Nieruchomości
Kategorie potomne
– Chciałbym, byś mi wyjaśnił, co oznacza termin "Beacon Score". Wiem, że dotyczy to pożyczek, ale powiedz mi coś więcej na ten temat.
Beacon Score (punktacja kredytowa) jest to numer, na który patrzą pożyczkodawcy, kiedy ubiegamy się o pożyczkę. Każdy z nas ma taki numer przypisany do naszego nazwiska, SIN oraz daty urodzenia. Najniższa możliwa punktacja to 300 punktów; najwyższa to 900 punktów (praktycznie nieosiągalna). Przeciętny dobry "record" to 700 punktów.
Wielu z nas wierzy, że powinniśmy mieć 800 punktów, by uzyskać najlepsze oprocentowanie – w rzeczywistości tylko 11 proc. Kanadyjczyków ma tak wysoką punktację.
By dostać dobre oprocentowanie, wystarczy mieć punktację na poziomie 680-700. Ale mając dobrego brokera od pożyczek, ciągle można dostać przyzwoite oprocentowanie nawet przy 600 punktach. Według przepisów z 2008 roku – 600 punktów – to jest minimum, które musimy mieć, by ubiegać się o pożyczkę, jeśli mamy mniej niż 20 proc. downpayment (ubezpieczaną przez CMHC). Jeśli nasza punktacja jest niższa niż 600 punktów, to wówczas będziemy traktowani przez pożyczkodawców jako klienci "drugiej kategorii". Zwykle ma to odzwierciedlenie w wyższym oferowanym oprocentowaniu. Czasami nawet przekłada się to na dodatkowe 3,5 proc. w przypadku punktacji na poziomie 500.
Warto wiedzieć, jakie elementy mają wpływ na tę punktację:
• Historia płatności – zwykłe opóźnienie w regularnych płatnościach, które robimy co 30 dni (mortgage, karty kredytowe) może obniżyć naszą punktację o 15 – 20 punktów. Historia płatności zwykle jest odpowiedzialna za 35 proc. punktacji.
• Istniejące zadłużenie – jest odpowiedzialne za około 30 proc. punktacji. Banki patrzą, jakie jest nasze obecne zadłużenie i ile maksymalnie możemy obsłużyć w długach. Jeśli jesteśmy na maksimum zadłużenia, to wówczas mamy problem. Jeśli mamy zapas na poszczególnych "długach", to wówczas mamy szanse na więcej kredytu.
• "Wiek zadłużenia" – jest zwykle odpowiedzialny za 15 proc. punktacji. Zwykły tak zwany ustabilizowany kredyt powinien zawierać minimum trzy "formy" zadłużenia, każda przynajmniej z roczną historią.
• Rodzaj kredytu – karty kredytowe, pożyczki hipoteczne oraz pożyczki z regularnych banków są traktowane jako bardzo pożądane i zwykle pozytywnie wpływają na naszą punktację; zwykle rodzaj kredytu odpowiedzialny jest za 10 proc. punktacji.
• "Zapytania o pożyczki" – każdym razem, kiedy składamy aplikację o pożyczkę, jest to odnotowane w naszym rekordzie. Każde "zapytanie" powoduje obniżenie punktacji o około 5 punktów. Czasami biegając między bankami i próbując znaleźć niższy procent na mortgage, możemy zrobić sobie krzywdę. Im więcej banków odwiedzimy, "próbując" znaleźć lepszy deal – tym niższy będzie nasz kredyt. Zdecydowanie należy rozmawiać z mortgage brokers, bo oni sprawdzają kredyt raz i wysyłają ten sam wyciąg z "credit bureau" do różnych banków, szukając najlepszej oferty dla nas.
Innym tematem, o którym warto wspomnieć, są bankructwa! Kiedy pojawi się jej rekord w "credit bureau", ma to poważny i negatywny wpływ na naszą możliwość uzyskania pożyczek, bez względu na to, jak dawno miało to miejsce. Ale są sposoby, by mimo rejestrowanego bankructwa być w stanie w miarę szybko ubiegać się o kredyt. Kluczem jest umiejętność zbudowania nowego kredytu nawet w postaci tak zwanych "secured credit card". Jest tak, kiedy wpłacamy na kartę na przykład 500 dol. jako zabezpieczenie i jest to nasz limit. Inną formą odbudowywania kredytu są pożyczki samochodowe czy meblowe, które są dość łatwe do uzyskania.
Jeszcze lepszym rozwiązaniem jest utrzymanie istniejącego kredytu przynajmniej w części. Zwykle kiedy mamy kłopoty, przestajemy spłacać wszystkie długi. Jest to błąd. Należy wybrać i zatrzymać jedną, dwie lub więcej kart, które są najmniej zadłużone, i starać się je spłacać. Jak długo je płacimy na czas, nikt nam ich nie zabierze – i w ten sposób nasz kredyt może być odbudowywany od razu.
To nie są łatwe tematy i jeśli mają Państwo problemy, proszę radzić się specjalistów. Natomiast dbanie o kredyt jest bardzo istotne i często zły kredyt, nawet przy dobrych dochodach, może uniemożliwić nam zakup wymarzonego domu.
– Jeśli ktoś ma zły "Beacon Score" – jak może go poprawić? Czy są jakieś sposoby?
1. Sprawdzanie akuratności informacji w raporcie "credit bureau". Tak się składa, że "nobody is perfect" – agencja zbierająca informacje o naszym kredycie też popełnia błędy. Dlatego w sytuacjach "krytycznych" powinniśmy bardzo dokładnie przeanalizować zawarte w raporcie informacje i – jeśli odkryjemy błędy – natychmiast poprosić o ich sprostowanie. Błędy mogą dotyczyć nawet naszego SIN lub daty urodzenia.
2. Zgłaszać błędy. Tak jak wspomniałem, "credit bureau" ma obowiązek sprawdzić potencjalne błędy, które są do niego zgłaszane. Takie jest prawo. Normalnie, jeśli zgłosimy błąd, kredytor musi udowodnić, że jego raport opóźnionej płatności jest prawdziwy. Jeśli tego nie zrobi, to wówczas możemy domagać się usunięcia niekorzystnej dla nas informacji.
3. Płacić długi na czas. Płacenie swoich zobowiązań finansowych na czas jest jednym z najważniejszych elementów, które wpływają na naszą dobrą historię kredytową. "Regularność" jest odpowiedzialna za prawie 1/3 dobrej punktacji. W naszym zajętym życiu czasami warto pewne płatności załatwić jako automatyczne zlecenia stałe, by uniknąć konieczności pamiętania.
4. Nadpłacanie długów. Nie zawsze jesteśmy w stanie nadpłacać wiele, ale jeśli pożyczkodawca widzi, że jesteśmy zadłużeni do maksimum na wszystkich naszych liniach i kartach kredytowych, to wówczas szansa na następny kredyt jest prawie żadna. Natomiast jeśli pożyczkodawca widzi, że spłacamy długi na czas nawet z pewną nadwyżką, to wówczas jesteśmy zwykle mile widzianymi klientami.
5. Nie likwidować istniejących kart kredytowych i linii kredytowych. Często wydaje nam się, jak wychodzimy z długów, że należy pozamykać i zlikwidować wszystkie nasze karty, których nie używamy. Jest to oczywista reakcja, ale w praktyce jest lepiej pospłacać karty i po prostu je zostawić nieużywane. Bankierzy, widząc, że mamy dostępny kredyt, chętniej z nami rozmawiają. Pozbycie się kart wpływa zwykle na obniżenie "Beacon Score".
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
- Często słyszymy o wycenie domów – czyli po angielsku "appraisal". Czy mógłbyś powiedzieć, jak się dokonuje wyceny nieruchomości i czy trzeba mieć do tego specjalne uprawnienia. Do czego są takie wyceny potrzebne?
- Zanim jeszcze zacznę odpowiadać na twoje pytanie – to warto w uproszczeniu przypomnieć definicję "wartości rynkowej nieruchomości". Każda nieruchomość jest tyle warta, ile ktoś jest skłonny za nią zapłacić. Wartość może być zmienna i zależy od sytuacji rynkowej, lokalizacji, standardów wykończenia i bardzo wielu innych czynników. W niektórych sytuacjach o cenie decydują też emocje.
Zacznijmy od tego, że rzeczywiście, by być oficjalnie uznanym za zawodowego "appraisera", należy ukończyć specjalne kursy. Są one oferowane przez wiele szkół (collage'ów) i wielu agentów real estate wybiera tę karierę. Poprzez dodatkowe kursy zdobywają oni specjalne uprawnienia. Istnieje wiele firm, które specjalizują się w wycenach, i trzeba powiedzieć, że w dzisiejszych czasach są one bardzo zajęte. Tak na marginesie, być może niektórzy słuchacze powinni rozważyć to jako swoją przyszłą karierę?
Zastosowanie wycen jest bardzo ogromne. Głównie jest ono wykorzystywane przy załatwianiu finansowania nieruchomości (mortgages), przefinansowywaniu pożyczek, załatwianiu linii kredytowych pod zastaw nieruchomości. Ale również w przypadku sprzedaży bankowych, spraw spadkowych, rozwodów i sądów – wycena jest często nieodzowna. Banki zasadniczo nie zgodzą się na udzielenie pożyczki, jeśli nie otrzymają wyceny potwierdzającej wartość nieruchomości.
Opinia "zawodowego wyceniacza" z tak zwanymi kredytami jest uznawana przez wiele instytucji i dlatego jeśli ktoś potrzebuje wyceny, która może być uznawana w sądzie czy w podobnych sytuacjach, zdecydowanie powinien zatrudnić profesjonalnego "appraisera". Niestety, są z tym związane spore koszty, które mogą wynosić od kilkuset dolarów do kilku tysięcy dolarów. Dlatego wiele osób, które potrzebują wyceny do spraw mniej ważnych, zadowala się wyceną przez agentów real estate w formie opinii o wartości.
Jeśli chodzi o sposoby, jak się wycenia nieruchomości, to nie wchodząc w nadmierne szczegóły, warto wiedzieć o kilku sposobach.
Po pierwsze, ważne jest, co wyceniamy. Jeśli jest to dom czy bliźniak albo condominium, to wyceny zwykle dokonuje się, sięgając do ostatnich sprzedaży podobnych nieruchomości. Zwykle wybiera się 3 do 6 nieruchomości sprzedanych w danym rejonie, podobnych wielkością oraz sprzedanych w niedalekiej przeszłości. Takie dane historyczne są dostępne poprzez system MLS, który jest – jak już wielokrotnie wspominałem – nieodzownym źródłem informacji. Wycena polega na przygotowaniu specjalnego raportu, w którym szczegółowo opisane są poszczególne nieruchomości i zanalizowane wszystkie różnice. Jeśli domy się różnią szczegółami wykończenia czy ich jakością, to oczywiście proponowana wartość jest dostosowywana do realiów.
Sprawa się komplikuje, kiedy nieruchomość, którą wyceniamy, jest nietypowa i nie możemy znaleźć nic, do czego możemy ją porównać. Jest to na przykład nietypowy dom wybudowany na zamówienie. Co wówczas? W takiej sytuacji – czasami stosuje się wycenę bazującą na kosztach terenu plus kosztach budowy – z tym że jest to raczej unikany przez większość fachowców sposób.
Zupełnie inaczej podchodzi się do wyceny nieruchomości, które są lub mogą mieć wartość komercyjną. Na przykład na ulicy Hurontario w Mississaudze ciągle istnieją małe domki, w których są niewielkie biznesiki oferujące usługi. Czy wartość takiej nieruchomości to jest biznes, którą ona kreuje? Czy wartość faktycznego budynku? Czy być może jest to wartość tego, co będzie można w tym miejscu w przyszłości wybudować? To jest tak zwany koncept "higher and best value". W tym przypadku wiadomo, że wartością jest ziemia, na której pewnie wcześniej czy później pojawi się wieżowiec lub inny budynek o wysokim zagęszczeniu na stopę terenu.
Koncept, o którym wspomniałem, jest bardzo istotny i zawsze warto sobie zadać pytanie w przypadku nieruchomości nietypowych, czy wartość to tylko mury, czy może przyszły potencjał? Pamiętam, jak około 10 lat temu małe domki wolno stojące na ulicy Sheppard w North Yorku na działkach 50x120 stóp były na sprzedaż po 250 – 300 tys. dol. i nikt ich nie chciał kupić. Dziś cały ten rejon zamienił się w "commercial", bo jest tuż koło stacji metra. Domki te sprzedają się obecnie jak świeże bułki po ponad 1,2 mln dol.
Często w przypadkach bardzo istotnych i krytycznych o wycenę wartości prosi się 2 – 3 "wyceniaczy", by nikt nie zarzucił błędów.
Jeszcze innym – chyba najtrudniejszym – sposobem jest wycena biznesów. Tu specjalistów jest nie tak wielu. Biznesy często ukrywają swoje dochody, kiedy prosperują, by płacić mniejsze podatki. Kiedy przychodzi do sprzedaży, wówczas pojawia się problem. Jak udokumentować faktyczne dochody? Jak właściwie wycenić potencjał? Czasami w takich sytuacjach należy popracować w danym biznesie przez kilka miesięcy, by wiedzieć, o co chodzi.
Podsumowując –wycena nieruchomości może być skomplikowanym i kosztownym procesem.
- Wspomniałeś o profesjonalnych wyceniaczach (appraisers) oraz o agentach real estate. Czym się różnią wyceny oferowane przez jednych i drugich?
- Wycena przez "zawodowych" wyceniaczy jest bardziej obszerna, gromadzi więcej materiałów porównawczych i jest oczywiście bardziej wiarygodna, gdyż "zawodowy" wyceniacz nie kieruje się emocjami.
"Letter of Opinion" – to co robią bezpłatnie agenci real estate – jest bardzo przydatnym dokumentem i też musi się opierać na faktach i porównywalnych nieruchomościach. Czasami kiedy ludzie planujący sprzedaż nieruchomości proszą o taką opinię kilku agentów. Oni wiedząc, że "konkurują" o potencjalny listing, mają często tendencję do zawyżania wyceny, wiedząc, że najczęściej klient wybierze "najwyższą" wycenę, a tym samym agenta do współpracy. Proszę pamiętać – sama wycena to tylko "opinia". Dom jest tyle wart, ile ktoś za niego zapłaci. Często zbyt zawyżona cena powoduje, że dom stoi na rynku i nie wzbudza zainteresowania.
Zastosowanie "Letter of Opinion" może być bardzo powszechne, z tym że w przypadkach spraw sądowych radziłbym korzystanie z "zawodowców".
Maciek Czapliński
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Mississauga
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
- Mam bardzo ważne pytanie – chciałbym zapytać jakie koszty wiążą się ze sprzedażą nieruchomości?
- Pierwszy i zwykle największy koszt dotyczący sprzedaży nieruchomości to koszt za usługi agentów real estate. Potocznie nazywane jest to "commission" i jego wysokość zwykle wywołuje najwięcej kontrowersji! Wysokość wynagrodzenia płaconego firmom brokerskim, jest ustalana w czasie podpisywania kontraktu na sprzedaż. "Commission" jest sprawą umowną, ale obowiązują pewne typowe zasady. Typowe całkowite wynagrodzenie wynosi zwykle pomiędzy 5 a 6 proc., z tym że wiele firm oferuje specjalne promocyjne niższe "commission".
Firma brokerska, która dostaje listing, z pieniędzy przeznaczonych na całkowite wynagrodzenie, opłaca firmę (agenta), który przynosi ofertę (reprezentuje kupujących). Wysokość takiego proponowanego wynagrodzenia musi być zaznaczona w systemie MLS – by agenci wiedzieli z góry, ile dostaną zapłaty. Typowym obecnie wynagrodzeniem dla agentów – przyprowadzających kupców (buyers brokers), jest 2,5 proc. + HST od ceny sprzedaży! Niektórzy sprzedający próbują oferować mniejsze wynagrodzenie dla agentów pracujących z kupującymi – widziałem nawet takie sumy jak 1 dolar! Jaki jest tego efekt – łatwo przewidzieć. Taki dom jest omijany przez wszystkich agentów, którzy mają kontrakt z kupującymi, i zwykle trudno go sprzedać!
Ogłaszany często przez agentów "1% commission" zwykle dotyczy tylko tak zwanego "listing fee" – czyli wynagrodzenia dla firmy brokerskiej, która wprowadza dom na rynek! Oprócz tego nadal należy liczyć się z wynagrodzeniem dla agenta przynoszącego ofertę i jest to, jak wspomniałem wcześniej, typowo 2,5 proc. Tak więc całkowite wynagrodzenie w tym przypadku wynosi 3,5 proc. + HST – i to pokrywa wynagrodzenie dla obu kompanii zaangażowanych w transakcję.
Oczywiście wynagrodzenie jest sprawą umowną, nie ma żadnych narzuconych minimum czy maksimum.
Jak wspomniałem, wynagrodzenie dla agentów jest jednym z większych wydatków, ale tak naprawdę dobrze poprowadzona sprzedaż i fachowość agenta często powoduje, że dom jest sprzedawany za znacznie wyższe pieniądze niż w przypadku prywatnej sprzedaży i często ten zysk pokrywa "commission".
Innym ważnym wydatkiem, o którym należy pamiętać, jest koszt usług prawnika. Zwykle – podobnie jak przy zakupie nieruchomości – koszt w typowym przypadku kształtuje się na poziomie 1000 dol. plus poniesione koszty, które zwykle mogą mieścić się pomiędzy 100 a 500 dol. plus podatek HST.
Dodatkowo – należy pamiętać, że wszystkie zadłużenia, czyli podatki miejskie, wyroki sądowe, "leans", które są zarejestrowane na danej nieruchomości, muszą być zapłacone, zanim nowy właściciel dokona przejęcia nieruchomości.
To są dwa typowe wydatki, natomiast czasami zdarza się, że często jesteśmy zaskakiwani karą za zerwanie umowy z bankiem. Zdarza się to, gdy sprzedajemy dom przed upływem terminu pożyczki hipotecznej.
- Wspomniałeś o karze za zerwanie umowy z bankiem jako jednym z często "niespodziewanych" wydatków przy sprzedaży domów – jakie to są kary?
- Zacznijmy jednak od przypomnienia czytelnikom, co to jest mortgage. Jest to pożyczka na kupno nieruchomości, zabezpieczona poprzez właśnie zakupioną nieruchomość. Oznacza to w praktyce, że jeśli sprzedamy nieruchomość, to bank traci zabezpieczenie pożyczki, i dlatego żąda jej spłacenia. Likwidując umowę z pożyczkobiorcą, bank może ponieść straty inwestycyjne. Dlaczego? Dlatego, że pieniądze na mortgage długoterminowy (closed) są brane od inwestorów, którzy mają obiecane i gwarantowane dywidendy. Na przykład większość pieniędzy, które bank inwestuje w pożyczki hipoteczne, jest z tak zwanego "Bond Market". Różnica pomiędzy tym, za ile bank udziela pieniędzy na mortgage a ile musi zapłacić inwestującym – jest profitem banku. Zrozumiałe jest, że jeśli bank zagwarantował 3 lata temu osobie inwestującej w "bonds profit" w wysokości 5 proc. i zmuszony jest dziś zerwać umowę z pożyczkobiorcą na mortgage – to utraci swój zysk oraz nadal jest zobowiązany do płacenia dywidend inwestorom.
Bankom nie zależy na tym, czy ktoś zmieni formę zabezpieczenia. Oznacza to w praktyce, że jeśli ktoś sprzeda dom przed upływem 5-letniego terminu i kupi w tym samym czasie inny dom, to po prostu można przenieść mortgage, czyli zabezpieczenie, z domu na dom bez większych problemów. Jeśli ktoś kupuje większy dom, to wówczas banki chętnie podwyższą pożyczkę. Jeśli obecnie są niższe procenty niż kilka lat temu, to nowa część podwyżki będzie na obecnie panujący procent – co ogólnie wpłynie na niższy ogólny procent.
Inaczej sytuacja wygląda, gdy sprzedajemy dom i nie kupujemy innego. Zwyczajowo karą jest tak zwany "interest differential" lub trzymiesięczne oprocentowanie – to co jest większą sumą. "Interest differential" zwykle ma miejsce w sytuacjach, kiedy zawieraliśmy umowę w okresach, kiedy procenty były wyższe niż panujące obecnie. Trzymiesięczne oprocentowanie ma zwykle miejsce w sytuacjach, kiedy obecnie panujące procenty są wyższe niż panujące w chwili zawarcia umowy.
Przykłady.
"Interest differential" – załóżmy, że pożyczyliśmy 100.000 dol. na 5,5 proc. trzy lata temu i do końca kontraktu pozostały nam następne 2 lata. Bank policzy różnicę pomiędzy obecnym oprocentowaniem na 2 lata 3,75 proc. (posted rate) a tym, na jaki mamy umowę. Jest to w tym przypadku 1,75 proc., co w ciągu 2 lat pozostającym do końca kontraktu daje 3500 dol. różnicy w opłatach.
Trzymiesięczny interest jako kara – przy tym samym założeniu 5,5 proc. od stu tysięcy, daje w skali roku 5500 dol. w procentach; podzielone przez 12 miesięcy i pomnożona razy trzy – daje w sumie 1375 dol. kary.
Czy ktoś ma wątpliwość, który wariant zostanie wybrany przez bank?
Tym wszystkim, którzy myślą o sprzedaży domu bez zakupu następnego albo planują przefinansować dom, radziłbym, zanim zaczną ten proces, udać się do banku, w którym mają mortgage, i poprosić o dokument nazywany "mortgage verification". Jest to ważne, gdyż tak naprawdę dopiero ten dokument pozwoli nam podjąć decyzję bazującą na potwierdzonych wartościach.
Maciek Czapliński
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Mississauga
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
piątek, 29 czerwiec 2012 16:47
Zmiany dotyczące pożyczek hipotecznych
Napisane przez Maciek Czapliński- Od kilku dni we wszystkich mediach mówi się o zmianach dotyczących pożyczek hipotecznych. Czy możesz przybliżyć, o jakie zmiany tu chodzi? I od razu zadam ci drugie pytanie – po co te zmiany wprowadzono?
- To będę przewrotny i odpowiem Ci najpierw na drugie pytanie, a później wrócę do tego, co zmieniono.
Nie jest tajemnicą, że w ostatnich latach rynek nieruchomości jest naprawdę ogromnie gorący! Słyszy się o rekordowych miesiącach w sprzedaży, o szybkich przyrostach cen (20 proc. w ciągu roku w niektórych regionach). To są oczywiście pozytywne wiadomości, bo wiadomo, że wzrastający rynek nieruchomości napędza koniunkturę i w Kanadzie wiele gałęzi przemysłu mocno zależy od "zdrowego" rynku nieruchomości. Z tym że to, co się dzieje w ostatnich miesiącach, zaczyna czasami wyglądać jak rynek, który wymknął się spod kontroli i zaczęło to wzbudzać obawy o jego przyszłość. Nikt przecież nie chce, by doprowadzić do sytuacji, że ceny będą takie wysokie, że będziemy pukali się w czoło, patrząc na niektóre nieruchomości.
Wiadomo, że rynek jest zwykle napędzany przez kupujących po raz pierwszy. Jeśli oni znikną z rynku, bo nie będą w stanie zapłacić za swój "pierwszy dom", to wówczas zaniknie również cały rynek ludzi kupujących drugi czy trzeci dom.
Kilka lat temu, kiedy gospodarka była w ogromnych problemach rządy zarówno Kanady, jak USA drastycznie obniżyły oprocentowania pożyczek (między innymi hipotek). by sprowokować kupowanie nieruchomości. To oczywiście miało pobudzić gospodarkę. Dodatkowo wprowadzono wówczas możliwość zakupu nieruchomości przy zerowym "down payment" i dodatkowo, by jeszcze bardziej zachęcić do zakupów, pozwolono rozkładać pożyczki na okres do 40 lat!
To oczywiście spowodowało tak zwane pospolite ruszenie. Ktokolwiek przez lata nie uzbierał na "down payment" – stwierdzał, że "teraz albo nigdy" i ruszał na podbój rynku nieruchomości.
Większa liczba chętnych do zakupu, przy tej samej podaży, oczywiście szybko zaczęła powodować, że ceny zaczęły wzrastać.
"Fajne uczucie – kupiłem dom z 0 proc. down i za pół roku zarobiłem 20.000 dol. Takich pieniędzy nie odłożyłbym przez 5 lat." Jak ktoś opowiedział to w pracy – to zaraz następni chętni szybko biegli do banku po preaproval i ruszali po "złote runo".
Taki napór na rynek nieruchomości trwa od wielu już lat i nic dziwnego, że jesteśmy w tym miejscu z cenami, gdzie jesteśmy obecnie. By sytuację uspokoić, rząd jakiś czas temu zlikwidował możliwość zakupu z zerowym "down payment". By dodatkowo schłodzić rynek i utrudnić kwalifikację na "mortgage", zniesiono możliwość rozkładania pożyczek na 40 lat. Jak się okazało, przy tak niskich oprocentowaniach pożyczek, jakie mamy obecnie, skrócenie maksymalnej amortyzacji do 35 lat, a później do 30 lat – niewiele dało.Teraz rząd, by schłodzić gorący rynek ma do wyboru albo podnieść oprocentowania albo znaleźć inne opcje.
Moim zdaniem, podniesienie oprocentowań jest ostatecznością, bo uderzyłoby to w całą gospodarkę, również w tak zwany dług publiczny – czyli płacenie wyższego oprocentowania za deficyt w budżecie. Rząd nie chce do tego doprowadzić. Czyli co robi rząd, by schłodzić rynek nieruchomości i doprowadzić, by nieruchomości ponownie były bardziej dostępne? Wprowadza utrudnienia w kwalifikacji, co ma spowodować, że wielu kupujących będzie mniej "zasobnych" w pożyczone pieniądze, co z kolei powinno zaowocować mniejszym parciem na ceny!
I teraz mogę wrócić do pierwszego pytania, dotyczącego zmian w kwalifikacji na pożyczki hipoteczne.
•Maksymalna amortyzacja pożyczki hipotecznej będzie obecnie 25 lat zamiast 30 lat. Z tym że dotyczy to pożyczek, na które wymagane jest ubezpieczenie, czyli z "down paymentem" mniejszym niż 20 proc. Jeśli ktoś ma 20 proc. lub więcej – nadal może ubiegać się o dłuższą amortyzację, bo o tym decyduje wówczas dany bank, w którym załatwiamy "mortgage".
•Wartość pożyczki do wartości nieruchomości (loan to value), przy refinansowaniu pożyczek nie może wynosić więcej niż 80 proc., gdzie obecnie jest to 85 proc. – Chodzi tu o to, by zmniejszyć ryzyko ze strony banków w wypadku, gdyby rynek nieruchomości się załamał.
•Gross Debt Service (GDS) ratio – czyli proporcja maksymalnego zadłużenie została zmniejszona do 39 proc. dochodów brutto, gdzie dotychczas dla ludzi z dobrym "kredytem" (680 bacon scores i więcej) – było to bardzo liberalne.
•CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) – nie będzie więcej ubezpieczała pożyczek na domy powyżej 1 miliona dolarów. Czyli każdy, kto kupuje dom powyżej 1 miliona, musi mieć przynajmniej 20 proc. wpłaty, by uzyskać pożyczkę.
•Linie kredytowe pod zastaw nieruchomości będą udzielane do maksimum 65 proc. wartości nieruchomości. Obecnie jest to 80 proc. Oczywiście istniejące obecnie linie kredytowe powinny być respektowane, ale przy jakichkolwiek zmianach, może dać to szansę bankowi, by zastosować nowe kryteria.
•Nadal pozostaje możliwość zakupu z 5-proc. wpłatą, choć były głosy, by to zmienić.
Powstaje pytanie, czy to wystarczy i czy to ochłodzi rynek?
W pewnym stopniu tak, choć jak wiadomo, papier wszystko wytrzyma i ci, co chcą się zakwalifikować, znajdą sposoby, by ominąć przepisy.
Maciek Czapliński
Mississauga
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Rozmawialiśmy tydzień temu, dlaczego agent jest ciągle bardzo przydatny w procesie poszukiwania domu. Wspomniałeś wówczas, o kontrakcie który zwykle się podpisuje z agentem, kiedy zaczynamy oglądać domy. Co powinniśmy wiedzieć na ten temat?
- Dokument, o który się pytasz, to "Buyers Representation Agreement". Jest to kontrakt zawierany pomiędzy planującym zakup nieruchomości a firmą brokerską reprezentowaną przez jej przedstawiciela.
Kontrakt ten określa bardzo szczegółowo wzajemne zależności pomiędzy dwoma stronami (buyer & real estate company) i – co jest najważniejsze – raz podpisany, staje się wiążącym kontraktem, który może mieć bardzo poważne konsekwencje prawne dla obu stron.
Zanim powiem o tych konsekwencjach, wspomnę tylko króciutko, dlaczego taki kontrakt powstał. Otóż sprzedający nieruchomość zawsze podpisywał kontrakt na współpracę z agencją i to nazywa się "Listing Agreement". Po podpisaniu tego kontraktu sprzedający miał swoją reprezentację. Natomiast kupujący, po pierwsze, nie podpisywali żadnego kontraktu na współpracę, czyli tak naprawdę nikt ich nie reprezentował od strony prawnej, ale również nie byli zwykle zobowiązani do lojalności i często się zdarzało, że kilku agentów nieświadomie pracowało dla tego samego "kupującego". Budziło to oczywistą frustrację, gdy sprawa się ujawniała. To tylko tak w skrócie.
W chwili obecnej, praktycznie pierwszą sprawą, którą agent powinien robić, kiedy spotyka potencjalnego klienta, który chce kupić nieruchomość, jest podsunięcie mu do podpisania wspomnianego na wstępie dokumentu. Wiadomo, agent chce wiedzieć, na czym stoi. Z drugiej strony, naturalną reakcją potencjalnego kupującego jest – "ja nic nie podpisuję, bo nie chcę zobowiązań". Jest to też naturalna reakcja i wcale się temu nie dziwię.
Owszem, kiedy planujący zakup spotyka się z agentem, którego zna z przeszłości albo z polecenia, to podpisanie takiego kontraktu przychodzi łatwo i zwykle nie budzi obaw. Natomiast kontrakt taki może być podsunięty do podpisania przez agenta "z przypadku", który na przykład pokazuje nam tylko jeden dom, który wybraliśmy z MLS. Wówczas oczywiście pojawia się pytanie, co zrobić, by nie zostać wystrychniętym na dudka.
Jest to zasadniczo bardzo proste.
Po pierwsze, kontrakt na współpracę ma określony okres ważności. taki jaki zostanie w ten kontrakt wpisany. Nie ma minimalnego okresu ważności. Czyli jeśli ktoś nam pokazuje jeden dom i wiemy, że tylko ten dom chcemy z danym agentem zobaczyć, a podsuwa nam kontrakt ważny na trzy miesiące, to na pewno nie jest on uczciwy. Wówczas należy przekreślić datę i wpisać ważność na przykład na 2 – 3 dni. Wystarczy! (Należy uzyskać inicjały agenta przy zmianie i postawić swoje).
Kontrakt ten też zawiera miejsce, w którym powinien się znaleźć ogólny opis nieruchomości, który chcemy kupić, oraz rejon, w którym jej poszukujemy. Tu też można się zabezpieczyć. Jeśli na przykład ktoś nam pokazuje specyficzny dom, o który poprosiliśmy, i posuwa nam kontrakt na współpracę, to oprócz wpisania bardzo krótkiej daty ważności kontraktu, możemy też wpisać konkretny adres danej nieruchomości. Oznaczać to będzie, że ów być może przypadkowy agent może tylko domagać się ewentualnego respektowania kontraktu tylko i wyłącznie w relacji do danej nieruchomości.
Myślę, że to jest proste!
Warto również wiedzieć, że o ile podpisanie listing agreement na sprzedaż jest zwykle wyłączne, to w przypadku "Buyers Representation Agreement" możemy mieć nawet kilku agentów, z których każdy działa w innym terenie. Na przykład, ktoś szuka domu, ale nie wie, czy ma to być Scarborough, czy Hamilton. Jeśli podpisze on kontrakt z jednym agentem na poszukiwanie domu w Scarborough, a z innym w Hamilton – zakładając, że każdy z agentów specjalizuje się w swojej okolicy – wszystko jest OK, jak długo w dokumencie to jasno określimy. Możemy mieć jednego agenta, który specjalizuje się w condo, innego we freehold.
Jeśli zaczynamy współpracę z agentem, możemy pierwszy kontrakt podpisać na tydzień czy dwa. Jeśli jesteśmy zadowoleni z serwisu i agent zdobędzie nasze zaufanie, to wówczas można zawsze podpisać nowy kontrakt na dłuższy czas czy następne dwa tygodnie.
Jakie są konsekwencje, jeśli mamy podpisany kontrakt z agentem na współpracę, a w tym czasie kupimy nieruchomość z jego pominięciem? Poważne! Agent ma prawo do swojego komisowego, tak jak jest to określone w systemie MLS, czyli zwykle 2,5 proc., i jest to sprawa pewna i nie do przeskoczenia. Również jeśli nasz kontrakt opiewa na 2,5 proc. + HST i nawet skorzystamy z usług "naszego" agenta, ale on zostanie zapłacony mniej niż owe 2,5 proc. – to agent ma prawo domagać się różnicy w commission od kupujących. Czyli należy uważać, co podpisujemy!
Na zakończenie jedna uwaga. Każdy kontrakt może być skasowany, za obopólną zgodą. Jest na to specjalny dokument nazywany "Cancellation of buyers representation agreement".
Przy czym nie zawsze każdy agent zgodzi się go podpisać bezwarunkowo. Często się składa, że za "zwolnienie" z umowy – oczekuje on pewnej rekompensaty finansowej. Tak więc jeszcze jeden dodatkowy powód, by uważać, co się podpisuje.
Maciek Czapliński
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Mississauga
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
- Maćku, przy obecnym dostępie do internetu prawie każdy dom oferowany na sprzedaż można znaleźć na internecie. Czy wobec tego agent, który ma pomóc znaleźć dom dla kupujących jest nadal potrzebny?
- Jest on potrzeby bardziej niż kiedykolwiek przedtem! Nadmiar informacji, może być często bardzo trudny do właściwej oceny i selekcji. Chciałbym, by Państwo myśleli o agentach Real Esate jako swoich bardzo ważnych doradcach.
Pomoc w wyborze domu to nie tylko pokazywanie domów dostępnych na rynku potencjalnym kupcom. To jest trywialne i by to robić, nie potrzeba być ekspertem. Sztuka zaczyna się, kiedy należy obiektywnie ocenić wartość pokazywanych domów, umieć odrzucić te domy, które są w złej lokalizacji, są nieciekawe funkcjonalnie, mają problemy techniczne czy są wycenione zbyt wysoko. Agent pracujący dla kupujących nie powinien być tak zwanym "YES MANEM". Agent powinien potrafić dawać klientom sugestie i właściwe wskazówki. To jest bardzo trudne i wymaga od agenta dużej odporności psychicznej i wiedzy, ale tego właśnie klienci powinni oczekiwać.
Większość ludzi poszukujących domów nie ma właściwego rozeznania rynku, nie orientuje się w cenach domów, nie ma rozeznania, które okolice są lepsze, a które gorsze. Jeśli trafią poprzez internet na agenta, który sprzedaje swój listing i któremu nie zależy na ich interesie, ale na szybkiej sprzedaży własnego listingu - skutki mogą być tragiczne i mierzone w dziesiątkach tysięcy dolarów.
Proszę pamiętać agenci, którzy pracują dla kupujących nieruchomość są opłacani przez sprzedających i naprawdę ma ogromny sens korzystać z ich pomocy.
Doświadczony agent pracujący dla "kupujących" nazywany obecnie buyers broker - nie tylko pomoże znaleźć okazję, ale również będzie w stanie pomóc Państwu przygotować właściwą ofertę, która jest ważnym dokumentem prawnym.
Negocjacja ceny jest innym ważnym elementem. Wielu poszukujących nieruchomości, próbuje kupić dom bezpośrednio od agenta, który reprezentuje sprzedajacych dom, mając nadzieję na znaczną oszczędność finansową. Najczęściej nie jest to prawdą. Agenci, którzy listują dom, pracują dla sprzedających i wcale nie są skłonni zaniżać cenę, by pomóc kupującym. Wręcz przeciwnie, jest znacznie łatwiej uzyskać lepszą ceną mając swojego własnego agenta, który pracując dla nas i znając ceny i rynek jest bardziej skuteczny w negocjacjach.
Od kilku już lat w real estate pojawiło się pojęcie buyer broker – jest to agent, który właśnie na podstawie podpisanego kontraktu współpracuje z kupującymi przy znalezieniu nieruchomości. Taki kontrakt określa w sposób formalny zasady współpracy, a przede wszystkim określa jej czas, zasady wynagrodzenia oraz terytorium działania. Jest to bardzo ważny dokument i o nim powiem więcej za tydzień.
Wracając do twojego pytania. Radziłbym używać internetu dla ogólnego rozpoznania rynku, ale do znalezienia własnego domu – zdecydowanie radziłbym nawiązać współpracę z "własnym" wybranym agentem real estate.
Wybór agenta jest jednym z najważniejszych posunięć. To tak jak z dentystą czy księgowym, którzy najczęściej są wybierani na wiele lat. W każdym z tych przypadków współpraca powinna opierać się na całkowitym zaufaniu, które często przeradza się w wieloletnią przyjaźn.
- W czym jeszcze oprócz znalezienia wymarzonego domu, agent zajmujący się kupującymi nieruchomość może pomóc?
Wspomniałem już o ofercie i negocjacjach.
Pozostaje oczywiście znacznie więcej spraw do załatwienia przy kupnie nieruchomości. Wspomnę tu tylko o kliku.
Finansowanie – umiejętność zorganizowania finansowania oraz doradzenia właściwego finansowania – jest bardzo ważnym czynnikiem naszej pracy. My jako agenci real estate – często kierujemy naszych klientów do wybranego banku. Naszym obowiązkiem jest umiejętność doradzenia, który mortgage i dlaczego jest lepszy lub gorszy w danej indywidualnej sytuacji.
Prawnik – Na ogół w większość z nas nie korzysta z pomocy prawników dopóki nie mamy specyficznej potrzeby. Kupno domu jest jedną z takich sytuacji, w których prawnik jest niezbędny. Którego wybrać? Agent nieruchomośći w tej sytuacji jest często znakomitym kontaktem.
Insurance - jakie wybrać i w jakiej firmie ubezpieczyć dom? Czy warto ubezpieczyć się na życie kupując dom? Czy lepiej ubezpieczyć hipotekę czy raczej wykupić ubezpieczenie personalne na życie? Znajdowanie odpowiedzi na te pytania na własną rekę bez pomocy własnego konsultanta potrafi być zbyt kosztowne!
Renowacje czy rozbudowy domów są często marzeniem wielu naszych rodaków. Jest to znakomity sposób na tworzenie własnego miejsca pracy oraz zarabiania pieniędzy. Ale bez właściwej i rzetelnej porady opartej na wiedzy i zaufaniu – nasza inwestycja może być pod znakiem zaufania.
Jak Państwo wiecie nasza trójka ma doświadczenie projektowo-budowlane, ale również niektórzy nowi członkowie domatorteam – są wykształconymi architektami.
Home Inspection – Który inspektor ma sprawdzić dom? Czy warto robić inspekcję? To są częste dylematy kupujących.
Jest jeszcze wiele innych pytań, na które kupujący dom potrzebują odpowiedzi. Od początku do końca procesu "własny" agent jest dla kupujących najważniejszym ogniwem i doradcą.
Maciek Czapliński
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Mississauga
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
- Wielokrotnie opowiadałeś na co zwracać uwagę kupując dom w mieście. Mam pytanie - czy kupowanie domu poza miastem, czyli trochę z dala od cywilizacji - jest inne i na co zwracać uwagę jeśli tak jest?
- Oczywiście że zakup domu poza miastem trochę się różni. Ale tylko trochę. Obecnie wiele rzeczy, które kiedyś sprawiały kłopoty, dziś dzięki postępowi cywilizacji i technologii, przestały być problematyczne.
A teraz kilka spraw, o których należy pamiętać patrząc na domki podmiejskie:
Zródło ogrzewania - poza miastem rzadko mamy do czynienia z naturalnym gazem. Najczęściej jako źródło ogrzewania używany jest prąd, olej opałowy lub propan gas. Ten ostatni robi się coraz popularniejszy ze względu na lepszą cenę i łatość dostaw. W ostatnich latach jako uzupełniające źródło energii zaczyna być używana coraz częściej energia słoneczna oraz passywna energia z wód gruntowych. Niestety, koszt instalacji tych urządzeń jest znacznie wyższy niż w Europie, gdzie ich popularnosć jest ogromna. Jest to zrozumiałe - energia u nas jest jeszcze tania w porównaniu z Europą.
Źródło wody pitnej - w podmiejskich domach "miejska"czy inaczej mówiąc centralnie dostarczana i oczyszczana woda jest raczej rzadkością. Jeśli mamy do czynienia z taką sytuacją to wówczas o jakość wody i jej ilość dbją lokalne władze. W przypadku własnego ujęcia (studnia głębinowa) głównym problemem będzie przydatność wody do picia czyli jej smak; potencjalne bakterie oraz ilość pompowanej wody (wydajność studni). Kupując dom ze studnią należy dokonąć odpowiednich testów. Składając ofertę - należy pamiętać o zawarciu specjalnych klauzul w umowie.
Sposób odprowadzania ścieków - W przypadku pozbywania się ścieków centralny system kanalizacji występuje poza miastem bardzo rzadko. Jeśli mamy taki system - to nie mamy problemów. Natomiast za miastem najczęściej mamy do czynienia z "septic tank" czyli po polsku z szambem. W takim przypadku ważne jest, by sprawdzić czy jest ono czyszczone i czy zainstalowane jest ono zgodnie z normami i przepisami lokalnych władz. Przeciętnie - septyk tank jest czyszczony raz na 2-3 lata - z tymże częstotliwość zależy od wielkości samego urządzenia jak i rodziny, która z niego korzysta. Budowa nowego “septic system” może być bardzo kosztowna i wynosi około 15-30 tysięcy dolarów. - W czasie składania oferty - warto pamiętać o specjalnych klauzlach pozwalających na sprawdzenie systemu lub nakładające obowiązek zagwaranowania sprawnosci szamba przez sprzedających.
Sposób usuwania odpadków - śmieci rzadko są odbierane spod domu i często istnieje konieczność do wywożenia ich do centralnie zlokalizowanego składu. To utrudnienie czasami jednak może wyjść na dobre, gdyż często uczy nas być bardziej oszczędnym w kreowaniu gór śmieci.
Surowce wtórne – nie wszystkie gminy stosują program "recycling" – choć widać znaczną poprawę w tym zakresie.
Dojazdy i odległosć do pracy, szkół, centrów handlowych. Nie jest to może problem jak się dojeżdża na cottage raz w tygodniu, ale jeśli dojazd codzienny do i z pracy zajmuje 2-4 godziny to na dłuższą metę nawet najładnieszy dom za miastem stanie się uciążliwy po pewnym czasie. Należy pamiętać, że dojazdy zimą zajmują zwykle więcej czasu niż latem. Z drugiej strony, kilku naszych klientów, którzy kupili domy w tym roku - przeniosło również do nowej "estate" swoje miejsce pracy - i takie rozwiązanie jest znakomite - zero dojazdów, własne miejsce pracy i prywatność - tak więc wszystko zależy od sytuacji personalnej.
Telekomunikacja (telefon/internet)– najczęściej nasze rozmowy podmiejskie będą jako "long dystance" – choć to ostatnio jest już coraz mniejszym problemem dzięki konkurencji między kompaniami telefonicznymi oferującymi różnego rodzaju zniżki. Natomiast ciągle mogą występować ograniczenia w tak zwanym szybkim internecie choć i tu dzięki postępowi – coraz częściej możemy korzystać z komunikacji bezprzewodowej czy satelitarnej.
Poczta – zwykle nie jest dostarczana pod drzwi i może wymagane być odbieranie jej z pobliskiego miasteczka. Z drugiej strony – może to fajnie, gdyż rzadziej oglądamy niechciane rachunki! Ponadto - coraz częściej piszemy e-mails niż listy.
HST - Jesli kupujemy farmę to farmy są objęte podatkiem HST (cena zakupu) - w przeciwieństwie do domów za miastem - zakwalifikowanych jako "residence".
Śnieg na podjazdach zimą – może wymagać ekstra pracy i to samo dotyczy trawy latem, ale jeśli potraktuje się to jako ćwiczenia to można w tym znaleźć przyjemność. Z drugiej strony - jest wielu kontaktorów, którzy chętnie wykonają tą pracę za drobną opłatą.
Dzikie zwierzęta – potrafią czasami powodować straty – szczególnie w uprawianych warzywnikach lub buszując w niezabezpieczonych śmieciach ale jeśli będziemy o tym pamiętać te utrudnienia można zminimalizować.
Pomimo pewnych niedogodności mieszkanie za miastem uspokaja nerwy i z pewnością jest warte polecenia. I jak wspomniałem – inwestycja w znaczną ilość ziemi potrafi przynieść świetne rezultaty.
- Tydzień temu wspomniałes o waszym APP’s na IPhone i IPad, który pozwala wyszukiwać domy w czasie przejażdżek samochodem. Czy mógłbyś jeszcze raz o tym programie opowiedzieć?
- Oczywiście. Po pierwsze istnieje również wersja na Android. Program, o którym mówimy jest bezpłaty. Można go załadować albo z ITunes albo z miejsca, gdzie pobiera się programy na Android. W obu miejscach jest pod nazwą DOMATOR.
Program, ten nie jest skomplikowany - i o to chodzi. Po prostu pozwala on w każdej chwili sprawdzic co w “real estate trawie” piszczy. Czyli jak na przykład jestesmy w jakimś miejscu i widzimy dom na sprzedaż, to wystarchy po wywołaniu programu na IPhone wybrac opcję “map search” i natychmiast pojawi się mapa pokazująca naszą obecna lokalizację i wszystkie domy na sprzedaż w tej okolicy. Wówczas naciskamy symbol, domu, który nas interesuje i mamy cenę i ilość pokoi - jak chcemy więcej informacji - to naciskamy znaczek “more info” i wowczas otrzymujemy pełną informację wraz ze zdjęciami. Informacje są aktualne i czerpane prosto ze strony TREB.
Moim zdaniem jest to bardzo przydatny i jak wspomnialem bezpłatny programik, który polecam - ułatwi on Państwu życie i poszukiwanie domów. Oczywiście jest tam mój telefon bezpośredni oraz telefon do naszej agencji. I proszę dzwonić do nas w każdej chwili.
Oprócz tego jest tam mapa, która pokazuje lokację naszego biura - i jak ktoś nie wie jak trafić do nas to GPS pomoże to rozwiązać.
Jest tez Mortgage Calculator - gdzie szybko można policzyć opłaty za pożyczkę.
Zachęcam.
Maciek Czapliński
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Mississauga
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
- Co to właściwie jest "power of sale"?
- Podpisując dokumenty na "mortgage", podpisujemy tak zwany mortgage dokument. Dokument ten zawiera klauzulę na temat "power of sale". "Power of sale" daje prawo instytucji finansowej sprzedaży domu bez potrzeby wyroku sądowego w przypadku niespłacania pożyczki. Jest to inaczej niż w przypadku "foreclosure" – gdzie jest wymagany wyrok sądu.
Małe opóźnienie w płaceniu nie zawsze musi powodować utratę domu. Bankom nie zależy na zabieraniu dom – robią to tylko z konieczności. Każdy przypadek jest rozpatrywany indywidualnie. Jeśli opóźnienie wynika z choroby lub przejściowych kłopotów finansowych, a klient ma dobry rekord w banku, bank może pozwolić na opuszczenie jednej lub nawet kilku spłat. Czasami jeśli posiadłość ma bardzo mały "mortgage" w stosunku do swojej wartości – istnieje możliwość pożyczenia dodatkowych pieniędzy pod jej zastaw, by dokonywać opłat w trudnym okresie.
Jeśli jednak sytuacja finansowa osób zalegających z opłatami nie rokuje nadziei na poprawę, bank jest dość bezwzględny. Jeśli zaległe płatności nie zostaną uregulowane w ciągu 15 dni, bank wysyła specjalny list, który zaczyna "power of sale". Osoba, która otrzyma taki list, ma 35 dni na uregulowanie zaległości. Jeśli to nastąpi, akcja zostaje wstrzymana automatycznie. Jeśli to nie nastąpi – bank ma prawo sprzedać nieruchomość na mocy "power of sale" bez wyroku sądowego. Dom jest zwykle opróżniany z właścicieli przy pomocy szeryfa i często przy pomocy siły.
Sprzedaż przeprowadzana jest zwykle poprzez system MLS za pośrednictwem agenta zatrudnionego w tym celu przez bank.
Tracący dom ma prawo do "redemption", czyli naprawienia błędu, i w przypadku gdy jakimś cudem uzyska pieniądze i spłaci zaległości – może odzyskać dom.
- Powszechnie panuje przekonanie, że kupno domu sprzedawanego poprzez "power of sale" jest superokazją. Czy jest to prawdą? Czy trzeba mieć jakieś specjalne dojście, by taki dom kupić?
- Przede wszystkim – domy sprzedawane przez banki trafiają do tego samego systemu MLS jak wszystkie inne domy. Nie trzeba mieć specjalnych "układów", by znaleźć sprzedaż bankową – wystarczy dostęp do MLS. Panuje również powszechne błędne przekonanie, że bank sprzedaje dom za tak zwany balance of the mortgage – czyli poniżej wartości rynkowej. Nie ma nic bardziej błędnego! Prawo do sprzedaży przy pomocy "power of sale" nakłada na bank pewne obowiązki. Między innymi obowiązek ścisłego rozliczenia się ze wszystkich wydatków związanych ze sprzedażą nieruchomości.
Bank ma obowiązek sprzedaży domu w oparciu o aktualną wartość rynkową, dlatego każda oferowana cena bazuje zwykle na wycenach przez kilku rzeczoznawców zwanych "appraisal". Wymagania te mają na celu chronienie właścicieli domów przed błędami ze strony urzędników. Tracący nieruchomość w przypadku gdy czuje, że jego interes finansowy ucierpiał w wyniku akcji banku, ma prawo wnieść sprawę do sądu. Dlatego banki skrupulatnie pilnują, by wyceny nieruchomości były zgodne z wartością rynkową – by wszystkie poczynania były doskonale udokumentowane, by uniknąć potencjalnych spraw sądowych.
Między innymi dlatego proces negocjacji nieruchomości od banku nie przebiega wcale tak szybko i czasami wymaga dużo cierpliwości. Proszę pamiętać, bankowi się zwykle nie spieszy, jest to instytucja finansowa, która nie kieruje się emocjami, a tylko ścisłym interesem ekonomicznym.
Urzędnik przeprowadzający sprzedaż często nawet nie wie jak sprzedawany dom wygląda i gdzie dokładnie jest zlokalizowany.
Ponadto domy sprzedawane poprzez "power of sale" są często niszczone przez tracących je ludzi. Sprzedawane są w "as is conditions". Zabierane są często wszystkie elementy domu, które można zabrać – sprzęty gospodarstwa domowego, lampy, nawet pokrywki od przełączników elektrycznych. Czasami koszt napraw niweczy spodziewaną oszczędność.
W wielu przypadkach hasło "power of sale" przyciąga wielu chętnych do kupna domu i zdarza się sytuacja, że pojawia się więcej ofert niż jedna, co w końcowym efekcie prowadzi do podbicia ceny.
Znacznie lepsze okazje zdarzają się w przypadku, kiedy domy są sprzedawane w przymusowych sytuacjach przez osoby prywatne: rozwody, sprzedaże spadkowe, przeniesienia służbowe, domy będące długo na rynku, domy puste – właściciel jest pod presją sprzedaży.
Maciek Czapliński
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Mississauga
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
- Multiple Listing Service powoduje, że dom jest zwykle oglądany przez wielu potencjalnych klientów. Jeśli pojawi się oferta na nasz dom, jak przebiega proces negocjacji? Co jest ważne i na co zwrócić uwagę?
- Zanim opowiem w przybliżeniu, co się dzieje w czasie negocjacji – dodam takie ostrzeżenie. Proszę pozostawić negocjacje specjalistom i nie próbować tego na własną rękę. Pomyłki mogą być bardzo kosztowne!
Oferta kupna i sprzedaży oraz sam proces negocjacji jest bardzo obszernym tematem. Dziś podam tylko kilka podstawowych informacji.
- Pisemna oferta kupna jest zwykle prezentowana przez agenta reprezentującego kupujących. Przygotowywana jest ona na standardowych formularzach opracowanych przez Real Estate Board. Formularze te opracowane są przez prawników i w poszczególnych podpunktach zawarte są typowe paragrafy chroniące obie strony. Modyfikowane są tylko te elementy oferty, które w formie pisemnej określają warunki, na jakich potencjalny klient gotowy jest kupić wystawioną do sprzedaży nieruchomość.
Wstępna oferta zawiera takie detale, jak cenę, proponowany depozyt, warunki, jeśli oferta jest ofertą warunkową, dzień przejęcia nieruchomości oraz tak zwane "inclusions" – czyli określa, jakie sprzęty gospodarstwa domowego zawarte będą w cenie.
Depozyt, który towarzyszy ofercie, wynosi zwykle 3-5 proc. ceny wywoławczej. Jeśli oferta zostanie zaakceptowana – depozyt przekazywany jest firmie reprezentującej właścicieli i umieszczany jest na specjalnym koncie – Trust Account.
Oferta jest ważna tylko przez określony okres. Może to być tydzień, mogą to być dosłownie godziny. Jeśli nie zostanie ona rozpatrzona w tym czasie – traci swoją ważność.
Właściciel domu, który otrzymuje ofertę może w określonym ofertą czasie: zaakceptować ją bez zmian, dokonać zmian i zaproponować kupującym swoje warunki – nazywane jest to "counter offer", lub jeśli oferta nie jest do zaakceptowania – pozwolić jej wygasnąć.
Jeśli oferta złożona przez kupujących rokuje nadzieję na szczęśliwe zakończenie, zwykle następują zmiany i oferta wraca do kupujących. Nazywa się to sign-back lub counter-offer.
Zwykle oferta krąży pomiędzy dwoma stronami przez jakiś czas. Za każdym razem strona robiąca zmiany zwykle przedłuża czas na akceptację oferty.
Negocjacje zwykle trwają, dopóki jedna ze stron nie zaakceptuje wszystkich warunków w składanej jej ofercie. Nie ma limitu co do ilości counter-offers, ale zwykle wystarczają 2-4 tury negocjacji, by uzyskać kontrakt akceptowany przez obie strony.
W procesie negocjacji biorą udział dwie strony – kupujący i sprzedający nieruchomość. Strona, która w końcowym efekcie akceptuje warunki drugiej strony – podpisuje na ofercie "confirmation of acceptance".
Wszelkie zmiany w ofercie po tym stadium – mogą być dokonywane tylko poprzez inny dokument zwany "amendment to agreement".
Zaakceptowana oferta trafia do prawnika – który od tego momentu reprezentuje swoich klientów aż do zakończenia transakcji.
Należy pamiętać, że wszystkie negocjacje i uzgodnienia muszą być na piśmie.
- Opowiadałeś, jak przebiega proces negocjacji przy jednej ofercie. Co się dzieje, jeśli jest więcej ofert niż jedna na ten sam dom?
- Sytuacja, w której mamy kilka ofert na jeden dom, nazywana jest "Multiple Offer Situation". Z perspektywy sprzedających dom jest to wymarzona okoliczność. Kilku chętnych na ten sam dom to niemalże gwarancja sprzedaży domu szybko i często ponad wystawioną cenę. Najczęściej wystarczy przeanalizować wraz z agentem wszystkie oferty i wybrać najlepszą.
Z perspektywy kupujących jest to dużo bardziej skomplikowana i denerwująca sytuacja i chciałbym poświęcić jej trochę uwagi.
Jeśli znajdą Państwo dom i okaże się, że jest na niego kilka ofert, należy zdawać sobie sprawę, że zwykle cena sprzedaży będzie wyższa niż w przypadku pojedynczej oferty. Dlatego należy zadać sobie pytanie, jak bardzo nam zależy na kupowanym domu?
Jeśli jest to przeciętny dom, jakich wiele, to można albo zrezygnować ze składania oferty, albo złożyć ofertę zgodną z Państwa osobistym odczuciem wartości.
Natomiast jeśli dom, na który chcą Państwo składać ofertę, jest tym jedynym i wymarzonym domem spełniającym wszystkie (lub prawie wszystkie) oczekiwania, to sytuacja się zmienia. Warto wówczas zastanowić się, jak grać, by wygrać?
Należy pamiętać, że w przypadku kilku ofert zwykle wygrywają te, które mają najmniej warunków oraz oferują najwyższą cenę. Przed prezentacją oferty wiemy, ile ogólnie ich będzie. Jeśli mamy do czynienia z jedną konkurencyjną ofertą, strategia może wyglądać inaczej niż w przypadku 5 konkurencyjnych ofert.
Oferty bezwarunkowe, oferujące datę przejęcia oczekiwaną przez sprzedających oraz oferujące dobrą cenę, mają największe szanse akceptacji.
Oferty warunkowe na załatwienie pożyczki lub inspekcję domu – zwykle nie mają wielu szans na akceptację.
Zdarza mi się często, że klienci pytają mnie, jakie są inne oferty. Żaden z agentów przynoszących ofertę nie wie, jaką cenę i jakie warunki oferuje konkurencja. Jedynie właściciele sprzedawanego domu i ich agent mają pełny przegląd sytuacji. Dla kupujących pozostaje dość duży stres oraz odrobina hazardu. Każdy tysiąc dolarów dodany do oferowanej ceny zwiększa szansę. Jeśli walczą Państwo o wymarzony i unikalny dom, warto czasami zapłacić trochę więcej. Wszak dodatkowe na przykład 5000 – stanowi tylko około 30 dol. w miesięcznych spłatach.
Oczywiście należy do końca zachować zdrowy rozsądek. Czasami nie warto poddać się emocjom. Państwa agent znający rynek powinien być tutaj bardzo ważnym doradcą.
Finałowa cena w przypadku kilku ofert może przekroczyć cenę wywoławczą. W różnych rejonach miasta i w różnych kategoriach cenowych ta nadwyżka może wyglądać inaczej.
W Mississaudze w przypadku domów do 400.000 dol. – rzadko przekracza 10.000 dol. Natomiast w okolicy na przykład Bloor/Prince Edward zdarzają się przebitki nawet o 30-50 tys. dol. Wszystko wynika z podaży i popytu. Wszystkie te rejony, w których domy bywają kupowane na spekulację przez kontraktorów i gdzie buduje się domy na zamówienie – zwykle osiągają wyższą ceny.
Maciek Czapliński
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Mississauga
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
- Taki letni temat przed długim weekendem. Czy basen podnosi wartość domu? Czy basen wpływa też na wyższy podatek od nieruchomości?
- Jest to dopiero początek sezonu basenowego, który niestety w naszym klimacie trwa niezwykle krótko! Czasami dosłownie kilka tygodni. To właśnie w dużej mierze wpływa na to odczucie – zbędny luksus czy potrzeba!
Panuje powszechne przekonanie, że basen wpływa na podniesienie wartości nieruchomości, a tym samym na wyższy podatek. W rzeczywistości nie zawsze jest to prawdą. Oczywiście zakładamy tu, że rozmawiamy o basenie w Ontario, a nie na Florydzie, gdzie jest on niemalże niezbędną częścią nieruchomości i trudno wręcz znaleźć dom bez niego. W Ontario mamy kilka tygodni w roku – kiedy basen wydaje się niezbędny.
Badania statystyczne potwierdzają, że większość Kanadyjczyków przywiązuje znacznie mniej wagi do posiadania własnego basenu niż na przykład dużej wygodnej kuchni, ładnej funkcjonalnej łazienki czy wykończonego basementu. Statystycznie wydajemy zdecydowanie więcej pieniędzy na te usprawnienia niż na budowanie nowego basenu. Oczywiście wynika to często z naszych możliwości finansowych i tak zwanych priorytetów. Poważna renowacja kuchni wraz ze sprzętami gospodarstwa domowego może kosztować tyle lub więcej niż wybudowanie basenu. Jeśli stać nas tylko na jeden wydatek, wiadomo, co zwykle wygrywa!
Zresztą ponownie warto wspomnieć o badaniach statystycznych, według których zainwestowane pieniądze w kuchnie zwykle zwracają się w 73 proc. i zdecydowanie podnoszą wartość domu, gdy pieniądze wydawane na basen zwracają się w 16 proc. Zdarza się często, że posiadanie basenu może nawet utrudniać sprzedaż nieruchomości. Dotyczy to głównie domów w niższej kategorii cenowej, gdzie, po pierwsze, basen może zajmować większość i tak małego ogródka, a po drugie – nowych potencjalnych właścicieli może być nie stać na dodatkowe koszty związane z utrzymaniem basenu, które w przeciętnym przypadku kształtują się na poziomie od 600 do 2000 dol. za sezon. Największy wpływ na koszt utrzymania basenu mają koszty związane o ogrzewaniem wody. Czyli im bardziej gorące i dłuższe lato, tym mniej nas będzie kosztowało utrzymanie basenu. Na szczęście, coraz bardziej wydajne i dostępne cenowo są systemy grzejące basen przy pomocy słońca, ale to już odrębny temat.
- Wróćmy do pytania, czy posiadanie basenu wpływa na wyższy podatek od nieruchomości?
- Zasadniczo nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Jak zawsze należy popatrzeć na każdy przypadek indywidualnie. Jeśli mamy mały stary basen na naszej małej działce – to możemy z całą stanowczością "walczyć" z zawyżoną wyceną naszej nieruchomości z MPAC (Municipal Property Assessment Corporation).
Z drugiej strony, jeśli ktoś wybuduje luksusowy basen za 200.000 dol., to oczywiście MPAC uzna, że wpływa to na podniesienie rynkowej wartości naszej nieruchomości. Właśnie o tym należy pamiętać, że podatki od nieruchomości płacimy na podstawie wyceny rynkowej wartości i jeśli nie zgadzamy się z wyceną (assessment), to możemy się od niej odwołać! Czy skutecznie? Nie zawsze jest to łatwe.
- Czy orientujesz się w kosztach wybudowania basenu? Czy są obecnie lepsze i gorsze rozwiązania?
- Jest to bardzo obszerny temat i na koszt basenu wpływać będzie wiele czynników. Baseny w ziemi, czyli "inground", są zdecydowanie bardziej kosztowne niż baseny zbudowane na terenie "above ground". Na koszt basenu będzie wpływała jego wielkość, materiał, z jakiego jest wykonany, sprzęt do filtrowania wody i dostarczania chemikaliów oraz tak zwany landscaping wokół basenu.
Skoncentrujmy się na basenach wbudowanych w teren. Najtańsze są baseny z dnem i ścianami z plastiku (vinyl liner) – najdroższe są z betonu okładane ceramiką lub kamieniem. W naszym klimacie te pierwsze są znacznie łatwiejsze do utrzymania.
Koszty wybudowania basenu mogą mieć ogromny rozrzut – od 20.000 do 200.000! I naprawdę wiele tu zależy od tego, kiedy budujemy basen, kto jest naszym kontraktorem, jakich materiałów użyjemy i ile zainwestujemy w otoczenie basenu. Coraz bardziej popularne stają się małe baseny zwane "lap pools", w których płyniemy przeciwko sztucznie wytworzonemu nurtowi. Takie baseny mogą być instalowane nawet na małych działkach i ich ceny zaczynają się już od 12.000 dol. Z nowszych rozwiązań w Kanadzie warto wspomnieć, że coraz częściej stosowane są baseny ze słoną wodą! Pozwala to uniknąć dużej ilości chemikaliów oraz takie baseny wymagają mniej pracy, by utrzymać je w czystości.
Warto pamiętać, że jak się kupuje dom z basenem, należy w czasie zakupu zażądać inspekcji basenu oraz sprawdzenia stanu technicznego sprzętów związanych z jego utrzymaniem. Jak kupujemy dom latem – jest to dość proste. Natomiast kupując dom zimą – musimy zawrzeć w ofercie takie warunki, które dawałyby nam szansę sprawdzenia basenu na wiosnę i w razie odkrycia problemów – sprzedający byliby za nie odpowiedzialni.
Mówiąc o "wodzie" w ogrodzie, warto wspomnieć o coraz popularniejszych stawkach (pond). Jest to, moim zdaniem, świetna, niezbyt kosztowna inwestycja, która może być w dużej mierze wykonana samemu. Benefit posiadania oczka wodnego jest ogromny. Wytwarza bardzo kojącą atmosferę w ogrodzie. Jeśli jest wystarczająco duże i osadzone roślinami wodnymi, potrafi w upalne lato wpływać na "lepsze" znoszenie upału. Zdrowe oczko nie tylko ma ryby, ale również zwabia żaby, motyle, ważki i inne zwierzątka – pozwalając naszym miejskim dzieciom na obycie się z przyrodą i edukację. Jest miejscem, gdzie chętnie spędzamy czas. By oczko było zdrowe i mogło utrzymać życie wodne, powinno być odpowiednio duże (przynajmniej 2500 galonów), odpowiednio głębokie (1,2 m w najgłębszym miejscu) oraz powinno mieć system filtrujący. Częste niepowodzenia potencjalnych posiadaczy oczek wynikają z niewiedzy, dlatego zachęcam do odwiedzania licznych stron internetowych – jedna z nich to www.oczkowodne.net.
Maciek Czapliński
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Mississauga
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
