Nie jest tajemnicą, że od wielu już lat ceny nieruchomości idą w górę. Ci, którzy chcą kupić swój pierwszy dom (mieszkanie), mocno się zastanawiają, czy mogą sobie na to pozwolić. Co byś radził? Jak kupić własną nieruchomość i być w stanie ją spłacać?
Rzeczywiście, kiedy popatrzymy z perspektywy czasu, to nieruchomości od lat idą w górę. Niestety, nie można powiedzieć tego samego o zarobkach. Kiedy spojrzymy na ceny z perspektywy 10 lat, czyli jako cezurę weźmiemy pamiętny 11 września 2001 roku, to można powiedzieć, że ceny są wyższe przynajmniej o 50 proc. Z tym że oprocentowanie jest niższe o 50 proc. również. Zawsze wspominamy "stare" czasy z rozczuleniem, ale jak się znaleźć w obecnych realiach? Jak ludzie, których zarobki nie są zbyt wysokie, mogą wystartować i kupić swój pierwszy dom? Nie jest to takie proste, ale nie jest to też beznadziejne.
Naturalne jest, że "kupujący po raz pierwszy" , chcąc kupić coś własnego, często patrzą na cenę i wybierają zwykle to, co jest najtańsze. Najczęściej jest to condo, w drugiej kolejności townhouse. Pytanie jest – czy to, co ma najniższą cenę zakupu, zawsze jest "najtańsze" w utrzymaniu?
Popatrzmy na liczby:
Weźmy pod uwagę condo za 250.000 dol. Załóżmy, że ktoś ma 20 proc. down payment, czyli mortgage bez CMHC insurance – przy obecnych niskich oprocentowaniach, od 200.000 wyniesie 882 dol. – to mało, ale po dodaniu maintenance około 570 dol. (wszystko bez TV cable) oraz podatku od nieruchomości na poziomie 200 tys. dol. na miesiąc, to spłata całkowita wyniesie 1652 tys./miesiąc. Nie jest to już tak mało!
Pytanie jest – czy są lepsze opcje? Moim zdaniem, są! I są to rozwiązania znane od lat, czyli sprawdzone.
Osobiście sugerowałbym poszukanie takiej nieruchomości, która miałaby tak zwany "rental potential". Myślę tu na przykład o semi detached (są tańsze) w Brampton. Wiem, że Polacy nie lubią tego miasta, ale ceny są tam dobre i w przedziale od 330 do 400 tys. jest spory wybór. Sugerowałbym popatrzeć na bungalow lub backsplit z garażem i osobnym wejściem do piwnicy.
Przy tym samym założeniu, czyli 50 tys. dol. na down payment – mortgage będzie wynosił 280 tys. dol. plus 4,2 tys. premia CMHC. Spłata rozłożona na 25 lat amortyzacji przy obecnym zmiennym oprocentowaniu wyniesie około 1253 dol./m. Dodajmy 300 dol. za podatek i 300 za utilities. Razem jest to 1852 dol./miesiąc!!! Dużo – teoretycznie tak, ale jeśli wynajmiemy piwnicę za 700 – 800 dol. to okazuje się, że nasza spłata wyniesie miesięcznie około 1100 – 1200 dol., czyli tyle co obecnie kosztuje wynajęcie 2-sypialniowego mieszkania w dość słabym bloku!
Trzeba też pamiętać, że ze spłaty 1253 dol. – spora część pozostaje nam w kieszeni!
Czy warto to robić?
Tak! Wydatki i dochody związane z wynajmowaniem są ODPISYWANE OD PODATKUJeśli ktoś zdecydowanie nie lubi wynajmowania "obcym", może warto pomyśleć o takim domu w, którym mogą zamieszkać rodzice i dorosłe dzieci jako dwie rodziny. To też jest znakomita szansa na oszczędzanie.
Warto wspomnieć, jakie typy domów nadają się do wynajmowania najlepiej. Są to zwykle domy parterowe (bungalow) albo 4- lub 5-poziomowe back splits. To jest taki dom, w którym tył jest wyżej niż przód. Niektóre side splits też się do tego znakomicie nadają.
To, na co należy zwracać uwagę, kupując takie domy, to osobne wejście, które zapewni prywatność, duże okna w piwnicy oraz jej przyzwoita wielkość.
Czy mogę sobie pozwolić na dom? Tym razem chciałabym zapytać o starszych ludzi, którzy mają własne domy – najczęściej dawno spłacone. Jak wiemy, emerytury w Kanadzie nie są duże. Jak utrzymać dom z emerytury?
Żyjemy w jednym z najlepszych krajów na świecie, ale niestety emerytury są tu niskie i wiem, że trudno jest z emerytury utrzymać nieruchomość, jeśli nie mamy znacznych dochodów. Pozytywne jest to, że wielu emerytów kupowało nieruchomości lata temu i obecnie te domy są warte bardzo dużo. Wystarczy popatrzyć na rejon Roncesvalles, gdzie domy sięgają obecnie poziomu 800 – 900 tys. dol.!!! Niestety, są to często domy, które wymagają sporych wydatków na utrzymanie i czasami wymagają kosztownych napraw. Rozumiem, że w pewnym wieku przeprowadzki są bardzo kłopotliwe, ale mimo wszystko warto się zastanowić nad opcjami.
Pierwsza opcja to CHIP – Canada Home Investment Plan – o którym rozmawialiśmy niedawno i który uznaliśmy jako "scam", przy pomocy którego wyciąga się pieniądze od emerytów.
Druga opcja to "secured line of credit", która na dłuższą metę może też prowadzić do utraty kontroli nad nieruchomością.
Trzecia to tak zwane "downsizing" – czyli sprzedaż domu i kupno tańszej nieruchomości (niższe koszty utrzymania i niższe podatki) – różnicę można zainwestować, a otrzymany z inwestycji dochód pomoże nam w rodzinnym budżecie. Bez trudu można znaleźć inwestycję dającą 5 proc. zwrotu w skali rocznej – czyli 100.000 dol. daje nam 5000 dol. – odpowiednio 300 tys. – 15 tys. – czyli jak dobra kanadyjska emerytura!
Czwarta opcja to połączenie down sizing z wynajmowaniem.
Jeśli zrobimy dokładnie to, co sugeruję "kupującym po raz pierwszy", czyli kupimy nieruchomość z potencjałem do wynajęcia i jednocześnie sprzedamy naszą spłaconą już nieruchomość, to po pierwsze, najprawdopodobniej kupimy mniejszy dom za gotówkę. Czyli wynajmowana piwnica za 800 dol./miesiąc zapłaci za nasze podatki oraz utilities. Najprawdopodobniej zostanie nam z tej sumy około 300 dol./miesiąc dodatkowo, jeśli mamy nadwyżkę ze sprzedaży, możemy to zainwestować i z tych pieniędzy mieć dodatkowy dochód.
To, o czym rozmawiamy, wymaga indywidualnych rozmów, dlatego wszystkich zainteresowanych zapraszam na bezpłatne konsultacje bez zobowiązań. Kto pyta, nie błądzi!
Maciek Czapliński
Mississauga
905-278-0007
