– Jak przebiega typowa inspekcja domu i jakich odkryć mogą kupujący dom się spodziewać?
– Na wstępie warto powiedzieć, że istnieje kilka różnych typów inspekcji domów. Ta najbardziej typowa dotyczy elementów strukturalnych i mechanicznych w domu. Istnieją inne typy inspekcji dotyczące na przykład obecności szkodliwych substancji, takich jak na przykład azbest. Są inspekcje dotyczące obecności cieków wodnych; inspekcje prowadzone przez specjalistów z Fung Shui. To są specjalistyczne inspekcje i są stosowane raczej rzadko. Typowa inspekcja techniczna jest najbardziej popularna. Taka inspekcja techniczna trwa zwykle 2-3 godziny. Oczywiście w pewnych przypadkach może trwać znacznie dłużej.
Inspektor ocenia stan nieruchomości w danym okresie, bazując na wizualnej inspekcji. Za skrzętnie ukryte wady inspektor zwykle nie odpowiada.
Sprawdzane są wszystkie elementy domu – od fundamentów, poprzez wszystkie urządzenia mechaniczne; instalacja elektryczna do elementów zewnętrznych – dach, ściany, rynny okna itd. Zwykle inspektor ma swój specjalny notatnik, w którym zaznacza wszystkie uwagi. Po zakończeniu inspekcji – ów notatnik zostaje wręczony osobie zamawiającej inspekcję – czasami ze specjalnym poradnikiem mówiącym o tym, jak dom jest zbudowany i jak naprawiać jego poszczególne elementy.
Inspektor w wielu przypadkach jest w stanie określić przybliżony koszt poszczególnych napraw oraz zasugerować potencjalnych wykonawców. Nie należy oczekiwać cudów. To, co jest skrzętnie ukryte przez sprzedających, może ulec przeoczeniu. Jednak doświadczony inspektor jest w stanie wychwycić większość poważnych problemów.
Czasami raport z inspekcji może pomóc uzyskać małą redukcję ceny – nawet już po zakończonych negocjacjach. Nie oznacza to wcale, bym sugerował słuchaczom, by zawsze wykorzystywali inspekcję do dodatkowych obniżek ceny.
– Wspomniałeś, że nie wszystko inspektor jest w stanie wychwycić. W związku z tym czy warto robić inspekcję? Jaki jest typowy koszt inspekcji?
– Koszt zależy od firmy i od zakresu inspekcji. Typowy koszt kształtuje się na poziomie 350-550 dol.
Czy warto robić inspekcję, to zależy od wielu czynników, między innymi od wieku domu. Zrozumiałe jest, że im starszy dom, tym więcej elementów może wymagać naprawy.
Domy do 5 lat – najczęściej objęte są gwarancją i inspekcja często nie ma wiele sensu. Warto sprawdzić fundamenty i czy nie ma wody w piwnicy. W tym przypadku raport inspektora często bywa używany do negocjacji z firmą budowlaną lub NHWP, by uzyskać gwarancyjne naprawy.
Dom do 10 lat to ciągle nowy dom – nie ma zwykle większych problemów.
W tym przypadku również najczęstszymi problemami jest wilgoć w piwnicy i pęknięcia fundamentów. Oczywiście po takim okresie mogą się już pojawić pierwsze problemy z dachami czy piecami – jeśli były słabej jakości.
Domy około 15 lat – tu już często pojawiają się pierwsze poważniejsze problemy. Należy liczyć się z wymianą dachu, niektórych typów okien, czasami pieca czy klimatyzacji. Czasami pojawia się konieczność remontu łazienki – szczególnie w okolicach prysznica.
Domy 20-30 lat – koniecznie należy zwracać uwagę na dachy, urządzenia mechaniczne, okna, łazienki oraz oczywiście ślady wilgoci w piwnicy. Jeśli nic nie było robione w domu w tym wieku – należy spodziewać się poważnych wydatków.
Często również oprócz spraw technicznych należy liczyć się z inwestycjami wynikającymi ze względów estetycznych. 20-30-letnia kuchnia zwykle już nie zadowala żadnej pani domu – to samo często dotyczy łazienek.
Domy ponad 40 lat – powinny być sprawdzane, szczególnie jeśli nic nie było w nich robione. Należy spodziewać się wielu problemów technicznych – inspekcja jest najczęściej wręcz niezbędna.
Jakość domów często zależy od okresu, w którym były budowane. Na przykład domy budowane pod koniec lat 80. i na początku 90. – w szczycie boomu budowlanego – były często budowane szybko, tanio i byle jak. Dziś, pomimo że minęło tylko 15-16 lat – są one często wręcz w złym stanie technicznym i wymagają generalnych remontów. Objawy zaniedbania są często widoczne gołym okiem; pognite drewniane okna i drzwi garażowe, które nigdy nie były właściwie pomalowane; podnosząca się dachówka przypomina o potrzebie natychmiastowej wymiany. Wystarczy na przykład przejechać się w okolicy tuż na zachód od Square One w Mississaudze – by zobaczyć wiele takich przykładów.
Innym zjawiskiem są domy budowane w latach 70. Powszechnie stosowano wówczas kable elektryczne z drutu aluminiowego. Nie jest to żaden poważny problem techniczny i jak się tego spodziewamy, to łatwo jest klientów przygotować i wytłumaczyć im obecność aluminium. To samo dotyczy innych potencjalnych "szkodliwych" substancji, których szkodliwość jest czasami nadmiernie nagłaśniana – na przykład dotyczy to UFFI, Vermiculate Insullation itd. Doświadczony agent czy inspektor, znając wiek domu oraz buildera – z góry jest w stanie przewidzieć pewne problemy.
Ważne jest też, od kogo się dom kupuje. Istnieją właściciele, którzy domy niszczą i prawie nowy dom może wymagać całkowitego remontu. Na drugim biegunie są właściciele, którzy nawet dom stary utrzymują w bardzo dobrym stanie. Trzeba przyznać, że najczęściej domy Europejczyków są bardzo zadbane i właściwie pielęgnowane.
Chciałbym podkreślić, że dom 30-40-letni, a nawet starszy, jeśli był pielęgnowany – zwykle może być bardzo dobrym zakupem. Nie ma zazwyczaj żadnych problemów strukturalnych, gdyż wówczas budowano jeszcze bardziej w stylu europejskim, czyli zewnętrzne ściany były z tak zwanej "solid masonry", czyli cegły i pustaka. To daje tym domom ogromną wytrzymałość oraz łatwość rozbudowy – na przykład dodanie drugiego piętra nie sprawia żadnych problemów.
Maciek Czapliński
Mississauga
