Porady
Trudy deportacyjne - Oficjalnie, ale półlegalnie
Napisane przez RedaktorW tym układzie są dwie strony: imigrant, który często za wszelką cenę pragnie uzyskać stały pobyt w Kanadzie, i władze imigracyjne, które są z natury podejrzliwe i starają się dociec całej prawdy o przeszłości imigranta i jego intencjach. Administracja imigracyjna to struktura od prostego urzędnika do odpowiedniego ministra.
Roy był pośrednim ogniwem w tej układance, raczej w górnej partii, bo był dyrektorem największego, torontońskiego regionu, który prowadził ponad połowę wszystkich spraw deportacyjnych w Kanadzie. Awansował od zwykłego, liniowego oficera do tego prestiżowego stanowiska, na którym pracował kilkanaście lat. Był bardzo pracowity i tą swoją cechą popychał do wydajnej pracy cały swój personel.
Prawo imigracyjne zmienia się w Kanadzie bardzo często, zazwyczaj każdy nowy rok przynosi ze sobą prawne zmiany, a zatem co się zmieniło już w styczniu 2014 roku?
Po pierwsze, kanadyjscy obywatele i rezydenci mogą ponownie sponsorować swoich rodziców i dziadków, jednak nie na starych zasadach, jakie latami obowiązują. Tak jak pisałam wcześniej, sponsor czy sponsorzy muszą się wykazać wyższym dochodem, jaki będzie weryfikowany przez urzędników nawet do trzech lat wstecz.
Ponadto zmniejszy się znacznie limit przyjęć w tym programie – a zatem ważne, by podanie wysłać JAK NAJSZYBCIEJ. Trudno przewidzieć, jaka będzie w najbliższym czasie kolejka, jeśli napłynie zbyt wiele podań z całego świata. Imigranci czekali dwa lata na ponowne otwarcie programu.
Podanie musi być odpowiednio przygotowane, braki w dokumentacji czy opłatach mogą w rezultacie spowodować odmowę przyjęcia podania do procesowania. Opłaty imigracyjne za rozpatrzenie wniosku pobytowego są następujące: od osoby dorosłej opłata wynosi 550 dolarów, od dziecka 150.
Druga ważna zmiana, w podanie imigracyjne można włączyć dziecko, które nie ma więcej niż 18 lat. Ta zmiana – uważam – jest bardzo niekorzystna; przypominam, że do końca roku można było włączyć dzieci do 22. roku życia. Wiele osób zrezygnuje z emigracji, ponieważ nie będzie chciało się rozłączyć ze swoimi dziećmi w młodym jeszcze wieku. Myślę także, że pojawi się też zwiększona liczba podań humanitarnych, z tej właśnie przyczyny. Zmiana ta jest zadziwiająca, ponieważ Kanada ma mały przyrost naturalny, brakuje młodych ludzi, populacja się starzeje w dość szybkim tempie, dlaczego zatem ograniczać sponsorstwo rodzinne młodych osób, które mogłyby się szybko zintegrować w Kanadzie. Osoby te są sponsorowane, przybywają do Kanady z rodziną, mają szanse na kanadyjską edukację, nie ma dużego ryzyka obciążenia kanadyjskiego systemu socjalnego czy zdrowotnego.
Zauważyłam także, że urząd nie opracował jeszcze nowych form, dlatego instrukcje podań imigracyjnych mogą być jeszcze według starych przepisów.
Od stycznia zaczyna się także program wymiany młodych osób od 18.do 35. roku życia, a zatem ponownie w 2014 roku do Kanady może przylecieć 650 polskich obywateli, nawet zamieszkujących poza krajem. Warto dowiedzieć się, jakie są wymagania prawne i jakie mogą być czynniki odmowy wizy pracowniczej w tym programie. Nie każdy kwalifikuje się na program, warto zatem dowiedzieć się, jakie czynniki mogą korzystnie lub niekorzystnie wpłynąć na podanie wizowe.
Decyzja odmowna może w przyszłości komplikować podróż do Kanady, gdyż odmowa wizy czy pobytu jest czasami brana pod uwagę przez urzędnika zezwalającego na pobyt czasowy, na lotnisku.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca prawa imigracyjnego
The Immigration Network Canada, firma, jakiej można zaufać. Posiadamy 16 lat doświadczenia.
Pomogliśmy setkom polskich imigrantów oraz ich rodzinom osiedlić się na stałe w Kanadzie.
Posiadamy uprawnienia do uwierzytelnienia imigracyjnej dokumentacji.
POMAGAMY W UZYSKANIU WIZY DO USA.
Osoby zainteresowane poradą prawną, pobytem czasowym lub stałym, sponsorowaniem, uzyskaniem wizy pracy lub studenckiej, oddaleniem deportacji oraz inną usługą imigracyjną, prosimy o kontakt z naszym biurem:
tel. 416 5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Wiele przydatnych informacji i artykułów Izabeli Embalo można znaleźć na stronie www.emigracjakanada.net.
Od czasu do czasu wasza firma reklamuje nowe superatrakcyjne projekty. Dziś chcesz zaproponować następny. Jaki to jest projekt i gdzie jest zlokalizowany?
Rzeczywiście udało nam się jak dotychczas wyselekcjonować kilka bardzo dobrych projektów dla naszych klientów.
Dzisiaj chciałbym zaproponować Państwu znakomity nowy projekt, który jest jeszcze niedostępny dla. Oficjalne otwarcie sprzedaży nastąpi dopiero w przyszłym roku, ale jak na razie za naszym pośrednictwem, bez kolejek, można dokonać zakupu. A co można zakupić?
Projekt, o którym dziś chcę porozmawiać, nazywa się ON THE GO MIMICO. Jak sama nazwa, wskazuje zlokalizowany jest w Mimico, czyli południowym Etobicoke. Dokładnie na ulicy Royal York i dokładnie będzie miał bezpośrednie połączenie ze stacją GO Mimico. Będzie to jedyny wysoki budynek w tej lokalizacji. Każde mieszkanie będzie miało obszerny balkon i wiele z mieszkań będzie miało widok na jezioro i centrum Toronto. Zaletą tej lokalizacji jest to, że bezpośrednio z własnego mieszkania w ciągu 15 minut suchą stopą będzie można być w centrum Toronto na Union Station. Czyli idealna lokalizacja dla tych, którzy chcą mieć łatwy dojazd do Toronto, ale nie chcą mieszkać w zatłoczonym centrum. Sam budynek będzie miał 28 pięter, a w przyziemiu oprócz centrum rekreacji, będzie umieszczony duży supermarket, w którym można będzie dokonywać zakupów.
Innym bardzo ważnym elementem budynku – nowością na skalę Ontario – jest fakt, że budynek będzie bardzo energooszczędny. Ogrzewanie budynku będzie wykorzystywało Goe Thermal System. Budynek będzie miał tak zwany "Green Roof Top", czyli własny ogród na dachu. Własny generator energii. W broszurze, którą każdy kupujący otrzyma, jest długa lista składników, które mają pomóc w oszczędnościach. Najważniejsze, co z tego wynika, to fakt, ze przewidywane maintenance będzie na poziomie 0,45 dol./za stopę i w tym zawarte będzie ogrzewanie, klimatyzacja oraz ciepła woda. To znacznie niżej niż przeciętnie.
http://www.goniec24.com/goniec-automania/itemlist/category/30-porady?start=784#sigProIdcd36275eec
Czas teraz powiedzieć o cenach oraz samych "unitach". Ceny zaczynają się od 263.900 dol. za jednosypialniowe mieszkanie z balkonem o powierzchni 534 stóp kw. Największe mieszkanie 2 sypialnie plus studio (den) kosztuje 483.900 dol. Większość mieszkań jest w granicach 269-315 tys. dol. Wszystkie mają duże balkony, 9-stopowe sufity, są bardzo ładnie wykończone oraz w tej chwili jako specjalną promocję dla tych, co kupią za naszym pośrednictwem - bezpłatny parking wartości 35.000 dol. To bardzo duża oszczędność. Locker można dokupić za 4500 dol. Warto również dodać, że sprzęty domowe (appliances) są zawarte w cenie.
Zrozumiałe jest, że często kupujemy takie nieruchomości jako inwestycję, dlatego to co jest ważne, że po pierwsze w tej chwili ci, co zakupią za naszym pośrednictwem, otrzymają możliwość tak zwanego "free assigment", czyli przepisania "unitu" jeszcze przed zakończeniem transakcji na inną osobę (jest to bardzo przydatna opcja). Również dla tych, którzy chcieliby kupić te mieszkania z myślą o wynajmowaniu – deweloper gwarantuje pomoc w wynajęciu i pobieraniu opłat. Gwarancja jest tak znakomita, że praktycznie gdyby mieszkanie nie zostało wynajęte, to deweloper poniesie koszty utrzymania mieszkania.
Dla zachęty deweloper (Stanton) oferuje bardzo ciekawe dwie opcje do wyboru. Kupujący mogą wybrać 3-letnią opcję darmowego maintenance albo bardzo przychylny program wpłat na "down payment". To jest istotne – przy podpisaniu kontraktu wymagany jest depozyt 5000 dol. Następnie mamy 30 dni, by uzupełnić to do 5 proc. ceny. Następnie przez 28 miesięcy w równych wpłatach musimy zgromadzić następne 10 proc. ceny. Ostatnie 5 proc. wpłaty będzie wymagane przy przejęciu nieruchomości.
Czy to jest dobra inwestycja? Myślę, że bardzo dobra! Przejęcie mieszkań jest przewidywane na kwiecień 2016, czyli za trzy lata. W obrębie Toronto przewiduje się 6-proc. roczny wzrost cen nieruchomości. Jeśli nawet będzie to 5 proc., to i tak będzie to gra warta świeczki. Proszę pamiętać, unikalna lokalizacja, która się już nie powtórzy, ma ogromne znaczenie.
W jaki sposób klienci mogą się z tobą umówić na spotkanie i zobaczenie tego projektu i ewentualnie dokonanie zakupu?
Sposób jest bardzo prosty. Wystarczy zadzwonić do mnie bezpośrednio na numer 905-278-0007 albo odwiedzić nasz team w Starskym 2 (telefon 905-820-6969). Ta specjalna i unikalna możliwość zakupu, zanim projekt będzie otwarty dla wszystkich, jest możliwa tylko do 15 stycznia. Natomiast tych, którzy są naprawdę zainteresowani tą inwestycją, zachęcam do dzwonienia już dziś. Chętnych do zakupu jest wielu i najlepiej położone "unity" będą sprzedane w ciągu kilku następnych dni. Po co czekać? Proszę pamiętać, że przy zakupie każdego nowego condo – obowiązuje tak zwany 10-dniowy "cooling off period" i jak ktoś się rozmyśli, to może się wycofać.
Natomiast ja osobiście uważam, że akurat ten projekt będzie miał bardzo dobrą "resale value" właśnie przez lokalizację oraz fakt zastosowania wielu unikalnych technologii.
Wszystkich zainteresowanych zachęcam do kontaktu z nami. Jesteśmy do Państwa dyspozycji w każdej chwili. Proszę dzwonić do mnie na 905-278-0007 albo pisać na e-mail Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..
Maciek Czapliński
Panuje dość powszechne przekonanie, że najlepsi w interesach są Żydzi. W starożytności jednak na głowę bili ich Fenicjanie, którzy uchodzili za największych cwaniaków w interesach. Obecnie w świadomości wielu, do pewnej grupy etnicznej przylgnęło przeświadczenie, że są złodziejami, a w języku polskim słowo "cygan" znaczy to samo co oszust. Ale są lepsi w tym fachu od nich. Co w tej materii się dowiedziałem, to Państwu opowiem.
Pewien Cygan z Górnego Śląska miał trzech synów i dwie córki. Losy dwóch córek są mi nieznane. Prawdopodobnie wyszły za mąż za chłopaków ze swojego środowiska i żyją gdzieś w świecie. Trzej bracia, będąc w wieku około czterdziestu lat, przywędrowali (nie z taborem, lecz LOT-em) do Kanady.
W kanadyjskim prawie imigracyjnym przy wielu procedurach dopuszczalna jest swoboda decyzji urzędnika imigracyjnego (discretion). Dlatego dwie osoby w podobnej sytuacji mogą otrzymać dwie różne decyzje – pozytywną lub negatywną, i tylko dlatego, że dla jednego urzędnika podjęcie decyzji pozytywnej wydaje się słuszne, natomiast inny urzędnik może mieć powody, by wydać decyzję negatywną. Interpretacja prawna zależy od osoby wydającej decyzję. Czyli musimy mieć też trochę szczęścia.
Myślę, że wiele osób nie rozumie tego ważnego elementu kanadyjskiego prawa imigracyjnego. Na przykład, dużą swobodę decyzji mają urzędnicy imigracyjni wydający decyzje w sprawach humanitarnych. Oczywiście są czynniki, na które oficer musi zwrócić uwagę, nie ma jednak dokładnie sprecyzowanego prawa, które opisałoby, kiedy podanie musi być zaakceptowane. Jednym ważnym powodem jest na przykład interes dziecka, na które ta decyzja wpłynie. Przypominam, że piszę o sprawach humanitarnych, czyli takich jakie często stanowią jedyną szansę na pozostanie, zwłaszcza osób nieudokumentowanych czy takich, które na żaden inny program się nie zakwalifikowały, a w życiu ich można odnaleźć powody klasyfikujące do korzystania z programu humanitarnego (i proszę nie mylić podań humanitarnych z azylanckimi, są to bardzo odmienne procedury prawne).
W tego typu sprawach bardzo ważny jest opis oraz dokumentacja, jaką argumentuje się powody pozostania czy wjazdu do Kanady.
Zezwolenie na wydanie różnych decyzji jest często pozytywnym narzędziem, gdyż prawo zezwala w pewnych kontekstach prawnych na to, by imigrant otrzymał decyzję pozytywną nawet wtedy, kiedy nie są spełnione wszystkie wymogi prawne.
Na przykład, jeśli ktoś ogłosił bankructwo i nie został z niego uniewinniony (discharge), nie może sponsorować małżonki czy małżonka. Jednak nawet w takiej sytuacji, jeśli istnieją względy humanitarne, prawo pozwala, by urzędnik, pomimo niespełnienia wymogu sponsorskiego, przyznał decyzję pozytywną, o ile istnieją względy humanitarne.
Z prawną swobodą podejmowania decyzji spotykamy się także w przypadku wydania wizy czasowego pobytu, przedłużeń czy na posterunkach granicznych, kiedy jeden turysta bez problemu przekracza granice, otrzymując zezwolenie na pobyt czasowy na sześć miesięcy, inny na kilka tygodni, a jeszcze inny zostaje zatrzymany, ponieważ urzędnik podejrzewa go o intencję nielegalnej pracy czy dłuższego pozostania bez statusu.
Osoby chcące ubiegać się o kanadyjską wizę czy pobyt powinny zapoznać się dokładniej z procedurą prawną swojego podania, warto też wziąć pod uwagę to, czy istnieje możliwość swobodnej decyzji urzędnika.
Nie wszystkie procedury mają ten prawny przywilej. I jeśli swoboda decyzji istnieje w danej sprawie, osoba ubiegająca się o pobyt powinna wykorzystać wszystkie argumenty, mogące pomóc w sprawie i pomagające w wydaniu decyzji pozytywnej. Wiele razy widziałam przygotowane podania imigracyjne (najczęściej przez niekompetentne osoby), gdzie w opisie sprawy ktoś "przemilczał" bardzo ważne argumenty. Urzędnik nie ma obowiązku domyślać się, jaka jest sytuacja, nie ma też obowiązku dopytywania się o dodatkowe szczegóły, to wnioskodawca ma obowiązek przygotować swoją sprawę tak, by podać wszystkie powody otrzymania decyzji pozytywnej. Podkreślam, że piszę tu o specyficznych rodzajach podań imigracyjnych, gdzie urzędnikowi przyznane jest prawo sporej dowolności decydowania (discretion).
Izabela Embalo
licencjonowany doradca prawa imigracyjnego
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ DO KANADY – pobytem stałym, wizą pracy, studiów, PROSIMY O KONTAKT: TEL. 416 515-2022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Posiadamy uprawnienia notarialne do poświadczenia dokumentacji podań imigracyjnych.
Przyjmujemy także w niektóre weeekendy i wieczory. Dwie dogodne lokalizacje (Toronto oraz Etobicoke),
Współpracujemy ze specjalistami prawa rodzinnego oraz kryminalnego.
Pomagamy w otrzymaniu wizy wjazdowej do USA.
Zapraszamy do odwiedzenia naszej strony: www.emigracjakanada.net,
Kupno domu nie jest łatwą decyzją. Jakie błędy najczęściej popełniają kupujący? Czy możesz nam przedstawić taką listę?
1. Kupno domu na własną rękę – czyli bez pomocy agenta jest moim zdaniem największym błędem. Doświadczony agent może nie tylko uchronić od błędów, ale również od ogromnych strat finansowych. Gdy musimy zobaczyć dziesiątki domów, na których obejrzenie mamy czasem kilka minut, trudno czasami skoncentrować się na tym, co widzimy. Często po takim krótkim czasie podejmujemy decyzję o złożeniu oferty. Wielu oglądających często już po wyjściu z domu nie bardzo pamięta, co widziało. Dlatego bardzo ważną rolę musi odegrać agent, który powinien wiedzieć, na co zwrócić uwagę swoim klientom. Ponadto znajomość rynku, trendów cenowych, demografii danej okolicy. To wszystko ma znaczenie i nie jest to nauka, którą można posiąść tak łatwo.
2. Lokalizacja – pod hasłem lokalizacji rozumiem nie tylko dobrą okolicę – ale również unikanie linii wysokiego napięcia, autostrad, wysypisk śmieci czy złego sąsiedztwa. Wiele osób nie lubi sąsiedztwa szkół, szpitali czy cmentarzy – choć to są zwykle spokojni "sąsiedzi". Złej lokalizacji nie da się zmienić czy naprawić i jest bardzo ważne, by nie popełnić tu błędu.
3. Układ funkcjonalny domu – brak właściwej strefy wejściowej do domu – ciasny korytarz, gdzie nie można naraz ubierać się czy rozbierać w kilka osób, brak odpowiednio dużej szafy na ubrania, brak miejsca, by zmienić obuwie – są oczywistymi problemami.
Nieustawność pomieszczeń i ich wielkość – czasami gdy oglądamy nieumeblowane pomieszczenia – wydają się one znacznie większe. Często tak zwany open concept – nie ma zbyt wiele ścian na meble!
Brak właściwego światła dziennego – domy budowane są na coraz mniejszych i węższych działkach. Często światło dzienne dochodzi do nas przez jedno lub dwa małe okna. Warto w czasie oglądania (dziennego) wyłączyć na moment sztuczne oświetlenie, by zorientować się, czy dom nie jest zbyt ciemny.
Ustawienie do stron świata – większość z nas, Polaków, woli słoneczne ogrody, dotyczy to również większości kupujących z innych stron świata. Najbardziej poszukiwane są ogrody wychodzące na południe, południowy zachód, zachód oraz północny zachód.
Brak połączenia strefy dziennej z ogrodem – dotyczy to szczególnie starszych domów. Łatwy dostęp do ogrodu oraz bliskość kuchni do ogrodu są wysoko cenione przez nabywców.
4. Kuchnia – nie może być za mała – kuchnie dziś spełniają nie tylko funkcję utylitarną, czyli gotowanie. Kuchnia to miejsce spotkań rodziny oraz przyjaciół. Czasami jest to miejsce, gdzie odrabiamy lekcje czy pracujemy z komputerem. Brak miejsca do jedzenia w kuchni jest częstym problemem.
5. Łazienka – liczba łazienek jest bardzo istotna. Dwie pełne łazienki plus powder room to dziś jest minimum. Łazienki z oknem są preferowane. Coraz częściej osobny prysznic jest bardzo pożądany.
Czy są jakieś inne techniczne aspekty, na które warto zwrócić uwagę?
Sprawdzając elementy techniczne domu – należy zwrócić uwagę na te składniki, które mogą wymagać natychmiastowej wymiany lub napraw – co wiąże się z kosztami. Ważniejsze elementy, na które należy zwrócić uwagę, to:
Stan zewnętrzny domu – zaniedbany dom z pozapadanym podjazdem, poniszczonymi drzwiami do garażu, dachem do natychmiastowej wymiany lub poobrywanymi rynnami – powinien być pierwszym ostrzeżeniem, gdy oglądamy domy. Odwrotnie, dom w idealnym zewnętrznym stanie, może dużo powiedzieć o wnętrzu nawet przed jego oglądaniem.
Piec ogrzewczy oraz system klimatyzacji – warto sprawdzić ich wiek. Jeśli piec zbliża się do 25 lat, a klimatyzator do 15 lat – może to grozić ich wymianą. Koszt takiej operacji zwykle kształtuje się około 3000-5000 dol.
Tablica elektryczna – wymagane obecnie zasilanie to minimum 100 amperów. Jeśli oglądany dom ma zasilanie 60 amperów, to jest to za mało i wystąpi problem z ubezpieczeniem takiego domu. Koszt zwiększenia zasilania wynosi około 1500 – 2500 dol.
Okna – okna w nowszych domach są przeważnie robione z winylu i są one bardzo trwałe. W wielu starszych domach okna będą musiały być zmienione. Ich konstrukcja jest przestarzała i powodują ogromne straty cieplne.
Oglądając basement – warto zwrócić uwagę na ślady wilgoci – woda w piwnicy to poważny problem i duży wydatek. Tu koszty napraw mogą dochodzić do dziesiątków tysięcy w poważnych przypadkach, choć naprawa małego przecieku nie jest aż tak kosztowna i w zależności od metody może wynosić od 400 do 1500 dol.
Sufity – jeśli popatrzymy na sufit na najwyższej kondygnacji i zobaczymy ślady przecieków z dachu, to oczywiście może świadczyć to o problemach z jego pokryciem. Poniszczone i mokre sufity pod łazienkami świadczą o wyciekach z łazienek.
Należy pamiętać, że w czasie szybkiego oglądania możemy tylko bardzo pobieżnie ocenić dom. Prawdziwa i pełna ocena może być dokonana przez fachowców w czasie profesjonalnej inspekcji.
Natomiast wytrenowane oko agenta – powinno wychwycić poważne problemy nawet w czasie krótkiej wizyty.
Wszystkich zapraszam do korzystania z naszych usług, opartych nie tylko na długoletnim doświadczeniu w real estate, ale głównie proszę korzystać z naszego doświadczenia w projektowaniu i budowie domów. Dobra porada może zaoszczędzić wielu problemów i tysiące dolarów.
Maciek Czapliński
Poczęty został w ostatniej europejskiej kolonii w Afryce, ostatniego państwa kolonialnego, tj. Portugalii. Ojciec jego, sierżant armii kolonialnej swojego kraju, jak większość zawodowych podoficerów, znalazł sobie w czasie kilkuletniego pobytu w tym kraju czarnoskórą piękność, z którą żył w konkubinacie.
Kiedy oddziały narodowowyzwoleńcze wspierane dostawami broni, pieniędzy i instruktorami z bloku komunistycznego przypierały do muru oddziały kolonialne, którego szeregowcami byli głównie czarnoskórzy mieszkańcy tej kolonii, sierżant zawarł związek małżeński z ciężarną konkubiną i wysłał ją, już jako swoją żonę, do Portugalii. Sam jeszcze "zabawił" w byłej kolonii kilka tygodni, aż rewolucja "czerwonych goździków" spowodowała całkowite wycofanie się Portugalii z kolonii afrykańskich. Byli oni pierwszymi kolonistami europejskimi w Afryce i Azji, jeszcze przed Hiszpanią, Anglią, Holandią czy Francją, i ostatni się wycofywali pod naporem nowych czasów.
Tak często zaczyna się moja rozmowa z potencjalnym klientem czy osobą kontaktującą się w swojej sprawie imigracyjnej... Nie przepadam za określeniem "nielegalny imigrant", zazwyczaj używam nazwy "nieudokumentowany", ale ponieważ obiegowo tak właśnie nazywa się osoby pozostające bez ważnego statusu, użyłam tego terminu na potrzeby artykułu, gdyż termin "nieudokumentowany" różnie może się kojarzyć.
Tak naprawdę trudno jest oszacować, jak wielu jest w Kanadzie imigrantów bez ważnego statusu. Kanada nie rejestruje wylotów i nie ma dokładnej bazy danych, jak wielu nie opuściło Kanady po wygaśnięciu wizy turystycznej czy pracowniczej, jak wielu pozostało po otrzymaniu decyzji negatywnej.
O tym, że rodzice zobowiązani są do alimentowania dzieci, i o tym, że często jedno z byłych małżonków jest zobowiązane do płacenia alimentów drugiemu, pisałam już w poprzednich artykułach. Dzisiaj odpowiem na często zadawane mi pytanie: "Skąd mogę wiedzieć, ile on lub ona ma mi płacić, skoro nie wiem, ile zarabia?".
Prawodawcy ontaryjscy zdają sobie sprawę z tego, że obowiązki alimentacyjne nie są możliwe do wyegzekwowania, jeżeli druga strona nie ma pełnego obrazu sytuacji finansowej byłego małżonka lub partnera. Stąd ustawowy obowiązek pełnego ujawnienia przez obie strony swojej sytuacji finansowej (financial disclosure), bez względu na to, czy strony biorą udział w procesie sądowym, prowadzą negocjacje przez swoich prawników, czy też biorą udział w mediacji. Jeżeli sprawa trafia do sądu, to strona spóźniająca się z przedstawieniem swojej sytuacji finansowej może musieć płacić koszty sądowe drugiej strony. Jeżeli negocjuje się podpisanie umowy separacyjnej (ale także małżeńskiej lub poprzedzającej wspólne zamieszkanie), to umowa taka może być w przyszłości uznana przez sąd za nieważną, jeżeli jedna ze stron, lub obie strony, zataiły ważne informacje finansowe.
Często słyszymy o wycenie domów – czyli po angielsku – "appraisal" – czy mógłbyś powiedzieć, jak się dokonuje wyceny nieruchomości i czy trzeba mieć do tego specjalne uprawnienia? Do czego są takie wyceny potrzebne?
Zacznijmy od tego, że rzeczywiście, by być oficjalnie uznanym jako zawodowy "appraiser", należy ukończyć specjalne kursy. Są one oferowane przez wiele szkół (collage'e) i wielu agentów real estate oprócz sprzedaży domów, robiąc dodatkowe kursy, wybiera taką karierę. Istnieje wiele firm, które specjalizują się w wycenach, i trzeba powiedzieć, że w dzisiejszych czasach są one bardzo zajęte. Zastosowanie "appraisals" jest przeogromne. Głównie są one wykorzystywane przy załatwianiu finansowania nieruchomości (mortgages), przefinansowywaniu pożyczek, załatwianiu linii kredytowych pod zastaw nieruchomości. Ale również w przypadku sprzedaży bankowych, spraw spadkowych, rozwodów i sądów – profesjonalna wycena jest często nieodzowna. Banki zasadniczo nie zgodzą się na udzielenie pożyczki, jeśli nie otrzymają wyceny potwierdzającej wartość nieruchomości. Opinia "zawodowego wyceniacza" jest uznawana przez wiele instytucji i dlatego jeśli ktoś potrzebuje wyceny, która może być uznawana w sądzie czy w podobnych sytuacjach, zdecydowanie powinien zatrudnić profesjonalnego "appraisera". Niestety, są z tym związane spore koszty, które mogą wynosić od kilkuset dolarów do kilku tysięcy dolarów. Dlatego wiele osób, które potrzebują wyceny do spraw mniej ważnych, zadowala się wyceną przez agentów real estate w formie opinii o wartości nieruchomości.
Jeśli chodzi o sposoby, jak się wycenia nieruchomości, to nie wchodząc w nadmierne szczegóły, warto wiedzieć o kilku sposobach. Po pierwsze, ważne jest co wyceniamy. Jeśli jest to dom, bliźniak czy condominium, to wyceny zwykle dokonuje się, sięgając do ostatnich sprzedaży podobnych nieruchomości. Zwykle wybiera się 3 do 6 nieruchomości sprzedanych w danym rejonie, podobnych pod względem wielkości oraz sprzedanych w niedalekiej przeszłości. Takie dane są dostępne poprzez system MLS, który jest, jak już wielokrotnie wspominałem, znakomitym źródłem informacji.
"Appraiser" przygotowuje specjalny raport, który szczegółowo opisuje poszczególne nieruchomości i analizuje wszystkie różnice. Jeśli domy się różnią pomiędzy sobą szczegółami wykończenia czy ich jakością, to oczywiście proponowana wartość jest dostosowywana do realiów.
Sprawa się komplikuje, kiedy nieruchomość, którą wyceniamy, jest nietypowa i nie możemy znaleźć nic, do czego możemy ją porównać. Jeśli jest to na przykład nietypowy dom wybudowany na zamówienie. Co wówczas? W takiej sytuacji – czasami stosuje się wycenę bazującą na kosztach terenu plus kosztach budowy – z tym że jest to raczej unikany przez większość fachowców sposób.
Zupełnie inaczej podchodzi się do wyceny nieruchomości, które są lub mogą mieć wartość komercjalną. Na przykład na ulicy Hurontario w Mississaudze, ciągle istnieją małe domki, w których są małe biznesiki oferujące usługi. Czy wartość takiej nieruchomości to jest biznes, czy wartość faktycznego budynku? Czy być może jest to wartość tego, co będzie można w tym miejscu w przyszłości wybudować? To jest tak zwana koncepcja "higher and best value". W tym przypadku wiadomo, że wartością jest ziemia, na której pewnie wcześniej czy później pojawi się wieżowiec lub inny budynek o wysokim zagęszczeniu na stopę terenu.
Koncepcja, o której wspomniałem, jest bardzo istotna i zawsze warto sobie zadać pytanie w przypadku nieruchomości nietypowych, czy wartość to tylko mury, czy może przyszły potencjał. Pamiętam, jak około 15 lat temu małe domki wolno stojące na ulicy Sheppard w North Yorku na działkach 40x120 stóp były na sprzedaż po 350-400 tys. dol. i nikt ich nie chciał kupić. Dziś cały ten rejon zamienił się w "commercial", bo jest tuż koło stacji metra. Domki te sprzedają się obecnie jak świeże bułeczki po ponad 1,2 mln dol.
Jeszcze innym – chyba najtrudniejszym sposobem jest wycena biznesów. Tu specjalistów jest nie tak wielu. Biznesy często ukrywają swoje dochody, kiedy prosperują, by płacić mniejsze podatki. Kiedy przychodzi do sprzedaży, wówczas pojawia się problem. Jak udokumentować faktyczne dochody? Jak właściwie wycenić potencjał? Czasami w takich sytuacjach należy popracować w danym biznesie przez kilka miesięcy, by wiedzieć, o co chodzi.
Wspomniałeś o profesjonalnych wyceniaczach (appraisers) oraz o agentach real estate. Czym się różnią wyceny oferowane przez jednych i drugich?
Wycena przez "zawodowych" wyceniaczy – jest bardziej obszerna, gromadzi więcej materiałów porównawczych i jest oczywiście bardziej wiarygodna, gdyż "zawodowy" wyceniacz nie kieruje się emocjami.
"Letter of Opinion" – to co robią bezpłatnie agenci real estate – jest bardzo przydatnym dokumentem i też musi się opierać na faktach i porównywalnych nieruchomościach. Czasami ludzie planujący sprzedaż nieruchomości proszą o taką opinię kilku agentów. Oni, wiedząc, że "konkurują" o potencjalny listing, mają często tendencję do zawyżania wyceny, wiedząc, że najczęściej klient wybierze "najwyższą" wycenę, a tym samym agenta do współpracy. Proszę pamiętać – sama wycena to tylko "opinia". Dom jest tyle wart, ile ktoś za niego zapłaci. Często zbyt zawyżona cena powoduje, że dom stoi na rynku i nie wzbudza zainteresowania.
Jeśli któryś z czytelników byłby zainteresowany we wstępnej wycenie wartości rynkowej własnej nieruchomości – proszę o kontakt. Możemy to zrobić nawet przez telefon i Internet.
Maciek Czapliński