Słyszymy w mediach określenia "power of sale" oraz "foreclosure". Czy mógłbyś je trochę przybliżyć i powiedzieć, na czym polegają różnice?
Gdy spłaty kredytów hipotecznych są opóźnione, kredytodawcy mają do dyspozycji dwie typowe opcje, aby odzyskać pożyczone pieniądze (mortgage): "power of sale" lub "foreclosure".
W Stanach Zjednoczonych kredytodawcy najczęściej wybierają tę drugą opcję – czyli "foreclosure". W Kanadzie preferowanym środkiem pozbywania się zadłużonych nieruchomości jest sprzedaż przy pomocy "power of sale".
Warto wiedzieć, na czym polega różnica w obu przypadkach.
Prawo do sprzedaży na mocy "power of sale" jest wpisane w Kanadzie do każdej umowy o kredyt hipoteczny. Prawo to daje pożyczkodawcy możliwość sprzedaży nieruchomości, kiedy pożyczkobiorca nie spłaca swoich zobowiązań, bez potrzeby ubiegania się o decyzję sądu. Nie będę wchodził w detale, jak sam proces przebiega i kiedy bank może wszcząć "power of sale", ale to, co jest ważne, to to, że prawo nakłada również pewne obowiązki i ograniczenia na pożyczkodawców. Czyli bank, sprzedając nieruchomość na podstawie POS (power of sale), musi przestrzegać pewnych zasad:
1. Cena, za którą bank sprzedaje nieruchomość, musi być uzasadniona i bazować na jej wartości rynkowej,
2. Proces sprzedaży nie może być odkładany w nieskończoność,
3. Bank musi negocjować cenę sprzedawanej nieruchomości z potencjalnymi nabywcami w dobrej wierze, starając się uzyskać jak najwyższą możliwą cenę,
4. Po sprzedaży nieruchomości – tracący ją ma prawo wglądu do wszystkich kosztów związanych ze sprzedażą,
5. Wszelkie nadwyżki środków odzyskanych ze sprzedaży muszą być przekazane do właściciela tracącego dom (mortgagor),
6. Z kolei tracący dom może być odpowiedzialny za wszelkie deficyty związane ze sprzedażą. Dlatego banki wymagają, by pożyczki z małym "down payment" były ubezpieczone w CMHC,
7. Tracący nieruchomość do ostatniej chwili (do zamknięcia) ma prawo do spłacenia zaległych długów i odzyskania traconej nieruchomości.
"Foreclosure" jest postępowaniem prawnym, w którym wierzyciel hipoteczny (bank) uzyskuje nakaz sądowy do usunięcia prawa właścicieli (tracących dom) do możliwości spłacenia długu i odzyskania traconej nieruchomości. W takim przypadku po wydaniu wyroku sądowego tracący dom traci wszelkie prawa do nieruchomości. Istnieją oczywiście ścisłe zasady proceduralne w tym procesie i trwa on zwykle znacznie dłużej niż POS. Jak wspomniałem, bank w tym przypadku zostaje wyłącznym właścicielem nieruchomości i proces sprzedaży przebiega zupełnie inaczej:
1. Bank ma prawo sprzedać nieruchomość za cenę, jaka mu odpowiada, i nie musi się z tego tłumaczyć przed byłym właścicielem,
2. Proces sprzedaży nie musi być natychmiastowy,
3. Wierzyciel hipoteczny nie musi negocjować z potencjalnymi nabywcami w dobrej wierze, by uzyskać najlepszą cenę,
4. Wszelkie nadwyżki środków uzyskanych ze sprzedaży stają się własnością banku i nie są przekazywane do tracących dom,
5. Właściciel jest uprawniony do wglądu w rozliczenia przed ostatecznym nakazem sądowym, lecz nie później,
6. Jeśli istnieje niedobór środków na spłacenie pożyczki, bank nie może ubiegać się o odzyskanie ich od właściciela.
Wspomniałeś, że "power of sale" jest głównie stosowane w Kanadzie, a "foreclosure" w USA. Czy to ma jakieś znaczenie, twoim zdaniem?
Moja osobista teoria jest taka, że powszechne stosowanie "foreclosure" w USA przyczyniło się w znaczny sposób do spadku wartości nieruchomości. System, który stosujemy w Kanadzie, czyli sprzedaż zadłużonych nieruchomości przy pomocy "power of sale", jest bardziej stabilny dla rynku.
Dlaczego tak jest? Otóż jak powiedziałem w pierwszej części, że "power of sale" nakłada na bank obowiązek sprzedaży odebranych domów według wartości rynkowej i nakłada na bank obowiązek rozliczenia się ze wszystkich pieniędzy. Powoduje to, że nawet zabrane przez bank domy są sprzedawane w podobnej cenie jak wszystkie inne domy wystawiane na rynek MLS w danej okolicy.
Odwrotnie dzieje się w USA, jest to forma wolnej amerykanki. Jak bank czy jedna z wielu często mało znanych instytucji finansowych uzyska bezwarunkowe prawa do nieruchomości przy pomocy "foreclosure", to wówczas może sprzedać nieruchomość, kiedy chce i za ile chce, i nic nikomu do tego! Powoduje to, że na rynku mogą się znaleźć domy nawet w dobrych dzielnicach wystawione znacznie poniżej wartości rynkowej, bo bank po prostu chce odzyskać swoje pieniądze. Jest to superokazja dla kupujących, ale to ma wpływ na ceny sprzedaży i w sposób automatyczny pociąga w dół wartość wszystkich pozostałych nieruchomości w danej okolicy. Ci, którzy chcą sprzedać dom, bazując na wartości rynkowej, nagle muszą konkurować z domami wystawionymi przez banki za znacznie mniejsze pieniądze.
Wiadomo, że potencjalni kupujący będą w pierwszej kolejności szukali okazji w postaci "foreclosure", a domy wstawiane przez właścicieli będą stały na rynku. Ci, jak muszą sprzedać, będą zmuszeni do obniżenia ceny, by znaleźć chętnych, i zaczyna się napędzać efekt czarnej dziury. Ceny idą w dół, brak chętnych do zakupu, ceny spadają i zaczyna się panika. Ponieważ, jak wiemy, w Stanach pieniądze na domy były do niedawna pożyczane na prawo i lewo bez sprawdzania nawet możliwości spłacania pożyczki i cały kraj bazował na spekulacji – potencjalnych obiektów sprzedawanych przy pomocy "foreclosure" nie brakuje i przez wiele jeszcze lat nie będzie ich brakowało.
Na szczęście w Kanadzie mieliśmy i mamy zupełnie inną politykę pożyczania pieniędzy i dlatego, pomimo że często słyszę pytanie, czy u nas tak będzie jak w USA, jestem przekonany, że NIE! My mamy rynek nieruchomości zbudowany na zdecydowanie bardziej stabilnych zasadach – i dlatego nie należy się obawiać inwestycji w nieruchomości.
