Bardzo gorący rynek!

- Od ponad dwudziestu lat jesteś w biznesie real estate. Jak oceniasz obecny rynek?

      - Bardzo GORĄCY! Osobiście przeżyłem bardzo różne okresy w tym biznesie. Pamiętam rok 1996, kiedy przeżywaliśmy długą recesję i trudno było kogokolwiek namówić na domy w Lorne Park na ravinie za 350.000 do 500.000 dol. Dziś te ceny należy pomnożyć przez trzy! Pamiętam oczywiście czas po "September 11" – kiedy wszystko zamarło na kilka miesięcy. Dziś – to co się dzieje, jest kompletną odwrotnością tych czasów. W GTA, nieruchomości, a szczególnie tak zwane FREEHOLDS, sprzedają się jak świeże bułki – prawie bez wyjątku. Wyjątkiem są oczywiście jak zawsze:

       •nieruchomości w złych lokalizacjach;

      •wycenione zdecydowanie za wysoko na swój stan techniczny, wielkość i lokalizację;

      •nieruchomości ze stygmą – tam gdzie hodowano marihuanę, ktoś zmarł, koło linii wysokiego napięcia itd.

      Najnowsze statystyki opublikowane przez TREB (Toronto Real Estate Board) potwierdzają, że mamy wzrastający rynek. I tak, porównując marzec tego i poprzedniego roku:

      •w tym roku sprzedano 9690 nieruchomości w porównaniu do 8986, czyli wzrost o 7,8 proc.;

      •średnia cena wzrosła z 456.234 dol. do 501.614 dol., czyli o 9,9 proc.;

      •średni czas potrzebny na sprzedaż nieruchomości (właściwie wycenionej) spadł do 21 dni z 22 dni.

      Oczywiście wzrost cen był różny w różnych kategoriach cenowych. Najbardziej wzrosły ceny domów wolno stojących, bo średnio o 11 proc., następnie bliźniaki o 7 proc., townhouse'y o 5 proc., a condominia o 3 proc. Raz jeszcze potwierdza się zasada, że lepszy "własny i ciasny domek" niż luksusowe condo!

      Czemu należy przypisać taki mocny rynek nieruchomości? Składa się na to wiele czynników:

      •historycznie niskie oprocentowania pożyczek – około 3-proc. bank prime rate (Bank of Canada Overnight Rate 1,0 proc. niezmienne od prawie dwóch lat);

      •ogólnie gospodarka kanadyjska jest odbierana jako stabilna i nie są przewidywane gwałtowne zmiany;

      •wskaźnik bezrobocia jest w obrębie GTA prawie niezmienny od lat – oficjalnie wynosi 8,6 proc., ale tak naprawdę to jest znacznie niższy, bo wiele biznesów operuje na gotówkowych rozliczeniach;

      •GTA – odbierane jest jako jedno z najbardziej stabilnych miejsc na świecie do inwestycji. Ceny tu są ciągle znacznie niższe niż w innych wielkich aglomeracjach światowych – to przyciąga wielu inwestorów;

      •stały dopływ imigracji – nakręca popyt;

      •ale to, co jest najważniejsze, to to, że na przestrzeni ostatnich lat nieruchomości okazały się najlepszą formą inwestycji. Zwroty znacznie przewyższają tu to, co mogą zaoferować banki na swoich GIC czy podobnych inwestycjach. Wiele osób zniechęciło się do giełdy i woli bezpieczne inwestycje w nieruchomości.

      - Powstaje wobec tego pytanie, kiedy to się zakończy? Kiedy nastąpi załamanie?

      - Przyznam się, że sam z dużym zainteresowaniem obserwuję to, co się dzieje, i czasami patrzę z niedowierzaniem, jak bardzo ceny się zmieniły na przestrzeni dosłownie kilku lat. Dziś w Mississaudze trudno znaleźć dom wolno stojący poniżej 400.000 dol. – kiedy jeszcze dwa – trzy lata temu można było przebierać. Nie ma odpowiedzi na to pytanie, czy rynek się załamie, czy nie, ale moje wyczucie podpowiada mi, że nie. Że ceny nadal będą wzrastały – tak długo, jak długo procenty będą niskie i ogólna sytuacja gospodarcza nie ulegnie gwałtownemu załamaniu. Osobiście myślę z kolei, że procenty pozostaną niskie – bo zarówno Kanada, jak i USA oraz większość rozwiniętych krajów świata mają ogromne deficyty i zadłużenia, które są też oprocentowane, czyli podnoszenie oprocentowania "samemu sobie" nie pomogłoby bilansować obsługi kredytu.

      Naturalną sprawą jest również ukryta inflacja, która tak naprawdę, pomimo że nielubiana, może okazać się pewnego rodzaju zbawieniem. Dlaczego? Bo będzie powodowała, pomimo wzrostu cen, możliwość wejścia w rynek nowym "kupującym po raz pierwszy".

      Tak – to jest to, co potrzebne jest, by rynek nieruchomości się nie załamał. Zawsze kupujący po raz pierwszy napędzali rynek. W chwili obecnej, ponieważ ceny są trochę poza kontrolą – wielu "first time buyers" przestało myśleć o zakupie, bo ich na to nie stać. Owszem, kupują oni obecnie głównie condominia (najmniej opłacalną inwestycję) – napędzając ten rynek ponad jego rzeczywistą wartość. I jeśli się naprawdę spodziewam, że cokolwiek się załamie w nieruchomościach, to właśnie ten rodzaj inwestycji. Nie prawdziwe "real estate", czyli ziemia – a beton i szkło – czyli bardzo abstrakcyjne miejsce na ziemi!

      - W świetle tego, co powiedziałeś, czy łatwiej jest OBECNIE sprzedać czy kupić?

      - Zdecydowanie łatwiej jest sprzedać niż kupić – oczywiście znów z pewnymi zastrzeżeniami:

      •nieruchomości dobrze wycenione, w dobrym stanie technicznym i w dobrych lokalizacjach sprzedają się w ciągu kilku dni – często z kilkoma ofertami na jedną nieruchomość;

      •domy wolno stojące są najbardziej poszukiwane;

      •rynek condominium jest trochę nasycony – nowi klienci wolą kupować od deweloperów – licząc na przebitkę cenową.

      Mamy do czynienia z rynkiem sprzedających, co po angielsku określa się "sellers market". W takiej sytuacji kupujący muszą być przygotowani na:

      •podejmowanie szybkiej decyzji zakupu, często bez możliwości ponownego zobaczenia domu;

      •możliwość "multiple offers";

      •płacenia pełnej ceny, a czasami ponad "asking price";

      •składanie ofert bezwarunkowych – czyli warto mieć zaaprobowany mortgage i czasami nie żądać wstępnej inspekcji domu przez inspektora;

      •ograniczony wybór w kategorii cenowej, na którą nas stać.

      Zauważyłem, że często w takiej sytuacji wielu kupujących przestaje działać racjonalnie, poddając się psychozie, by kupić cokolwiek za wszelką cenę. Z braku listingów w systemie MLS, czasami kupują "wątpliwe okazje" prywatnie i bez konsultacji z doświadczonym agentem, myśląc, że jak zaoszczędzili "commission", to zrobili superzakup. W rzeczywistości – okazuje się często, że przepłacili znacznie za dom w stosunku do cen rynkowych. Nie mówiąc o tym, że często przy okazji kupili kota w worku.

      Co wobec tego robić? Korzystać z pomocy doświadczonych agentów, którzy w czasie spotkania po obejrzeniu obecnej nieruchomości i zapoznaniu się z "wymarzonym zakupem", będą mogli zasugerować najlepszy rodzaj działania.

      Wszystkich zainteresowanych oczywiście zapraszam na bezpłatną konsultację osobiście ze mną lub z każdym członkiem naszego teamu!

Maciek Czapliński

Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

Mississauga