Jednym z elementów każdej oferty w real estate jest depozyt. Jest to suma, jaką kupujący oferuje zdeponować na koncie firmy brokerskiej reprezentującej sprzedających w chwili zaakceptowania oferty. Taki depozyt, czyli zaliczka, jest koniecznym elementem kontraktu i bez zaliczki danej w określonym przepisami czasie umowa staje się nieważna. Jest zrozumiałe, że kiedy sprzedajemy naszą nieruchomość, a często w tym samym czasie kupujemy następną, chcemy, by kupujący od nas czuli się w jakimś stopniu związani umową i nie zmienili zdania w ostatniej chwili. Dlatego zaliczka (depozyt) jest takim zabezpieczeniem i dlatego z punktu widzenia sprzedających dobrze, by była jak ona jak największa. Na przykład w GTA na dom wartości 500.000 dol. dobrze widziana minimalna wysokość jest na poziomie 20.000 dol. Oczywiście 50.000 dol. brzmi lepiej, ale często jest to nierealna suma, bo wielu kupujących nie dysponuje takim depozytem. Najczęściej jeśli zamieniamy domy, prawdziwe „equity” jest w domu, który zamieniamy, a nie na koncie bankowym. Oczywiście kupujący pierwszy dom z tak zwanym 5-proc. „down payment” też nie mają dużego pola manewru.
Wysokość depozytu zależy też od lokalizacji. Na przykład daleko poza Toronto – depozyty są zwykle znacznie niższe. Ludzie znają się zwykle od lat i nie czują się zagrożeni. Ostatnio na przykład kupując dom dla klientów w Crystal Beach – wymagany depozyt wynosił 500 dol. Gdybym taki depozyt zaproponował w Toronto – byłaby kupa śmiechu i na pewno oferta przepadłaby już na wstępie.
Wysokość depozytu zależeć też będzie od sytuacji, w jakiej kupujemy nieruchomość. Jeśli jest to normalna transakcja – to wówczas obowiązują standardy. Jeśli jednak mamy do czynienia z tak zwaną „multiple offer situation” – czyli kilka czy kilkanaście ofert na jeden dom, to wówczas depozyt jest jedną z form strategii kupna. Im wyższy,, tym lepszy. Dodatkowo najczęściej agenci mają w takiej sytuacji „bank draft” ze sobą, by pokazać gotowość do zawarcia oferty „tu i teraz”. Osobiście raz przeżyłem sytuację, kiedy mój klient tak bardzo chciał domu, który kupował, że jego depozyt był w wysokości ceny, którą oferował za dom. Czyli to naprawdę była „cash offer”. Taka sytuacja zdarza się jednak niezwykle rzadko
Depozyt zwykle idzie do firmy, która sprzedaje nieruchomość, i jest umieszczany w „trust account”. Czasami jednak depozyt może iść bezpośrednio do prawnika sprzedających, który zamyka transakcję, lub innej wskazanej w umowie instytucji. Depozyt stanowi oczywiście część całej sumy, którą kupujący musi zapłacić za nieruchomość. Z depozytu też firma sprzedająca płaci „commission” dla agentów. Czyli jeśli wysokość depozytu przekracza wysokość wynagrodzenia dla agentów – nadwyżka jest zwracana sprzedającym. Jeśli jednak depozyt jest mniejszy niż całkowite wynagrodzenie dla agentów, to wówczas prawnik zamykający transakcję dosyła balans wynagrodzenia do firmy, która prowadzi sprzedaż.
W normalnej sytuacji większość ofert ma warunki. Typowe to czas na załatwienie finansowania oraz zrobienie „home inspection”. Czas trwania takich warunków wynosi zwykle 5 dni biznesowych. Jeśli kupujący naszą nieruchomość postanowi się wycofać w tym czasie, to depozyt jest zwykle w całości zwracany kupującym bez żadnych potrąceń. By odzyskać pieniądze, kupujący muszą poprzez swojego agenta wysłać do sprzedających dokument nazywany „Mutual Release” i wówczas sprawa nabiera rozbiegu i depozyt jest zwracany.
Jeśli jednak „wycofanie się z umowy” nastąpi w okresie, kiedy warunki zostały już usunięte, to sytuacja znacznie się komplikuje.
Jak wspomniałem na wstępie – depozyt jest trzymany w firmie, która sprzedawała nieruchomość (najczęściej) na tak zwanym Trust Account.
Jeśli kupujący wiedzą, że nie będą w stanie zamknąć transakcji, mogą poprzez własnego agenta (czasami prawnika) poinformować drugą stronę i zaproponować ugodę. Często w takiej sytuacji depozyt w części lub całości przechodzi na rzecz sprzedających i podpisuje się dokument nazywany „Mutual Release” – który zwalnia wszystkie strony od wzajemnych roszczeń i określa, jak depozyt jest dzielony. To jest bardzo „kulturalny” sposób załatwienia sprawy.
Ważne jest też, jak szybko kupujący poinformują ludzi, od których zakupili nieruchomość, że nie są w stanie albo nie chcą przejąć nieruchomości. Jeśli nastąpi to zaraz na początku po zakupie i nadal jest czas, by nieruchomość wróciła na rynek i była sprzedana, to wówczas jest duża szansa, że spora część depozytu będzie odzyskana. Często jednak brak rozsądku prowadzi do przewlekłych negocjacji kończących się w sądach.
Często kiedy straty poniesione przez sprzedających z powodu niedotrzymania umowy przez kupujących są bardzo znaczne i wysokość depozytu nie pokryje tych strat – sprawa jest kierowana do sądu i sąd zadecyduje o podziale depozytu lub ewentualnie zasądzeniu dodatkowych kosztów. Z tym że sprawy w sądach trwają latami i wcale nie zawsze ten, co ma rację, wygrywa sprawę. Taki jest niestety system prawny.
Piszę o tym dlatego, by uświadomić potencjalnym kupującym, jak ważne prawne konsekwencje ma zawarcie umowy kupna i sprzedaży nieruchomości i jak znaczne konsekwencje finansowe mogą zaistnieć.
Jest jeszcze jeden waży element, kiedy pochopnie zrywamy transakcję. Nie tylko możemy utracić depozyt, ale agent, który was reprezentował przy zakupie, może wyegzekwować 2,5 proc. utraconego wynagrodzenia, jeśli udowodni, że decyzja o wycofaniu nie miała tak naprawdę podstaw.
