Porady
czwartek, 08 wrzesień 2016 23:48
Opowieści z aresztu deportacyjnego: Mieszany Kresowiak
Napisane przez Aleksander ŁośKiedy po drugiej wojnie światowej Wrocław dostał się Polsce w zamian za Lwów, to to w 70 proc. zrujnowane miasto, należące przed wiekami do Królestwa Polskiego, ale przez ostatnie kilkaset lat do Austro-Węgier lub Niemiec, zostało zasiedlone w dużej części przez byłych mieszkańców Lwowa. Ale nie tylko, bo większość mieszkających w promieniu 100 kilometrów od tego miasta mówiła, że są „spode Lwowa”. Mimo swojej specyficzności, ci wschodni Polacy byli życzliwie traktowani przez „Centraniaków”, czyli tych, którzy przenieśli się na Ziemie Zachodnie z centralnej Polski. Ale kiedy ci ostatni chcieli zakpić z tych pierwszych to wołali do nich, „e ty, Polak z Kołowyi”, co stanowiło określenie pejoratywne, bo przybysze z tego kresowego miasteczka byli postrzegani jako najbardziej prymitywni z repatriantów.
czwartek, 08 wrzesień 2016 23:25
Jakich błędów unikać, sprzedając dom (37/2016)
Napisane przez Maciek Czapliński
Sprzedaż domu to jest skomplikowany proces, w czasie którego można popełnić bardzo wiele błędów. Dziś chciałbym napisać tylko o niektórych. Jest to tylko ograniczona lista i błędów popełnianych przez sprzedających jest pewno znacznie więcej.
Jak wiemy wszyscy, rynek jest niezwykle gorący i praktycznie wszystko się sprzedaje bez większych trudności, ale ciągle warto stosować się do pewnych zasad.
• Próba wyeliminowania agentów real estate. Jest to jeden z największych błędów. Kupujący nie płacą „commission”, czyli chętnie zatrudniają agentów. Ponad 90 proc. kupujących podpisuje kontrakt na współpracę. Gdy agenci widzą domy sprzedawane prywatnie albo oferujące 1 dol. za serwis, omijają je z daleka. Domy listowane przez „Comfree” czy „Property Guys” sprzedają się tylko dlatego, że rynek jest gorący. Moim zdaniem, zatrudnienie agenta i oferowanie normalnego „commission” zapewnia szybką sprzedaż blisko ceny wywoławczej, a często znaczniej powyżej, ponieważ wszyscy agenci będą zainteresowani przyprowadzaniem kupujących i składaniem ofert. Im lepsza ekspozycja i współpraca z innymi agentami, tym wyższa cena i szybsza sprzedaż.
• „Prywatne transakcje” – często reagujemy na prywatne oferty na naszą nieruchomość od ludzi pukających do naszych drzwi i oferujących „cash deal” bez płacenia wynagrodzenia dla agentów. Łapiemy się na to, bo oszczędzamy na wynagrodzeniu, ale często oferowana cena jest w praktyce znacznie poniżej wartości rynkowej. Niedawno spotkałem przypadek, kiedy sąsiad sprzedał sąsiadowi dom „prywatnie” o 150.000 dol. taniej niż wartość rynkowa, ale za to zaoszczędził aż 20.000 dol. na „commission”. Czy to dobry deal? Nie myślę!
• Wprowadzanie domu na rynek, zanim jest gotowy do sprzedaży („in as is condition”). Często myśląc o sprzedaży, ustalamy sobie jakiś termin. W tym czasie często planujemy jakieś naprawy czy renowacje. Zdarza się, że z jakichś powodów nie są one zakończone. Mimo to wprowadzamy dom na rynek, pomimo że jeszcze prace są niezakończone. Nie ma nic gorszego jak sprzedawać dom niewykończony. Dom, w którym gołym okiem widać, że dach, piec czy kuchnia muszą być wymienione, powoduje, że kupujący natychmiast chce uzyskać obniżkę ceny, by zrekompensować wymagane remonty.
Oczywiście ta zasada nie dotyczy takich lokalizacji, w których domy są kupowane z myślą o renowacji czy zburzeniu i budowie nowego domu. Tu działa tylko i wyłącznie zasada spekulacji.
• Wprowadzanie do sprzedaży domów zagraconych i brudnych. Czysty i uporządkowany dom sprzedaje się znacznie lepiej niż dom brudny i zagracony. Inwestycja w wynajęcie magazynku na nadmiar mebli oraz dobrą farbę bardzo się opłaca.
• Dom przeinwestowany w stosunku do okolicy. Czasami remontując lub rozbudowując dom, nie myślimy o sprzedaży oraz zapominamy o wartości rynkowej sąsiednich domów. Złote klamki w okolicy Finch i Jane na pewno są złą inwestycją. Chyba że ktoś jest bardzo bogaty i mu nie zależy na pieniądzach.
• Wycena domu na podstawie „ile chcemy zarobić”, a nie na podstawie realnej ceny rynkowej. Możemy wystawić dom na sprzedaż nawet za najbardziej nierealną cenę. Natomiast cena, za jaką dom się sprzeda, jest dyktowana przez realia rynku i sytuację rynkową. Dzisiaj, ponieważ mamy rynek sprzedających, często nawet domy wystawione powyżej tego, co dyktuje rozsądek – sprzedają się. Z tym że nadmiernie zawyżona cena zniechęca kupujących nawet do próbowania oferty, co prowadzi do frustracji sprzedających. Często zaniżenie ceny powoduje kilka lub kilkanaście ofert!
• Personalne zaangażowanie w sprzedaż domu. Należy pamiętać, że dom w chwili wystawienia na rynek przestaje być „domem”. Jest to towar, który należy jak najlepiej pokazać i jak najlepiej sprzedać. Dlatego zatrudniamy agentów, którzy wiedzą, jak rozmawiać z kupującymi. Umiejętność zachowania dystansu i niewdawania się w dyskusje z kupującymi jest bardzo istotna.
• Ukrywanie problemów. Jeśli wiemy, że dom ma poważne problemy strukturalne albo techniczne, które zostaną wykryte zaraz, albo nawet kilka lat po przejęciu domu, nie należy takich spraw ukrywać. Wcześniej czy później to wyjdzie na światło dzienne, a wówczas koszty spraw sądowych urosną powyżej tego, co moglibyśmy załatwić poprzez odpowiednią formę ujawniającą problemy oraz być może małą obniżkę ceny.
• Niesprawdzanie, jakie dodatkowe koszty wiążą się ze sprzedażą. Często myśląc o sprzedaży nieruchomości, jedynym wydatkiem, na którym się koncentrują sprzedający, jest wynagrodzenie dla agentów. Natomiast czasami koszty za zerwanie umowy z bankiem mogą być tak wysokie, że naprawdę nie warto tego robić. Takie „ukryte” koszty powinny być sprawdzone i potwierdzone zawczasu.
• Domy, które nie mają wyglądu czy charakteru. Pierwsze wrażenie jest bardzo istotne. Często przygotowując dom do sprzedaży, koncentrujemy się na wnętrzu, zapominając, że jeśli dom z zewnątrz wygląda źle – to być może nawet klient nie będzie zainteresowany oglądaniem wnętrz. To prawda, że dziś wszystko uchodzi, bo jest wielu kupujących i limitowana podaż, ale nawet przy takim rynku domy, które robią dobre wrażenie z zewnątrz, sprzedają się często powyżej ceny rynkowej.
• Finansowe zachęty. Jak wspomniałem, na dzisiejszym rynku prawie wszystko sprzedaje się szybko i często blisko ceny wywoławczej. Ale są nieruchomości, które nie znajdują chętnych. W takich przypadkach zachęty finansowe mogą być bardzo pomocne. Wyższy procent dla „buyers broker”, oferta pokrycia kosztów prawnika, inspekcji domu czy „land transfer tax” to są typowe przykłady.
• Efekt pierwszych dni. Gdy dom wchodzi na rynek po raz pierwszy, zwykle wzbudza najwięcej zainteresowania. Często w tym momencie dostajemy ofertę, która być może jest trochę niższa, niżbyśmy chcieli, ale często jest ona na tyle atrakcyjna, że warto by nad nią popracować. Czasami ignorujemy to, co jest prawie perfekcyjne, by później tygodniami czekać na coś równie dobrego. Ale na obecnym rynku warto czasami wstrzymać oferty na kilka dni, by dostać kilka w tym samym dniu. To zwiększa nasze szanse na dobrą cenę.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Wiele się pisało o wprowadzeniu wymogu dla obywateli strefy bezwizowej i obowiązku posiadania zezwolenia na wlot do Kanady. Najpierw rząd kanadyjski ogłosił, iż elektroniczne zezwolenie na wlot do Kanady będzie obowiązywać od zeszłej wiosny, obecnie data wymogu posiadania elektronicznego dokumentu przesunęła się na 29 września i wygląda na to, że jest to już data finalna. A zatem osoby, które chcą podróżować do Kanady, powinny pomyśleć już o uzyskaniu elektronicznego zezwolenia na wlot eTA. Niektórzy dokument elektroniczny dostają w kilka minut (przyznawany komputerowo), inni muszą trochę poczekać, mogą być wymagane dodatkowe dokumenty i wyjaśnienia. Osoby, które już wcześniej ubiegały się o wizę czy pobyt stały, kierowane są najczęściej do weryfikacji informacji i dlatego proces może potrwać nieco dłużej.
Pytają Państwo także o tak zwane zaproszenia i czy takowe są obowiązkowe? Otóż nie ma wymogu, by zapraszana osoba posiadała zaproszenie lub list gwarancyjny. Można taki posiadać, ułatwia to w niektórych przypadkach przekroczenie granicy. Ja radziłabym skupić się bardziej na przygotowaniu turysty-osoby, której się Państwo spodziewają, by osoba zaproszona posiadała odpowiednie dokumenty. Należy także uprzedzić waszego gościa, że na granicy może być rozmowa weryfikująca niektóre informacje oraz cel podróży.
Osoba zapraszająca powinna oczekiwać na turystę na lotnisku, można wówczas wziąć ze sobą dokumenty potwierdzające tożsamość, zatrudnienie ewentualnie inne środki utrzymania, stan majątkowy. Osoba zapraszająca powinna także podać numer telefonu i oczekiwać na ewentualny kontakt z urzędnikiem, który może weryfikować niektóre informacje i pytać o powód odwiedzin.
Gdzie można znaleźć informacje na temat elektronicznego zezwolenia na wlot? Oto jest to strona rządu Kanady:
http://www.cic.gc.ca/english/visit/index.asp
Osoby przekraczające granicę Kanady drogą lądową nie muszą posiadać eTA. A zatem jeśli ktoś ma wizę amerykańską, może na przykład wlecieć do USA i potem dostać się do Kanady. Należy pamiętać, że turysta musi okazać się wówczas ważnym paszportem biometrycznym.
Opłata za eTA wynosi tylko 7 dolarów, a wnioskodawca uiszcza ją kartą kredytową.
Izabela Embalo
licencjonowany
doradca imigracyjny
licencja # R506496
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJą PROSIMY O KONTAKT 416-5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..
www.emigracjakanada.net
piątek, 02 wrzesień 2016 14:55
Opowieści z aresztu deportacyjnego: Solidarność mniejszości
Napisane przez Aleksander Łoś
Jednym z poważniejszych problemów we współczesnym świecie jest sposób traktowania mniejszości przez większość. Bo możemy wprowadzić i respektować w sposób doskonały zasady demokratyczne i możemy stać się ciemiężycielami tych, którzy na przykład przegrali wybory, opowiedzieli się za opozycją, zdążają do objęcia władzy przy najbliższych wyborach.
Podobnie można wypaczyć, i zasady demokracji i zasady tolerancji religijnej, jeśli wygrana partia, popierana przez jakąś jedną grupę czy opcję religijną, zacznie ciemiężyć, pozbawiać stanowisk pracy, wprowadzać jakieś zakazy, ośmieszać itp. grupę mniejszościową, która nie jest w stanie obalić większości. Ale mogą być jeszcze bardziej skomplikowane opcje: mniejszość etniczna i mniejszość religijna w ramach mniejszości religijnej w danym państwie. Każdy z tych elementów może stanowić przedmiot dyskryminacji, a więc osoba wywodząca się z takiej potrójnej mniejszości może z każdej z tych przyczyn domagać się uznania za osobę dyskryminowaną i starać się o status uciekiniera.
Jednym z elementów każdej oferty w real estate jest depozyt. Jest to suma, jaką kupujący oferuje zdeponować na koncie firmy brokerskiej reprezentującej sprzedających w chwili zaakceptowania oferty. Taki depozyt, czyli zaliczka, jest koniecznym elementem kontraktu i bez zaliczki danej w określonym przepisami czasie umowa staje się nieważna. Jest zrozumiałe, że kiedy sprzedajemy naszą nieruchomość, a często w tym samym czasie kupujemy następną, chcemy, by kupujący od nas czuli się w jakimś stopniu związani umową i nie zmienili zdania w ostatniej chwili. Dlatego zaliczka (depozyt) jest takim zabezpieczeniem i dlatego z punktu widzenia sprzedających dobrze, by była jak ona jak największa. Na przykład w GTA na dom wartości 500.000 dol. dobrze widziana minimalna wysokość jest na poziomie 20.000 dol. Oczywiście 50.000 dol. brzmi lepiej, ale często jest to nierealna suma, bo wielu kupujących nie dysponuje takim depozytem. Najczęściej jeśli zamieniamy domy, prawdziwe „equity” jest w domu, który zamieniamy, a nie na koncie bankowym. Oczywiście kupujący pierwszy dom z tak zwanym 5-proc. „down payment” też nie mają dużego pola manewru.
Wysokość depozytu zależy też od lokalizacji. Na przykład daleko poza Toronto – depozyty są zwykle znacznie niższe. Ludzie znają się zwykle od lat i nie czują się zagrożeni. Ostatnio na przykład kupując dom dla klientów w Crystal Beach – wymagany depozyt wynosił 500 dol. Gdybym taki depozyt zaproponował w Toronto – byłaby kupa śmiechu i na pewno oferta przepadłaby już na wstępie.
Wysokość depozytu zależeć też będzie od sytuacji, w jakiej kupujemy nieruchomość. Jeśli jest to normalna transakcja – to wówczas obowiązują standardy. Jeśli jednak mamy do czynienia z tak zwaną „multiple offer situation” – czyli kilka czy kilkanaście ofert na jeden dom, to wówczas depozyt jest jedną z form strategii kupna. Im wyższy,, tym lepszy. Dodatkowo najczęściej agenci mają w takiej sytuacji „bank draft” ze sobą, by pokazać gotowość do zawarcia oferty „tu i teraz”. Osobiście raz przeżyłem sytuację, kiedy mój klient tak bardzo chciał domu, który kupował, że jego depozyt był w wysokości ceny, którą oferował za dom. Czyli to naprawdę była „cash offer”. Taka sytuacja zdarza się jednak niezwykle rzadko
Depozyt zwykle idzie do firmy, która sprzedaje nieruchomość, i jest umieszczany w „trust account”. Czasami jednak depozyt może iść bezpośrednio do prawnika sprzedających, który zamyka transakcję, lub innej wskazanej w umowie instytucji. Depozyt stanowi oczywiście część całej sumy, którą kupujący musi zapłacić za nieruchomość. Z depozytu też firma sprzedająca płaci „commission” dla agentów. Czyli jeśli wysokość depozytu przekracza wysokość wynagrodzenia dla agentów – nadwyżka jest zwracana sprzedającym. Jeśli jednak depozyt jest mniejszy niż całkowite wynagrodzenie dla agentów, to wówczas prawnik zamykający transakcję dosyła balans wynagrodzenia do firmy, która prowadzi sprzedaż.
W normalnej sytuacji większość ofert ma warunki. Typowe to czas na załatwienie finansowania oraz zrobienie „home inspection”. Czas trwania takich warunków wynosi zwykle 5 dni biznesowych. Jeśli kupujący naszą nieruchomość postanowi się wycofać w tym czasie, to depozyt jest zwykle w całości zwracany kupującym bez żadnych potrąceń. By odzyskać pieniądze, kupujący muszą poprzez swojego agenta wysłać do sprzedających dokument nazywany „Mutual Release” i wówczas sprawa nabiera rozbiegu i depozyt jest zwracany.
Jeśli jednak „wycofanie się z umowy” nastąpi w okresie, kiedy warunki zostały już usunięte, to sytuacja znacznie się komplikuje.
Jak wspomniałem na wstępie – depozyt jest trzymany w firmie, która sprzedawała nieruchomość (najczęściej) na tak zwanym Trust Account.
Jeśli kupujący wiedzą, że nie będą w stanie zamknąć transakcji, mogą poprzez własnego agenta (czasami prawnika) poinformować drugą stronę i zaproponować ugodę. Często w takiej sytuacji depozyt w części lub całości przechodzi na rzecz sprzedających i podpisuje się dokument nazywany „Mutual Release” – który zwalnia wszystkie strony od wzajemnych roszczeń i określa, jak depozyt jest dzielony. To jest bardzo „kulturalny” sposób załatwienia sprawy.
Ważne jest też, jak szybko kupujący poinformują ludzi, od których zakupili nieruchomość, że nie są w stanie albo nie chcą przejąć nieruchomości. Jeśli nastąpi to zaraz na początku po zakupie i nadal jest czas, by nieruchomość wróciła na rynek i była sprzedana, to wówczas jest duża szansa, że spora część depozytu będzie odzyskana. Często jednak brak rozsądku prowadzi do przewlekłych negocjacji kończących się w sądach.
Często kiedy straty poniesione przez sprzedających z powodu niedotrzymania umowy przez kupujących są bardzo znaczne i wysokość depozytu nie pokryje tych strat – sprawa jest kierowana do sądu i sąd zadecyduje o podziale depozytu lub ewentualnie zasądzeniu dodatkowych kosztów. Z tym że sprawy w sądach trwają latami i wcale nie zawsze ten, co ma rację, wygrywa sprawę. Taki jest niestety system prawny.
Piszę o tym dlatego, by uświadomić potencjalnym kupującym, jak ważne prawne konsekwencje ma zawarcie umowy kupna i sprzedaży nieruchomości i jak znaczne konsekwencje finansowe mogą zaistnieć.
Jest jeszcze jeden waży element, kiedy pochopnie zrywamy transakcję. Nie tylko możemy utracić depozyt, ale agent, który was reprezentował przy zakupie, może wyegzekwować 2,5 proc. utraconego wynagrodzenia, jeśli udowodni, że decyzja o wycofaniu nie miała tak naprawdę podstaw.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Po rządach Partii Konserwatywnej Kanada ubolewa na brak siły roboczej. Minister do spraw imigracji zapowiedział, że rząd pragnie zwiększyć nabór zagranicznych pracowników i imigrantów w Kanadzie. Plan reformy przepisów imigracyjnych w Kanadzie może być przedstawiony już jesienią.
Zwiększeniu liczby zagranicznej kadry roboczej może sprzeciwić się duża część kanadyjskiego społeczeństwa, obawiając się, że zabraknie pracy dla Kanadyjczyków, ale realia pokazują, że zaostrzenie przepisów imigracyjnych nie przyniosło oczekiwanych efektów. Myślę także, że wielu Kanadyjczyków nie rozumie, że rodzaj pracy, jaką wykonują imigranci, nie jest tak popularny wśród rodowitych Kanadyjczyków, którzy nie zawsze chcą się podjąć tej trudnej, fizycznej pracy. Osobiście znam pracodawców, którzy narzekają na brak odpowiednich pracowników i bardzo chcieliby zatrudnić na przykład fachowców z Polski lub innych krajów, jednak obecne uciążliwe procedury i formalności zniechęcają do tego przedsięwzięcia.
Starzejąca się populacja Kanady wymaga, by trwał nabór młodych, produktywnych imigrantów. Kanada nie jest samowystarczalna pod względem utrzymania odpowiedniej wielkości zaludnienia, a zatem imigranci są i będą potrzebni.
Niebawem możemy się spodziewać zmian w prawie imigracyjnym. Dyskutuje się obecnie ułatwienie przepisów dla zagranicznych studentów ( WARTO ZAINWESTOWAć W NAUKę W KANADZIE), którzy, wykształceni w Kanadzie, stanowią bardzo atrakcyjne źródło imigracji. Minister chce także ułatwić przepisy związane z zatrudnieniem obcokrajowców. Obecnie w większości przypadków wymagana jest specjalna opinia rynku pracy, a uzyskanie takiej opinii jest trudną procedurą prawną. Wielu pracodawców otrzymuje odmowę, gdyż rząd zmusza kanadyjskie firmy do zatrudniania stałych rezydentów i obywateli Kanady w pierwszej kolejności.
Zapowiadane w fazie początkowej zmiany mogą być bardzo korzystne dla polskich imigrantów, którzy głównie przyjeżdżają do Kanady jako zagraniczni pracownicy.
Rząd kanadyjski chcą także zaludniać mniej popularne części i prowincje Kanady. Toronto i Vancouver są tak zatłoczone, że powoduje to wysokie, zbyt wygórowane ceny domów. Kanadyjczycy narzekają, że przez imigrantów nie mogą sobie pozwolić na zakup swojego własnego domu. W górę idą także ceny wynajmu. Osobiście myślę, że wygórowane ceny domów nie są zawsze skutkiem dużej imigracji, ceny są podwyższane ze względu na duży popyt wśród zagranicznych inwestorów.
O zmianach przepisów będę Państwa informować w następnych artykułach. Cieszy mnie niezmiernie, że rząd liberalny pragnie zreformować system prawa imigracyjnego, dając szanse większej liczbie imigrantów.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca
www.emigracjakanada.net
tel. 416 -5152022 Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJą PROSIMY O KONTAKT.
Z DUŻYM SUKCESEM POMOGLIśMY SETKOM POLSKICH IMIGRANTóW OSIEDLIć SIę NA STAŁE W KANADZIE.
18 LAT DOśWIADCZENIA.
sobota, 27 sierpień 2016 13:19
Opowieści z aresztu deportacyjnego: Emisariusz
Napisane przez Aleksander ŁośRóżne są metody walki o wolność własnego kraju. Czeczeńcy bronili się przed zniewoleniem przez carów Rosji przez około dwustu lat. W czasach realnego komunizmu nie mieli szans na wywalczenie ponownie wolności. Ale rozpad byłego Związku Sowieckiego, osłabienie ideologiczne i militarne samej Rosji, którego rządcy uważają Czeczenię za część własnego imperium, zapromieniowało nadzieją na wywalczenie wolności.
Tak w dawnym Związku Sowieckim, jak i obecnie w Rosji Czeczeńcy uważani są za bandytów, zdolnych do najbardziej zbrodniczych czynów. Zdjęcia wojowników czeczeńskich publikowane przez agencje światowe jakby potwierdzają ten ukształtowany przez Rosjan stereotyp Czeczeńca. Jest to wizerunek smagłego, zarośniętego, półdzikiego, wymachującego bronią bojownika.
Określenie „flip” w real estate odnosi się zazwyczaj do szybkiej renowacji („make over”), która zamienia zniszczony dom czy condo w superczysty i gotowy do wprowadzenia obiekt marzeń. Ta szybka renowacja zwykle może być wykonana bez potrzeby oczekiwania na pozwolenie na budowę, gdyż głównie dotyczy elementów kosmetycznych domów.
Jednym z mitów, które chciałbym na wstępie rozwiać, jest to, że wcale nie jest to takie proste i takie tanie, jak pokazywane jest to w licznych programach w telewizji.
Po tym wstępie kilka spraw, na które należy zwracać uwagę w przypadku „flipów”.
• Lokalizacja – najważniejszy element. Tu nie wolno popełnić błędu. To zawsze jest i będzie najważniejszy element we wszystkich zakupach nieruchomości. Powinniśmy wybierać możliwie najlepszą dzielnicę, w której ludzie chcą mieszkać. Nie warto tu oszczędzać. Ale kupując nawet w dobrej dzielnicy, możemy popełnić błąd, nabywając nieruchomość na przykład wychodzącą na tory kolejowe, linię wysokiego napięcia czy autostradę.
• Typ domu, który kupujemy na „flip”. Zdecydowanie domy wolno stojące są lepszą inwestycją niż bliźniaki, townhouse’y czy condo. Powinniśmy skoncentrować się na remontach domów wolno stojących, bo możemy mieć na nich najlepszy zwrot nakładów. Remonty na przykład condominium – mają zwykle najmniejszą szansę powodzenia. Wybierając domy wolno stojące na „flip” też należy zwracać uwagę na wiele rzeczy. Jeśli planujemy dodanie drugiego piętra, to oczywiście domy parterowe są najlepszą alternatywą. Jeśli nie planujemy dobudowy – to należy wybierać dom, który jest wystarczająco obszerny, by można było w nim coś zrobić. Małe i ciasne domy – zwykle są trudne do odsprzedaży z dużym zyskiem.
• Domy „bez stygmatu” – domów, w których na przykład uprawiano marihuanę – pomimo że można je dostać taniej – raczej bym nie polecał. To samo dotyczy domów po pożarze czy domów, gdzie popełnione brutalne morderstwo.
• Budżet – wynika z prostej kalkulacji. Przewidywana cena sprzedaży minus zakładany profit, minus koszty sprzedaży, koszt projektu, koszt utrzymania domu w czasie renowacji. Mylnie przygotowany budżet – powoduje fiasko całej operacji. Cena przewidywanej sprzedaży powinna być realistyczna.
• Cena zakupu versus cena sprzedaży – należy dokładnie wiedzieć, jaki maksymalnie zakres finansowy zrobionego domu będzie można uzyskać, dlatego szukamy domów, których nikt „nie chce”, bo są „kosmetycznie zaniedbane” – i przeciętna osoba ich nie kupi. Często są to domy sprzedawane przez ludzi starszych czy przez rodzinę zmarłej osoby.
• Okazje – zwykle wszyscy uważają, że „power of sale” to okazja. Dziś jest ich bardzo mało, bo zagrożony „power of sale” dom jest sprzedawany przez właścicieli. Natomiast sprzedaże spadkowe albo domy sprzedawane przez ludzi idących do domów starców – często są dobrą okazją.
• Zakres prac – oczywiście wynika z budżetu – ale takie elementy domu, jak kuchnie i łazienki, zwykle się w tym muszą znaleźć. Dobra łazienka czy ciekawa kuchnia nie muszą kosztować fortuny. Proszę pamiętać, że pierwsze wrażenie się liczy najbardziej i często ludzie podejmują decyzję o zakupie domu w ciągu pierwszych 10 minut.
• Czas – zła organizacja, która powoduje, że czekamy na materiały czy podwykonawców, kosztuje i często prowadzi do przekroczenia budżetu.
• Dobór materiałów – poświęcenie czasu na szukanie dobrych materiałów po jeszcze lepszych cenach to jeden z najlepszych sposobów zarabiania. Można kupić ładne płytki ceramiczne za 5,00 dol. za stopę, ale jeśli kupimy podobne za 1.00 dol., to już mamy profit! Każdy zaoszczędzony dolar pozostaje natychmiast w naszej kieszeni
• Koncepcja całej renowacji – niestety, tu powstają największe problemy. Wiele osób, które zaczynają „flipy”, oszczędza na pomocy profesjonalistów od projektowania i myśli, że dom wystarczy pomalować i powiesić nowe szafki w kuchni, by zarobić pieniądze. Niestety, często jest to zrobione niezbyt gustownie i typowo. Klienci szukają czegoś bardzo unikatowego i dobrze zaplanowanego. I tu pomoc specjalistów jest bardzo przydatna.
• Konsekwencja w wykonanych pracach – często obcinając koszty – wymieniamy pewne elementy, oszczędzając błędnie na innych. Na przykład ostatnio widziałem renowację w kuchni, w której owszem, zmieniono szafki i blaty, ale pozostawiono stare ohydne płytki podłogowe. Wyglądało to bardzo źle! Inny przykład to łazienki, w których każdy element czy kran są w innym stylu, bo były „on sale”.
• „Staging” – coraz częściej pojawia się tendencja to urządzania domu wystawionego na sprzedaż specjalnie dobranymi meblami i dodatkami, by stworzyć wrażenie przytulności. Urządzony dom (ale nie zagracony) – prezentuje się znacznie lepiej niż pusty. Potencjalni kupujący widzą siebie w takim domu i dużo szybciej podejmują decyzję. Warto wydać na „staging” pieniądze, bo zwykle takie domy sprzedają się szybciej i drożej. Nie oznacza to, co często widziałem, że wstawimy stare meble pozbierane z różnych miejsc i to uznamy za „urządzony dom”. W takim przypadku, lepiej tego nawet nie robić.
Czy należy bać się „droższych” nieruchomości na „flip”?
Uważam, że nie. Tanie finansowanie, jakie mamy obecnie, powoduje, że nie należy się bać wydać trochę ekstra. Często powodem, dlaczego nie inwestujemy we właściwy dom (odpowiednio drogi), jest obawa przed ceną. Jeśli pomyślimy o tym w ten sposób, że ekstra 100.000 dol. w pożyczce na rok kosztuje tylko 3000 dol. w oprocentowaniu, co może zabezpieczyć nam lepszy obiekt do renowacji. Ten koszt może być bardzo opłacalny. Natomiast dobra lokalizacja może dać nam ogromny zwrot!
Ostatnia uwaga! Przestrzegam przed „fake flips”. Bardzo często widzę, że chciwi inwestorzy robią szybką renowację tylko na efekt. Nowa kuchnia, granitowe blaty, stainless steel appliances, laminat i tanie szafki kuchenne plus farba. Ale jak się dobrze przyjrzymy, to okna, dach, piec czy inne ważne elementy domów są nietknięte! Proszę się nie dać nabrać!
Jak zawsze zapraszam do współpracy. Proszę korzystać z mojego doświadczenia w tej dziedzinie. Konsultacje są bezpłatne, a często mogą Państwu pomóc uniknąć kosztownych błędów.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Jakie mogą być przyczyny otrzymania odmowy pobytu stałego? Przyczyn może być wiele, niektóre z nich to:
–posiadanie rekordu kryminalnego (tylko niektóre automatycznie się przedawniają po upływie 10 lat),
– członek rodziny posiada rekord kryminalny (dzieci, konkubenci, współmałżonkowie),
– zły stan zdrowia,
– zły stan zdrowia osoby z rodziny (dzieci, konkubenci, współmałżonkowie),
– nieprawdziwe zeznania, np. ktoś nie podał prawdziwych informacji we wniosku imigracyjnym lub wizowym lub podczas przesłuchania przez urzędnika imigracyjnego lub granicznego,
– podejrzenie, że ktoś złamie prawo lub fakt, że już złamał prawo imigracyjne w Kanadzie,
– negatywna ocena kandydata i jego sytuacji (np. wizy pracy, wizy studenckie, podania humanitarne).
Niektóre powody można prawnie zneutralizować albo specjalną procedurą imigracyjną, albo specjalnym wnioskiem. Warto przedyskutować swoją sprawę z osobą, która zajmuje się profesjonalnie prawem imigracyjnym.
Przykład, imigrant posiada rekord kryminalny w Polsce. Minęło już pięć lat, można zatem wystąpić z podaniem o kryminalną rehabilitację. Jeśli uzyska się pozytywną decyzję, sytuacja zmienia się o tyle, że rekord ten nie jest już żadną przeszkodą, jest jakby wybaczony i nie będzie brany pod uwagę w przyszłych procedurach imigracyjnych przez urzędnika imigracyjnego.
Natomiast w sytuacji, kiedy nie minęło jeszcze pięć lat od daty zakończenia się wyroku, imigrant musi wystąpić z podaniem o specjalne zezwolenie na zamieszkanie w Kanadzie, jednak szanse przyznania takiego zezwolenia zależą w dużej mierze od powodów wjazdu czy pozostania na terenie Kanady.
Inny przykład, osoba składająca wniosek o pobyt stały na podstawie specjalnych okoliczności – prawo humanitarne (nie mylić z azylem, gdyż jest to zupełnie inny program) może odwoływać się od takiej decyzji w sądzie (federalnym i najwyższym). Istnieje też szansa odwrócenia niesprawiedliwej czy błędnej decyzji poprzez napisanie listu z prośbą o ponowne rozpatrzenie sprawy do kierownika biura imigracyjnego, oczywiście muszą być podstawy prawne.
Artykuł ten ma na celu przybliżenie Państwu sytuacji, jakie niekiedy wydają się nierozwiązywalne lub zbyt skomplikowane. A jednak prawo uwzględnia takie okoliczności i zezwala na złożenie odpowiednich podań czy wydanie specjalnych dokumentów, które pozwalają wybrnąć z imigracyjnego kłopotu. Należy jednak znać najnowsze przepisy i obowiązujące procedury.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca
tel. 416-5152022
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.emigracjakanada.net
piątek, 19 sierpień 2016 15:39
Opowieści z aresztu deportacyjnego: Problemy tożsamościowe
Napisane przez Aleksander ŁośPrzyspieszone przemieszczanie się ludzi powoduje, że coraz większa ich liczba ma problemy z samookreśleniem się. No bo może być Anglik, ale urodzony i mieszkający prawie całe swoje życie czy to w Rodezji (Zimbabwe), czy to w Południowej Afryce. Może być Polak, ale urodzony na Litwie, Ukrainiec w polskim Przemyślu.
Pewne, związane z tym problemy miał również Valery. Ten wysoki, szczupły, niezwykle przystojny, około 28-letni mężczyzna urodził się z ojca Rosjanina i matki Polki. Cała rodzina ojca mieszkała w centralnej Rosji i on sam tam się urodził. Rodzina matki natomiast pochodziła z przedwojennych polskich Baranowicz. Nie wyjechali stamtąd po wojnie i tam też urodziła się matka Valerego, już na Białorusi, która wchodziła w skład Związku Sowieckiego. Ojciec Valerego (noszący typowo rosyjskie nazwisko) był porucznikiem armii sowieckiej, kiedy poznał jego matkę. Pobrali się i po kolejnych wędrówkach i awansach ojca Valerego, osiedlili się w Mińsku. Tam też urodził się Valery, jako ostatni z czterech synów.
