Jeden z moich przyjaciół ostatnio kupując dom, został zachęcony przez swojego prawnika do wykupienia specjalnego ubezpieczenia, ponieważ sprzedający nie mógł dostarczyć mapki geodezyjnej – czyli survey. O jakie ubezpieczenie tu chodzi?

To, o czym mówisz, nazywa się Title Insurance – pełna nazwa w Kanadzie – „First Canadian Title Insurance”. Jest to tak naprawdę oddział amerykańskiej firmy ubezpieczeniowej o podobnej nazwie – First American Title Insurance Company. To prywatna firma.

Jest to coraz bardziej popularna forma ubezpieczenia, która, moim zdaniem, jest ogromnie przydatna i bardzo ważna. Ponadto w stosunku do ważności i korzyści jest relatywnie tania, bo jej jednorazowy koszt wynosi około $300 dla domów w cenie około 300 000 dol.

Ale zacznijmy od początku! Dlaczego potrzebujemy „Title Insurance”?

W teorii kupujący nieruchomość oraz pożyczające pieniądze na jej zakup banki w chwili zamknięcia transakcji oczekują, że nieruchomość pod względem prawnym nie będzie miała żadnych problemów. Czyli że jesteśmy jedynymi właścicielami, że nie ma żadnych niewyrejestrowanych długów na hipotece.

Jest to teoretycznie zagwarantowane przez prawników w formie tak zwanego „Letter of opinion” lub inaczej nazywanym dokumentem „Certifacte of Title”. W praktyce, jak wiemy, nikt nie jest idealny i pomimo najlepszych starań ze strony prawników czy Land Registry Office – błędy się zdarzają.

Może się na przykład okazać, że prawnik robiąc swoje dochodzenie, przeoczy stary zarejestrowany mortgage lub niezapłacone i niewyrejestrowane długi zarejestrowane na nieruchomości. Nawet jeśli jest to oczywisty błąd prawnika, który ma oczywiście własne ubezpieczenie zawodowe – to wyegzekwowanie strat i sądzenie się z prawnikiem na własny koszt nie udaje się zbyt wielu normalnym ludziom!

Jest to tylko jeden z przykładów, dlaczego warto wykupić „Title Insurance”! Inne to: problemy wynikające z braku aktualnego survey, o którym wspomniałeś w twoim pytaniu. Często się zdarza, szczególnie w przypadku, kiedy dom zmieniał właścicieli wiele razy, że survey został dawno zagubiony. Również zdarza się, że starsze surveys – wykonane wiele lat temu – nie są tak dokładne jak wykonywane obecnie. Zdarza się już po fakcie, czyli po przejęciu nieruchomości, że – na przykład – dom jest posadowiony za blisko do nieruchomości sąsiada, niezgodnie z przepisami urbanistycznymi.

Czy sądzenie prawnika w takiej sytuacji Państwa zdaniem ma szanse powodzenia? W przypadku, jeśli ktoś ma wykupiony „Title Insurance”, koszty wynikające z tych problemów są pokrywane przez firmę ubezpieczeniową.

Ponadto – banki bardzo lubią tych klientów, którzy wykupują „Title Insurance”, gdyż też czują się zabezpieczone i chętniej pożyczają pieniądze.

First Canadian Title Insurance jest obecne w Kanadzie od 1991 r. Co roku coraz więcej nowych właścicieli nieruchomości korzysta z tego ubezpieczenia – i w mojej opinii – to ubezpieczenie powinno być obowiązkowe. Jako ciekawostkę warto wspomnieć, że kwatera główna tej firmy w Kanadzie mieści się w Oakville na Ford Drive.

Wracając do korzyści posiadania ubezpieczenia, czy problemy z survey są na tyle ważne, by wykupywać to ubezpieczenie?

To jest tylko szczyt góry lodowej, czyli tylko jeden z wielu powodów, dlaczego warto mieć ubezpieczenie, o którym mówimy i które, raz jeszcze chciałbym przypomnieć, jest relatywnie tanie i jednorazowe.

Jednym z bardzo ważnych powodów, dlaczego warto mieć to ubezpieczenie, to choroba naszej cywilizacji – czyli oszustwa.

Jak być może Państwo wiecie – prawie 100% transakcji jest obecnie zamykana i rejestrowana elektronicznie, czyli poprzez Internet. Zdarzyło się wielokrotnie, że nieuczciwi ludzie zajmujący się tym procederem rejestrowali pożyczki na nieruchomościach niczego nie podejrzewających właścicieli – kasując dużą gotówkę bez wiedzy właścicieli!

Jak dochodzić swego prawa, jak udowodnić, że to nie my pożyczaliśmy pieniądze pod zastaw naszego spłaconego domu!!! Niestety bez ubezpieczenia – wszelkie koszty są naszym problemem.

To o czym słyszymy coraz częściej – podszywanie się pod czyjąś osobę (oszustwa) – dzięki łatwości podrabiania dokumentów, jest też coraz łatwiejsze!

Tak naprawdę kupując dom – nie zawsze wiemy, że sprzedający mają prawo do sprzedaży! To mogą być ludzie, którzy podszywają się pod właścicieli, którzy mogą być na przykład poza granicami Kanady.

Po przekazaniu pieniędzy – które szybko znajdą się „off shore” – kto będzie płacił za pożyczkę, która nie tylko nie dała nam wymarzonego domu, ale pozostaje niestety naszą odpowiedzialnością? Wykupienie ubezpieczenia zabezpiecza Państwa w tych przypadkach.

Inny przykład: zarejestrowane wyroki sądowe przeciwko zakupionej nieruchomości – bez ubezpieczenia – mogą być bardzo kosztowne – z ubezpieczeniem – poniekąd stają się nie naszym problemem.

Kolejny przykład to niepłacone „Property Tax” – jeśli prawnik przeoczy zaległe podatki miejskie i niekoniecznie musi to wynikać z jego błędu – to nie zapłacone podatki stają się problemem nowych właścicieli, a miasto jest bezwzględne w ich ściąganiu! Mając ubezpieczenie, ten problem jest rozwiązywany przez Title Insurance.

Reasumując – pomimo, że w Kanadzie prawnicy są odpowiedzialni za prawne sprawdzenie nieruchomości – warto pamiętać, że za relatywnie nieduże pieniądze możemy spać spokojnie, kupując nieruchomość, nawet jeśli nasz prawnik popełni błąd!

Moim zdaniem Title Insurance to jedne z najlepiej wydanych pieniędzy w procesie nabywania nieruchomości.

Maciek Czapliński