UMOWA KUPNA-SPRZEDAŻY  NIERUCHOMOŚCI W ONTARIO – CZ. 1

Dla zdecydowanej większości osób transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości należą do najpoważniejszych transakcji w życiu, towarzyszą im więc duże emocje i pragnienie wyeliminowania wszelkich możliwych pomyłek. Prawo prowincji Ontario (akt prawny o nazwie Statute of Frauds) wymaga, by transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości odbywały się na podstawie pisemnych umów (wszelkie zmiany muszą być również dokonane na piśmie), a zatem to co podpisujemy, ma kluczowe znaczenie dla tego, co i w jaki sposób nabywamy lub sprzedajemy.

      Nabywający nieruchomość, a zwłaszcza ci, którzy robią to po raz pierwszy, są często onieśmieleni skomplikowanymi i długimi tekstami dokumentów, które są im przedstawione do podpisania. Jest jednak rzeczą oczywistą, że podobnie jak w przypadku każdego innego kontraktu, i w tym przypadku powinno się z tekstem tego, co się podpisuje, zapoznać i, po zaaprobowaniu, podpisać świadomie. Każdy podpisujący umowę jest odpowiedzialny za to, co podpisuje, i późniejsze tłumaczenie, że nie wiedział, co robi, lub że mu nie wytłumaczono, co podpisuje, nie wystarcza, by zmienić umowę lub się z niej wycofać. W przypadku, gdy w transakcji pośredniczy agent, jego rolą jest wytłumaczyć kupującemu, co podpisuje. W przypadku gdy umowę sporządza prawnik, jest to zadaniem prawnika. W sytuacjach gdy prawnik zaangażowany jest tylko w celu zamknięcia transakcji, otrzymuje on już podpisaną umowę i jest za późno na zmiany, chyba że zmiany dotyczą oczywistych pomyłek.

      Poniższe rozważania dotyczą analizy umowy o kupno i sprzedaż nieruchomości (Agreement of Purchase and Sale – Form 100) przygotowanej przez Ontario Real Estate Association (OREA) popularnie zwanej OREA Form 100, którą stosuje się w zdecydowanej większości transakcji w Ontario. Tekst OREA Form 100 jest tak sporządzony, aby w sposób skondensowany i wyczerpujący zaadresować najważniejsze aspekty transakcji. Stosuje on standardowe klauzule i możliwość wprowadzenia zmian i uzupełnień ograniczona jest w nim do minimum. Klauzule uzupełniające, które dodaje się w razie potrzeby, są również standardowe i umieszcza się je na dodatkowych arkuszach (Schedules). Dla przejrzystości dyskusji zachowujemy kolejność sekcji z OREA Form 100. Z uwagi na obszerny temat nasz tekst będzie podzielony na cztery kolejne części.

      STRONY UMOWY – KUPUJĄCY I SPRZEDAJĄCY (BUYER AND SELLER)

      Zasadniczym wymogiem każdego kontraktu jest określenie jego "stron", czyli w przypadku transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości określenie kupujących i sprzedających. Zwłaszcza ważne jest precyzyjne i kompletne wyszczególnienie osoby, osób (jeżeli jest ich kilka) lub instytucji sprzedających. Sprzedającymi muszą być wszyscy obecni właściciele nieruchomości. W przypadku gdy którykolwiek z nich będzie pominięty, osoba ta (lub instytucja) nie jest stroną w umowie co oznacza, że umowa ta jej nie dotyczy i nie jest zobowiązana do jej wypełnienia. A zatem pełny tytuł własności danej nieruchomości nie może być przekazany nowemu właścicielowi – umowa jest wadliwa i musi być zmieniona.

      O wiele mniejszym problemem jest niekompletne wyszczególnienie wszystkich kupujących, tzn. wszystkich docelowych właścicieli nieruchomości. W razie pominięcia jednego lub kilku z nich, można ich nazwiska dodać do grupy kupujących później, nawet tuż przed zamknięciem transakcji, poprzez sporządzenie odpowiedniej instrukcji, aby tytuł własności został rozszerzony o jedną lub kilka osób (tzw. direction re title).

      Trzeba też pamiętać, aby umowa zawierała właściwe (i pełne) brzmienia nazwisk stron, oraz, iż stroną w umowie nie może być osoba niepełnoletnia. Z pomocą przychodzi tu ustawa federalna Proceeds of Crime (Money Laundering) and Terrorist Financing Act (PCMLTFA) stawiająca wymóg sprawdzenia tożsamości kupujących i sprzedających.

      Należy być również bardzo uważnym w sytuacji, gdy:

      • sprzedającym nie jest osoba fizyczna, lecz na przykład spółka akcyjna (corporation),

      • nieruchomość sprzedaje partner lub partnerzy w imieniu spółki partnerskiej (partnership),

      • sprzedaż jest dokonywana w imieniu osoby zmarłej (czyli kiedy sprzedającym jest estate tej osoby), oraz

      • transakcja dokonywana jest w imieniu powiernictwa (trust).

      W przypadku transakcji w imieniu estate osoby zmarłej, wykonawcy testamentu (executors) lub administratorzy (administrators), gdy nie ma testamentu, muszą uzyskać odpowiedni dokument sądowy potwierdzający ich funkcje i prawomocność reprezentacji osoby zmarłej – tzw. Certificate of Appointment of Estate Trustee. W przypadku gdy osoba zmarła miała testament, wskazane jest również uzyskanie jego kopii.

      W przypadku podpisów składanych w imieniu spółki akcyjnej (corporation), która z definicji posiada odrębną osobowość prawną, muszą być dopełnione i udokumentowane wszystkie formalności proceduralne autoryzujące właściwe osoby do złożenia podpisów. Powinno się również uzyskać korporacyjną autoryzację do dokonania transakcji w formie odpowiedniej rezolucji (resolution) oraz sprawdzić oficjalny rejestr prowadzony przez Ontario Ministry of Government and Consumer Services w celu potwierdzenia, iż osoba lub osoby występujące w imieniu spółki tam widnieją i piastują odpowiednie funkcje.

      Podobnie, w przypadkach sprzedaży na zasadzie power of sale, czyli kiedy prawomocnym sprzedającym jest bank lub inny kredytodawca w imieniu zadłużonego i niewypłacalnego właściciela, podpisy muszą być złożone przez osobę lub osoby, które są do tego upoważnione.

      Należy również uważać, gdy umowa jest podpisywana przez pełnomocnika w imieniu osoby nieobecnej na podstawie pełnomocnictwa majątkowego (power of attorney for property). W takiej sytuacji wskazane jest skontaktowanie się z osobami (lub adwokatem) będącymi świadkami udzielenia tegoż pełnomocnictwa. Ma to szczególne znaczenie w przypadku, gdy istnieje prawdopodobieństwo, iż dokumenty końcowe sprzedaży będą również podpisywane przez pełnomocnika.

      Wreszcie, w sytuacjach, gdy prawnym właścicielem nieruchomości jest jedynie jeden z małżonków (to znaczy, gdy nazwisko drugiego nie widnieje na akcie własności) i gdy nieruchomość ma status domu rodzinnego (matrimonial home), należy uzyskać zgodę drugiego małżonka na sprzedaż poprzez podpis na stronie czwartej OREA Form 100 w sekcji "Spousal Consent" poświadczony przez świadka.

Kontynuacja w następnych numerach.

Janusz Puźniak

Barrister and Solicitor (Ontario, Canada)

Attorney at Law (Missouri and New York, USA)

905-890-2112

416-999-3023

Jolanta Pawłowska

Real Estate Sales Representative

HomeLife/Response Realty Inc., Brokerage

416-566-4056