele osób, które potrzebują wyceny do spraw mniej ważnych, zadowala się wyceną przez agentów real estate w formie opinii o wartości nieruchomości.
Jeśli chodzi o sposoby, jak się wycenia nieruchomości, to nie wchodząc w nadmierne szczegóły, warto wiedzieć o kilku sposobach. Po pierwsze, ważne jest co wyceniamy. Jeśli jest to dom, bliźniak czy condominium, to wyceny zwykle dokonuje się, sięgając do ostatnich sprzedaży podobnych nieruchomości. Zwykle wybiera się 3 do 6 nieruchomości sprzedanych w danym rejonie, podobnych pod względem wielkości oraz sprzedanych w niedalekiej przeszłości. Takie dane są dostępne poprzez system MLS, który jest, jak już wielokrotnie wspominałem, znakomitym źródłem informacji.
"Appraiser" przygotowuje specjalny raport, który szczegółowo opisuje poszczególne nieruchomości i analizuje wszystkie różnice. Jeśli domy się różnią pomiędzy sobą szczegółami wykończenia czy ich jakością, to oczywiście proponowana wartość jest dostosowywana do realiów.
Sprawa się komplikuje, kiedy nieruchomość, którą wyceniamy, jest nietypowa i nie możemy znaleźć nic, do czego możemy ją porównać. Jeśli jest to na przykład nietypowy dom wybudowany na zamówienie. Co wówczas? W takiej sytuacji – czasami stosuje się wycenę bazującą na kosztach terenu plus kosztach budowy – z tym że jest to raczej unikany przez większość fachowców sposób.
Zupełnie inaczej podchodzi się do wyceny nieruchomości, które są lub mogą mieć wartość komercjalną. Na przykład na ulicy Hurontario w Mississaudze, ciągle istnieją małe domki, w których są małe biznesiki oferujące usługi. Czy wartość takiej nieruchomości to jest biznes, czy wartość faktycznego budynku? Czy być może jest to wartość tego, co będzie można w tym miejscu w przyszłości wybudować? To jest tak zwana koncepcja "higher and best value". W tym przypadku wiadomo, że wartością jest ziemia, na której pewnie wcześniej czy później pojawi się wieżowiec lub inny budynek o wysokim zagęszczeniu na stopę terenu.
Koncepcja, o której wspomniałem, jest bardzo istotna i zawsze warto sobie zadać pytanie w przypadku nieruchomości nietypowych, czy wartość to tylko mury, czy może przyszły potencjał. Pamiętam, jak około 15 lat temu małe domki wolno stojące na ulicy Sheppard w North Yorku na działkach 40x120 stóp były na sprzedaż po 350-400 tys. dol. i nikt ich nie chciał kupić. Dziś cały ten rejon zamienił się w "commercial", bo jest tuż koło stacji metra. Domki te sprzedają się obecnie jak świeże bułeczki po ponad 1,2 mln dol.
Jeszcze innym – chyba najtrudniejszym sposobem jest wycena biznesów. Tu specjalistów jest nie tak wielu. Biznesy często ukrywają swoje dochody, kiedy prosperują, by płacić mniejsze podatki. Kiedy przychodzi do sprzedaży, wówczas pojawia się problem. Jak udokumentować faktyczne dochody? Jak właściwie wycenić potencjał? Czasami w takich sytuacjach należy popracować w danym biznesie przez kilka miesięcy, by wiedzieć, o co chodzi.
Wspomniałeś o profesjonalnych wyceniaczach (appraisers) oraz o agentach real estate. Czym się różnią wyceny oferowane przez jednych i drugich?
Wycena przez "zawodowych" wyceniaczy – jest bardziej obszerna, gromadzi więcej materiałów porównawczych i jest oczywiście bardziej wiarygodna, gdyż "zawodowy" wyceniacz nie kieruje się emocjami.
"Letter of Opinion" – to co robią bezpłatnie agenci real estate – jest bardzo przydatnym dokumentem i też musi się opierać na faktach i porównywalnych nieruchomościach. Czasami ludzie planujący sprzedaż nieruchomości proszą o taką opinię kilku agentów. Oni, wiedząc, że "konkurują" o potencjalny listing, mają często tendencję do zawyżania wyceny, wiedząc, że najczęściej klient wybierze "najwyższą" wycenę, a tym samym agenta do współpracy. Proszę pamiętać – sama wycena to tylko "opinia". Dom jest tyle wart, ile ktoś za niego zapłaci. Często zbyt zawyżona cena powoduje, że dom stoi na rynku i nie wzbudza zainteresowania.
Jeśli któryś z czytelników byłby zainteresowany we wstępnej wycenie wartości rynkowej własnej nieruchomości – proszę o kontakt. Możemy to zrobić nawet przez telefon i Internet.
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
By wystawić dom na sprzedaż, należy podpisać kontrakt z agentem. Co taki kontrakt zawiera?
Wprowadzając dom do sprzedaży, należy podpisać kontrakt z firmą brokerską. Nieruchomość może być sprzedawana za pomocą systemu Multiple Listing (MLS) albo przy pomocy Exclusive Listing. W obu przypadkach obecnie podpisujemy taki sam kontrakt. Ale różnica pomiędzy Multiple Listing a Exclusive Listing jest zasadnicza. W pierwszym przypadku nieruchomość jest wprowadzana do specjalnej bazy danych, do której mają dostęp wszyscy agenci real estate (oraz wszyscy poprzez stronę realtor.ca). Powoduje to znakomitą ekspozycję na rynku potencjalnych klientów. W przypadku Exclusive Listing – nieruchomość nie jest wprowadzana w system komputerowy MLS – w związku z tym promocja jest ograniczona tylko do tego, co indywidualny agent może zaoferować, czyli najczęściej znaku przed nieruchomością, strony internetowej agenta czy ogłoszeń w prasie. Wiadomo, że Multiple System ma zdecydowanie większe szanse powodzenia, z tym że niektórzy, chcąc przetestować rynek albo obniżyć koszty, zaczynają od Exclusive System.
Dokument ten określa podstawowe zależności pomiędzy właścicielem nieruchomości a firmą brokerską.
* Podpisany kontrakt daje wyłączne prawo do reprezentowania interesów właścicieli nieruchomości wybranej jednej firmie brokerskiej.
* Dokument określa wysokość wynagrodzenia, czyli commission, płaconego firmie brokerskiej, która ma listing, oraz tej firmy brokerskiej, która przyniesie ofertę.
* Określa on czas trwania kontraktu; w przypadku Multiple Listing wymagane minimum wynosi 60 dni; w przypadku Exclusive Listing nie ma wymaganego minimum.
* Kontrakt daje wyłączne prawo reklamowania powierzonego do sprzedaży domu zatrudnionej firmie między innymi poprzez umieszczenie domu w systemie MLS, umieszczenie znaku na sprzedaż, ogłoszenia prasowe. Czasami inni agenci mogą reklamować w mediach ten sam dom, ale wymaga to zgody ze strony agenta, który ma podpisany kontrakt MLS.
* Podpisując kontrakt, właściciele zgadzają się udostępniać dom do pokazywania przez agentów zrzeszonych w Real Estate Board oraz ich klientom zainteresowanym zakupem.
* Firma sprzedająca nie jest odpowiedzialna za potencjalne zniszczenia dotyczące nieruchomości – chyba że wynikają one z ewidentnego zaniedbania przez agenta. Każda firma brokerska jest ubezpieczona i w wypadku zniszczeń z winy jej przedstawiciela – ubezpieczalnia pokryje straty.
* Właściciele zobowiązują się do kierowania wszystkich osób zainteresowanych nieruchomością do zatrudnionego agenta.
* Właściciel wyraża zgodę na udostępnienie wszystkich informacji dotyczących oferowanej do sprzedaży nieruchomości w systemie MLS.
Może zaistnieć sytuacja, że agent mający listing będzie reprezentował dwie strony – czyli będzie tak zwanym podwójnym agentem. Podpisując kontrakt, właściciele nieruchomości akceptują taką sytuację
Kontrakt zawiera również paragraf dotyczący tak zwanego "holdover close". Oznacza to, że jeśli dom nie zostanie sprzedany i już po wygaśnięciu kontraktu właściciel sprzeda dom prywatnie jednej z osób oglądających dom w trakcie trwania kontraktu, może on być odpowiedzialny za wynagrodzenie dla agenta, jeśli transakcja nastąpi w czasie określonym w trakcie podpisywania kontraktu.
Warto wiedzieć, że jeśli sprzedajemy tak zwany "matrimonial home" i na dokumentach własności domu występuje tylko jedno nazwisko, to po podpisaniu listingu przez obie osoby będące w związku, nie istnieje potrzeba w czasie negocjacji oferty otrzymania podpisu osoby niebędącej na dokumentach.
Kontrakt musi być podpisany przez wszystkich właścicieli, którzy są zarejestrowani na tytule własności, by był ważny. Po podpisaniu przez wszystkich właścicieli, jedna z kopii umowy musi zostać wręczona podpisującym. Jeśli to nie nastąpi – kontrakt może być unieważniony.
Trochę przewrotne pytanie. Czy warto sprzedawać dom poprzez agenta, czy lepiej robić to na własną rękę?
Oczywiście, że zdecydowanie lepiej i bezpieczniej jest zatrudnić zawodowca. Owszem, czasami skuszeni wizją zaoszczędzenia na wynagrodzeniu płaconym agentom, czyli "commission", próbujemy robić to na własną rękę, ale zapominamy o całym szeregu problemów, na które możemy się narazić!
* Umowa kupna i sprzedaży jest ważnym kontraktem prawnym – nieznajomość prawa czy pewnych kruczków prawnych może narazić nas na straty finansowe albo spowodować, że umowa będzie nieważna.
* Brak umiejętności negocjacji często powoduje straty finansowe i nadmierną poufałość za strony potencjalnych klientów.
* Gorsza ekspozycja na rynku – agenci wiedzą, jak najlepiej nieruchomość pokazać, by wywołała największe zainteresowanie.
* Zwykle agenci, którzy pracują z kupującymi, czyli reprezentujący "buyers" – omijają domy sprzedawane prywatnie, bo nie mają (najczęściej) oferowanego wynagrodzenia. Sprzedający prywatnie zwykle przez to tracą możliwość reklamy na około 90 proc. rynku kupujących.
* Umawianie pokazów, robienie "open houses", ciągła potrzeba bycia dostępnym są bardzo uciążliwe. Możemy wpuszczać do domu ludzi, którzy nawet nie kwalifikują się na zakup. Agenci mają system, który świetnie pracuje i pozwala unikać takich problemów.
* Do właścicieli domów wystawianych "prywatnie" często dzwonią agenci, którzy chcą przejąć listing. Zwykle po 2-3 tygodniach prywatny listing zamienia się w MLS listing.
* Domy wystawiane poprzez system MLS zwykle uzyskują wyższe ceny niż sprzedawane prywatnie – tak więc agenci i tak "zarobią" na swoje wynagrodzenie.
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
– Wiem, że masz doświadczenie w budowie domów. Czy mógłbyś podzielić się kilkoma spostrzeżeniami na ten temat?
Sam proces wybudowania domu dla kogoś, kto to już robił, nie jest aż tak skomplikowany, natomiast robienie tego na własną rękę po raz pierwszy może być bardzo ryzykowne i KOSZTOWNE.
Zanim zaczniemy budować wymarzony dom, najpierw musimy mieć miejsce, na którym będziemy to robić. Czyli działkę budowlaną. Jak wiadomo, dziś znalezienie pustej działki w mieście jest prawie niemożliwe. Najczęściej musimy kupić stary dom, by go zburzyć lub rozbudować. Często na tym etapie – czyli wyborze miejsca – popełniamy największy błąd. Często by "zmniejszyć" koszty całej inwestycji – idziemy na kompromis i wybieramy tańszą, ale za to gorszą lokalizację. Zapominając, że trzy najważniejsze składniki przy zakupie (lub budowie) domu to – lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja.
Widzę często ludzi, którzy kupili działkę w słabej okolicy i wybudowali tam największy i najładniejszy dom w nadziei, że go sprzedadzą z zyskiem. Liczą oni na to, że ceny okolicy szybko pójdą w górę, jak pojawi się tam "custom home". Są dwa powiedzenia. Jedna jaskółka wiosny nie czyni i często nawet jeden, dwa czy trzy nowe domy wcale nie muszą spowodować wzrostu cen w okolicy. Drugie stwierdzenie jest takie, że lepiej mieć mniejszy i tańszy dom w dobrej okolicy niż najlepszy w słabej okolicy. Chyba nie muszę tłumaczyć dlaczego. Tak więc wybór miejsca – jest jedną z najważniejszych decyzji.
Następna sprawa to projekt. Jest to, moim zdaniem, następny etap, w którym popełnianych jest najwięcej błędów. Większość potencjalnych inwestorów traktuje projekt i usługi architekta jako zło konieczne. Potrzebny jest kto,ś by narysował plany, które potrzebne są do zaczęcia budowy. Jak to zrobić, by było to tanio? Kto by tam chciał płacić za jakiś papier poważne pieniądze? Najlepiej w ogóle wziąć jakiś pomysł z gazety czy od buildera i po prostu przerobić i dostosować do miejsca. To jest niestety typowe podejście – dlatego wiele "custom homes" przypomina typowe domy na subdivisions – i rzadko naprawdę domy są przemyślane i dostosowane do indywidualnych potrzeb. Oczywiście cudów się nie wymyśli, ale dobry i przemyślany projekt, po pierwsze, może spowodować oszczędności już w samej fazie budowania, ale również będzie dawał nam więcej satysfakcji na co dzień i zwykle się znacznie lepiej sprzedaje niż typowy klocek. Wynagrodzenie za pracę architektów różni się znacznie i może wynosić od 5000 do 50.000 dol. za projekt. Jest to sprawa umowna i zwykle wielu architektów czy projektantów bazuje cenę na stawce dolarowej od stopy projektowanego domy. W całości kosztów budowy – jest to naprawdę znikome, ale jak wspomniałem, dobry projekt znacznie podnosi wartość domu. Sam proces projektowy trwa kilka miesięcy i tu nie warto się spieszyć, gdyż decyzje projektowe mają bezpośredni wpływ na efekt całościowy. Ja zwykle sugeruję przeznaczyć na to do trzech miesięcy. W tym czasie architekt nie tylko wymyśla koncepcję, ale również przygotowuje tak zwane "working drawings" – czyli rysunki, które pójdą do miasta do zatwierdzenia. W tym też czasie rysunki są zwykle sprawdzane przez inżyniera strukturalnego oraz robione są rysunki robocze systemu ogrzewczo-chłodzącego (HVAC). Jak rysunki są już gotowe do złożenia do miasta, następuje proces zatwierdzania. Aplikację o "permit" składa się w urzędzie miejskim (building department) i koszt jest zwykle wyliczany jako 1 proc. przewidywanych kosztów budowy. Niektóre miasta mają swoje własne typowe stawki kosztów budowy, na podstawie których dokonywane są obliczenia. Inne miasta polegają na deklaracji aplikanta co do przewidywanych kosztów.
Niestety, w zależności od miasta, dalszy proces może przebiegać zupełnie inaczej. To znaczy, każde miasto ma inną szybkość, z jaką pracują tam urzędnicy. Niestety, najgorszym miastem moim zdaniem jest Mississauga. Na drugim miejscu jest Etobicoke. W Mississaudze jest tak rozbudowana biurokracja, że proces zatwierdzania projektów przebiega często w nieskończoność. Są oczywiście wyjątki w regule, ale zamiast zwykle deklarowanych przy składaniu 2-4 tygodni,najczęściej są to 2-4 miesiące. Jeśli jeszcze nasz projekt zlokalizowany jest poniżej QEW, to sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej. W tym rejonie wymagany jest najczęściej dodatkowy etap, zanim "building permit" zostanie wydany. Jest to tak zwany "site plan approval". Są to wstępne rysunki pokazujące, jak nasz proponowany dom ma wyglądać (rzuty i elewacje), oraz bardzo szczegółowa mapka lokalizacyjna pokazująca, jak nasz proponowany dom będzie osadzony na działce. Ten proces łatwo może wydłużyć nasze oczekiwanie o następne 2 miesiące (w Mississaudze) plus niestety ostatnio drastycznie zdrożał i koszt wynosi około 4500 dol., kiedy do niedawna była to 1/3 tej sumy.
Miastem, w którym załatwia się projekty szybko i sprawnie, jest Oakville. O ile w Mississaudze wszystkie zmiany muszą być składane ponownie jako rewizje, które urzędnik zobaczy, jak będzie miał czas czy ochotę, to w Oakville wszelkie zmiany są zwykle dyskutowane z plan examinatorem na miejscu i często wystarczy wrysować zmianę przy nim i postawić inicjał. Tak to powinno wyglądać. Wstyd dla Mississaugi! Urzędnicy sprawiają tu wrażenie, jakby pracowali za karę! Jeszcze łatwiej proces ten może przebiegać poza miastem. Zwykle urzędy w Caledon czy Halton Hills są bardzo sprawne i przychylne nowym aplikacjom. Ostatnio załatwiałem pozwolenie w Haliburton i tam wszystko było zatwierdzone w ciągu 10 dni! Brawo!
Jak już złożymy projekt do miasta i wiemy, że mamy kilka tygodni, zanim zostanie on zatwierdzony, warto zastanowić się jak chcemy zorganizować samą budowę.
W naszym środowisku mamy wielu bardzo dobrych kontraktorów, którzy często budują albo dla siebie, albo na zlecenie, i warto z ich pomocy skorzystać. Jeśli jednak ktoś chce to robić na własną rękę, to wówczas zaczynają się tak zwane schody.
Wiadomo, że każdy dom składa się z bardzo dużej liczby zróżnicowanych elementów i sam proces budowy jest rozbity na różne etapy. Często musimy zacząć od wyburzenia starego domu, następnie wykopy, fundamenty, ściany piwniczne, dreny, izolacja, zasypanie wykopów, framing... itd. Dla kogoś, kto wie, co robi, to proste, dla nowicjuszy to ciężka nauka, która kosztuje. A koszty za poszczególne elementy od jednego subkontraktora do drugiego potrafią się różnić bardzo znacznie. Często,subkontraktorzy, widząc, że właściciel, który chce wybudować swój własny dom nie ma jeszcze doświadczenia, są bezlitośni i często zawyżają stawki. Na początku, kiedy zaczynamy budowę i nie mamy doświadczenia – pieniądze idą bardzo szybko i może się okazać, że budżet jest znacznie przekroczony i zabraknie pieniędzy na prace wykończeniowe.
Wielu z "budujących", by uniknąć takiej sytuacji, próbuje zatrudnić kontraktora, podpisując kontrakt na całość budowy wraz z elementami wykończeniowymi. Jest to oczywiście dobry pomysł, ale też jest tu wiele kruczków. Po pierwsze, by to zrobić, należy doskonale orientować się w szczegółach, czego chcemy. Na etapie wstępnym czyli wykopów, framingu, czy nawet elewacji, jest to jeszcze dosyć proste, ale kiedy przychodzi do prac wykończeniowych mogą pojawić się spore problemy. Wiadomo, że kontraktor nie chce stracić na budowie i chce zarobić, dlatego będzie szukał oszczędności, gdziekolwiek jest to możliwe.
Tańsze materiały, tańsze okna, płytki, dach itd. Właściciel często musi zgadzać się na takie materiały czy rozwiązania, jakie mu proponuje budowniczy, albo dopłacać ekstra za lepsze. Powoduje to ciągły stres i częste nieporozumienia.
Moim zdaniem, znacznie lepszym rozwiązaniem jest zatrudnienie głównego wykonawcy, któremu płaci się ustaloną z góry stawkę. Jest to czasami ustalona suma, ale najczęściej jest to procent od kosztów budowy i materiałów. Jest to oczywiście umowna suma, ale najczęściej jest to zakres 10-15 proc. Jak to pracuje i dlaczego jest to moim zdaniem lepsze rozwiązanie? Otóż, po pierwsze, mamy lepszą kontrolę nad tym, ile płacimy za poszczególne etapy ba na każdym możemy poprosić naszego menedżera o kilka wycen od różnych subkontraktorów. Sami też możemy dla porównania uzyskać podobne wyceny. To samo dotyczy materiałów wykończeniowych. Możemy wybierać to, co jest najtańsze, albo to co jest najlepsze i najbardziej przez nas pożądane. Nie musimy się obawiać jak w poprzednim rozwiązaniu, że kontraktor zmusza nas do tego, co jest korzystne dla niego, a nie dla nas. Wszelkie oszczędności, które wynikną ze znalezienia okazyjnych materiałów albo tańszych wykonawców, pozostają w naszej kieszeni. Jest jeszcze jedna zaleta – jeśli okaże się, że menedżer nie spełnia naszych oczekiwań albo nie jest do końca uczciwy – łatwiej jest taki związek zakończyć niż w przypadku, kiedy mamy wykonawcę na całość za ustaloną cenę. Znacznie trudniej jest wówczas znaleźć chętnego do zakończenia budowy.
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Jednym z podatków, który każdy właściciel nieruchomości musi płacić, są podatki miejskie, czyli property tax – wyjaśnij krótko, w jaki sposób są one ustalane.
W 1997 ROKU ZOSTAŁ WPROWADZONY W ONTARIO JEDNOLITY FAIR ASSESSMENT SYSTEM.
Ten system określania wartości nieruchomości (assessment) umożliwia w teorii sprawiedliwe wyznaczanie podatków od nieruchomości w obrębie prowincji. System ten oparty jest na kilku podstawowych zasadach:
• nowy assessment wszystkich nieruchomości w Ontario bazuje na ich wartości rynkowej,
• by zapewnić aktualność systemu, wszystkie wyceny nieruchomości są obecnie uaktualniane corocznie. Zajmuje się tym specjalna firma MPAC (Municipal Property Assessment Corporation). Od tej firmy właśnie otrzymujemy uaktualnianą wycenę rynkową raz w roku (current value assessment). Niestety, co roku coraz wyższą!
System ten ma również kilka możliwości:
• osobom o niskim dochodzie (emeryci i osoby niepełnosprawne) pozwala ubiegać się o obniżenie lub rozłożenie należnych podatków w czasie (niestety nie jest to takie proste),
• łatwiejszy proces odwołań w sprawie określania wartości nieruchomości,
• poszczególne miasta mają większy wpływ na ustalanie wysokości podatków płaconych przez właścicieli nieruchomości w zależności od ich lokalnego budżetu.
Władze miejskie mogą obecnie wyznaczyć podatki, bazując na uaktualnionych wskaźnikach. Wskaźnikiem, w oparciu o który wyznaczana jest wysokość płaconego podatku, jest current value assessment. Termin ten określa, za jaką sumę dana nieruchomość mogłaby być sprzedana na wolnym rynku. Dzięki nowym wycenom podobne nieruchomości w obrębie tego samego miasta są obłożone (w teorii) podobnym podatkiem. Dlatego nowy sposób ustalania podatków nazywany jest fair assessment system.
Warto wiedzieć, jak wyliczane są podatki w oparciu o current value assessment. Otóż każdy region (np. Peel) opracowuje swój doroczny budżet na przewidywane wydatki związane z utrzymaniem służb miejskich i usług, takich jak: policja, straż pożarna, wywożenie śmieci, odśnieżanie dróg, szkolnictwo i wiele innych elementów. Suma wszystkich wydatków (budżet miejski) rozłożona jest następnie na wszystkie nieruchomości w obrębie miasta proporcjonalnie do ich aktualnej wyceny wartości (current value assessment). Oprócz władz miejskich, również władze prowincyjne mają swój budżet (w tym przypadku głównie związany ze szkolnictwem), który również rozłożony jest proporcjonalnie na wszystkie nieruchomości w obrębie prowincji. Część podatku pobierana przez miasto i część pobierana przez prowincję składają się na Państwa całkowity podatek od nieruchomości.
Zrozumiałe jest, że im wyższy current value assessment danej nieruchomości, tym płacimy wyższy podatek. W obrębie każdego miasta są tereny, których wartość szybciej poszła w górę niż innych. W tych okolicach wzrost podatków może być bardziej odczuwalny.
Czy obecny system jest sprawiedliwy? Osobiście uważam, że nie – gdyż podatek ten jest naliczany liniowo – czyli ktoś kto mieszka w małym domu, ale ma na przykład pięcioro dzieci w szkole, płaci mały podatek. Ktoś kto mieszka w drogim domu i może nawet nie mieć dzieci w wieku szkolnym, płaci zdecydowanie wyższy podatek – korzystając ze znacznie mniejszej ilości usług! Podatek ten powinien być paraboliczny.
Często urzędnicy MPAC w sposób niefrasobliwy zawyżają wartość nieruchomości – co oczywiście prowadzi do zawyżonych podatków. Urzędnik, który ma określić market value, często nawet nie widzi wycenianego domu – dlatego ważne jest, by te wyceny kontrolować.
Płacimy ten podatek z tak zwanych after tax money – moim zdaniem, podatki od nieruchomości powinny być uwzględniane jako wydatek w naszych personalnych zeznaniach podatkowych. Wówczas przynajmniej miałoby to sens.
Czy gdy kupujemy nieruchomość – nasze podatki wzrosną?
Najczęściej tak się dzieje. Załóżmy, że nieruchomość była wyceniona przez MPAC na 400.000 dol., ale została sprzedana na przykład za 500.000 dol.
W takiej sytuacji należy spodziewać się wzrostu podatków. Tak jak wspomniałem w pierwszej części – podatki bazują na market value, w związku z tym, jak ktoś zapłaci za dom 500.000 dol., to MPAC będzie opierał następną jego wycenę na tej wartości. Trudno będzie w takim przypadku odwoływać się i twierdzić, że dom jest wart tylko 400.000 dol., skoro zapłaciliśmy za niego 500.000. Spotkałem się z takimi przypadkami wielokrotnie i jeśli podwyżka nie następuje natychmiast – to nastąpi w miarę szybko. Tak więc nie należy się za bardzo sugerować podatkiem pokazywanym na wydruku MLS – gdyż i tak zostanie on "skorygowany" przez miasto.
Jeszcze kilka uwag na zakończenie.
• Jak być może Państwo wiedzą – różne miasta mają różne mill rate. W Mississaudze podatki są zbliżone do 1 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Natomiast w Durham mill rate jest znacznie wyższy – około 1,7 proc. Oznacza to, że w różnych miejscach Ontario za nieruchomość wycenioną na taką samą sumę podatki mogą być znacznie wyższe.
• Płacenie property tax jest niestety obowiązkowe i jeśli zaczynamy za nie zalegać, to po upływie trzech lat miasto ma prawo wystąpić o przejęcie nieruchomości i sprzedaż jej za zaległe podatki. To jest bolesne.
• Istnieje wiele firm, które pomagają w walczeniu i odwoływaniu się od wyceny nieruchomości przez MPAC. Nie zawsze jest to skuteczne, ale zawsze warto spróbować. Dobrą rzeczą jest to, że najczęściej takiej firmie płaci się, tylko jeśli wygra naszą sprawę, i jest to zwykle połowa zaoszczędzonych pieniędzy. Zawsze to coś. Firma, z której usług czasem korzystam, jest to firma prowadzona przez dwóch panów – Roberta Baranowskiego i Romana Andrzejewskiego, o nazwie "After Tax". Mieści się ona w centrum Mississaugi, a telefon do niej to 905-273-4855.
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
– Nie da się ukryć, że mamy już zaawansowaną jesień i praktycznie pozostały dwa miesiące do końca roku. Czy warto jeszcze myśleć o sprzedaży domu? Czy jest już być może za późno, by to robić w tym roku?
– Wiadomo, że cykle i aktywność rynku real estate są między innymi powiązane z pogodą oraz naszym "ludzkim kalendarzem wydarzeń" . Tak się zwykle składa, że liczba wystawianych na sprzedaż nieruchomości zaczyna spadać od początku listopada, bo wielu sprzedających nie chce przeprowadzać się na święta. Jest jednak zwykle o tej porze roku ciągle sporo kupujących, którzy właśnie już sprzedali swój własny dom, a jeszcze nie znaleźli następnego. Czasami są to ci, co chcieliby kupić swój pierwszy dom jeszcze przed końcem roku jako prezent dla rodziny "pod choinkę".
Zwykle w tym okresie (końca roku) następuje typowo zachwianie podaży i popytu. Mało nieruchomości do kupienia, a wielu chętnych do zakupu.
Dlatego odpowiadając na twoje pytanie – powiem, że tak, jeśli ktoś chce sprzedać dom – to jest to zwykle bardzo dobry okres, gdzie można dostać bardzo dobrą cenę. Powstaje w tym czasie efekt "vaccum" – brak domów do kupna. Okres ten trwa zwykle do połowy grudnia. Później jesteśmy skoncentrowani na przygotowaniach do świąt Bożego Narodzenia. Zakupy, sprzątanie, planowanie świąt, imprezy przed i w czasie świąt, same święta powodują, że tak naprawdę rynek real estate tradycyjnie spowalnia w tym czasie. Wielu sprzedających, by nie mieć zakłóceń w swoich prywatnych planach, prosi o zdjęcie nieruchomości z rynku. Również liczba kupujących wyraźnie maleje. Oczywiście po samych świętach większość z nas musi wypocząć i naładować baterie. Jest to bardzo popularny okres wyjazdów na południe (albo na północ) – gdyż taki cykl zwolnienia w biznesie dotyczy nie tylko real estate. Dotyczy to bardzo wielu biznesów. Na przykład duże firmy motoryzacyjne zwykle zamykają linie produkcyjne na 2 – 3 tygodnie.
To samo dotyczy również agentów real estate. Wielu z nas właśnie w tym okresie bierze wolne i wyjeżdża – gdyż z doświadczenia wiemy, że do połowy stycznia będzie znacznie wolniej na rynku.
Wracając do twojego pytania, kiedy wystawić dom na rynek – tobym radził albo robić to teraz albo poczekać przynajmniej do drugiej połowy stycznia.
Natomiast na pewno nie zwlekałbym z wystawieniem nieruchomości później niż w połowie lutego. Jest klika powodów, dlaczego warto to zrobić w tym okresie.
• Jak wspomniałem wcześniej – wielu sprzedających wycofuje domy z rynku na okres świąt – dlatego domy, które pojawią się na rynku na początku sezonu, mogą budzić za interesowanie potencjalnych kupujących, którzy nie zdążyli kupić w starym roku;
• Na przełomie stycznia i lutego zaczynamy pomału odczuwać efekt dłuższych dni – a przy dobrej pogodzie zaczynamy już myśleć czasami o zbliżającej się wiośnie.
• Tradycyjnie większość planuje wystawienie domu na wiosnę, jak trawa się zazieleni – w tym czasie pojawia się wiele domów i jest większa konkurencja wśród sprzedających. Wystawiając dom wcześniej – mamy mniejszą konkurencję i większą szansę na dobrą cenę.
– Od czego zacząć sprzedaż?
– Oczywiście od kontaktu z agentem real estate. Wielu z Państwa zmienia dom nie po raz pierwszy i często korzysta z usług tego samego profesjonalisty. Za co my wszyscy będący długo w biznesie jesteśmy ogromnie Państwu wdzięczni. Lojalność w biznesie jest nieprawdopodobnie ważna.
Jeśli jest to jednak po raz pierwszy, to oczywiście warto przeanalizować kilka elementów, które mogą wpłynąć na wybór zaproszonego do współpracy agenta. Na pewno oprócz "commission" warto wziąć pod uwagę doświadczenie agenta. Doświadczony agent nie tylko wystawi dom na rynek, ale poradzi Państwu, jak uzyskać maksymalną cenę za sprzedaż.
Każdy dom można przygotować do sprzedaży poprzez odpowiednie umeblowanie, pomalowanie, zminimalizowanie słabych punktów, a podkreślenie mocnych. Dotyczy to domów w każdej kategorii cenowej.
Czasami właściwa wycena może wpłynąć na uzyskanie lepszej ceny. Zdarzyło się, że lekkie zaniżenie ceny na obecnie gorącym rynku – powodowało bardzo drapieżne zainteresowanie kupujących i dom sprzedawał się znacznie powyżej ceny.
Jest znacznie więcej spraw, które doświadczony agent może podpowiedzieć w czasie spotkania i jest to, moim zdaniem, pierwszy krok, od którego warto zacząć.
To co my zwykle oferujemy naszym klientom, to:
* Rozsądne fee – czyli commission
* Ponad 20 lat doświadczenia w biznesie
* Największą na świecie szansę wygrania Mercedesa B250
* Pomoc w przygotowaniu domu do sprzedaży poprzez bezpłatne porady projektowe oraz wnętrzarskie (staging)
* Pełny serwis MLS
* Profesjonalne kolorowe broszury oraz tak zwane virtual tours
* Ogłoszenia w prasie i innych mediach
* Open house
* Instant virtual marketing
* Pre-selling home inspection
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Słyszy się często określenie "downsizing" w odniesieniu do nieruchomości. Co to oznacza i być może kilka sugestii na ten temat?
"Downsizing" jest przeciwieństwem "upsizing". Zwykle tak to wygląda w przypadku domów, że kiedy kupujemy pierwszy dom, to już w tym momencie planujemy często kupno za kilka lat domu większego, bo zakładamy, że nasza rodzina się będzie powiększała oraz będzie nas stać na więcej. Jak wiemy, w Kanadzie w przeciwieństwie do Polski, ludzie zmieniają domy średnio co 5 lat. W tym czasie jeśli zaczęliśmy jako ludzie młodzi, po 2-4 zamianach domów, wielu z nas jest obecnie w sporym domu ale jesteśmy sporo starsi. Wszystko jest dobrze, jeśli nadal mieszkamy w nim z pełną rodziną, czyli czasami rodzicami oraz dziećmi. Często jednak po następnych kilku latach okazuje się, że dzieci dorosły i często są już na swoim, a my mieszkamy w pięknym i często spłaconym domu, który nagle okazuje się za duży na potrzeby tylko dwu osobowej rodziny. Oczywiście, jeśli dom jest spłacony, to nadal mieszkanie w nim jest tańsze niż wynajmowanie apartamentu, ale płacenie podatków od nieruchomości oraz ogrzewanie dużego domu może być po pewnym czasie bolesne. Dlatego warto by się zastanowić, czy nie ma lepszych rozwiązań. I tu warto pomyśleć właśnie o "downsizing".
Wiele domów, które moi klienci kupowali w Mississaudze 10 lat temu za 400.000 dol., dziś są warte blisko 800.000 dol. Czasami mamy je spłacone, czasami mamy jeszcze do spłacenia (jeśli płaciliśmy tylko minimum) około połowy z pierwotnej ceny zakupu. Logiczne rozwiązanie to sprzedać dom na obecnym dobrym rynku. Ze sprzedanych pieniędzy spłacić balans pożyczki hipotecznej i kupić dom mniejszy, w którym to przypadku zyskujemy kilka spraw. Po pierwsze, pozbywamy się pożyczki (jeśli ją mamy), po drugie, powinniśmy mniej wydawać na utrzymanie domu. Chyba nie ma w tym nic złego, by sobie trochę ulżyć ze spłatami. Gdyby się tak korzystnie okazało, że zostanie nam trochę pieniędzy po zamianie domów, to oczywiście można je za inwestować w rozsądną i bezpieczną inwestycję.
Kupując mniejszy dom, możemy również rozważać opcję kupienia takiej nieruchomości, w której jest albo można będzie stworzyć tak zwany "basement apartment". Jak wiemy, przepisy są obecnie bardziej liberalne i można będzie takie apartamenty wynajmować legalnie. Co to nam daje?
Po pierwsze, ogromną pomoc finansową. Średnio takie apartamenty wynajmują się za około 800-900 dolarów. To wystarcza z nadwyżką na zapłacenie podatków od nieruchomości oraz za tak zwany utilities (woda, gaz, prąd). Czyli wizja mieszkania "za darmo" jest bardzo realna. Drugim benefitem jest to, że na tym etapie życia często marzymy o podróżach. Jeśli mieszkamy w domu sami, to często obawiamy się z niego wyjechać na przykład na południe na kilka tygodni. Jeśli jednak mamy dobrych "lokatorów", to sprawa jest znacznie prostsza. Oni zwykle będą chętnie doglądać domu być może w zamian za drobną obniżkę na opłatach w tym czasie, kiedy nas nie ma.
Moim zdaniem, jest to idealne rozwiązanie, ale można jeszcze pójść krok dalej, korzystając z "downsizing". Jest to sugestia nie dla każdego, ale wydaje mi się warta uwagi.
Otóż w opisanej powyżej sytuacji mamy spłacony dom i mieszkamy za darmo. Być może nawet mamy nadwyżkę gotówki ze sprzedaży nieruchomości.
Piękne życie, ale.... Może warto zrobić jeszcze jedną inwestycję, która w przyszłości będzie płaciła nam regularny dochód. Myślę tu o zakupie nieruchomości, która będzie mogła być wynajmowana i przynosiła nam stały dochód.
Posłużę się przykładem. Bardzo popularnym domem, który przynosi największy dochód, jest tak zwany 5-poziomowy "backsplit". W tym typie domu łatwo jest stworzyć 3 niezależne apartamenty. Myślę tu o bliźniaku. Na obecnym rynku, można je zakupić pomiędzy 500.000 a 550.000 tysięcy. Jeśli damy na przykład 200.000 dol. na "downpayment" (wzięte jako linia kredytowa pod zastaw naszego domu), to wówczas pozostaje do spłaty 300-350 tysięcy. Obsługa takiego "mortgage'u" to jest około 1620 dolarów w przypadku 350 tysięcy pożyczki. Nasz dochód w przypadku domu, o którym mówię, wynosić będzie 1500 dol. z największego apartamentu oraz odpowiednio 800 i 900 dol. z dwóch pozostałych. Czyli w całości będzie to około 3200 dol. miesięcznie.
Wystarczy to z nadwyżką na obsługę pożyczki hipotecznej, zapłacenie podatków od nieruchomości, "utilities" (jeśli będą wliczone w cenę za wynajmowanie), a nawet obsługę naszej linii kredytowej, którą wzięliśmy pod zastaw naszego domu, w którym mieszkamy, by mieć pieniądze na "downpayment".
Jakie są korzyści takiego posunięcia? Wydaje mi się, że oczywiste. Po pierwsze, mamy coś, co nie kosztuje nas nic albo prawie nic, a co się spłaca i nabiera wartości i jest naszą inwestycją na emeryturę. Po drugie, przy odpowiednim ustawieniu spłat i płacąc z trochę ekstra, możemy taką nieruchomość spłacić znacznie szybciej niż normalnie. Nagle może się okazać po 10-15 latach, że nie tylko mamy dodatkowe "equity" pewnie warte 700.000 dol. (ceny pewnie wzrosną), ale również mamy stały dochód pewnie około 4000 dol. miesięcznie (ceny za wynajem też wzrosną).
Jest to lepszy plan niż najlepsze benefity z "Canada Pension Plan". Trudno się nie zgodzić z logiką takiego planu. Dlatego wszystkich, którzy są na tym etapie życia, zapraszam do spotkania osobistego ze mną, gdzie możemy taki plan wprowadzić w życie.
Jak mogą się czytelnicy szybko zorientować, ile ich dom jest obecnie wart i czy pomysł, o którym mówiłeś, jest dla nich realny?
By znaleźć obecną wartość rynkową (oczywiście w przybliżeniu), wystarczy do mnie zadzwonić pod numer 905-278-0007 (można też wysłać tekst, bo to jest moja komórka), albo można napisać e-mail na adres Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript. Ja bardzo chętnie sprawdzę, jakie były sprzedaże podobnych nieruchomości w ostatnim okresie i na podstawie tego będziemy mogli w dużym przybliżeniu dokonać kalkulacji. Jak wspomniałem, będzie to wycena przybliżona, bo by dom wycenić dokładniej będę potrzebował odwiedzić państwa i zobaczyć, w jakim stanie technicznym i jak ten dom utrzymany. Taki serwis jest całkowicie bezpłatny. My po prostu liczymy na tak zwany "future business". Jeśli Państwo wolą nas odwiedzić w naszym biurze w Starsky 2, to oczywiście każdy z naszej grupy chętnie pomoże w takiej wycenie.
Na zakończenie chciałby jeszcze wrócić trochę do inwestowanie w nieruchomości, wykorzystując "equity" w naszym obecnym domu.
Na początku mówiłem o "downsizing", czyli zmianie domu na mniejszy. Oczywiście nie każdy się chce przeprowadzać, albo obecny dom jest odpowiednio duży do potrzeb rodziny. Nie oznacza to, że nie możemy zrobić tego samego, co proponowałem wcześniej. Czyli wziąć linię kredytową pod zastaw obecnego domu i te pieniądze wykorzystać na inwestycję albo w nowy dom z planów, albo w dom, który będzie mógł być wynajęty i przynosić będzie nam dochód. Oczywiście chętnie mogę pomóc w przeprowadzeniu tego pomysłu wszystkim zainteresowanym.
Wspomniałem dwukrotnie o linii kredytowej pod zastaw nieruchomości. Jak to pracuje i co to jest? W uproszczeniu jest to rodzaj całkowicie otwartej pożyczki hipotecznej pod zastaw nieruchomości, która może być zatwierdzona do 65 proc. wartości nieruchomości. Czyli jeśli ktoś ma spłacony dom, który będzie wyceniony przez bank na 500.000 dol., to maksymalna linia kredytowa może być zarejestrowana do 325.000 dol. Większość banków oferuje tę pożyczkę na "prime rate" plus od 0,5 do 1 proc.
Ja mam niezwykłą możliwość załatwienia takiej pożyczki dla moich klientów nawet na "prime rate", czyli obecnie 3 proc.
Jaki jest benefit takiej pożyczki? Ogromny. Rejestracja i koszty z tym związane są jednorazowe i tak długo jak mieszkamy w tym samym miejscu, nie musimy jej odnawiać. Jest to forma linii kredytowej. Jak długo jej nie używamy - nie płacimy nic. Jeśli weźmiemy na przykład 100.000 dol. na "downpayment" na zakup drugiej nieruchomości, to w tym momencie zaczynamy za nią płacić. Możemy płacić minimum w postaci tylko oprocentowania, możemy nadpłacać ile chcemy. Nie ma żadnych limitów.
Taki rodzaj pożyczki jest też idealny dla tych wszystkich, którzy planują tak zwane "flipy", czyli szybkie renowacje, ale o tym innym razem.
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
– Porozmawiajmy o "Listing Agreement" – czyli kontrakcie na sprzedaż nieruchomości. Może się zdarzyć, że podpiszemy kontrakt na sprzedaż, ale po namyśle chcielibyśmy się z tego wycofać. Czy jest taka możliwość?
Zasadniczo to, o czym będziemy teraz mówić, może dotyczyć również innej umowy, którą czasami podpisujemy. Mam tu na myśli "Buyers Agency Agreement" – czyli umowę zakupu.
Najprostszy sposób unieważnienia każdej umowy to jest coś, co się nazywa "Mutual Agreement" – czyli porozumienie stron w kontrakcie. Każdy kontrakt może być unieważniony bez konsekwencji prawnych, jeśli obie strony się na to zgodzą.
Zdarzają się sytuacje, że obie strony chciałyby unieważnić kontrakt, wówczas podpisuje się dokument nazywany – "Mutual Release". Ten dokument zwalnia obie strony ze wzajemnych roszczeń prawnych, decyduje o ewentualnych kompensacjach finansowych za rozwiązanie kontraktu oraz zwykle zwalnia z odpowiedzialności prawnej osoby trzecie, czyli w tym przypadku agentów real estate.
Jak państwo wiedzą, kontrakty na sprzedaż czy na zakup zawierane są na określony okres. Najczęściej jest to 60-90 dni, rzadko dłużej. Jednak czasami może być to znacznie dłużej. Jeśli współpraca się nie układa, czasami jest lepiej spróbować dojść do porozumienia i rozwiązać kontrakt, zamiast się męczyć. Jak dojść do porozumienia? To często sprawa indywidualnych negocjacji.
Są również inne sytuacje, w których podpisany kontrakt jest nieważny. Wszystkie przykłady omówione w pierwszej części mają tu swoją ważność, ale jest kilka dodatkowych sytuacji, kiedy kontrakt jest nieważny lub może być unieważniony:
1. Kiedy dom jest na przykład własnością dwóch osób, a tylko jedna podpisała kontrakt.
2. Kiedy po podpisaniu kontraktu przez wszystkich właścicieli – agent zapomniał pozostawić kopii kontraktu.
3. Kiedy na kontrakcie nie ma daty, kiedy kontrakt ma wygasnąć – czyli tzw. expire date.
Oczywiście nie zawsze w przypadku powyżej omówionych sytuacji umowę się unieważnia. Jesteśmy tylko ludźmi i nikt nie jest idealny. Czasami kontrakt nie zostanie pozostawiony poprzez pośpiech. Jeśli obie strony akceptują pomyłkę – wszystko może być naprawione.
– Słyszałam ostatnio o sytuacji, w której umowa kupna i sprzedaży nieruchomości okazała się nieważna i transakcja nie została zakończona. W jakich przypadkach może się to zdarzyć?
Kupno lub sprzedaż nieruchomości zawsze wiąże się z podpisywaniem prawnego kontraktu. W związku z tym obowiązują tu normalne zasady prawa kontraktowego, które precyzują, kiedy umowa jest nieważna lub może zostać unieważniona.
Umowa zawarta przez osobę niezdolną do zawarcia kontraktu.
Za takie osoby uważa się te, które są pod wpływem alkoholu, narkotyków lub silnych lekarstw wpływających na możliwość trzeźwej oceny sytuacji. Umowa taka może być unieważniona przez osobę, natychmiast jak odzyskała ona trzeźwość oceny sytuacji. By unieważnić umowę, osoba, która ją unieważnia, musi udowodnić, że była pod wpływem takich środków, a druga strona kontraktu była świadoma tej sytuacji. Czasami takie udowodnienie nie jest proste.
Umowa zawarta z osobą niepełnoletnią.
W Ontario jako wiek, w którym można zawierać legalną umowę prawną, przyjęto 19 lat. Oznacza to w praktyce, że osoba, która nie ma skończonych 19 lat, a chciałaby się wycofać z zawartego kontraktu, ma na to dużą szansę. Natomiast jeśli przeciwna strona kontraktu jest pełnoletnia, to ta strona jest legalnie zobowiązana zawartym kontraktem.
Są jednak przypadki, w których umowa z osobą niepełnoletnią może być uznana za wiążącą. Ma to miejsce, kiedy osoba, która zawarła umowę jako niepełnoletnia, potwierdzi ważność umowy po uzyskaniu pełnoletności.
Umowa zawarta z osobą nieznającą języka angielskiego lub będącą analfabetą.
Osoby, które nie umieją czytać lub nie znają oficjalnego języka, mają prawo prosić o przeczytanie umowy lub jej tłumaczenie. Natomiast jeśli tłumaczący lub czytający umowę wprowadzi swoich klientów świadomie w błąd – kontrakt taki można unieważnić. Jeśli umowa jest znana osobie podpisującej nawet tylko w pryncypiach, nadal jest ona obowiązująca.
Umowa podpisana z nieistniejącymi firmami lub takimi firmami, które nie mają osobowości prawnej.
Jeśli zawiera się kontrakt z firmą, należy sprawdzić, czy ma ona osobowość prawną a osoba podpisująca kontrakt w imieniu firmy ma do tego prawo.
Umowa podpisana w imieniu właścicieli nieruchomości przez osobę prywatną nieposiadającą uprawnienia do podpisywania umowy.
Zdarza się, że właściciel nieruchomości jest na przykład poza krajem i pozostawia dokument nazywany "Power of Attorney" dla swojego reprezentanta, który w jego imieniu egzekwuje kontrakt. Jest to zupełnie legalne i często spotykane.
Natomiast zdarzały się przypadki, że lokatorzy pod dłuższą nieobecność właścicieli, próbowali sprzedać nieruchomość, w której mieszkali, by zagarnąć pieniądze. Jest to oczywiście objęte kodeksem karnym i taka umowa może być łatwo obalona, pod warunkiem że nie jest za późno!
Na szczęście są to rzadkie przypadki, ale warto być ostrożnym i w przypadkach wątpliwych starać się być przygotowanym na niespodzianki.
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Czy należy spodziewać się większej liczby niespodzianek, kupując dom nowy niż "używany"?
Kupując dom "używany", kupujemy to, co widzimy i ewentualnie co sprawdzimy podczas "home inspection". W przypadku domów z planów, płacimy za nasze marzenia, które czasami w rzeczywistości wyglądają zupełnie inaczej. Przy obecnym rynku często tak naprawdę kupując nowy dom, nie mamy wcale zbyt wiele do powiedzenia. Domy sprzedają się tak szybko, że budowniczy niemalże nam "robi łaskę", że sprzedaje nam dom, niż odwrotnie. Wielodzienne kolejki pod otwierającymi się nowymi biurami sprzedaży powodują, że to nie klient ma jakieś przywileje czy prawa. To sprzedający dyktuje swoje warunki!
Ale wracając do pytania, należy wiedzieć o kilku zagadnieniach przy kupnie nowych domów z planów.
– Drobny druk – tym, na co należy między innymi zwracać uwagę przy kupnie nowych domów, są kontrakty pisane drobnym drukiem. Należy pamiętać, że kontrakt ten jest przygotowywany przez prawników reprezentujących firmę budowlaną w taki sposób, by zabezpieczać jej interesy. Niestety, są one tak pisane, że w sprawach spornych, kupujący nowy dom jest zwykle bez szans na walkę z budowniczym. Jest to tak zwana zasada "my way or highway", a ponieważ popyt przewyższa podaż, wszelkie próby wymagania od budowniczych często są nieskuteczne.
– Czytanie planów – Należy mieć dużą umiejętność czytania i rozumienia planów przy wyborze domu, który nie jest jeszcze wybudowany. Z planów trudno jest wychwycić osobom do tego nieprzygotowanym ewidentne problemy funkcjonalne, których nie brakuje. Często pomieszczenia w naturze, po wybudowaniu okazują się znacznie mniejsze, niż wynikałoby to z planów. Ponadto, często tak naprawdę to nie mamy zbyt wielkiego wyboru, bo ciekawsze plany są już zajęte.
– Ceny wywoławcze – domów są zwykle wyższe niż na billboardach reklamowych. Nieistniejąca możliwość negocjacji ceny oraz ukryte koszty zamknięcia transakcji. Dodatkowe opłaty za przyłącza, drzewa, parki, levees. Standardowo podatek HST będzie ukryty w cenie. Czasami niższe oferowane oprocentowanie jest również wbudowane w cenę sprzedawanego domu.
Bardzo wysokie koszty wszelkich usprawnień (upgrades) – na przykład podłoga drewniana może kosztować ponad 15,00 dol. za stopę kwadratową, gdy instalowana przez własnych fachowców kosztuje połowę tej sumy. Często istnieje bardzo ograniczona selekcja materiałów wykończeniowych. Oferowane płytki ceramiczne lub dywany są często najniższej jakości.
Typowe są wielotygodniowe opóźnienia w przekazaniu domu. Budowniczy ma obowiązek poinformować na 65 dni przed przejęciem o opóźnieniu, które będzie powyżej 15 dni. W wypadku gdy tego nie zrobi, kupujący może ubiegać się o odszkodowanie za opóźnienie od New Home Warranty Program w wysokości do 100 dol. na dzień. Jeśli kupujący dom wynajmuje apartament i może w nim pozostać do zamknięcia transakcji, to opóźnienie nie jest dużym problemem. Jeśli jednak sprzedało się własny dom i należy go opuścić w określonym czasie, to opóźnienie w przejęciu nowego domu może być bardzo poważnym problemem.
– Otoczenie nowego domu – czyli zieleń, podjazd itd. są zwykle wykańczane znacznie później. Życie w kurzu i bałaganie może trwać przez wiele miesięcy. Klimatyzacja jest często zakładana dopiero po skończeniu landscaping i wypoziomowaniu działki (grading).
– Usterki – Nowe domy na ogół spełniają wszelkie wymagania norm budowlanych, gdyż muszą być one budowane zgodne z Ontario Building Code.
Dlatego rzadko robi się pełną inspekcję domu przy jego odbiorze. Głównym problemem są drobne usterki, które zwykle są wychwycone w czasie tzw. "preclosing inspection" przed przejęciem domu. Jeśli budowniczy jest rzetelny, to usterki zostaną usunięte szybko, ale w wielu przypadkach trwa to do roku. Pęknięcia fundamentów są zwykle najpoważniejszym problemem technicznym w pierwszych latach po wybudowaniu i pokryte są gwarancją przez NHWP do dwóch lat. Inne drobne problemy techniczne są pokryte gwarancją do roku czasu.
– Czynnik ludzki – jest chyba jednym z największych problemów przy kupnie nowych domów. Żyjemy w Kanadzie i oczywiście wszyscy akceptujemy mieszankę kulturową, jak długo jest ona w zdrowych proporcjach. Wiele nowych osiedli przybiera zbyt etniczny charakter, który nie zawsze jest zgodny z naszymi oczekiwaniami.
– Niespodzianki – jak oglądamy plan nowego osiedla, to zwykle na makietach widzimy wiele drzew, czasami mały stawek itd. To wszystko by zachęcić kupujących. Dość często w praktyce okazuje się, że nagle dom wychodzi na ruchliwą drogę, linię wysokiego napięcia, skrzynki elektryczne i różnego rodzaju niechciane elementy
Wspomniałeś o tym, że w cenie nowych domów zawarty jest podatek HST. Jakie to ma znaczenie dla kupujących?
Dość znaczne! Po pierwsze, ceny wzrosły o 5-10 proc. tylko dlatego, że kupujący tak naprawdę płaci za "ukryte" w cenie HST. Ale ma to jeszcze jedno istotne znaczenie. Otóż dziś w każdym kontrakcie na zakup nowego domu prosto od buildera zawarta jest specjalna klauzula, która czyni kupującego nowy dom odpowiedzialnym za podatek HST. Jeśli kupujemy dom dla siebie i zamieszkamy w tym domu z ceny, którą płacimy za dom, builder odprowadza podatek HST do rządu i nic się nie dzieje.
Jednak jeśli ktoś kupuje nowy dom (nieruchomość) na spekulację i sprzeda ją następnej osobie (najczęściej z zyskiem) nawet bez wprowadzanie się to takiej nieruchomości, to może zaistnieć sytuacja, że Revenue Canada upomni się od takiej osoby o ten podatek HST, który jest zawarty w cenie.
Dlaczego się tak dzieje?
Otóż, gdy kupujemy nowy dom i będziemy w nim mieszkać (czyli dom jest na nasz użytek) – HST jest jak gdyby pomiędzy Revenue Canada a deweloperem. W przypadku spekulantów – Revenue Canada może uczynić "spekulanta" odpowiedzialnym za zapłacenie podatku.
Zdarza się to coraz częściej – dlatego dla wszystkich, którzy kupują domy z zamiarem natychmiastowej odsprzedaży – powinno to być przestrogą.
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Kiedy kupujemy nowy dom, wiemy, że zasadniczo przez kilka najbliższych lat nie musimy się zasadniczo martwić o naprawy ani związane bezpośrednio z domem, ani ze sprzętami gospodarstwa domowego. Jednak wielu z nas kupuje domy używane i wówczas sytuacja jest inna – im starszy dom, tym więcej potencjalnie może być do "roboty". Czy mógłbyś naświetlić, jaka jest żywotność poszczególnych składników domu, by nasi czytelnicy mogli być ewentualnie przygotowani na być może czekające ich wydatki.
Należy pamiętać, że często na żywotność poszczególnych elementów domu ma wpływ ich właściwa instalacja oraz właściwa pielęgnacja! Znajomość żywotności niektórych elementów domu jest istotna, bo pozwala nam zaplanować wydatki.
Porozmawiajmy o kilku zasadniczych składnikach każdego domu.
Zacznijmy od pieców. Piec gazowy zazwyczaj wytrzymuje 15 do 25 lat, a cena nowego pieca wynosi 2000-4000 dol. Piec olejowy odpowiednio wytrzymuje 15 do 30 lat, a cena waha się od 3000 do 4500 dol.
Następnym ważnym składnikiem są pokrycia dachowe.
Standardowe dachówki asfaltowe wytrzymują od 12 do 15 lat; lepszej jakości mogą wytrzymać od 15 do 25 lat, a najwyższej jakości nawet od 35 do 40 lat. Są to nominalne wytrzymałości i czasami praktyka odbiega od teorii. Na żywotność dachówek wpływa bardzo wiele czynników, jak wentylacja dachu, kąt nachylenia, kolor, ilość drzew itd. Dachówki drewniane zwykle wytrzymują od 15 do 20 lat, choć nominalnie zakłada się, że wytrzymują dłużej. Dachówki cementowe wytrzymują 40-50 lat, a ceramiczne nawet dłużej. Pokrycie z łupku może wytrzymać nawet 100 lat i równie żywotne jest pokrycie z miedzi. Trudno się jednak spodziewać w Kanadzie, gdzie ludzie przeciętnie żyją w jednym domu nie dłużej niż 5-10 lat, by ktoś inwestował w pokrycie z miedzi, dlatego większość domów ma "tanie" pokrycie z papy.
Żywotność okien i ich trwałość zależy od konstrukcji. Wiele okien po 20-30 latach nadaje się do wymiany. Okna drewniane, jeśli nie są odpowiednio zabezpieczane, potrafią popsuć się nawet szybciej! Popularne obecnie okna z plastiku (winylu) powinny być bardziej żywotne i ich nominalna wytrzymałość może nawet sięgać 30-50 lat.
Rynny spustowe – często jeśli są z normalnej blachy – po 20 latach zaczynają mieć dziury. Obecnie coraz częściej mamy rury spustowe robione z aluminium oraz plastiku. Elementy zewnętrzne, na przykład drewniany siding, jeśli nie są pielęgnowane – po 20 latach mogą być do wymiany.
Kuchnie zwykle po 15 latach nadają się do wymiany, to samo dotyczy łazienek.
Domy do 5 lat zasadniczo powinny być bez problemów technicznych. Jest to w dużej mierze prawda, jeśli chodzi o żywotność poszczególnych składników domów. Niestety, w tym też czasie wychodzi najwięcej usterek wynikających z błędów wykonawczych lub z prostej grawitacji. Budynek zwykle osiada i potrafią w tym czasie pękać na przykład ściany w piwnicach. W domach, w których piwnice były wylewane w okresie wiosny i jesieni – problem ten jest rzadszy niż w tych, które były kopane i wylewane w czasie mrozów.
Domy od 5 do 10 lat zwykle mają również mało problemów.
W domach od 10 lat wzwyż, mamy coraz częściej do czynienia z potrzebą wymiany i napraw różnych składników.
W domach ponad 15 lat musimy liczyć się z takimi naprawami, jak dach, piec, okna itd.
Jeśli planujemy w jakimś domu pozostać na dłużej, ma wiele sensu, by wymieniając oryginalne elementy na nowe – poważnie zastanowić się nad ich jakością. Często mała różnica w cenie daje nam znacznie wyższą jakość.
Jak określić wiek domu, który oglądamy?
Osoba z doświadczeniem potrafi ocenić wiek domu z dużym przybliżeniem prawie na pierwszy rzut oka. Często jednak określenie wieku domu wymaga trochę pracy detektywa.
W określeniu wieku oglądanego domu może pomóc nam:
Znajomość konstrukcji i sposobu budowania w różnych okresach czasu;
Data instalacji pieca gazowego – jeśli jest on od nowości w danym domu;
Data instalacji Hot Water Tank (jeśli jest oryginalny);
Data wybita na uszczelkach aluminiowych w oknach i drzwiach;
Data na liczniku elektrycznym oraz rodzaj przewodów elektrycznych;
Naklejka z New Home Warranty Program najczęściej umieszczana na tablicy elektrycznej;
Data na denku od toalety (to zabawne, że niektóre toalety wytrzymują 50-60 lat);
Data na płytach chodnikowych wokół domów (szczególnie w nowszych osiedlach);
Data na elementach drewnianych domu (najczęściej "floor joist");
Data na survey (niestety nie zawsze jest dostępny);
Czasami można sprawdzić datę produkcji sprzętów domowych (zakładając, że nie były wymieniane od początku).
Wiek można określić również poprzez styl budowania, rodzaj cegły oraz cały szereg składników budowlanych. Agent z doświadczeniem będzie orientował się również, kiedy było budowane dane osiedle, a zwykle domy na tym samym osiedlu są w tym samym wieku.
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Nie jest tajemnicą, że od wielu już lat ceny nieruchomości idą w górę. Ci, którzy chcą kupić swój pierwszy dom (mieszkanie), mocno się zastanawia, czy mogą sobie na to pozwolić. Co byś radził? Jak kupić własną nieruchomość i być w stanie ją spłacać?
– Rzeczywiście, kiedy popatrzymy z perspektywy czasu, to nieruchomości od lat idą w górę. Niestety, nie można powiedzieć tego samego o zarobkach. Kiedy spojrzymy na ceny z perspektywy 10 lat, czyli jako "banch mark" weźmiemy pamiętny September 11, 2001, to można powiedzieć, że ceny są wyższe przynajmniej o 50 proc. od tego momentu. Z tym że oprocentowanie jest niższe o 50 proc. również. Zawsze wspominamy "stare" czasy z rozczuleniem, ale jak się znaleźć w obecnych realiach? Jak ludzie, których zarobki nie są zbyt wysokie, mogą wystartować i kupić swój pierwszy dom?
Nie jest to takie proste, ale nie jest to też beznadziejne.
Naturalne jest, że kupujący po raz pierwszy, chcąc kupić coś własnego, często patrzą na cenę i wybierają zwykle to, co jest najtańsze. Najczęściej jest to condo, w drugiej kolejności townhouse. Pytanie jest – czy to, co jest najtańsze jako cena zakupu, zawsze jest "najtańsze" w utrzymaniu?
Popatrzmy na liczby:
Popatrzmy na condo za 250.000 dol. Załóżmy, że ktoś ma 20 proc. "down payment", czyli "mortgage" bez CMHC insurance – przy obecnych niskich oprocentowaniach od 200 tys. wyniesie to 882 dol. – to mało, ale po dodaniu "maintenance" około 570 dol. (wszystko bez TV kabla) oraz podatku od nieruchomości na poziomie 200 dol./mies., to spłata całkowita wyniesie 1652 dol./mies. Nie jest to już tak mało!
Pytanie – czy są lepsze opcje? Moim zdaniem są! I są to rozwiązania znane od lat, czyli sprawdzone.
Osobiście sugerowałbym poszukać takiej nieruchomości, która miałaby tak zwany "rental potential". Myślę tu o na przykład "semi detached" (są tańsze) w Brampton.
Wiem, że Polacy nie lubią tego miasta, ale ceny są tam dobre i w przedziale od 330-400 dol. tysięcy jest spory wybór. Sugerowałbym popatrzeć na bungalow lub "backsplit" z garażem i osobnym wejściem do piwnicy.
Przy tym samym założeniu, czyli 50 tys. dol. na "down payment" – "mortgage" będzie wynosił 280 tys. dol. plus 4,2 proc. premia CMHC. Spłata rozłożona na 25 lat amortyzacji i przy obecnym "variable" oprocentowaniu wyniesie około 1253 dol./mies. Dodajmy 300 dol. za podatek i 300 dol. za "utilities". Razem jest to 1852 dol./mies.!!! Dużo – potencjalnie tak, ale jeśli wynajmiemy piwnicę za 700-800 dol., to okazuje się, że nasza spłata wyniesie około 1100-1200 dol./mies., czyli tyle co obecnie kosztuje wynajęcie dwusypialniowego mieszkania w dość słabym bloku!
Trzeba też pamiętać, że ze spłaty 1253 dol. – spora część pozostaje nam w kieszeni!
Czy warto to robić? Tak! Wydatki i dochody związane z wynajmowaniem są TAX DEDUCTABLE!
Jeśli ktoś zdecydowanie nie lubi wynajmowania "obcym", może warto pomyśleć o takim domu, w którym mogą zamieszkać rodzice i dorosłe dzieci jako dwie rodziny. To też jest znakomita szansa na oszczędzanie.
Warto wspomnieć, jakie typy domów nadają się do wynajmowania najlepiej. Są to zwykle domy parterowe (bungalow), albo 4- lub 5-poziomowe "backsplits". To jest taki dom w którym tył jest wyżej niż przód. Niektóre "sidesplits" też się do tego znakomicie nadają.
To, na co należy zwracać uwagę, kupując takie domy, to osobne wejście, które zapewni prywatność, duże okna w piwnicy oraz przyzwoitą wielkość piwnicy.
Tym razem chciałabym zapytać o starszych ludzi, którzy mają własne domy – najczęściej dawno spłacone. Jak wiemy, emerytury w Kanadzie nie są duże. Jak utrzymać dom z emerytury?
– Żyjemy w jednym z najlepszych krajów na świecie, ale niestety emerytury są tu niskie i wiem, że trudno jest z emerytury utrzymać nieruchomość, jeśli nie mamy znacznych dochodów.
Pozytywne jest to, że wielu emerytów kupowało nieruchomości lata temu i obecnie te domy są warte bardzo dużo. Wystarczy popatrzeć na rejon Roncesvalles, gdzie domy sięgają obecnie poziomu 800-900 tys. dol.!!!
Niestety, są to często domy, które wymagają sporych wydatków na utrzymanie, i czasami wymagają kosztownych napraw. Rozumiem, że w pewnym wieku przeprowadzki są bardzo kłopotliwe, ale mimo wszystko warto się zastanowić nad opcjami.
Pierwsza opcja to CHIP – Canada Home Investment Plan – o którym rozmawialiśmy niedawno i który uznaliśmy za "scam", który wyciąga pieniądze od emerytów.
Druga opcja to "secured line of credit", która na dłuższą metę może też prowadzić do utraty kontroli nad nieruchomością.
Trzecia to tak zwane "downsizing" – czyli sprzedaż domu i kupno tańszej nieruchomości (niższe koszty utrzymania i niższe podatki) – różnicę można zainwestować, a otrzymany z inwestycji dochód pomoże nam w rodzinnym budżecie. Bez trudu można znaleźć inwestycję dającą 5 proc. zwrotu w skali rocznej – czyli 100.000 dol. daje nam 5000 dol. – odpowiednio 300 – 15 tys. dol. – czyli jak dobra kanadyjska emerytura!
Czwarta opcja to połączenie "down sizing" z "rental property".
Jeśli zrobimy dokładnie to, co sugeruję kupującym po raz pierwszy, czyli kupimy nieruchomość z potencjałem do wynajęcia i jednocześnie sprzedamy naszą spłaconą już nieruchomość, to po pierwsze, najprawdopodobniej kupimy mniejszy dom za gotówkę. Czyli wynajmowana piwnica za 800 dol./mies. zapłaci za nasze podatki oraz "utilities". Najprawdopodobniej zostanie nam z tej sumy około 300 dol./mies. dodatkowo, jeśli mamy nadwyżkę ze sprzedaży, możemy to zainwestować i z tych pieniędzy mieć dodatkowy dochód.
To, o czym rozmawiamy, wymaga indywidualnych rozmów, dlatego wszystkich zainteresowanych zapraszam na bezpłatne i bez zobowiązań konsultacje. Kto pyta nie błądzi!!!!
Maciek Czapliński
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
