Często kupujemy nowe domy z planów bezpośrednio od „buildera”. Czy ktoś się zastanawiał, jaki jest benefit dla kupujących, gdy nabywają domy i mieszkania z planów za pośrednictwem agenta real estate, zamiast bezpośrednio?

        Tych benefitów jest bardzo wiele:

        • Nasz serwis jest bezpłatny dla kupujących, bo płaci nam builder. I czy klienci kupią z naszą pomocą, czy bezpośrednio od buildera, to cena jest dla nich ta sama. Czy warto w takim razie zrezygnować z pomocy kogoś, kto ma doświadczenie w tym procesie i samemu wyważać otwarte drzwi?

        • Pierwszeństwo dostępu do wielu projektów. Builderzy często zapraszają wybranych agentów do sprzedaży na zasadzie pierwszeństwa jako „Platinium Agents” lub „VIP Agents”, zanim jeszcze projekt jest oferowany publicznie. Wówczas są najlepsze ceny i najlepsze mieszkania do wyboru. Wielu klientów, którzy skorzystali z naszej pomocy na tym etapie, zarobiło dużo pieniędzy. Niedawno był oferowany w Port Credit projekt „Nola”, który nawet nie trafił do publiczności, bo wszystkie mieszkanie sprzedali VIP agenci.

        • Umiejętność wyboru właściwej inwestycji. W GTA powstają setki projektów, ale nie wszystkie mają duży potencjał dla inwestorów. My umiemy wyselekcjonować te, które szybko się sprzedadzą i nabiorą wartości. Przykłady to „Adress on High Park”, „Evolution” czy „On the GO Mimico”. Ceny wzrosły tam o dziesiątki tysięcy dolarów.

        • Specjalne oferty. We wstępnych fazach sprzedaży, zanim projekt dostępny jest publicznie deweloper, by ruszyć sprzedaż, oferuje specjalne bonusy. Czasami jest to bezpłatny parking, locker czy lepszy „design package”. Tak było w On the GO Mimico. Dziś kupujący muszą zapłacić 40.000 dol.  za parking. Z nami był on FREE.

        • Dodatkowe zachęty. Często oprócz tego dodatkowo jesteśmy w stanie wynegocjować na przykład bezpłatną opcję przepisania mieszkania przed jego przejęciem („assigment”) czy postarać się zagwarantować, jakie będą maksymalne dodatkowe koszty zamknięcia („cap on builder closing cost”).

        • Nasza znajomość procesu i przepisów przy zakupie nowych mieszkań pozwala naszym klientom na zakup bez stresu.

        • Pomoc w zasugerowaniu prawników, którzy wiedzą, jak czytać bardzo obszerne umowy sporządzane przed deweloperów, i ewentualnie mogą uchronić nas od złego zakupu.

        • Pomoc w uzyskaniu  „mortgage approval”  z długim zamknięciem, jaki jest wymagany przez deweloperów. Nie wszyscy bankierzy chcą to robić – my znamy kilku, którzy będą bardzo pomocni.

        • Pomoc w odzyskaniu HST – to jest bardzo typowe, kiedy sprzedajemy „investment property” zaraz po przejęciu.

        • Umiejętność czytania planów i pomoc we właściwym wyborze. Nasze doświadczenie architektów jest tu też bardzo pomocne. Dzięki temu możemy wybrać  takie  mieszkania, które wiemy, że się będą dobrze odsprzedawały i są funkcjonalne.

        Mogę oczywiście wymienić wiele innych zalet współpracy z agentami, ale mam nadzieję, że te, które już wymieniłem, przekonają Państwa, by do nas dzwonić i prosić o pomoc. Ale jest jedna bardzo ważna sprawa, którą muszę tu poruszyć i podkreślić. Często szukają Państwo mieszkań na stronach różnych deweloperów na własną rękę i nie ma w tym nic złego, ale tam często pada pytanie, czy pracujecie z agentem real estate. Musicie zaznaczyć, że TAK i czasami podać nazwisko agenta, by mógł on was reprezentować. To jest ważne, bo jak tego nie zrobicie za pierwszym razem – agent będzie wykluczony z procesu. Czasami jeżdżą Państwo po salonach sprzedaży domów czy condominiów. Ta sama sprawa – proszę na pytanie, czy pracujecie z agentem, odpowiadać TAK. Cena zakupu będzie ta sama, ale benefity ze współpracy, o których pisałem, nie przepadną. To takie proste. Powiedzieć TAK i wpisać nazwisko agenta.

        Często klienci pytają mnie, czy ich depozyt na zakup z planów jest bezpieczny?

        To zależy, jakiej jest wysokości. Kupujący nowy dom ma gwarancję, że depozyt do 40.000 dol. jest zabezpieczony dla tak zwanych freeholds i do 20.000 dol. dla condominium. Kupujący condominiów ma dodatkową gwarancję wynikającą z Condominium Act, na dodatkowe 20.000 dol. depozytu. Tak więc 40.000 dol. jest bezpieczne. Reszty pieniędzy zwykle każdy builder wymaga, kiedy już gołym okiem widać „nieruchomość”, którą kupujemy.

        Warto również wiedzieć, że budowniczy ma prawo opóźnić przekazanie domu do 5 dni bez obowiązku poinformowania kupujących oraz bez rekompensaty finansowej. Budowniczy ma obowiązek poinformować na 65 dni przed przejęciem domu o opóźnieniu, które będzie powyżej 15 dni. Budowniczy ma wówczas prawo jednorazowo przedłużyć takie zamknięcie aż do 120 dni. W przypadku kiedy spodziewane opóźnienie jest mniejsze niż 15 dni, budowniczy może poinformować o nim 35 dni przed datą, która była wyznaczona jako data zamknięcia transakcji.

        W wypadku gdy builder nie dopilnuje powyższych formalności – może być on odpowiedzialny za państwa koszty utrzymania w wysokości do 100 dol. na dzień. Do maksymalnej sumy 5000 dol.

        Warto też przypomnieć o specjalnym ubezpieczeniu, jakim są objęte wszystkie nowe jednostki mieszkalne budowane w Ontario. W Ontario funkcjonuje korporacja nazywana TARION, która zabezpiecza prawa nowych właścicieli domów zgodnie z Ontario New Home Warranties Plan Act. Korporacja ta jest finansowana całkowicie ze składek płaconych przez budowniczych nowych condo i domów. Każdy budowniczy nowych domów musi być, według prawa, zarejestrowany w tej korporacji i każda nowo budowana jednostka musi być rejestrowana w programie NHWP.

        Każda nowa jednostka mieszkalna pokryta jest jedno-, dwu- i siedmioletnią gwarancją.

        Jednoroczna gwarancja zabezpiecza przed:

        • defektami w wykonawstwie i użytych materiałach budowlanych; dom musi być zbudowany zgodnie z Ontario Building Cod oraz nadawać się do zamieszkania;

        • jednoroczna gwarancja zabezpiecza również przed niezatwierdzonymi przez kupujących zamianami w zastosowanych materiałach wykończeniowych oraz opóźnieniami w przekazaniu domu.

        Dwuletnia gwarancja pokrywa:

        • penetrację wody przez tak zwaną „building envelope”, czyli fundamenty, okna, drzwi czy uszczelnienia;

        • defekty w wykonawstwie lub materiałach użytych w systemach elektrycznym, ogrzewczym oraz hydraulicznym;

        • defekty w wykonawstwie oraz w zewnętrznych materiałach wykończeniowych;

        • poważne defekty strukturalne (pękające basements);

        • naruszenia dotyczące sekcji Ontario Building Code dotycząca zdrowia i bezpieczeństwa.

        Siedmioletnia gwarancja pokrywa:

        • główne elementy konstrukcyjne, które mają do czynienia z przenoszeniem ciężarów konstrukcji, czyli belki konstrukcyjne, kolumny czy ściany piwniczne;

        • pokrywa ona również poważne defekty w wykonawstwie i materiałach, które mogą utrudniać bezpieczne zamieszkanie w domu.