farolwebad1

A+ A A-
Porady

Porady

piątek, 11 listopad 2016 14:58

Opowieści z aresztu deportacyjnego: Południowiec

Napisane przez

        Dziwimy się czasami, kiedy jakiś cudzoziemiec nie potrafi określić, gdzie leży Polska, lub też ma braki w znajomości historii naszego kraju. A co my wiemy, na przykład, o tym, co się działo przed dwudziestu laty w Salwadorze, kraju położonym w północnej części Ameryki Południowej? W większości krajów tego regionu albo toczyły się w tym czasie wojny domowe, albo kraje były opanowane przez reżimy dyktatorskie, a prawie wszystkie pogrążone były w nędzy przeważającej części społeczeństwa. W Salwadorze było trochę wszystkiego z tych przypadłości, a nadto wysoka przestępczość.

        Miguel urodził się w rodzinie kreolskiej, co znaczy, że jego przodkowie byli hiszpańskimi zdobywcami tego indiańskiego kraju, przy czym w którejś z generacji dopłynęło do tej rodziny trochę krwi indiańskiej. Zdradzał to jego wygląd: lekko smagły, czarnowłosy, raczej niski, ale dobrze zbudowany.

piątek, 11 listopad 2016 14:42

Oferty

Napisane przez

maciekczaplinski        Po tygodniach poszukiwań trafiamy na nasz „wymarzony” dom. Czas, by złożyć ofertę. Warto wiedzieć o kilku sprawach. Oferta kupna i sprzedaży oraz sam proces negocjacji jest bardzo obszernym tematem. Dziś podam tylko kilka podstawowych informacji.

        Pisemna oferta kupna jest zwykle inicjowana przez agenta reprezentującego kupujących. Przygotowywana jest ona na standardowych formularzach opracowanych przez Real Estate Board. Formularze te opracowane są przez prawników i w poszczególnych punktach zawarte są typowe paragrafy chroniące obie strony. Modyfikowane są tylko te elementy oferty, które w formie pisemnej określają warunki, na jakich potencjalny klient gotowy jest kupić wystawioną do sprzedaży nieruchomość.

        Wstępna oferta zawiera takie detale, jak proponowaną cenę, proponowany depozyt, warunki, jeśli oferta jest warunkowa, dzień przejęcia nieruchomości oraz tak zwane „inclusions” – czyli określa, jakie sprzęty gospodarstwa domowego zawarte będą w cenie.

        Depozyt, który towarzyszy ofercie, wynosi zwykle 3-5 proc. ceny wywoławczej. Jeśli oferta zostanie zaakceptowana, to depozyt przekazywany jest firmie reprezentującej właścicieli i umieszczany na specjalnym koncie – Trust Account.

        Oferta jest ważna tylko przez określony okres. Może to być tydzień, mogą to być dosłownie godziny. Jeśli nie zostanie ona rozpatrzona w tym czasie, to traci swoją ważność.

        Właściciel domu, który otrzymuje ofertę, może w określonym ofertą czasie) zaakceptować ją bez zmian, dokonać zmian i zaproponować kupującym swoje warunki, nazywane jest to „counter offer”, lub jeśli oferta nie jest do zaakceptowania, pozwolić jej wygasnąć.

        Jeśli oferta złożona przez kupujących rokuje nadzieję na szczęśliwe zakończenie, zwykle następują zmiany i oferta wraca do kupujących. Nazywa się to „sign-back” lub „counter-offer”.

        Zwykle oferta krąży pomiędzy dwoma stronami przez jakiś czas. Za każdym razem strona robiąca zmiany zwykle przedłuża czas na akceptację oferty.

        Negocjacje zwykle trwają, dopóki jedna ze stron nie zaakceptuje wszystkich warunków w składanej jej ofercie. Nie ma limitu co do liczby „counter-offers”, ale zwykle wystarczają 2 – 4 tury negocjacji, by uzyskać kontrakt akceptowany przez obie strony.

        W procesie negocjacji biorą udział dwie strony – kupujący i sprzedający nieruchomość. Strona, która w końcowym efekcie akceptuje warunki drugiej strony – podpisuje na ofercie „confirmation of acceptance”. Wszelkie zmiany w ofercie po tym stadium mogą być dokonywane tylko poprzez inny dokument, zwany  „amendment to agreement”.

        Zaakceptowana oferta trafia do prawnika – który od tego momentu reprezentuje swoich klientów, aż do zakończenia transakcji.

        Należy pamiętać, że wszystkie negocjacje i uzgodnienia muszą być na piśmie.

        Inaczej proces negocjacji przebiega, kiedy mamy kilka ofert, z którymi musimy konkurować. Sytuacja, w której mamy kilka ofert na jeden dom, nazywana jest „multiple offer situation”. Z perspektywy sprzedających dom jest to wymarzona okoliczność. Kilku chętnych na ten sam dom to niemalże gwarancja sprzedaży domu szybko i często ponad wystawioną cenę. Najczęściej wystarczy przeanalizować wraz z agentem wszystkie oferty i wybrać najlepszą.

        Z perspektywy kupujących jest to dużo bardziej skomplikowana i denerwująca sytuacja i chciałbym poświęcić jej trochę uwagi.

        Jeśli znajdą Państwo dom i okaże się, że jest na niego kilka ofert, należy zdawać sobie sprawę, że zwykle cena sprzedaży będzie wyższa niż w przypadku pojedynczej oferty. Dlatego należy zadać sobie pytanie, jak bardzo nam zależy na kupowanym domu?

        Jeśli jest to przeciętny dom, jakich wiele, to można albo zrezygnować ze składania oferty, albo złożyć ofertę zgodną z Państwa osobistym odczuciem wartości.

        Natomiast jeśli dom, na który chcą Państwo składać ofertę, jest tym jedynym i wymarzonym domem spełniającym wszystkie (lub prawie wszystkie) oczekiwania, to sytuacja się zmienia. Warto wówczas zastanowić się, jak grać, by wygrać?

        Należy pamiętać, że w przypadku kilku ofert zwykle wygrywają te, które mają najmniej warunków oraz oferują najwyższą cenę. Przed prezentacją oferty wiemy, ile ogólnie ich będzie. Jeśli mamy do czynienia z jedną konkurencyjną ofertą, strategia może wyglądać inaczej niż w przypadku pięciu konkurencyjnych ofert.

        Oferty bezwarunkowe, oferujące datę przejęcia oczekiwaną przez sprzedających oraz oferujące dobrą cenę, mają największe szansę akceptacji.

        Oferty warunkowe na załatwienie pożyczki lub inspekcję domu – zwykle nie mają wiele szans na akceptację.

        Żaden z agentów przynoszących ofertę nie wie, jaką cenę i jakie warunki oferuje konkurencja. Jedynie właściciele sprzedawanego domu i ich agent mają pełny przegląd sytuacji. Dla kupujących oznacza to dość duży stres oraz odrobinę hazardu. Każdy tysiąc dolarów dodany do oferowanej ceny zwiększa szansę. Jeśli walczą Państwo o wymarzony i unikatowy dom warto czasami zapłacić trochę więcej. Wszak dodatkowe na przykład 5000 dol. – stanowi tylko około 22 dol. w miesięcznych spłatach. Oczywiście należy do końca zachować zdrowy rozsądek. Czasami nie warto poddać się emocjom. Agent real estate znający rynek powinien być tutaj bardzo ważnym doradcą.

        Finałowa cena w przypadku kilku ofert może znacznie przekroczyć cenę wywoławczą. W różnych rejonach miasta i w różnych kategoriach cenowych ta nadwyżka może wyglądać inaczej. W Mississaudze w przypadku domów do 600.000 dol. – często przekracza 50.000 dol. Natomiast w okolicy na przykład Bloor/Prince Edward zdarzają się przebitki nawet o 200.000 dol. Wszystko wynika z podaży i popytu. Wszystkie te rejony, w których domy bywają kupowane na spekulację przez kontraktorów i gdzie buduje się domy na zamówienie – zwykle osiągają wyższą cenę.

czwartek, 10 listopad 2016 15:54

Deportacje

Napisane przez

Izabela Embalo        Czy nakaz deportacyjny można odroczyć?  I czy można się odwoływać od decyzji deportacyjnej?

        Istnieją różne nakazy deportacyjne, dobrowolne i przymusowe. Niektóre  zakazują powrotu do Kanady przez jeden lub dwa lata, niektóre – te najsurowsze, zakazują powrotu do Kanady dożywotnio. Nakaz dożywotni można jednak prawnie anulować, występując z podaniem o zezwolenie na powrót, jeśli są ku temu poważne powody. Istnieją różne opcje prawne, by walczyć o pozostanie kogoś w Kanadzie, nawet w przypadku wydania przez urząd decyzji deportacyjnej.

        Wiele osób, które podejmują się zatrudnienia bez autoryzacji lub które mieszkają w Kanadzie bez ważnego statusu, lub także osoby spodziewające się decyzji negatywnej, obawia się nakazu deportacyjnego. Słowo deportacja kojarzy się niektórym z przymusowym wylotem, ale w praktyce imigracyjnej decyzja urzędnika nie jest ostateczna.

        Zacznijmy od tego, że proces deportacyjny w wielu przypadkach może być długotrwały. Jeśli ktoś nie jest aresztowany lub jeśli inna osoba nie zaraportuje łamiącego prawo imigracyjne, najczęściej urząd wysyła list z prośbą o stawienie się na rozmowę. W czasie rozmowy urzędnik czyta specjalny raport, informując taką osobę, iż nie ma prawa pozostania w Kanadzie ze względu na złamanie prawa imigracyjnego, brak statusu itp. Warto także odróżnić urzędy-instytucje zajmujące się imigracyjnym prawem porządkowym. Urząd imigracyjny może wezwać na rozmowę, ale urząd imigracyjny nie deportuje imigrantów. Urzędem, który posiada prawną moc egzekwowania nakazów deportacyjnych, jest Canadian Border Services Agency (CBSA), czyli straż graniczna, a zatem urzędnicy, jakich spotykamy na granicy. W sytuacji otrzymania wezwania do urzędu imigracyjnego powinni się państwo skontaktować ze specjalistą, aby zobaczyć, czego dotyczy takie wezwanie i czy są szanse odroczenia, lub nawet odwołania się od tej decyzji.

        Co zatem zrobić w sytuacji otrzymania nakazu opuszczenia Kanady? Możliwości opóźnienia deportacji oraz odwołania się w kanadyjskim sądzie zależą od indywidualnej sytuacji imigranta. Na przykład, jeśli ktoś złożyła wcześniej podanie o łączenie rodzin z terenu Kanady i udokumentuje, że sprawa jest już w toku, istnieje  szansa na odroczenie deportacji. Podobnie osoby, które ubiegają się o pobyt stały w programie humanitarnym – istnieje możliwość poproszenia o opóźnienie deportacji i otrzymania zezwolenia na dokończenie sprawy pobytowej. Jeśli pierwszy etap podania imigracyjnego zakończy się pozytywnym zatwierdzeniem tzw. gruntów humanitarnych, wówczas deportacja jest wstrzymywana, natomiast otrzymanie pobytu stałego jakby automatycznie anuluje nakazy deportacyjne. Wyjątkiem mogą być np. niektóre osoby posiadające rekord kryminalny.

        W swojej praktyce spotkałam się także z sytuacja, w której sam urzędnik CBSA odraczał deportację bez żadnej specjalnej prośby, by ktoś mógł zakończyć sprawę stałej rezydencji na terenie Kanady. Podania imigracyjne złożone poza Kanadą nie są powodem opóźnienia czy odwołania deportacyjnego, chyba że ktoś otrzyma już finalną, pozytywną decyzję, podobnie jak w przypadku spraw prowadzonych na terenie Kanady. Oczywiście nie zawsze urząd CBSA lub sąd apelacyjny przychyla się do prośby o oddalenie deportacji, warto jednak wiedzieć, jakie są opcje i prawa imigranta. Niektóre osoby tracą szanse na powrót czy pobyt stały, opuszczając Kanadę, gdyż jedyną ich szansą jest np. podanie humanitarne. Prawo imigracyjne narzuca na urzędników imigracyjnych obowiązek rozpatrzenia i uwzględnienia powodów humanitarnych (np. dobro dziecka wychowywanego lub urodzonego w Kanadzie) tylko na terenie Kanady. Urząd poza Kanadą nie musi do takiej prośby się przychylić i często względy humanitarne nie są brane pod uwagę, dopiero w sprawach drugiej instancji.

        Osoby posiadające pobyt stały powinny wiedzieć, że ich pobyt może być odebrany i nakaz deportacyjny może zostać wydany w przypadku odebrania stałej rezydencji lub w przypadku popełnienia wykroczenia kryminalnego. Dlatego jeśli można wystąpić o kanadyjskie obywatelstwo, lepiej to zrobić jak najszybciej.

Izabela Embalo
licencjonowany doradca
        
        Osoby zainteresowane imigracją prosimy o kontakt: 416-5152022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.emigracjakanada.net

piątek, 04 listopad 2016 17:17

Opowieści z aresztu deportacyjnego: Losy rodzeństwa

Napisane przez

        Pochodzili ze średnio zamożnej, dość przeciętnej rodziny. Ojciec ich miał tylko dwie żony, choć prawo pozwalało mu mieć do czterech. Ale nie stać go było na więcej. Ona była najmłodszą córką pierwszej żony, z którą miał pięcioro dzieci, a on najmłodszym synem od drugiej żony, z którą ojciec zdążył mieć tylko troje dzieci.

        Rodzice prowadzili normalny tryb życia muzułmańskiej rodziny. Rodzinny sklep z Mogadiszu był ich źródłem utrzymania do czasu wybuchu wojny domowej. Już w pierwszym miesiącu walk ich sklep został rozbity i rozgrabiony. W drugim miesiącu zabity został w czasie zamieszek ojciec rodziny. W trzecim miesiącu zabrakło środków do życia. Dwaj starsi bracia gdzieś zniknęli. Pojawiali się co jakiś czas, przynosząc trochę jedzenia, a później znowu znikali. Jasne było, że przyłączyli się do którejś z walczących grup.

piątek, 04 listopad 2016 17:03

Downsizing (45/2016)

Napisane przez

maciekczaplinski        Wiele osób, myśląc o zmianie większego domu na mniejszy (downsizing), odkłada tę decyzję do czasu przejścia na emeryturę. Czy warto czekać?

        Głównym powodem odkładania decyzji o zamianie domu do czasu przejścia na emeryturę jest nasza działalność zawodowa. Jeśli ktoś mieszka w Etobicoke i ma pracę w Brampton, to dojazd, pomimo że uciążliwy jest ciągle akceptowalny. Gdybyśmy natomiast, jeszcze pracując, kupili dom w St. Catharines, ale nadal pracowalibyśmy w Brampton, nasze dojazdy do pracy byłyby bardzo uciążliwe.

        Jeśli mamy na przykład do emerytury jeszcze 10 lat, ale w głębi serca tak naprawdę widzimy siebie mieszkających na emeryturze na przykład w Wasaga Beach, to czekanie z decyzją kupna domu „do czasu emerytury” jest bardzo kosztowne. Akurat tak się złożyło, że kilka tygodni temu pomagałem klientom z Toronto znaleźć dom w Wasaga Beach. Ceny za ładny, nie za bardzo stary bungalow były pomiędzy 310.000 a 450.000 tysięcy. Znacznie niżej niż w Toronto. Ci konkretni klienci przenoszą się na północ w tym samym momencie, czyli po sprzedaniu domu w Metro za ponad 700.000 dol. kupili dom za blisko 400.000 dol. i nadmiar funduszy mogą przeznaczyć na inne cele. Na przykład na zakup drugiej nieruchomości, która będzie kreowała comiesięczny stały dochód. W dzisiejszych czasach średnia wartość „rentu” za dom, nawet w małych miastach, to 1600-2500 dol./mies. To więcej niż średnia emerytura i w tym samym czasie taki dom nabiera wartości.

        Proszę sobie jednak wyobrazić, że, jak wspomniałem, nasza emerytura ma być za 10 lat i odkładamy decyzję zakupu.

        Zakładając, że rynek nieruchomości nie stoi w miejscu i ceny w przykładowej Wasaga będą wzrastały po 4 proc. w skali roku, to po 10 latach dom, który obecnie kosztuje 400.000 dol., będzie kosztował o ponad 40 proc. więcej, czyli około 560.000 dol. Powstaje pytanie – czy lepiej go kupić teraz, by „zarezerwować” sobie cenę, czy czekać z zakupem przez 10 lat? Nie muszę chyba podpowiadać, która odpowiedź jest prawidłowa.

        Istotne jest też, że dom, który mamy w Toronto, też będzie szedł w górę. Przy średnim wzroście cen w Metro na poziomie 6 proc. w skali roku i średniej cenie domu przynajmniej 70.000 dol., po 10 latach dom taki powinien być wart ponad 60 proc. więcej, czyli około 1.120.000 dol.  Zakładając, że dom w Toronto jest spłacony, różnica, jaka nam pozostanie w kieszeni pomiędzy „typowym downsizing”, kiedy dom kupujemy dopiero w chwili przejścia na emeryturę, a „advanced down-sizing”, kiedy kupujemy dom o 10 lat wcześniej, jest znacząca. W naszym przykładzie jest to ponad 160.000  dol., ale może być znacznie więcej. Zaletą takiego zakupu z wyprzedzeniem jest fakt, że kupujemy go już teraz znacznie taniej niż będzie on kosztował za 10 lat – w związku z czym gwarantujemy sobie znacznie lepszą cenę i znacznie lepszy start w chwili przejścia na emeryturę. Ten drugi dom, jeśli będzie wynajmowany, będzie przynajmniej w połowie spłacony.

        Dlaczego jest to też takie ważne, by nie odkładać takiej decyzji? Ceny ROSNĄ bardzo szybko również wokół Toronto, a nawet w znacznej odległości od Metro. Brampton na przykład wzrosło wciągu roku prawie o 20 proc., bo ci, których budżet nie wystarczał na Mississaugę, musieli zadowolić się tradycyjnie tańszym Brampton. Obecnie to samo dotyczy Acton, Waterdown czy Erin. Aż trudno uwierzyć, że do pół miliona nie ma obecnie prawie domów do kupienia wartych zainteresowania. Czyli obecnie zaczynają gwałtownie rosnąć ceny w Guelph, Waterloo czy Stoney Creek. Czekanie z decyzją naprawdę działa na niekorzyść i może być kosztownym błędem.

        Jeśli ktoś ma na tyle pieniędzy, że drugi dom może kupić za gotówkę, ma dwie opcje. Jeśli chce, może ten dom wynająć i mieć dodatkowy dochód, który można przeznaczyć na wiele rzeczy, od podróży zaczynając. Można też taki dom kupić w takich miejscach, jak już wspomniana wcześniej Wasaga Beach. W tym momencie może on spełniać rolę rodzinnego cottage’u albo można go częściowo wynajmować dla turystów na tygodnie za znaczne pieniądze.

        Powstaje pytanie. Jak można sfinansować drugi dom? Przecież trzeba dostać pożyczkę hipoteczną na drugą nieruchomość, a nie wszyscy mają duże dochody?

        To jest właściwie najprostsze, pod warunkiem że mamy dobry kredyt (powyżej 600 bicon scores) oraz 20 proc. downpayment. Wiele banków ma specjalne programy dla inwestorów kupujących drugi dom. Jak długo mamy 20 proc. down i dochód z danego domu pokrywa płatność za hipotekę. Nasz personalny income nie musi być nawet brany pod uwagę. Jest to właściwie bardzo istotna informacja. Jeśli kupimy dom teraz, używając programu, o którym wspomniałem, to jest duża szansa, że po 10-15 latach dom taki może być spłacony, a jednocześnie będzie wart znacznie więcej, bo coroczny wzrost cen oczywiście wpływa na wartość. Czy nie jest to idealna sytuacja?

        A teraz warto dokonać kilku wyliczanek. Przy obecnych oprocentowaniach pożyczek hipotecznych, każde 450 dol. obsługuje 100.000 pożyczki hipotecznej miesięcznie. Chciałbym przypomnieć, że w domach lokatorzy zwykle płacą za „utilities”, a właściciel spłaca hipotekę oraz podatek od nieruchomości.

        W dzisiejszych czasach nawet w takich miastach, jak Guelph, można wynająć średniej wielkości dom wolno stojący (bo do takich zakupów zachęcam) za około 2500 dol./mies. Czyli jeśli założymy miesięczny podatek od nieruchomości na poziomie 350 dol./mies. i ubezpieczenie domu około 100 dol. na miesiąc, to praktycznie to, co pozostaje, obsługuje bez problemów 400.000 dol. pożyczki hipotecznej. Dodając nasze 20 proc., które musimy dać na downpayment,  domy, które możemy kupić i będą się spłacały, są na poziomie cenowym około 500.000 dol.

        Jeszcze jedna uwaga. Na pewno słyszeli Państwo o „Capital Gain”? Mając dwa domy, jeden, w którym mieszkamy (principal residence), a drugi, który wynajmujemy, to jeśli on nabierze wartości i go sprzedamy, zapłacimy podatek od przyrostu wartości. Jednak jeśli sprzedamy naszą „prime residence” i przeniesiemy się do domu, który poprzednio był „investment”, możemy uniknąć podatku. To są dodatkowe pieniądze.

        Wszystkich zainteresowanych zapraszam do kontaktu! Nieruchomości są historycznie najlepszą i najbardziej bezpieczną inwestycją, która nawet w czasach trudnych „nie znika”, tak jak się stało z wieloma papierami „wartościowymi”.

piątek, 04 listopad 2016 16:49

Od zatrudnienia do pobytu

Napisane przez

Izabela Embalo        Legalne kanadyjskie zatrudnienie jest w obecnym prawie imigracyjnym bardzo pomocne, a niekiedy właściwie obowiązkowo wymagane, by spełnić warunki programu stałego pobytu w grupie tak zwanych imigrantów ekonomicznych. Istnieją możliwości imigrowania także w tak zwanej klasie rodzinnej czy azylanckiej, ale ponieważ klasa ekonomiczna jest bardzo popularna wśród polskich imigrantów, o niej chciałabym dziś napisać.

        Otrzymanie wizy pracy otwiera drzwi do korzystania z różnych programów, na przykład  istnieje szansa otrzymania stałej rezydencji w tak zwanym programie Canadian Experience Class (program grupy doświadczonych), w programie Federal Skilled Worker (program wykwalifikowanych pracowników) oraz w licznych programach prowincyjnych.

        Oczywiście spełnione muszą być określone kryteria programowe. Na przykład, jeśli ktoś przybywa do prowincji Ontario, musi pracować w zawodzie wykwalifikowanym, by móc starać się o stałą rezydencję w Kanadzie. Zatrudnienie np. w sklepie jako sprzedawca, praca jako kierowca lub w usługach sprzątających nie zakwalifikuje kandydata na pobyt stały. Osoba starająca się musi legalnie pracować przynajmniej rok, praca powinna być stała, niestety zatrudnienie jako podwykonawca (subcontract) nie zakwalifikuje kandydata na program Canadian Experience Class. Zatrudnienie na zlecenie (subcontract) jest bardziej samozatrudnieniem, nawet jeśli ktoś pracuje dla jednego zleceniodawcy.

        W innych prowincjach wygląda to trochę inaczej, gdyż prawo zezwala, by osoby pracujące w zawodzie niewykwalifikowanym mogły ubiegać się o stałą rezydencję. Dlatego jeśli nie ma możliwości znalezienia pracy w zawodzie wykwalifikowanym, należy sprawdzić, jakie są opcje w innych kanadyjskich prowincjach. Ontario nie posiada na obecnie takich udogodnień, i niestety osoby przybywające do Ontario na przykład na wizę pracy dla młodych (praca wakacyjna), często zatrudniają się w zawodach pół- lub niewykwalifikowanych.

        Wiza pracy i roczne zatrudnienie są także bardzo pomocne w programie punktowym, ponieważ za przepracowany czas w Kanadzie i za ofertę pracy otrzymuje się punkty/bonus.

The Immigration Network Canada

mgr Izabela Embalo

licencjonowany doradca imigacyjny

        OSOBY ZAINTERESOWANE KONSULTACJą LUB USŁUGą  IMIGRACYJNą PROSIMY O KONTAKT Z NASZYM BIUREM: 416-515-2022.

www.emigracjakanada.net

        Posiadamy 18 lat doświadczenia, pomogliśmy setkom polskich imigrantów osiedlić się na stałe w Kanadzie.

piątek, 28 październik 2016 20:05

Dlaczego CMHC jest potrzebne?

Napisane przez

maciekczaplinskiWprowadzone niedawno zmiany do ubezpieczeń pożyczek na hipoteki przez rząd Kanady nasuwają pytanie, dlaczego jest ono potrzebne i jaką korzyść daje takie ubezpieczenie kupującym nieruchomość?


Zacznę od tego, że nie wszystkie pożyczki muszą być ubezpieczone. Jeśli mamy mniej niż 20 proc. na downpayment - takie ubezpieczenie jest konieczne i aby uzyskać hipotekę musimy spełniać ściśle narzucone warunki. Natomiast, jak mamy 20 proc. lub więcej wówczas banki mogą nam pożyczyć pieniądze bazując na swoich wewnętrznych regulacjach; z tym, że w każdym przypadku dobra historia kredytowa jest zasadniczo wymagana. Oznacza to, że nawet jeśli mielibyśmy 30 proc. pieniędzy na wpłatę, ale zaliczyliśmy bankructwo, czy też mamy bardzo złą punktację kredytową - to banki mogą nam odmówić finansowania.
Co oznacza “zła” punktacja? Otóż, każdy obywatel Kanady ma przypisany numer SIN. Kombinacja naszego SIN, daty urodzenia oraz nazwiska są rejestrowane w specjalnej instytucji nazywanej “credit bureau”. Ta instytucja, prowadzi dokładną rejestrację kart kredytowych i pożyczek posiadanych przez każdego mieszkańca Kanady. Wszelkiego rodzaju opóźnienia w płatnościach są skrupulatnie notowane. Oczywiście płacenie na czas też jest pozytywnie notowane. Sama formuła obliczania punktacji jest niezwykle skomplikowana i niektórzy twierdzą, że jest tak samo skrupulatnie trzymana w tajemnicy, jak formuła produkcji Coca Coli, ale fakt jest taki, że jeśli ktoś ma mniej niż 600 punktów to jest bardzo niechętnie widziany przez banki. Jak ktoś ma 800 punktów to należy to najbardziej ukochanych klientów. Wszystko pomiędzy jest OK.
Instytucja udzielająca ubezpieczeń ma oparcie w rządzie Kanady i występuje pod nazwą Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC). Obecnie istnieją również dwie inne prywatne instytucje robiące to samo (ubezpieczanie pożyczek). Istnieją one po to, by gwarantować (ubezpieczać) wszystkie pożyczki na nieruchomości, gdzie wpłata jest mniejsza niż 20 proc. Korzyść dla kupujących jest taka, że banki wiedząc, iż w przypadku nie spłacania pożyczki lub utraty wartości przez nieruchomość - i tak otrzymają swoje pieniądze z powrotem - więc NIE BOJĄ się pożyczać.
Tak naprawdę to banki mają największą korzyść z tego ubezpieczenia. Kupujący ma tylko możliwość uzyskania pożyczki określanej jako “high ratio” dzięki ubezpieczeniu za które i tak musi zapłacić. Wysokość ubezpieczenia jest uzależniona od wpłaty. Minimalna wymagana wpłata to 5 proc. i wówczas ubezpieczenie wynosi zwykle 2.5 proc. od pożyczonej sumy i dodawane jest to pożyczki i spłacane jest wraz z nią. Przy 15 proc. wpłaty pożyczka wynosi 1 proc. i jest też dodawana do hipoteki (jednorazowo). Na sumę pożyczki naliczany jest podatek, HST, który musi być zapłacony przy zamknięciu transakcji.
By zakwalifikować się na możliwość pożyczki, należy spełnić wiele bardzo rygorystycznych wymagań. Oprócz dobrego rekordu (Beacon Score), należy udokumentować źródło downpayment i wykazać się wystarczająco wysokimi zarobkami.
Jak wspomniałem w innych artykułach według wymagań CMHC możemy przeznaczyć 35 proc. naszych zarobków brutto na obsługę wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości (hipoteka, podatki, utilities, ubezpieczenie) oraz maksimum 42% naszych zarobków na obsługę zadłużenia domu oraz innych pożyczek. Dla wielu potencjalnych pożyczkobiorców spełnienie tych wymagań jest bardzo trudne i często są oni odrzucani przez CMHC, więc siłą rzeczy banki nie mogą im udzielić pożyczki.
Wprowadzone w tym miesiącu zmiany w znaczącym stopniu jeszcze bardziej utrudnią uzyskanie ubezpieczenia. Poprzednio do kalkulacji opłat hipoteki był używany “discounted” (uprzywilejowany) procent na 5 lat. Obecnie banki muszą używać tak zwany “posted” procent. Nawet jeśli w rzeczywistości klient i tak będzie płacił niższy “discounted” procent. W chwili obecnej różnica pomiędzy obydwoma oprocentowaniami wynosi blisko 2 proc..
Warto wiedzieć, że “posted rate” to jest ten procent, który banki oferują w oficjalnych reklamach. “Discounted rate” to jest to, co Banki oferują “wybranym klientom” (w praktyce wszystkim). Taka zabawa w kotka i myszkę.

Czy oznacza to, że jak ktoś ma 10 proc. na wpłatę i nie jest w stanie spełnić wymagań CMHC to nie ma szansy na pożyczkę?


Nie jest to do końca prawdą. Jest wiele sposobów, by obejść wymagania CMHC, albo po prostu “załatwić” pożyczkę z pominięciem tej instytucji.
Jak wspomniałem na wstępie, jeśli bank udziela nam pożyczki na maksymalnie 80% wartości nieruchomości czyli jest to “conventional mortgage” to wówczas nie musi się aż tak ściśle stosować do wymagań CMHC i często może kierować się własną oceną sytuacji. Oznacza to, że jak długo prosimy Bank o nie więcej niż 80% wartości nieruchomości, mamy lepszą szansę. Nie oznacza to jednak, że nasz kredyt czy dochody nie mają znaczenia. To też jest sprawdzane przez banki. Z tym, że im większa jest procentowo nasza wpłata, tym mniej radykalne są kryteria. Jeśli ktoś ma, na przykład, na wpłatę 50 proc. wartości domu to na pewno ani kredyt ani zarobki nie będą aż tak bardzo prześwietlane. Istnieją wręcz oficjalne instytucje, które w takich sytuacjach udzielą pożyczki nawet bankrutom - z tym, że na wyższy procent.
Sytuacja wygląda jednak inaczej jeśli mamy taką sobie historię kredytową i tylko 10 czy 15 proc. na wpłatę. Co wówczas? Opcja, którą możemy rozważać to prywatny “second mortgage” (druga pożyczka). W praktyce pracuje to tak: od regularnego banku ubiegamy się o pożyczenie 80 proc. wartości domu. Sami mamy na przykład 10 proc. wartości; do 100 proc. brakuje nam następnych 10 proc., które pożyczamy od “inwestorów”. Często są to osoby prywatne współpracujące z brokerami. Czasami są to instytucje finansowe. “Second Mortgages” są udzielane na wyższy procent (na dzień dzisiejszy od 8-12 proc. w skali roku) i zwykle dodatkowo pobierane są “brokers fees” za załatwienie takiej pożyczki. Około 1 proc. do 5 proc. od wartości pożyczki. Nie jest to wszystko tanie, ale w wielu przypadkach jest to jedyne wyjście. Przy cenach nieruchomości rosnących tak szybko w ostatnich latach, dużo bardziej opłaca się pożyczyć małą sumę nawet na wysoki procent, by kupić nieruchomość, która może zyskać nawet 15 proc. w skali roku (od całej wartości zakupu).
Ja osobiście znam wielu potencjalnych kupujących, którzy od lat zbierają na 20% wpłaty by uniknąć ubezpieczenia CMHC, a w tym czasie ceny nieruchomości wzrosły prawie o 100 proc.. Jak się okazuje, oszczędność nie zawsze wychodzi nam na dobre.

 

Maciek (Matthew) Czaplinski M.Arch.
Realty Executives Domator Inc., Brokerage
Sales Representative / Broker Owner
Cell 905-278-0007
Fax 905-822-2922
Over 25 Years in Real Estate

www.domator.com

piątek, 28 październik 2016 19:00

Porady imigracyjne: Na granicy

Napisane przez

Izabela EmbaloZatrzymania lub przesłuchiwania na granicy nie należą do rzadkości. Powodów może być wiele, najczęściej podejrzenie urzędnika, że osoba nie powróci w wyznaczonym terminie i może podjąć się nielegalnej pracy. Niekiedy zwykły przypadek jest powodem, że osoba zostaje poddana rutynowej imigracyjnej lub celnej kontroli.


Urzędnik ma prawo dokładnie zrewidować bagaż, sprawdzić zawartość laptopa, komórki, portfela. Odmowa współpracy i nieudostępnienie prywatnych informacji może być powodem zawrócenia osoby z granicy.


Kto może być podejrzany o intencję nielegalnej pracy? Łatwo się domyśleć, że młodzi turyści z krajów o słabszej niż Kanada gospodarce, lub z kraju emigracyjnego. Ponadto jeśli sytuacja finansowa osoby nie jest dobra, turysta nie posiada stałego zatrudnienia, funduszy na podróż, nie zostawił w kraju pochodzenia żony/dzieci/męża... Urzędnicy także pytają często o bilet powrotny. Mniej problemu mają osoby zamożne, posiadające dobry stan majątkowy i spore fundusze na podróżowanie-pobyt w Kanadzie. Wiele też zależy od zwykłego szczęścia, nie ma tu reguły, urzędnicy nie są w stanie dokładnie sprawdzić każdego turysty. Osoba w trakcie kontroli i przesłuchania ma obowiązek mówienia prawdy. Podawanie fałszywych informacji może w rezultacie przyczynić się do zakazu starania się o wizę lub pobyt na kilka lat. A zatem, ważne jest, jak się turysta zaprezentuje na granicy, gdy zostanie wezwany na osobistą rozmowę. Proszę także zauważyć, że urzędnik na granicy NIE MA OBOWIąZKU przyznania czasowego pobytu i posiada autoryzację zatrzymania turysty.


Od 10 listopada rząd kanadyjski będzie wymagał, by niektórzy turyści posiadali zezwolenie na wlot do Kanady (eTA), więc procedury graniczne mogą się zmienić, choć ja nie zauważyłam żadnych korzystnych zmian do tej pory, a wiele już osób okazywało eTA przy wlocie.
Dużym problemem może okazać się posiadanie rekordu kryminalnego. Praktycznie, w wielu przypadkach, osoba nie powinna przekroczyć granicy kanadyjskiej dopóki nie otrzyma rehabilitacji kryminalnej lub specjalnego zezwolenia na pobyt -temporary resident permit.
W momencie zatrzymania turysty na granicy można negocjować warunki wpuszczenia na teren Kanady, jest to zazwyczaj kaucja. Niekiedy urząd wydaje specjalne restrykcje i nakazuje stawić się przed wyznaczonym odlotem na lotnisku, jeśli osoba nie pojawi się i nie potwierdzi wylotu, urzędnicy wydają nakaz aresztowania i wystawiają imigracyjny list gończy. Można jednak temu zapobiec, wysyłając specjalny wniosek imigracyjny w odpowiednim czasie.


W sytuacji otrzymania restrykcji wizowej, warto skontaktować się z profesjonalnym doradcą, gdyż nawet w takiej sytuacji prawo zezwala, by pozostać dłużej, a nawet starać się o wizę pracy, studiów, czy pobytową.


Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
Kanada

OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJą, PROSIMY O KONTAKT :
TEL. 416 515 2022 Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
WWW.EMIGRACJAKANADA.NET

piątek, 28 październik 2016 16:56

Opowieści z aresztu deportacyjnego: Strata dla Kanady

Napisane przez

Janos nosił imię byłego przywódcy komunistycznego swojego kraju, ale nie na jego pamiątkę, ale dlatego, że było to popularne imię na Węgrzech. W małym miasteczku w centrum Węgier, gdzie się urodził przed dwudziestoma pięcioma laty, imię to było popularne i z tego względu, że ostatni hrabia, były pan tych ziem, nosił to imię. Ale komuniści wyprawili go na drugi świat, a jego rodzina uciekła na Zachód. Janos tych czasów nie mógł pamiętać, ale z opowieści rodzinnych nasłuchał się o tym, jak to nieźle się żyło przed wkroczeniem Sowietów.


Po wojnie miasteczko się trochę powiększyło, a to za sprawą zbudowanych tutaj zakładów obuwniczych. Była to dobra lokalizacja tej branży wytwórczej, bowiem tradycyjnie w tym miasteczku szewstwo przechodziło w wielu rodzinach z ojca na syna. Tak więc nie było problemu ze znalezieniem fachowców. Wprawdzie mistrzowie szewscy nie kwapili się do fabryki, ale kiedy najpierw ograniczono, a później zupełnie pozbawiono ich możliwości nabywania legalnie surowca na buty, to i oni zapukali do bramy fabrycznej.


W fabryce tej pracował ojciec Janosa, który w wieku dwudziestu kilku lat ożenił się, dorobił dwóch synów i córki i kiedy Janos ukończył szkołę podstawową, posłał go do technikum obuwniczego w Miszkolcu. Janos przez pięć lat mieszkał w internacie, dojeżdżając przeciętnie raz w miesiącu do odległego o kilkadziesiąt kilometrów rodzinnego domu. Kiedy ukończył tę szkołę, też stał się pracownikiem fabryki obuwniczej.


Ale przyszły nowe czasy. Wraz z upadkiem komunizmu, a przed rozwinięciem się gospodarki rynkowej, nastąpił chaos. Fabryka, zatrudniająca około trzystu pracowników, nie miała surowców. Zaczęły się zwolnienia i poszukiwania inwestora prywatnego. Znalazł się w końcu taki. Pochodził z Polski, w której w niewiadomy sposób dorobił się majątku i postanowił jego część zainwestować na Węgrzech. Miało to chyba związek z tym, że jego żona była Węgierką i oprócz sentymentów, potrafiła mężowi wskazać dobre miejsce inwestycji. Inwestor ten zakupił za jakąś śmiesznie niską kwotę fabrykę. Zaczął inwestować w maszyny i marketing, ale jednocześnie zwolnił około stu pracowników.


Niestety, pracę stracił Janos i jego kolega szkolny. Postanowili oni trochę wyszumieć się w świecie. Zaliczyli najpierw kilka wyjazdów na zachód Europy, a w końcu zdecydowali „kopnąć się” za Atlantyk. Wylądowali w Toronto. Przylecieli jako turyści i uzyskali wizy na sześć miesięcy. Mieli nawiązane kontakty z krajanami, którzy do Kanady przybyli szereg lat wcześniej, i liczyli na ich pomoc. Nie zawiedli się. Uzyskali lokum i pierwsze dorywcze prace. Kiedy zaczęły płynąć pierwsze zarobione dolary, Janos postanowił ściągnąć tutaj swoją, zaślubioną na trzy miesiące przed odlotem z kraju, żonę.


Już po miesiącu od wysłania zaproszenia przez kolegę Janosa jego żona wylądowała w Montrealu. Ale na zupełnie innym statusie. Ona oświadczyła, że pragnie tutaj się osiedlić, podając jako przyczynę wyjazdu z kraju niepewną sytuację polityczną, korupcję, narastającą przestępczość. Podała również, że jest w czwartym miesiącu ciąży i pragnie, aby jej dziecko urodziło się w wolnym, bezpiecznym kraju. I o dziwo, poszło gładko. Kiedy Janos ją odebrał z rąk oficera imigracyjnego, dysponowała już tymczasowym dokumentem zezwalającym jej na pobyt w Kanadzie, aż do ostatecznego rozstrzygnięcia o jej losie. To dało jej podstawy do uzyskania Social Insurance Number, prawa do pracy, karty zdrowia i zapomóg finansowych. Po urodzeniu się dziecka te zapomogi znacznie wzrosły.


Janos zamieszkiwał w tym czasie z kolegą, z którym również razem pracował. Przez pierwsze tygodnie zamieszkiwała z nimi również jego żona. Ale na jej prośbę Janos wynajął jednosypialniowe, tanie mieszkanie tylko dla nich. Nie informowali oni władz imigracyjnych o wspólnym zamieszkiwaniu i o tym, że są małżeństwem.


Dopiero po urodzeniu się córeczki, po konsultacji z doradcą imigracyjnym Janos (jak również jego kolega) ujawnił władzom imigracyjnym swój zamiar pozostania w Kanadzie. Wprawdzie termin ważności wizy turystycznej obu panów się skończył, ale potraktowano ich wyrozumiale. Przyjęto od nich oświadczenia o przyczynie takiego kroku i kazano czekać. Janos miał dodatkowy argument, że urodziła mu się córeczka, obywatelka Kanady. Ale byli oni przesłuchiwani przez różnych oficerów imigracyjnych i w finale okazało się, że to jego kolega był na dobrej drodze zalegalizowania swojego pobytu, gdy tymczasem Janos był ciągle nękany przez władze imigracyjne i żądano od niego wyjazdu z Kanady.


Pierwsze dwa lata pobytu w Kanadzie były raczej trudne, szczególnie ze względów finansowych. Ale ostatnie trzy lata to pogłębiająca się stabilizacja. Stało się to za sprawą uzyskania przez Janosa i jego kolegę stałej pracy w dobrej firmie, która głównie zajmowała się wymianą wykładzin dywanowych. I to gdzie? Głównie w bankach! Jak powiedział Janos, w Toronto było około czterysta banków, tj. głównych siedzib i ich oddziałów. W ciągu swojej pracy w tej firmie Janos uczestniczył w wymianie wykładzin dywanowych w dwustu czterdziestu z nich. Był on zatem specjalistą bankowym, o wąskim zakresie specjalizacji.
Małe siedziby oddziałów banków załatwiali w ciągu tygodnia. Główne halle w niedzielę, a w kolejne dni tygodnia, po zamknięciu banku, wymieniali każdego wieczora i nocy wykładziny w kilku pomieszczeniach. Większe siedziby załatwiali w weekendy. Zaczynało się od piątku wieczorem i praca trwała bez przerwy, aż do poniedziałku rano. W czasie tego maratonu pracownicy się wymieniali. Kiedy część jechała do domu, aby się trochę przespać, to zastępowali ich inni, i tak na zmianę. Praca była ciężka, ale popłatna. Żona Janosa ani dnia nie przepracowała w Kanadzie, mimo że to ona miała zezwolenie na pracę, a on nie. Któregoś dnia do miejsca pracy Janosa, w jednym z większych banków w Toronto, przybyło dwóch oficerów imigracyjnych, został on aresztowany i po krótkim przesłuchaniu odwieziony do aresztu imigracyjnego. W czasie tego przesłuchania, z udziałem tłumaczki, bo Janos, mimo pięcioletniego pobytu w Kanadzie, z trudem porozumiewał się po angielsku, zaproponowano mu uwolnienie go za kaucją. Na pytanie ile, padła odpowiedź siedem i pół tysiąca dolarów. Janos był zszokowany niedorzecznością tej kwoty, bo skąd miałby wziąć tyle pieniędzy. Nie miał też tak zasobnych znajomych. Nawet jego przyjaciel, z którym przybył tu z Węgier i wspólnie pracowali przez te lata, nie był w stanie zaoferować takiej kwoty jako kaucji.
Po kilku dniach odbyła się rozprawa przed sędzią administracyjnym, na której padła podobna suma kaucji. Janos oświadczył wówczas, że gotów jest wracać na Węgry. Miał do kogo wracać. Pozostali tam jego rodzice i dwoje rodzeństwa. I kiedy chaos przemian ustrojowych ciągle trwał, jego rodzina wspinała się systematycznie po szczeblach dobrobytu. Założyli najpierw warsztat, a później fabryczkę obuwia. Już nie było problemów z surowcami. Raczej głównym problemem był zbyt, a on zależał od gustów klientów, którym należało dogadzać. Buty produkowane prawie manufakturową metodą przez rodzinę Janosa były najwyższej jakości, ale i nietanie. Stały się one jednak poszukiwane na rynku węgierskim. Bo zasłynęły solidnością wykonania i nowoczesnym wzornictwem. Ludzie zwykle raz dawali się nabrać na azjatycką, tanią tandetę. Po złych doświadczeniach z tanimi butami, coraz szersza warstwa średnia zaczęła poszukiwać produktów, które puszczała na rynek rodzina Janosa.


W areszcie Janos wskazał na wykładzinę chodnikową w swoim pokoju, mówiąc, że kładli ją partacze. Bo po roku użytkowania widać było wyraźnie złącza poszczególnych elementów. Janos wskazał na podstawowy błąd tej fuszerki: wykładzinę kładziono w różnych kierunkach, a powinna to być jednolita płaszczyzna z włosem schodzącym się tak, aby nie było widać tego, że składa się z różnych kawałków. Był on wiernym synem swojej rodziny: wiedział, co to solidna robota.


Wraz z żoną zdecydowali, że Janos wraca na kilka miesięcy, aby rozpoznać, gdzie będzie im lepiej. Jego żona miała otrzymać za miesiąc status stałego mieszkańca Kanady. Po tym miała złożyć dokumenty sponsorowania swojego męża. On miał się poddać na Węgrzech całej procedurze z tym związanej. Tak więc zabezpieczali sobie możliwość stałego pobytu w Kanadzie. Z drugiej strony, rodzice i rodzeństwo Janosa gwarantowali mu i jego żonie dogodne warunki startu po reemigracji. Ale Janos brał też pod uwagę i jeszcze jedną możliwość: osiedlenia się gdzieś w Europie Zachodniej. Po doświadczeniach kanadyjskich uważał, że może sobie dać radę w każdym zakątku świata cywilizowanego.


Po dziesięciu dniach pobytu w areszcie ten przystojny, wysoki osiłek, wyróżniający się na tle kolorowego „plebsu” imigracyjnego, opuszczał Kanadę. Traciła Kanada, a zyskiwały Węgry, a może oba te kraje będą stratne, kiedy wybierze on kierunek trzeci. Szkoda, że w polityce imigracyjnej Kanady formalności polityczno-biurokratyczne biorą górę nad wyszukiwaniem faktycznych talentów: tych dużych, na szczeblach naukowych, i tych niby przyziemnych, rzemieślniczych, ale jakże istotnych z punktu widzenia całokształtu życia narodu.

piątek, 23 listopad 2018 06:40

O niezbędności umów separacyjnych

Napisane przez

Curyk M 9264„Czy ja naprawdę muszę mieć umowę separacyjną?” – to jedno z najczęściej zadawanych mi pytań, zarówno w sytuacjach służbowych, jak i prywatnych. Krótka odpowiedź brzmi: można się rozstać bez spisania umowy, ale dobrze sporządzona umowa separacyjna w znacznej większości przypadków oszczędza nasz czas, pieniądze, redukuje stres związany z późniejszym dochodzeniem swoich praw oraz obniża ryzyko roszczeń ze strony byłego partnera lub małżonka.

Dlaczego rozstawanie się bez umowy jest ryzykowne? Przede wszystkim zawierając umowę ustną i bez porady prawnej, strony często zgadzają się na warunki rozstania niezgodne z obowiązującym prawem, nawet jeśli starannie przeczytały wszystkie moje artykuły na temat rozwodów i separacji. Bez porady prawnej i formalnie spisanej umowy łatwo jest też stworzyć sytuacje niekorzystne dla stron z podatkowego punktu widzenia.

Wszelkie prawa zastrzeżone @Goniec Inc.
Design © Newspaper Website Design Triton Pro. All rights reserved.