Często słyszymy o wycenie domów – czyli po angielsku – "appraisal" – czy mógłbyś powiedzieć, jak się dokonuje wyceny nieruchomości i czy trzeba mieć do tego specjalne uprawnienia? Do czego są takie wyceny potrzebne?
Zacznijmy od tego, że rzeczywiście, by być oficjalnie uznanym jako zawodowy "appraiser", należy ukończyć specjalne kursy. Są one oferowane przez wiele szkół (collage'e) i wielu agentów real estate oprócz sprzedaży domów, robiąc dodatkowe kursy, wybiera taką karierę. Istnieje wiele firm, które specjalizują się w wycenach, i trzeba powiedzieć, że w dzisiejszych czasach są one bardzo zajęte. Zastosowanie "appraisals" jest przeogromne. Głównie są one wykorzystywane przy załatwianiu finansowania nieruchomości (mortgages), przefinansowywaniu pożyczek, załatwianiu linii kredytowych pod zastaw nieruchomości. Ale również w przypadku sprzedaży bankowych, spraw spadkowych, rozwodów i sądów – profesjonalna wycena jest często nieodzowna. Banki zasadniczo nie zgodzą się na udzielenie pożyczki, jeśli nie otrzymają wyceny potwierdzającej wartość nieruchomości. Opinia "zawodowego wyceniacza" jest uznawana przez wiele instytucji i dlatego jeśli ktoś potrzebuje wyceny, która może być uznawana w sądzie czy w podobnych sytuacjach, zdecydowanie powinien zatrudnić profesjonalnego "appraisera". Niestety, są z tym związane spore koszty, które mogą wynosić od kilkuset dolarów do kilku tysięcy dolarów. Dlatego wiele osób, które potrzebują wyceny do spraw mniej ważnych, zadowala się wyceną przez agentów real estate w formie opinii o wartości nieruchomości.
Jeśli chodzi o sposoby, jak się wycenia nieruchomości, to nie wchodząc w nadmierne szczegóły, warto wiedzieć o kilku sposobach. Po pierwsze, ważne jest co wyceniamy. Jeśli jest to dom, bliźniak czy condominium, to wyceny zwykle dokonuje się, sięgając do ostatnich sprzedaży podobnych nieruchomości. Zwykle wybiera się 3 do 6 nieruchomości sprzedanych w danym rejonie, podobnych pod względem wielkości oraz sprzedanych w niedalekiej przeszłości. Takie dane są dostępne poprzez system MLS, który jest, jak już wielokrotnie wspominałem, znakomitym źródłem informacji.
"Appraiser" przygotowuje specjalny raport, który szczegółowo opisuje poszczególne nieruchomości i analizuje wszystkie różnice. Jeśli domy się różnią pomiędzy sobą szczegółami wykończenia czy ich jakością, to oczywiście proponowana wartość jest dostosowywana do realiów.
Sprawa się komplikuje, kiedy nieruchomość, którą wyceniamy, jest nietypowa i nie możemy znaleźć nic, do czego możemy ją porównać. Jeśli jest to na przykład nietypowy dom wybudowany na zamówienie. Co wówczas? W takiej sytuacji – czasami stosuje się wycenę bazującą na kosztach terenu plus kosztach budowy – z tym że jest to raczej unikany przez większość fachowców sposób.
Zupełnie inaczej podchodzi się do wyceny nieruchomości, które są lub mogą mieć wartość komercjalną. Na przykład na ulicy Hurontario w Mississaudze, ciągle istnieją małe domki, w których są małe biznesiki oferujące usługi. Czy wartość takiej nieruchomości to jest biznes, czy wartość faktycznego budynku? Czy być może jest to wartość tego, co będzie można w tym miejscu w przyszłości wybudować? To jest tak zwana koncepcja "higher and best value". W tym przypadku wiadomo, że wartością jest ziemia, na której pewnie wcześniej czy później pojawi się wieżowiec lub inny budynek o wysokim zagęszczeniu na stopę terenu.
Koncepcja, o której wspomniałem, jest bardzo istotna i zawsze warto sobie zadać pytanie w przypadku nieruchomości nietypowych, czy wartość to tylko mury, czy może przyszły potencjał. Pamiętam, jak około 15 lat temu małe domki wolno stojące na ulicy Sheppard w North Yorku na działkach 40x120 stóp były na sprzedaż po 350-400 tys. dol. i nikt ich nie chciał kupić. Dziś cały ten rejon zamienił się w "commercial", bo jest tuż koło stacji metra. Domki te sprzedają się obecnie jak świeże bułeczki po ponad 1,2 mln dol.
Jeszcze innym – chyba najtrudniejszym sposobem jest wycena biznesów. Tu specjalistów jest nie tak wielu. Biznesy często ukrywają swoje dochody, kiedy prosperują, by płacić mniejsze podatki. Kiedy przychodzi do sprzedaży, wówczas pojawia się problem. Jak udokumentować faktyczne dochody? Jak właściwie wycenić potencjał? Czasami w takich sytuacjach należy popracować w danym biznesie przez kilka miesięcy, by wiedzieć, o co chodzi.
Wspomniałeś o profesjonalnych wyceniaczach (appraisers) oraz o agentach real estate. Czym się różnią wyceny oferowane przez jednych i drugich?
Wycena przez "zawodowych" wyceniaczy – jest bardziej obszerna, gromadzi więcej materiałów porównawczych i jest oczywiście bardziej wiarygodna, gdyż "zawodowy" wyceniacz nie kieruje się emocjami.
"Letter of Opinion" – to co robią bezpłatnie agenci real estate – jest bardzo przydatnym dokumentem i też musi się opierać na faktach i porównywalnych nieruchomościach. Czasami ludzie planujący sprzedaż nieruchomości proszą o taką opinię kilku agentów. Oni, wiedząc, że "konkurują" o potencjalny listing, mają często tendencję do zawyżania wyceny, wiedząc, że najczęściej klient wybierze "najwyższą" wycenę, a tym samym agenta do współpracy. Proszę pamiętać – sama wycena to tylko "opinia". Dom jest tyle wart, ile ktoś za niego zapłaci. Często zbyt zawyżona cena powoduje, że dom stoi na rynku i nie wzbudza zainteresowania.
Jeśli któryś z czytelników byłby zainteresowany we wstępnej wycenie wartości rynkowej własnej nieruchomości – proszę o kontakt. Możemy to zrobić nawet przez telefon i Internet.
Maciek Czapliński
