Porady
Słyszy się o okradaniu domów. Ale o ukradzeniu domu słyszy się rzadko. Teoretycznie dom, jako obiekt fizyczny, jest niemożliwy do ukradzenia. A jednak w praktyce pytanie, czy dom można ukraść, jest bardzo na czasie!
Jak za pewne Pastwo wiedzą, nieruchomości są powszechnie uważane za bardzo dobrą i pewną inwestycję!
Jeśli po wielu latach spłacania pożyczki hipotecznej, dom jest wreszcie pozbawiony długów – posiada on zwykle poważną wartość rynkową i bywa naszym zabezpieczeniem na przyszłość.
Niestety, chorobą cywilizacji są różnego rodzaju oszustwa – których ofiarami mogą również paść niczego niepodejrzewający właściciele domów.
Jest to szczególnie łatwe w przypadku tych wszystkich, którzy mają domy już spłacone, czyli nie posiadają żadnych pożyczek. Dostęp do informacji jest nam często bardzo pomocny, ale potrafi być on również bardzo przydatny dla oszustów! Poprzez internetowy dostęp do Land Title Registry – łatwo jest sprawdzić, jaki jest mortgage na danej nieruchomości.
Znana jest historia z 2000 roku oszusta (Emanuele Tesoro), który w bardzo prosty sposób wyłudził ponad 1,5 miliona dolarów od banków i wpędził w poważne problemy sześcioro właścicieli domów.
Otóż oszust ten wybierał takie domy, których właściciele byli czasowo poza granicami kraju. Przygotowywał on fałszywą umowę kupna i sprzedaży nieruchomości, podrabiał listy i podpisy prawników (przy obecnej technologii nie jest to trudne) i następnie z podrobionymi dokumentami udawał się do Land Title Registry Office – gdzie po zapłaceniu Land Transfer Tax – stawał się „legalnym” właścicielem nieruchomości. Oczywiście bez wiedzy i zgody prawdziwych właścicieli.
Następnie z dokumentem potwierdzającym posiadanie nieruchomości – zwracał się do banku o pożyczkę pod jej zastaw.
Banki, bazując na przedstawionych im dokumentach, bardzo chętnie udzielały pożyczek. Najczęściej były to tak zwane „equity deals” – czyli proporcje wartości domu do zadłużenia nie przekraczały 60 procent.
Proszę wyobrazić sobie zdziwienie prawdziwych właścicieli domu, gdy po powrocie z wojaży dostawali listy z banku domagające się spłat pożyczek. Oszust w tym czasie był już zaangażowany w następny „deal”.
Otóż ten konkretny oszust wyłudził ponad 1,5 miliona i gdy został złapany – to nie odzyskano żadnych pieniędzy. Został skazany na 38 miesięcy więzienia, a wyszedł po ośmiu!
Można powiedzieć, że w tym przypadku za każde ukradzione 200.000 dolarów odsiedział miesiąc. Czy trudno się dziwić oszustom, że przy tak niskich wymiarach kary nie boją się tego robić?
Rodzajów oszustw z podszywaniem się pod prawowitych właścicieli jest wiele i dlatego tak ważne jest bycie świadomym takich możliwości i uważanie zawsze na pewne sygnały ostrzegawcze.
Na przykład:
1. Jeśli Property Tax Statements lub rachunki za serwisy są wysyłane na wasz adres, ale na inne nazwisko niż prawdziwych właścicieli,
2. Dostajemy niespodziewany telefon z banku na temat mortgage’u, który został zaaranżowany dla naszej nieruchomości,
3. Rachunki za świadczenia związane z utrzymaniem domu nie pojawiają się jak poprzednio,
4. Pożyczkodawcy dzwonią do nas w sprawie zakupów, o których nie mają Państwo pojęcia.
Najgorszy w tym wszystkim, o czym piszę, jest fakt, że „oszukany” właściciel musi walczyć z „oszukanymi” bankami, by udowodnić swoją niewinność. Pociąga to ogromne koszty prawne i stres – w niektórych przypadkach nawet utratę nieruchomości.
Jak i czy można się jakoś zabezpieczyć w tej chwili przed oszustwami? Częściowym zabezpieczeniem jest to, że w Ontario ci wszyscy, którzy kupują i rejestrują tytuł własności poprzez system nazywany Land Registry System – płacą tak zwany Land Transfer Tax. Obejmuje to w tej chwili prawie 100 procent zawieranych transakcji. Pieniądze płacone państwu w formie tego podatku, są również używane jako ubezpieczenie w przypadkach ewidentnych oszustw.
Z tym że czasami na nas i naszych prawnikach spoczywa koszt udowodnienia, że padliśmy ofiarą oszustwa.
Niektórzy właściciele domów utrzymują minimalny mortgage na nieruchomości albo rejestrują „secured line of credit”.
W każdym przypadku, jeśli ktoś chciałby zarejestrować na takiej nieruchomości następną pożyczkę, to zarówno bank, który ma już zarejestrowaną pożyczkę, jak i właściciel zostaliby poinformowani. To byłoby szybkim ostrzeżeniem.
Inną bardzo skuteczną i, moim zdaniem, relatywnie tanią formą zabezpieczenia jest wykupienie Title Insurance. Można je nabyć w każdej chwili, nawet już po zamknięciu transakcji i przeprowadzeniu się do domu.
W tej sprawie sugerowałbym Państwu skontaktowanie się z prawnikiem, który zamykał waszą transakcję zakupu, lub każdym „real estate lawyer”.
Jednorazowy koszt ubezpieczenia na przykład od domu wartości 600.000 dolarów – będzie kształtował się około 700 dolarów – bardzo mała suma, a zabezpieczy to Państwa nie tylko przed oszustami, ale w wielu innych sytuacjach!
Ministerstwo Imigracji, zgodnie z obietnicą, zajęło się ulepszeniem programu sponsorowania małżonków, konkubentów i dzieci. Łączenie rodzin staje się jednym z najważniejszych programów i mam nadzieję, że reforma programu będzie widoczna już w najbliższym czasie.
Dzisiaj o wizach pracy. Małżonkowie i konkubenci, starający się o pobyt stały z terenu Kanady, mogą w dalszym ciągu korzystać z pilotażowego programu wizy pracowniczej. Rząd przedłużył program do grudnia 2017 roku.
Warunkiem skorzystania z programu jest posiadanie ważnego statusu w Kanadzie oraz zamieszkiwanie z mężem lub partnerem w Kanadzie. Osoby starające się poza Kanadą, nie mogą skorzystać z tego prawnego benefitu.
Osoby, które nie wysłały jeszcze swojego podania o wizę pracy, a ubiegają się już o pobyt stały, mają nadal prawo wysłać swoje podanie o autoryzację pracy do urzędu imigracyjnego, nie muszą czekać na wstępną aprobatę sprawy, jak to było wymagane przed wprowadzeniem programu pilotażowego.
Osoby, które nie korzystały z tego programu, na przykład z powodu nieposiadania ważnego statusu, mogą także wystąpić o wizę pracy, ale po otrzymaniu wstępnej akceptacji sponsorstwa.
Rząd kanadyjski zapowiedział także przyspieszenie rozpatrywania podań małżeńskich, zmienione też będą formularze i procedury, ale jeśli ktoś opracował podanie, używając starych formularzy, urząd będzie je przyjmował do połowy stycznia. Po tym terminie dokumentacja może zostać odrzucona.
Na pewno usprawnienie systemu łączenia rodzin w Kanadzie będzie korzystne dla wielu małżeństw, które musiały miesiącami czekać w długiej kolejce na finalne decyzje.
Nie wiemy tylko, czy wprowadzenie przyspieszonych procedur wpłynie na inne kategorie podań, np. sprawy humanitarne. Sprawy łączenia rodzin, rodziców i dziadków nie ulegają jeszcze poprawie, choć rząd obiecywał zwiększenie liczby przyjmowanych podań w tej kategorii. Osoby, które myślą o sponsorowaniu rodziców, powinny zająć się już przygotowaniem swojego podania, w poprzednich latach limit miejsc został wyczerpany bardzo szybko, w zaledwie kilka dni.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
tel. 416-515 2022
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.,
www.emigracjakanada.net
OSOBY ZAINTERESOWANE KANADYJSKą WIZą LUB POBYTEM STAŁYM PROSIMY O KONTAKT. POMOGLIśMY SETKOM POLSKICH IMIGRANTóW OSIEDLIć SIę NA STAŁE W KANADZIE.
Opowieści z aresztu deportacyjnego: W taborze cyrkowym
Napisane przez Aleksander ŁośWołodia urodził się na Syberii, ale rodzice jego przenieśli się w ramach wędrówek ludów dawnego Związku Sowieckiego na wschodnią Ukrainę. Byli Rosjanami, ale po rozpadzie „Sojuza” stali się obywatelami Ukrainy. Wołodia tam kończył szkołę podstawową i średnią z językiem wykładowym rosyjskim. Ten obywatel Ukrainy w ogóle nie czytał i nie mówił po ukraińsku.
Już w szkole podstawowej zdradzał uzdolnienia sportowe, które rozwinął w szkole średniej. Uczestniczył w zawodach międzyszkolnych, często wygrywając nawet kilka konkurencji sportowych. Pociągu do nauki nie miał, ale do sportu tak. Mieszkał jednak w małym miasteczku, rodzice byli niezamożni, a więc o jakichś możliwościach sportu wyczynowego nie mógł nawet marzyć.
Nie jest tajemnicą, że ceny nieruchomości praktycznie podwoiły się w ciągu ostatnich pięciu lat. Czy sprzedając nieruchomość, na której zarobiliśmy pieniądze, musimy zapłacić podatek?
To zależy, ale zanim odpowiem na to pytanie, chciałbym zaznaczyć, że podam tu tylko ogólne zasady dotyczące tego tematu. Zasadnicza różnica będzie wynikała z tego, jak będziemy mogli zakwalifikować naszą nieruchomość, na której „zarobiliśmy” pieniądze. Jeśli będzie to nasz dom, w którym mieszkamy i używamy go jako „prime residence”, to wówczas taka nieruchomość (jak na razie) jest zwolniona z podatków od przyrostu wartości. Oznacza to w praktyce, że zarobione pieniądze łącznie z profitem pozostaną do naszej dyspozycji. Jest to bardzo korzystny przepis, który powinniśmy się starać wykorzystywać, planując naszą przyszłą niezależność finansową.
Wielu ludzi w Kanadzie w miarę lat zmienia domy z tańszych na droższe. Można patrzeć na to jako kaprys, ale jak się tylko zastanowimy głębiej, jest to fantastyczny sposób, by zgromadzić niezły kapitał, który pozwoli nam spokojnie myśleć o emeryturze bez potrzeby martwienia się o płacenie podatków od zysku, czyli przyrostu wartości. Dla porównania, gdybyśmy trzymali pieniądze w banku i zarabiali na oprocentowaniu – to niestety musimy od zarobków płacić podatek. Przykład. Jeśli ktoś by trzymał 500.000 gotówki w banku przez ostatnie pięć lat, to pewnie jego profit wyniósłby 2 procent w skali roku, czyli około 10.000, od czego zapłaciłby podatek. Dom kupiony pięć lat temu za 500.000 dol. jest dziś wart około 900.000. Spora różnica. I jeśli to jest „prime residence”, profit jest wolny od podatku. Na marginesie warto wspomnieć, że ceny domów w niektórych częściach Toronto wzrosły aż 32 proc. w tym roku!
Jak wspomniałem, przyrost wartości w tym przypadku jest zwolniony z podatku i w przeciwieństwie do „inwestycyjnych nieruchomości”, nie musimy tak dokładnie wykazywać czy udowadniać naszych wydatków związanych z inwestycjami w dom. Oznacza to, że jeśli mamy „wolne” pieniądze i zainwestujemy je w poprawienie standardu naszego domu, to po jego sprzedaży z zyskiem możemy spokojnie przerzucić profit na następny dom. Nic więc dziwnego, że wiele osób robi ciągłe renowacje, przenosi się z domu do domu, by w ten sposób skorzystać z „ulgi podatkowej”. Kiedy w końcu uda się im zamieszkać w całkowicie spłaconym i odpowiednio wartościowym domu – można dużo spokojniej myśleć o emeryturze.
Jeśli posiadamy kilka nieruchomości – to tylko jedna z nich może być zadeklarowana jako „prime residence”. Oznacza to, że od przyrostu wartości domu wakacyjnego (cottage’u) czy inwestycji przynoszącej nam dochód (rental property) – będziemy płacić podatek. Na szczęście w Kanadzie do inwestycji w nieruchomości rząd podchodzi w miarę rozsądnie. W przypadku inwestycyjnych nieruchomości podatek będzie liczony od zysku. Czyli ważne jest, by umieć wykazać się wydatkami czy czasami wręcz stratami – by zminimalizować opłaty. Dlatego skrzętnie należy gromadzić wszystkie rachunki i potwierdzenia wydatków, które ponieśliśmy.
Dotychczas jak ktoś sprzedawał „prime residence”, czyli dom, w którym mieszkał, nie musiał zgłaszać do Revenue Canada tego faktu. Wszelki profit zarobiony na takim domu był praktycznie „tax free”, bo domy, w których mieszkaliśmy i zakwalifikowane jako „prime residence”, miały „tax exemption” .
Według nowo wprowadzonych zasad, „prime residences” ciągle będą zwolnione z podatku od przyrostu wartości, ale sprzedaż takiego domu będzie musiała być zgłaszana do Revenue Canada w okresie składania zeznań podatkowych. W ten sposób Revenue Canada będzie miało pewną kontrolę nad tym, ile razy i kto sprzedaje nieruchomość określaną jako „prime residence”. To posunięcie jest głównie skierowane przeciw tak zwanym „foreign investors” głównie z Chin, kupującym domy w Kanadzie często na podstawione osoby, które są podawane jako „rodzina” i które mają status „resident of Canada”, ale tak naprawdę nie byłyby w stanie kupić kosztujących wiele milionów domów. Spekulanci z zagranicy nagminnie kupowali drogie domy w Toronto i Vancouverze na „członków rodziny”, którzy tak naprawdę nie byli nawet w stanie zakwalifikować się na żaden „mortgage”. Pieniądze były przesyłane do Kanady jako „prezent” od wujka czy tatusia. Dom był kupowany za gotówkę. Jeśli taki inwestor kupił dom za milion dolarów trzy lata temu, dziś jest on wart 1,5 miliona dol. Po sprzedaży nieruchomości nie tylko inwestor „wyprał” pieniądze (które często były wysyłane bez wiedzy urzędu skarbowego z jego kraju), ale ma jeszcze czysty i nieopodatkowany profit 500.000 dol. Taki proceder stał się bardzo powszechny i rząd postanowił go ukrócić.
Posunięcie to może też ograniczyć „flipping” nieruchomości. Dotychczas wielu kontraktorów kupowało w jednym roku dwa – trzy domy do renowacji, które później sprzedawało z profitem bez potrzeby płacenia podatków. Niektórzy, bardziej wyrafinowani, kupowali nieruchomości na różnych znajomych w zamian za drobne korzyści finansowe. Było to łatwe, bo nie było potrzeby zgłaszania takich transakcji. Jeśli się okaże, że Revenue Canada zacznie sprawdzać dokładniej, co się dzieje z „prime residences”, będzie wiele niemiłych niespodzianek.
A jak z płaceniem podatków, gdy sprzedajemy dom zakupiony z planów?
Warto jeszcze wiedzieć, co się dzieje w przypadku domów kupowanych z planów, które niektórzy sprzedają, zanim się do nich wprowadzą, i często z dużym zyskiem. Jest to bardzo ciekawy i specyficzny aspekt, którego tylko dziś dotknę, i być może więcej napiszę o tym innym razem. Rzeczywiście, bardzo popularny jest wśród wszystkich Kanadyjczyków pomysł na kupowanie nieruchomości z planów, a następnie w chwili odebrania kluczy, natychmiastowej sprzedaży. Zwykle ze sporym zyskiem sięgającym od 10 do 20 proc. pierwotnie zapłaconej ceny.
Jest to w ostatnich kilku latach naturalny przyrost i jeśli ktoś kupił dom rok – dwa lata temu po ówczesnych cenach, to dziś może liczyć na spory profit. Jak dotychczas rzadko się słyszało o tym, by Revenue Canada ścigało „spekulantów” i chciało podatku od profitu. Natomiast coraz częściej to samo Revenue Canada zaczyna szukać należnych mu pieniędzy z podatku HST. O co tu chodzi? Otóż HST jest wliczone w cenę nowych domów i builder, sprzedając nowy dom – odzyskuje HST od rządu. I nie ma tu żadnych problemów, jeśli ktoś przejmie nową nieruchomość i się do niej przeprowadzi. Natomiast ci, którzy sprzedadzą ją od ręki, nawet bez stworzenia pozorów, że się tam przenieśli, mogą być odpowiedzialni za zapłacenie HST państwu! A to są duże pieniądze.
Co należy zrobić? Przynajmniej na jakiś okres należy się w takim miejscu zameldować (zmienić prawo jazdy na ten adres), założyć telefon, Internet, czasami zaprenumerować gazetę itd. Tworząc pozory, że jest to nasze miejsce zamieszkania. Wówczas Revenue nie jest tak dociekliwe i najczęściej pozostawia takie nieruchomości w spokoju. Innym sposobem jest wynajęcie nieruchomości oficjalnie na rok, ale tu obowiązują pewne ograniczenia – o czym innym razem.
Opowieści z aresztu deportacyjnego: Dola matki
Napisane przez Aleksander ŁośPodobieństwo ich było znaczne, ale jakże różnie wyglądały ich twarze. Nie chodzi o różnicę wieku, bo to jest naturalne między matką i córką, ale stopień spustoszenia w wyglądzie matki. Dziewczynka musiała mieć około osiem-dziewięć lat, a jej matka około trzydzieści kilka, a wyglądała co najmniej o dziesięć lat starzej.
Tamara była Rosjanką, ale zamieszkałą na Ukrainie, na pograniczu kulturowo-językowym społeczności rosyjskiej i ukraińskiej. Ojciec jej zmarł, kiedy miała tyle lat co obecnie jej córeczka. Śmierć sobie wybrał szybką: został przejechany przez pociąg na niestrzeżonym przejeździe, kiedy wracał późnym wieczorem pijany z pracy. Tamara wychowywana więc była przez matkę. Ta, harując, doprowadziła jednak do tego, że córka ukończyła studia filologiczne. Po tym Tamara została zatrudniona w bibliotece miejskiej i po kilku latach awansowała na kierowniczkę tej biblioteki. Ale przed tym jeszcze poznała swojego przyszłego męża – Ukraińca. Przyszedł okres rozpadu Związku Sowieckiego i usamodzielniania się Ukrainy. Tamara coraz częściej słyszała żądania wyniesienia się tam, gdzie jej miejsce, tj. do Rosji. Włączyła się do tego rodzina męża, a on, coraz bardziej zaglądający do kieliszka, zaczął ją systematycznie bić. Uciekła od niego i po kilku miesiącach byli po rozwodzie. Po roku poznała Miszę, Żyda ukraińskiego. Pobrali się, a kiedy nastąpiło rozluźnienie granicy, wyjechali do Izraela. Tam już była część rodziny męża Tamary. Nie byli oni zachwyceni faktem, że wziął sobie za żonę Rosjankę, a nie Żydówkę. Sytuacja się zaogniła, kiedy Tamara zaszła w ciążę. Wiadomo, z matki nie-Żydówki dziecko nie będzie uznane za żydowskie. Mąż zaczął ją bić, i to w taki sposób, aby uszkodzić płód, aby dziecko nie urodziło się żywe. Ale mimo to Tamara urodziła zdrową dziewczynkę.
Czy „downsizing” opłaca się finansowo? (49/2016)
Napisane przez Maciek CzaplińskiO „downsizing” pisałem kilka razy. Zachęcam do tego ruchu szczególnie ludzi w pewnym wieku (bliżej emerytury). Ale ważne, by odpowiedzieć na pytanie, czy „downsizing” się opłaca?
Przypomnę najpierw raz jeszcze że „downsizing” odnosi się do zmiany posiadanej, bardziej obszernej i zwykle droższej nieruchomości na mniejszą i tańszą. „Downsizing” najczęściej występuje, kiedy osiągamy ten wiek (często emerytalny), że nasza rodzina się zmniejsza, czyli dzieci zakładają swoje własne rodziny. Często, kiedy też nasze zarobki się zmniejszają w chwili przejścia na emeryturę (lub w wyniku innych niekorzystnych sytuacji, jak choroba, utrata pracy itd.), motywacją do dokonania „downsizing” jest chęć obniżenie kosztów utrzymania nieruchomości.
Podjęcie decyzji o tym, by dokonać „downsizing”, nie jest łatwe. Ale tym, co mają tyle zdrowego rozsądku, by to zrobić, serdecznie gratuluję. Ci ludzie zwykle poprawiają sobie wydatnie swoją sytuację finansową, obniżając znacznie ekspozycję do niezbędnych wydatków, takich jak potencjalny „mortgage”, wysokie „property tax” czy wysokie koszty utrzymania. Na drugim biegunie jest za to też spora grupa ludzi, którzy kurczowo trzymają się „własnych” domów i nigdy nie decydują się na ten ruch, „downsizing”. Kto ma rację? Warto czy nie warto?
Zróbmy kilka założeń i posłużmy się przykładem i prostą matematyką. To zwykle pomaga uświadomić sobie lepiej zalety „downsizing”.
Najpierw powiem o tych, co się nie decydują na zmianę domu na mniejszy i jednocześnie nie wiedzą, jak wykorzystać „equity” zawarte we własnej nieruchomości. Zakładając, że średnia cena domu w Toronto jest teraz na poziomie jednego miliona dolarów, to utrzymanie takiego domu powinno się kształtować następująco (jeśli nie mamy zadłużenia). Podatek od nieruchomości wynosi 0,8 proc. od wartości rynkowej, czyli 8000 dol. rocznie (666 dol./mies.). Koszty energii przeciętnie 100 dol./mies., ogrzewanie średnio 300 dol./mies., woda przeciętnie 50 dol./mies., ubezpieczenie 1200 dol. na rok, czyli 100 dol./mies. To są bardzo skromne i zaniżone założenia, ale łatwo policzyć, że jest to przynajmniej 1200 dol. miesięcznie, nie licząc żadnych kosztów napraw (a domy są zwykle stare) czy „maintenance”, jak koszenie trawy. Jakkolwiek by liczyć, jeśli mamy dwoje emerytów, to cała jedna (dobra) emerytura idzie na opłaty po to tylko, by utrzymać obecny dom. Czyli połowa dochodu jest tracona co miesiąc na utrzymania zbyt dużego i zbyt drogiego domu.
Sytuacja jest zupełnie inna, kiedy decydujemy się na „downsizing” i kupno mniejszego i nowszego domu. Zwykle w takich sytuacja mocno polecam kupno domu przynajmniej mniej więcej godzinę jazdy z Mississaugi, w takich miejscach, jak Guelph, Brantford, Cambridge czy Paris (brzmi kusząco). Sugeruję również kupno domów nie starszych niż 15 lat oraz raczej domów parterowych (bungalow). Jaki jest plus takiego wyboru? Ogromny. Ceny są przynajmniej niższe o połowę, a nawet często jest to jedna trzecia tego co w Toronto. Oznacza to, że po sprzedaży drogiego domu w Toronto i zakupie mniejszego (nowszego i bardziej przystosowanego do potrzeb ludzi starszych) domu – będziemy mieli prawie 500.000 do 600.000 dol. gotówki na „włożenie” do banku lub mądrą inwestycję.
Koszty utrzymania takiego mniejszego domu będą oczywiście niższe niż dużego domu w Toronto. Podatek powinien być na poziomie 4000 dol. (333 dol./mies.), ogrzewanie koło 200 dol./mies. (mniejszy dom i lepsza izolacja), niższe ubezpieczenie przynajmniej o 30 proc. , woda i prąd pewnie tak samo. Czyli miesięczne utrzymanie domu spadnie z 1200 dol. w Toronto do około 750 dol. na miesiąc poza miastem. To może wydawać się małą różnicą, ale… Zaleta „downsizing” jest taka, że możemy mądrze zainwestować nasze „uwolnione” ze starego domu pieniądze. Wiele osób robi pasywny ruch, czyli wkłada pieniądze do banku i praktycznie widzi, jak inflacja i niskie procenty powodują utratę ich wartości. Znacznie lepszym rozwiązaniem jest inwestycja, w której pomagam moim klientom! Inwestycja w „rental property” (albo w dwie). I taka inwestycja jest najczęściej bezstresowa, bo ja to organizuję w taki sposób…
Dziś ciągle można kupić w centrum Mississaugi mieszkanie jednosypialniowe lub z denem za 300.000 dol. Wynajmują się one obecnie jak świeże bułki za 1600-1700 dol. na miesiąc. Jeśli kupujemy je za gotówkę, to nasze koszty utrzymania wyniosą: „maintenance” około 500 dol./mies. i podatek około 200/mies. Czysty dochód z jednego to około 1000 dol., z dwóch mieszkań 2000 dol.
Razem z różnicą pomiędzy kosztami utrzymania starego i nowego domu daje to 2450 dol. stałego bezpiecznego miesięcznego dochodu. Dwie dobre emerytury EXTRA! Czy to jest trudna matematyka? Myślę, że każdy to rozumie. Ale to nie wszystko! Wszystkie zakupione nieruchomości będą nabierały wartości. Dom za miastem pewnie koło 5 proc. (20.000 dol.) rocznie. Condo w Missisaudze przynajmniej 4 proc. (2 x 12.000 dol.) rocznie, czyli nasze „equity” rośnie o około 48.000 co roku! Gdybyście państwo włożyli owe 600.000 dol. „luźnych” pieniędzy do banku, to po roku otrzymalibyście pewnie około 5000 dol. w oprocentowaniu. To jest oczywiste, że 24.000 dol. czystego dochodu plus 24.000 dol. przyrostu wartości jest znacznie lepszym posunięciem.
Jeszcze jedna sprawa. Wiem, że wiele osób nie robi takich inwestycji z obawy kłopotów z lokatorami. One mogą się zdarzyć, ale wcale nie są takie powszednie. By się w dużym stopniu zabezpieczyć, warto skorzystać z mojej pomocy przy znalezieniu lokatorów oraz można zatrudnić „management company”, która będzie doglądała „unitu”, pobierała opłaty i pilnowała porządku. Koszt takiej usługi wynosi zwykle jeden „rent” rocznie.
Czy z takim ruchem („downsizing”) należy czekać do wiosny, czy nadal jest dobry czas na sprzedaż domu? To jest zabawne, bo 90 proc. ludzi myśli, że warto poczekać z wystawieniem domu na sprzedaż do wiosny, bo już jesteśmy prawie w przededniu świąt Bożego Narodzenia. Powoduje to drastyczny brak nieruchomości na sprzedaż. A wiadomo, gdzie jest wielu chętnych na jeden dom – ceny idą w górę. Tak jest zresztą przez cały obecny rok. Niska podaż, szalone ceny! Znacznie mniej drastycznie jest poza GTA. Ceny są bardziej rozsądne i domy nie znikają od razu z rynku. Kiedy robimy „downsizing” osobiście, radziłbym najpierw znaleźć wymarzony dom i na to poświęcić czas bez stresu, bo ze sprzedażą domu w Toronto czy Mississaudze nie będzie żadnych problemów. Zresztą najlepszym rozwiązaniem jest przez jakiś czas mieć dwa domy, by się przeprowadzić bez stresu. To można łatwo zorganizować z każdym bankiem i nazywane jest to „bridge financing”.
Pisałam w poprzedniej publikacji, że rząd kanadyjski zamierza znieść wymóg warunkowego pobytu stałego w sprawach sponsorskich (małżeństwo i konkubinat). Mechanizmem sprawdzającym prawdziwość małżeństwa czy związku będzie zatem proces rozpatrywania samego podania imigracyjnego. A zatem zanim ktoś dostanie stałą rezydencję, urzędnik imigracyjny ma obowiązek upewnić się, że związek jest prawdziwy i że taka osoba otrzymuje pobyt stały na drodze sponsorstwa tylko dlatego, by połączyć się z bliską osobą, by stworzyć jednostkę rodzinną. Pobyt stały nie należy się bowiem osobom, które wstąpiły w związek jedynie po to, by otrzymać pobyt stały. Co się natomiast dzieje w przypadku otrzymania decyzji odmownej? Czy nadal jest szans na pobyt, jeśli decyzja jest niesłuszna, krzywdząca?
W przypadku sponsorowania rodzinnego, jeśli sponsor otrzyma decyzję negatywną, zazwyczaj sponsor ma prawo odwołać się (decyzje spoza Kanady). Nie zawsze dany jest ten przywilej, dlatego zanim taka osoba złoży podanie, powinna dowiedzieć się także o możliwościach apelacji. Odwołania pierwszego stopnia przeprowadza się w trybunale imigracyjnym.
Ważne! Zawiadomienie o apelacji musi być złożone w ciągu określonego czasu od daty otrzymania pisemnej negatywnej decyzji. Po tym terminie nie można już złożyć apelacji.
W jakich sprawach najczęściej ludzie się odwołują? Przypadki odmowy ze względu na posądzenie przez władze imigracyjne, że małżeństwo lub związek konkubinatu nie są prawdziwe i ślub został zawarty jedynie z powodu intencji otrzymania pobytu stałego w Kanadzie. Podobnie apeluje się sprawy, kiedy sponsor otrzymał decyzję odmowną z powodu braku odpowiednich dochodów czy złego stanu zdrowia członka rodziny. Ważne jest, że w trakcie odwołania można powoływać się na tak zwane względy humanitarne, które są brane pod uwagę przez decydującego w sprawie przedstawiciela trybunału, na przykład dobro dziecka czy separacja rodziny.
A zatem jeśli odmawia się kanadyjskiemu sponsorowi sprowadzenia na stałe starszej matki ze względu na brak odpowiednich dochodów, trybunał może brać pod uwagę to, że taka osoba jest zupełnie samotna czy sponsor w momencie odwołania ma już wystarczający dochód, gdyż i tak się niekiedy zdarza.
Na odwołanie można czekać dość długo – rok lub więcej, więc sytuacja finansowa sponsora może zmienić się na lepsza, a zatem odwołanie jest także szybszym rozwiązaniem aniżeli składanie nowej podania. Osobiście uważam, że należy unikać apelacji, choć są sytuacje, że dopiero na poziomie odwołania decyzji i wtedy, kiedy można poprosić o humanitarne względy, sprawę można wygrać.
Istnieje wiele sytuacji, w których ludzie są zmuszone do przeprowadzenia kosztownej i długotrwałej apelacji tylko dlatego, że za pierwszym razem nie przygotowali swojego podania poprawnie lub nie dostarczyli odpowiedniego materiału dowodowego. Instrukcje internetowe nie opisują, w jaki sposób udokumentować na przykład związek małżeński, sam dokument zawarcia ślubu nie jest wystarczający.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
OSOBY ZAINTERESOWANE EMIGRACJA DO KANADY, PROSIMY O KONTAKT: tel. 416-515-2022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.. Posiadamy 18 lat doświadczenia. Pomogliśmy setkom polskich imigrantów oraz ich rodzinom osiedlić się na stałe w Kanadzie.
Wiele przydatnych informacji i artykułów na stronie www.emigracjakanada.net
Biznes rodzinny – Planowanie sukcesji
Napisane przez Maciej MaslowskiUmowa Pomiędzy Akcjonariuszami (Shareholders’ Agreement) – jak uniknąć potencjalnych konfliktów, kiedy jest więcej niż jeden akcjonariusz.
Wiele biznesów rodzinnych ma kilku akcjonariuszy. Niektóre biznesy to spółki partnerskie, gdzie współwłaścicielami są osoby niespokrewnione ze sobą.
Biznesy rodzinne w drugim i trzecim pokoleniu mogą być własnością braci, sióstr, czy też nawet kuzynów.
Czasami te osoby są właścicielami biznesu, pomimo że tak naprawdę tylko jedna z nich jest aktywnie włączona w prowadzenie firmy. To z kolei często prowadzi do poważnych konfliktów: na przykład osoby, które nie są aktywnie zaangażowane w prowadzenie biznesu, mogą chcieć, żeby firma wypłacała wszystkie profity w formie dywidend każdego roku. Z kolei członek rodziny, który faktycznie prowadzi firmę, może preferować, żeby zyski pozostały wewnątrz korporacji, ponieważ tam będą lepiej wykorzystane, np. do redukcji pożyczki czy do zakupu sprzętu.
Opowieści z aresztu deportacyjnego: Bezowocna wyprawa
Napisane przez Aleksander ŁośDzisiejsza wędrówka ludów wynika głównie nie z przyczyn politycznych, ale ekonomicznych. To nie ubodzy nędzarze z Sudanu, tępieni przez swoich również czarnoskórych współobywateli, ale muzułmanów, stają głównie u granic Kanady, prosząc o azyl. Ale też nie pojawiają się analfabeci, nędzarze z Indii czy Pakistanu, ale członkowie warstwy średniej tego kraju: byli oficerowie armii, nauczyciele, lekarze, inżynierowie. Oni słyszeli o możliwości poprawy swojego bytu za oceanem. Ich ubożsi współobywatele, jeśli nawet o tym słyszeli, to nie mają środków finansowych, aby to zrealizować.
Pewnego dnia pojawił się w torontońskim porcie lotniczym Stepan, postawny, około 40-letni Ukrainiec. Chciał tylko jednego, aby tu móc zamieszkać i ściągnąć za jakiś czas rodzinę: żonę, syna ośmioletniego i trzyletnią córeczkę. Bardzo kochał swoją rodziną i dlatego pragnął poprawy ich bytu. Zupełnie zrozumiałe, ludzkie, ale prawie niewykonalne.
Gdyby Stepan choć był na tyle sprytny i ułożył sobie, jak robi to wielu, jakąś legendę o ciemiężeniu za czasów komunistycznych, o byciu członkiem jakiejś organizacji, która walczy z obecnym reżimem, o jakichś cierpieniach jego i jego rodziny, być może o aresztowaniach, pobiciach przez policję w jego rodzinnym kraju itp.
Tydzień temu pisałem o bardzo ciekawym projekcje „Kingsway by the River”. Zanim podam kilka nowych informacji, przypomnę, że Kingsway Towers to bardzo atrakcyjny nowy projekt zlokalizowany w sercu Kingsway. Całe założenie składa się z wieży, zespołu townhouse’ów oraz niskiego budynku przy Dundas St. West. Główny budynek będzie miał 21 pięter (200 mieszkań) i zaprojektowany jest przez Wallman Architects. Budynek zlokalizowany jest w takim miejscu, że otoczony będzie zielenią i wiele mieszkań będzie miało spektakularny widok na Humber River. Wnętrze budynku jest zaprojektowane przez Bryana Pattona.
To, co odróżnia ten projekt od wielu innych w Toronto, to właśnie znakomita lokalizacja nad Humber River, która gwarantuje dobry zwrot na zainwestowanych pieniądzach. Oferowane mieszkania oraz „Urban Townhomes” zaczynają się już od 320.000 dol. i sięgają do trochę ponad 750.000 dol. Większość mieszkań jest w zakresie od 350.000 do 490.000 dol., co jest bardzo dobrą ceną na tę okolicę.
Projekt ten wywołał ogromne zainteresowanie i praktycznie 80 procent mieszkań sprzedało się w ciągu niecałych dwóch tygodni. Pozostały obecnie nieliczne mieszkania i niektóre modele są wysprzedane!
Proponowany projekt będzie miał trzy fazy. Sprzedaż fazy pierwszej (Tower) oraz fazy drugiej (Urban Townhomes) już się rozpoczęła TYLKO poprzez Platinium VIP agents. Domator TEAM jest akredytowany jako „Platinium VIP Team” dla tego projektu.
Oferowane mieszkania są znakomicie wyposażone (informacje można znaleźć na mojej stronie czaplinski.ca).
Przewidywana data przejęcia to lipiec 2020. Jeden parking zawarty w cenie. Drugi parking może być dokupiony za 45.000 dol. Locker – kosztuje 4000 dol. dodatkowo.
Depozyty są rozłożone w czasie. Pierwsze 5000 dol. płatne jest w chwili podpisania oferty; różnica do 5 proc. w ciągu 30 dni; następne 5 proc. po 150 dniach; następne 5 proc. po 365 dniach; ostatnie 5 proc. w chwili przejęcia mieszkania.
Maintenance – przewidywane jest na poziomie 49 centów za stopę. Prąd, woda oraz gaz są płacone przez właścicieli mieszkań. Podatek od nieruchomości – przewidywany jest na poziomie 0,8 proc. ceny zakupu.
Naliczane jest premium 1000 „per floor” – czyli za taki sam plan 5 pięter wyżej zapłacimy ekstra 5000 dol.
Każde mieszkanie będzie miało trzy zestawy materiałów wykończeniowych do wyboru. Sufity na 9 stóp lub więcej. Każde mieszkanie ma duży balkon lub taras.
Tak jak wspomniałem, 80 proc. mieszkań jest już sprzedanych. świadczy to o tym, że jest to jeden z najlepszych projektów w mieście. Aha – ważna uwaga. Kupujący teraz mają zagwarantowane „assigment” – czyli mogą odsprzedać unit przed przejęciem w 2020 roku.
Zainteresowani tym projektem proszeni są o kontakt ze mną osobiście telefonicznie pod numerem 905-278-0007 lub poprzez e-mail Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.. Można też nas odwiedzać w Starskym 2, ale warto dzwonić, by umówić się na spotkanie, pod numer 905-820-6969.
Zmieniając temat na zupełnie inny, ale który może być przydatny w pewnych sytuacjach inwestycyjnych, warto wiedzieć, jak się mają dwa określenia, „joint tenant” i „tenant in common” do inwestowania w nieruchomości.
Temat śmierci jest zawsze takim tematem, którego próbujemy unikać. Dotyczy to też nieruchomości. Wielu ludzi nie ma spisanych testamentów i pozostawia sprawy majątkowe w bałaganie prawnym. Prawidłowo byłoby już po zakupie nieruchomości napisać, jak nasza inwestycja ma być rozdysponowana po naszym odejściu. W praktyce mało kto przed 65 rokiem życia nawet o tym myśli. Dlatego w przypadku majątku małżeńskiego, jeśli nie było innych pisemnych dyspozycji, przyjmuje się zasadę, że majątek przechodzi automatycznie na pozostającego przy życiu małżonka. Ten rodzaj własności majątkowej określany jest jako „JOINT TENANCY” i zasadniczo wszyscy prawnicy, którzy zamykają transakcję zakupu nieruchomości, sugerują, by była ona zarejestrowana w ten sposób.
Są jednak w życiu sytuacje, w których małżonkowie lub wspólnicy mogą wybrać inną formę własności, określaną „TENANTS IN COMMON”. W tym przypadku partnerzy mogą zażyczyć sobie, by każdy z nich miał na przykład 50 proc. udziału (lub inne proporcje mogą być wybrane) w nieruchomości. W przypadku odejścia jednego z partnerów – pozostający przy życiu zachowuje swoje 50 proc. własności – natomiast pozostałe 50 proc. jest rozporządzane zgodnie z testamentem – jeśli był obecny. Jeśli go nie było – automatycznie jest on dołączany do całej masy spadkowej, tworząc „estate” – i w takich sytuacjach najczęściej sąd lub administrator zajmuje się podziałem majątku.
Łatwo się domyślić, że w przypadku typowych domów i „normalnych” układów małżeńskich pierwsza forma jest najbardziej powszechna. Natomiast drugi rodzaj „wspólnej” własności ma częściej zastosowanie, gdy w grę wchodzą poważne pieniądze.
Drugi typ własności jest właśnie często używany w sytuacjach, kiedy nieruchomość jest zakupywana na biznes przez partnerów. Na przykład, dwóch kontraktorów kupuje nieruchomość z myślą o budowie domu na sprzedaż. Czysty rozsądek nakazuje, by dom był zakupiony jako „TENANCY IN COMMON”. Ten rodzaj własności nie tylko zabezpieczy ich interes w przypadku niespodziewanej śmierci, ale nawet w przypadku spornym, każdy z nich ma swoje niepodważalne 50 proc. (lub inne proporcje).