UMOWA KUPNA-SPRZEDAŻY  NIERUCHOMOŚCI W ONTARIO – CZ. 1

Dla zdecydowanej większości osób transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości należą do najpoważniejszych transakcji w życiu, towarzyszą im więc duże emocje i pragnienie wyeliminowania wszelkich możliwych pomyłek. Prawo prowincji Ontario (akt prawny o nazwie Statute of Frauds) wymaga, by transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości odbywały się na podstawie pisemnych umów (wszelkie zmiany muszą być również dokonane na piśmie), a zatem to co podpisujemy, ma kluczowe znaczenie dla tego, co i w jaki sposób nabywamy lub sprzedajemy.

      Nabywający nieruchomość, a zwłaszcza ci, którzy robią to po raz pierwszy, są często onieśmieleni skomplikowanymi i długimi tekstami dokumentów, które są im przedstawione do podpisania. Jest jednak rzeczą oczywistą, że podobnie jak w przypadku każdego innego kontraktu, i w tym przypadku powinno się z tekstem tego, co się podpisuje, zapoznać i, po zaaprobowaniu, podpisać świadomie. Każdy podpisujący umowę jest odpowiedzialny za to, co podpisuje, i późniejsze tłumaczenie, że nie wiedział, co robi, lub że mu nie wytłumaczono, co podpisuje, nie wystarcza, by zmienić umowę lub się z niej wycofać. W przypadku, gdy w transakcji pośredniczy agent, jego rolą jest wytłumaczyć kupującemu, co podpisuje. W przypadku gdy umowę sporządza prawnik, jest to zadaniem prawnika. W sytuacjach gdy prawnik zaangażowany jest tylko w celu zamknięcia transakcji, otrzymuje on już podpisaną umowę i jest za późno na zmiany, chyba że zmiany dotyczą oczywistych pomyłek.

      Poniższe rozważania dotyczą analizy umowy o kupno i sprzedaż nieruchomości (Agreement of Purchase and Sale – Form 100) przygotowanej przez Ontario Real Estate Association (OREA) popularnie zwanej OREA Form 100, którą stosuje się w zdecydowanej większości transakcji w Ontario. Tekst OREA Form 100 jest tak sporządzony, aby w sposób skondensowany i wyczerpujący zaadresować najważniejsze aspekty transakcji. Stosuje on standardowe klauzule i możliwość wprowadzenia zmian i uzupełnień ograniczona jest w nim do minimum. Klauzule uzupełniające, które dodaje się w razie potrzeby, są również standardowe i umieszcza się je na dodatkowych arkuszach (Schedules). Dla przejrzystości dyskusji zachowujemy kolejność sekcji z OREA Form 100. Z uwagi na obszerny temat nasz tekst będzie podzielony na cztery kolejne części.

      STRONY UMOWY – KUPUJĄCY I SPRZEDAJĄCY (BUYER AND SELLER)

      Zasadniczym wymogiem każdego kontraktu jest określenie jego "stron", czyli w przypadku transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości określenie kupujących i sprzedających. Zwłaszcza ważne jest precyzyjne i kompletne wyszczególnienie osoby, osób (jeżeli jest ich kilka) lub instytucji sprzedających. Sprzedającymi muszą być wszyscy obecni właściciele nieruchomości. W przypadku gdy którykolwiek z nich będzie pominięty, osoba ta (lub instytucja) nie jest stroną w umowie co oznacza, że umowa ta jej nie dotyczy i nie jest zobowiązana do jej wypełnienia. A zatem pełny tytuł własności danej nieruchomości nie może być przekazany nowemu właścicielowi – umowa jest wadliwa i musi być zmieniona.

      O wiele mniejszym problemem jest niekompletne wyszczególnienie wszystkich kupujących, tzn. wszystkich docelowych właścicieli nieruchomości. W razie pominięcia jednego lub kilku z nich, można ich nazwiska dodać do grupy kupujących później, nawet tuż przed zamknięciem transakcji, poprzez sporządzenie odpowiedniej instrukcji, aby tytuł własności został rozszerzony o jedną lub kilka osób (tzw. direction re title).

      Trzeba też pamiętać, aby umowa zawierała właściwe (i pełne) brzmienia nazwisk stron, oraz, iż stroną w umowie nie może być osoba niepełnoletnia. Z pomocą przychodzi tu ustawa federalna Proceeds of Crime (Money Laundering) and Terrorist Financing Act (PCMLTFA) stawiająca wymóg sprawdzenia tożsamości kupujących i sprzedających.

      Należy być również bardzo uważnym w sytuacji, gdy:

      • sprzedającym nie jest osoba fizyczna, lecz na przykład spółka akcyjna (corporation),

      • nieruchomość sprzedaje partner lub partnerzy w imieniu spółki partnerskiej (partnership),

      • sprzedaż jest dokonywana w imieniu osoby zmarłej (czyli kiedy sprzedającym jest estate tej osoby), oraz

      • transakcja dokonywana jest w imieniu powiernictwa (trust).

      W przypadku transakcji w imieniu estate osoby zmarłej, wykonawcy testamentu (executors) lub administratorzy (administrators), gdy nie ma testamentu, muszą uzyskać odpowiedni dokument sądowy potwierdzający ich funkcje i prawomocność reprezentacji osoby zmarłej – tzw. Certificate of Appointment of Estate Trustee. W przypadku gdy osoba zmarła miała testament, wskazane jest również uzyskanie jego kopii.

      W przypadku podpisów składanych w imieniu spółki akcyjnej (corporation), która z definicji posiada odrębną osobowość prawną, muszą być dopełnione i udokumentowane wszystkie formalności proceduralne autoryzujące właściwe osoby do złożenia podpisów. Powinno się również uzyskać korporacyjną autoryzację do dokonania transakcji w formie odpowiedniej rezolucji (resolution) oraz sprawdzić oficjalny rejestr prowadzony przez Ontario Ministry of Government and Consumer Services w celu potwierdzenia, iż osoba lub osoby występujące w imieniu spółki tam widnieją i piastują odpowiednie funkcje.

      Podobnie, w przypadkach sprzedaży na zasadzie power of sale, czyli kiedy prawomocnym sprzedającym jest bank lub inny kredytodawca w imieniu zadłużonego i niewypłacalnego właściciela, podpisy muszą być złożone przez osobę lub osoby, które są do tego upoważnione.

      Należy również uważać, gdy umowa jest podpisywana przez pełnomocnika w imieniu osoby nieobecnej na podstawie pełnomocnictwa majątkowego (power of attorney for property). W takiej sytuacji wskazane jest skontaktowanie się z osobami (lub adwokatem) będącymi świadkami udzielenia tegoż pełnomocnictwa. Ma to szczególne znaczenie w przypadku, gdy istnieje prawdopodobieństwo, iż dokumenty końcowe sprzedaży będą również podpisywane przez pełnomocnika.

      Wreszcie, w sytuacjach, gdy prawnym właścicielem nieruchomości jest jedynie jeden z małżonków (to znaczy, gdy nazwisko drugiego nie widnieje na akcie własności) i gdy nieruchomość ma status domu rodzinnego (matrimonial home), należy uzyskać zgodę drugiego małżonka na sprzedaż poprzez podpis na stronie czwartej OREA Form 100 w sekcji "Spousal Consent" poświadczony przez świadka.

Kontynuacja w następnych numerach.

Janusz Puźniak

Barrister and Solicitor (Ontario, Canada)

Attorney at Law (Missouri and New York, USA)

905-890-2112

416-999-3023

Jolanta Pawłowska

Real Estate Sales Representative

HomeLife/Response Realty Inc., Brokerage

416-566-4056

Uleganie ideologicznym złudzeniom kosztuje, niekiedy – drogo. Przekonają się (a właściwie – już przekonują się) o tym mieszkańcy Ontario, spoglądając na swoje rachunki za energię. A wszystko w imię "zielonej" ideologii.

      Na północnoamerykańskim kontynencie istnieją dwa systemy polityczno-ekonomiczne: USA i Kanady. Kwestia klimatu, a dokładniej: grożącego nam rzekomo ocieplenia się tegoż, dotyczy w równej mierze obu krajów. Podeszły one jednak do tej sprawy odmiennie, z odmiennymi rezultatami.

- Taki letni temat przed długim weekendem. Czy basen podnosi wartość domu? Czy basen wpływa też na wyższy podatek od nieruchomości?

      - Jest to dopiero początek sezonu basenowego, który niestety w naszym klimacie trwa niezwykle krótko! Czasami dosłownie kilka tygodni. To właśnie w dużej mierze wpływa na to odczucie – zbędny luksus czy potrzeba!

      Panuje powszechne przekonanie, że basen wpływa na podniesienie wartości nieruchomości, a tym samym na wyższy podatek. W rzeczywistości nie zawsze jest to prawdą. Oczywiście zakładamy tu, że rozmawiamy o basenie w Ontario, a nie na Florydzie, gdzie jest on niemalże niezbędną częścią nieruchomości i trudno wręcz znaleźć dom bez niego. W Ontario mamy kilka tygodni w roku – kiedy basen wydaje się niezbędny.

      Badania statystyczne potwierdzają, że większość Kanadyjczyków przywiązuje znacznie mniej wagi do posiadania własnego basenu niż na przykład dużej wygodnej kuchni, ładnej funkcjonalnej łazienki czy wykończonego basementu. Statystycznie wydajemy zdecydowanie więcej pieniędzy na te usprawnienia niż na budowanie nowego basenu. Oczywiście wynika to często z naszych możliwości finansowych i tak zwanych priorytetów. Poważna renowacja kuchni wraz ze sprzętami gospodarstwa domowego może kosztować tyle lub więcej niż wybudowanie basenu. Jeśli stać nas tylko na jeden wydatek, wiadomo, co zwykle wygrywa!

      Zresztą ponownie warto wspomnieć o badaniach statystycznych, według których zainwestowane pieniądze w kuchnie zwykle zwracają się w 73 proc. i zdecydowanie podnoszą wartość domu, gdy pieniądze wydawane na basen zwracają się w 16 proc. Zdarza się często, że posiadanie basenu może nawet utrudniać sprzedaż nieruchomości. Dotyczy to głównie domów w niższej kategorii cenowej, gdzie, po pierwsze, basen może zajmować większość i tak małego ogródka, a po drugie – nowych potencjalnych właścicieli może być nie stać na dodatkowe koszty związane z utrzymaniem basenu, które w przeciętnym przypadku kształtują się na poziomie od 600 do 2000 dol. za sezon. Największy wpływ na koszt utrzymania basenu mają koszty związane o ogrzewaniem wody. Czyli im bardziej gorące i dłuższe lato, tym mniej nas będzie kosztowało utrzymanie basenu. Na szczęście, coraz bardziej wydajne i dostępne cenowo są systemy grzejące basen przy pomocy słońca, ale to już odrębny temat.

      - Wróćmy do pytania, czy posiadanie basenu wpływa na wyższy podatek od nieruchomości?

      - Zasadniczo nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Jak zawsze należy popatrzeć na każdy przypadek indywidualnie. Jeśli mamy mały stary basen na naszej małej działce – to możemy z całą stanowczością "walczyć" z zawyżoną wyceną naszej nieruchomości z MPAC (Municipal Property Assessment Corporation).

      Z drugiej strony, jeśli ktoś wybuduje luksusowy basen za 200.000 dol., to oczywiście MPAC uzna, że wpływa to na podniesienie rynkowej wartości naszej nieruchomości. Właśnie o tym należy pamiętać, że podatki od nieruchomości płacimy na podstawie wyceny rynkowej wartości i jeśli nie zgadzamy się z wyceną (assessment), to możemy się od niej odwołać! Czy skutecznie? Nie zawsze jest to łatwe.

      - Czy orientujesz się w kosztach wybudowania basenu? Czy są obecnie lepsze i gorsze rozwiązania?

      - Jest to bardzo obszerny temat i na koszt basenu wpływać będzie wiele czynników. Baseny w ziemi, czyli "inground", są zdecydowanie bardziej kosztowne niż baseny zbudowane na terenie "above ground". Na koszt basenu będzie wpływała jego wielkość, materiał, z jakiego jest wykonany, sprzęt do filtrowania wody i dostarczania chemikaliów oraz tak zwany landscaping wokół basenu.

      Skoncentrujmy się na basenach wbudowanych w teren. Najtańsze są baseny z dnem i ścianami z plastiku (vinyl liner) – najdroższe są z betonu okładane ceramiką lub kamieniem. W naszym klimacie te pierwsze są znacznie łatwiejsze do utrzymania.

      Koszty wybudowania basenu mogą mieć ogromny rozrzut – od 20.000 do 200.000! I naprawdę wiele tu zależy od tego, kiedy budujemy basen, kto jest naszym kontraktorem, jakich materiałów użyjemy i ile zainwestujemy w otoczenie basenu. Coraz bardziej popularne stają się małe baseny zwane "lap pools", w których płyniemy przeciwko sztucznie wytworzonemu nurtowi. Takie baseny mogą być instalowane nawet na małych działkach i ich ceny zaczynają się już od 12.000 dol. Z nowszych rozwiązań w Kanadzie warto wspomnieć, że coraz częściej stosowane są baseny ze słoną wodą! Pozwala to uniknąć dużej ilości chemikaliów oraz takie baseny wymagają mniej pracy, by utrzymać je w czystości.

      Warto pamiętać, że jak się kupuje dom z basenem, należy w czasie zakupu zażądać inspekcji basenu oraz sprawdzenia stanu technicznego sprzętów związanych z jego utrzymaniem. Jak kupujemy dom latem – jest to dość proste. Natomiast kupując dom zimą – musimy zawrzeć w ofercie takie warunki, które dawałyby nam szansę sprawdzenia basenu na wiosnę i w razie odkrycia problemów – sprzedający byliby za nie odpowiedzialni.

      Mówiąc o "wodzie" w ogrodzie, warto wspomnieć o coraz popularniejszych stawkach (pond). Jest to, moim zdaniem, świetna, niezbyt kosztowna inwestycja, która może być w dużej mierze wykonana samemu. Benefit posiadania oczka wodnego jest ogromny. Wytwarza bardzo kojącą atmosferę w ogrodzie. Jeśli jest wystarczająco duże i osadzone roślinami wodnymi, potrafi w upalne lato wpływać na "lepsze" znoszenie upału. Zdrowe oczko nie tylko ma ryby, ale również zwabia żaby, motyle, ważki i inne zwierzątka – pozwalając naszym miejskim dzieciom na obycie się z przyrodą i edukację. Jest miejscem, gdzie chętnie spędzamy czas. By oczko było zdrowe i mogło utrzymać życie wodne, powinno być odpowiednio duże (przynajmniej 2500 galonów), odpowiednio głębokie (1,2 m w najgłębszym miejscu) oraz powinno mieć system filtrujący. Częste niepowodzenia potencjalnych posiadaczy oczek wynikają z niewiedzy, dlatego zachęcam do odwiedzania licznych stron internetowych – jedna z nich to www.oczkowodne.net.

Maciek Czapliński

Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

Mississauga

 Ontaryjscy prawodawcy uznali, że rezydencja małżeńska ("matrimonial home") jest formą własności, która zasługuje na specjalne potraktowanie z punktu widzenia prawa rodzinnego. Rezydencje małżeńskie traktowane są inaczej w dwóch aspektach: przy podziale majątku i pod względem prawa dostępu i zamieszkania. Z uwagi na specjalne względy, jakimi cieszy się w prawie ontaryjskim rezydencja małżeńska, poświęcę jej cały dzisiejszy artykuł.

      Co to jest

      rezydencja małżeńska?

      Najogólniej rzecz biorąc, rezydencja małżeńska to nieruchomość używana przez parę w momencie rozpadu małżeństwa zgodnie z jej normalnym przeznaczeniem. Warto zwrócić uwagę, że używanie nie musi być ciągłe. "Normalne przeznaczenie" pozwala na używanie sezonowe, weekendowe i tym podobne. Tak więc para może mieć więcej niż jedną rezydencję małżeńską. Rezydencją małżeńską może być dom, w którym para mieszka na co dzień (albo nawet dwa domy, w których mieszka), cottage używany latem, chalet używany na narty i np. condominium używane w weekendy.