Jednak aby nie stracić możliwości dochodzenia swoich praw, wykonawca czy podwykonawca nie może czekać. Musi on działać szybko i zdecydowanie. Generalnie, dla wykonawcy ważne są trzy terminy, które często określa się skrótem 45-45-2. To znaczy, nie więcej niż 45 dni na zarejestrowanie lienu, nie więcej niż 45 dni na jego "utrwalenie" i nie więcej niż dwa lata na wprowadzenie sprawy na wokandę sądową. Zanim jednak wykonawca wejdzie na drogę prawną, musi zażądać zapłaty. Jest to ważny element i często nieuczciwi właściciele czy kontraktorzy zwlekają z zapłatą, obiecując i negocjując różnego rodzaju przedłużenia terminów płatności jedynie po to, aby termin 45 dni upłynął. Nie można się dać zwieść. Jeżeli wykonawca nie otrzymał zapłaty w ciągu 30-35 dni od zakończenia pracy (lub opuszczenia miejsca pracy, jeżeli praca została przerwana) nie może on dłużej czekać – powinien zabezpieczyć swoje żądanie. Jest oczywiste, że zleceniodawca nie ma zamiaru (albo nie jest w stanie) zapłacić. Należy w tym miejscu wyjaśnić, co rozumie się przez skończenie pracy. Ostatni dzień pracy to ostatni dzień, w którym wykonawca pracował w danym miejscu, i nie liczą się naprawy, powrót na miejsce pracy po odbiór sprzętu czy pojawienie się w celu uporządkowania miejsca pracy, lecz jedynie zasadnicza praca. Jak zabezpiecza się żądanie zapłaty należności za wykonaną pracę? Dokonuje się to poprzez rejestrację construction lien jako obciążenia na tytule własności danej nieruchomości. W tym celu należy skontaktować się z kancelarią adwokacką, gdzie po przedstawieniu faktów i złożeniu oświadczeń dotyczących tych faktów, rejestracja będzie dokonana.

      Po dokonaniu rejestracji lienu wykonawca może oczekiwać na zapłatę nie dłużej niż 90 dni od ostatniego dnia pracy w danej nieruchomości, czyli jeżeli lien został zarejestrowany 45. dnia od ostatniego dnia pracy, pozostało 45 na jego "utrwalenie", jeżeli został zarejestrowany 30. dnia od ostatniego dnia pracy, pozostało 60 dni na "utrwalenie", itd. Najczęściej zapłata nie nadchodzi i wykonawca (a raczej kancelaria adwokacka, która go reprezentuje i pilnuje terminów) przygotowuje pozew do sądu przeciwko właścicielowi, kontraktorowi oraz jakiejkolwiek innej stronie związanej z wykonaną pracą, długiem lub finansowo zainteresowanej daną nieruchomością (na przykład bankowi mającemu mortgage). Złożenie pozwu do sądu to tzw. perfection of the lien, czyli jego "utrwalenie", po zrobieniu czego zaczyna się normalna procedura przygotowawcza do rozprawy sądowej. Termin rozprawy sądowej nie może wypaść później niż dwa lata od momentu, kiedy lien można było założyć.  

      Jak uniknąć construction lien, jeżeli jest się właścicielem czy głównym kontraktorem? Oczywiście, jedynie poprzez zapłacenie wykonawcom, podwykonawcom czy innym, którzy dostarczyli materiały i wykonali pracę. Właściciel i każdy wykonawca jest zobowiązany do zatrzymywania 10 proc. wypłaty dla wykonawcy czy podwykonawcy przez okres 45 dni (tzw. holdback). Najlepsza odpowiedź na powyższe pytanie nie jest odpowiedzią prawną – aby uniknąć construction liens, po prostu należy zatrudniać solidnych i sprawdzonych fachowców jako wykonawców lub podwykonawców. Właściciel czy wykonawca, który zatrudnił niesolidnego podwykonawcę, staje w kłopotliwej sytuacji – aby uniknąć rejestracji lienu, musi mu zapłacić, natomiast nie chce mu zapłacić (przynajmniej w całości), jeżeli widzi, że praca jest wykonana źle. Jeżeli nie zapłaci i narazi się na lien, będzie musiał ponieść koszty udowodnienia, że praca jest na tyle defektywna, iż nie należy się całkowita zapłata. Niestety, udowodnienie takie będzie kosztowało czas i pieniądze, ponieważ pozostaje jedynie droga sądowa. A zatem zatrudnienie fachowców, którzy zrobią dobrą robotę, jest najlepszą gwarancją uniknięcia problemu.

      Należy pamiętać, że najbardziej drastycznym sposobem zapłaty tym, którzy mają uzasadnione roszczenia na podstawie construction liens, jest decyzja sądu nakazująca sprzedaż nieruchomości w celu pokrycia roszczeń. W praktyce jednak, ponieważ najczęściej nieruchomość jest obciążona hipoteką, w przypadku małych roszczeń bank zazwyczaj nalega, aby właściciel rozwiązał sprawę w celu zlikwidowania lienu. Bank może również zastrzec w umowie hipotecznej, że sam dokona spłaty i doda obciążenie do całości hipoteki. W przypadkach, gdy obrona przeciwko niesolidnemu podwykonawcy jest uzasadniona, lecz lien musi być z takich czy innych względów usunięty z rejestru tytułu własności (na przykład właściciel pragnie nieruchomość sprzedać), istnieje możliwość wpłacenia sumy spornej, usunięcia rejestracji lienu i kontynuowania postępowania sądowego w celu osiągnięcia końcowej decyzji sądu, która ze stron ma rację.

      Jak wspomnieliśmy powyżej, prawo dotyczące construction liens jest skomplikowane i każda sytuacja powinna być rozważana bardzo dokładnie w celu upewnienia się co do konsekwencji prawnych.

      Janusz Puźniak

Barrister and Solicitor (Ontario, Canada)

Attorney at Law (Missouri and New York, USA)

905-890-2112; 416-999-3023