Porady
W samym sercu Kingston w Ontario, w odległości 15 minut na piechotę od prestiżowego Queen’s University, powstaje bardzo atrakcyjny nowy budynek pod nazwą SAGE PRESTIGE. Jest to podobny projekt do tego, który sprzedawaliśmy rok temu w Waterloo. Oferowany jest przez tego samego dewelopera (SAGE) i będzie to już szósty taki projekt w jego wykonaniu. Wszystkie te projekty powstały na czas i zgodnie z budżetem. Nie jest to typowe condominium. Jest to inwestycja budowana z myślą o inwestorach poszukujących stałego i pewnego dochodu poprzez wynajmowanie bardzo przyzwoitych mieszkań dla studentów uniwersyteckich.
Na czym to polega? Otóż w takich ośrodkach akademickich, jak Kingston, Guelph, Montreal czy Waterloo, istnieje ogromne zapotrzebowanie na wygodne i dobrze utrzymane mieszkania dla studentów. Owszem, niektórzy studenci poszukują tanich mieszkań w piwnicach czy typowych domach rodzinnych, ale istnieje ogromna rzesza takich studentów, którzy preferują zapłacenie więcej, ale też posiadanie lepszych warunków mieszkalnych. Do nich zaadresowany jest ten projekt.
Powstający 10-piętrowy budynek zawiera 326 mieszkań oraz 13 miejsc na usługi. Zlokalizowany będzie przy głównej ulicy handlowej – a adres to 652 Princess Street. Bardzo niskie maintenance, bo tylko 25 centów od stopy kwadratowej, zawiera wszystko oprócz prądu (woda, ogrzewanie i chłodzenie, WiFi są wliczone). Wszystkie mieszkania są budowane według wysokich standardów (wysokie sufity, kamienne blaty, nowoczesne łazienki, własna pralnia) oraz będą całkowicie umeblowane – co inwestorom ułatwi wynajmowanie. Budynek oprócz mieszkań będzie miał atrakcyjne lobby, atrium, study room, lounge, games room, fitness centre oraz party room. To na pewno spowoduje, że życie studenckie będzie bujne tutaj. Planowany okres oddania do użytku to jesień 2020 roku.
Indywidualni inwestorzy (Państwo), kupując unit w tym projekcie, mogą liczyć na bardzo atrakcyjne gwarantowane lease rate. Na przykład za jednosypialniowe mieszkanie 413 stóp kw. czynsz wynosi 1285 dol./mies.; za dwusypialniowe mieszkanie 682 stóp kw. czynsz wynosi 1700 dol./mies. Ogromnym plusem jest to, że kompania, która będzie zarządzała tym budynkiem, gwarantuje rent oraz lokatorów na dwa pierwsze lata bez żadnych dodatkowych kosztów. Po dwóch latach można będzie korzystać również z ich pomocy z opłatą w wysokości połowy miesięcznego rentu. Ważne jest też, że 2 pierwsze lata są maintenance fee.
Dla inwestorów jest oczywiście istotny cash flow oraz zwrot na zainwestowanych pieniądzach. Okazuje się, że przy wymaganych 20 proc. wpłaty, każdy wynajęty unit ma pozytywny cash flow, ale jeśli popatrzymy na to, że inwestujemy w przypadku unitu za 250.000 dol. tylko 20 proc. (wymagana wpłata), czyli 50.000 dol., to zwrot na zainwestowanych pieniądzach wynosi ponad 10 proc. (spłata principal loan). Jeśli dodatkowo przyjmiemy, że przy normalnym rynku nieruchomości każde mieszkanie będzie nabierało około 2-3 proc. na wartości rocznie, to oznacza to, że zyskujemy dodatkowe 5-7,5 tysiąca rocznie. Czyli nasza inwestycja staje się jeszcze bardziej opłacalna.
Wszystkich zainteresowanych tym projektem zapraszam do odwiedzenia mojej strony internetowej www.czaplinski.ca. Znajdą tam Państwo zasadniczo wszystkie dodatkowe informacje. Plany mieszkań, ceny, wyliczenia opłacalności finansowej oraz dużo ciekawych informacji na temat Kingston oraz dlaczego jest to taki atrakcyjny projekt. Tych, których ten projekt zainteresuje, zapraszam do dzwonienia do mnie i wówczas pomogę Państwu wybrać odpowiedni unit oraz dokonać zakupu.
Warto też napisać o wymaganych wpłatach. Otóż w chwili obecnej całkowity down payment wynosi 20 proc. i jest rozłożony w czasie do 2020 roku. Praktycznie jest to 5000 dol. w chwili podpisania umowy a później 2,5 proc. co pół roku, ale... deweloper ma też inną możliwość. Miesięczne wpłaty. To nowość i może być to znakomite rozwiązanie dla tych, którzy w inny sposób nie są w stanie wejść na rynek real estate. W przypadku zakupu studia miesięczna wpłata wynosi 1000 dol. W przypadku zakupu dwusypialniowego mieszkania – jest to 1800 dol. miesięcznie.
Jeszcze raz zachęcam do odwiedzin na www.czaplinski.ca oraz do dzwonienia na mój numer 905-278-0007.
http://www.goniec24.com/prawo-polska/itemlist/category/30-porady?start=266#sigProIde89f96a1da
Czy można powrócić po otrzymaniu nakazu deportacyjnego? Jak długo należy odczekać po otrzymaniu nakazu opuszczenia Kanady i jakie są szanse ponownego wlotu? Co się dzieje w przypadku otrzymania dożywotniego zakazu przekroczenia kanadyjskiej granicy?
To pytania nurtujące wielu imigrantów, którzy otrzymali nakazy deportacyjne. Warto jednak dowiedzieć się, jak wygląda to w świetle kanadyjskiego prawa imigracyjnego. Nie zawsze bowiem list nakazujący opuszczenie Kanady jest deportowaniem osoby z Kanady.
Nakazy opuszczenia Kanady są różne, mogą być dobrowolne, z zakazem powrotu na rok, na dwa lub dożywotnio. A zatem najpierw radziłabym dowiedzieć się od kompetentnego specjalisty prawa, jakiego rodzaju jest to nakaz deportacyjny i jaki z nim zakaz powrotu jest związany.
Na przykład często wydawany jest tak zwany exclusion order, oficer deportacyjny informuje imigranta opuszczającego Kanadę, że nie może on powrócić przez rok do Kanady, ale czy naprawdę?
W praktyce, osoba posiadająca deportację i zakaz powrotu przez rok może nie być wpuszczona na teren Kanady nawet i po okresie rocznym, wystarczy, że urzędnik na granicy nie będzie przekonany, że ta osoba opuści Kanadę w ustalonym prawnie czasie lub jeśli jest podejrzenie pracy nieautoryzowanej. Innym powodem może być także rekord kryminalny.
Jeśli chodzi o zakaz powrotu roczny, dwuletni czy dożywotni, istnieje możliwość uzyskania specjalnego zezwolenia na wjazd, NAWET W PRZYPADKU DOŻYWOTNIEGO ZAKAZU. Warto to wiedzieć, ponieważ niektórzy imigranci poinformowani przez deportującego urzędnika są w wielkiej rozpaczy, w Kanadzie posiadają niekiedy całą rodzinę, niektórzy mężów, żony...
Osoba, która ma naprawdę uzasadnione powody, może wystąpić z prośbą o zezwolenie na wjazd, w opisanej sytuacji. Podanie nazywa się „Authorization to return to Canada”. Opłata urzędowa wynosi 400 dolarów i jest pobierana w momencie rozpatrywania wniosku. Podania są rozpatrywane przez sekcje imigracyjne poza Kanadą (np. ambasady, konsulaty).
A zatem osoby, które zasługują na powrót, pomimo otrzymania zakazu powrotu do końca życia, mogą dostać zezwolenie na powrót w przypadku np. pozytywnej decyzji pobytowej (nawet w takiej sytuacji autoryzacja musi zostać pozytywnie przyznana), specjalnych okoliczności – np. narodziny dziecka, komunia, śmierć bliskiej osoby itp.
Oczywiście wspomniane wyżej okoliczności są rozpatrywane indywidualnie, decyzja ostateczna należy do urzędnika, różne czynniki są brane pod uwagę, np. kooperacja z władzami imigracyjnymi w procesie deportacyjnym.
Należy jeszcze pamiętać, że obecnie wymagana jest autoryzacja na wlot do Kanady (electronic travel authorization), a zatem oprócz tego, że ustalicie, jak wyglądają możliwości powrotu po otrzymaniu nakazu opuszczenia Kanady, należy się także liczyć z tym, że w pewnych sytuacjach eTA może zostać odmówione tylko dlatego, że ktoś posiada niekorzystną historię imigracyjną. Warto także dodać, iż od nakazów deportacyjnych można składać apelację, a deportację można niekiedy też opóźnić (w zależności od prawnych i indywidualnych okoliczności).
Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJĄ DO KANADY, PROSIMY O KONTAKT Z NASZĄ KANCELARIĄ: TEL. 416-515-2022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..
www.emigracjakanada.net
Opowieści z aresztu deportacyjnego: Siostry
Napisane przez Aleksander ŁośRóżne są relacje rodzinne opowiedziane w wielkiej i tej mniejszej literaturze. Były więc opowieści o trzech siostrach, o matce i córce, o córce i starym ojcu itd. Opowiadanie o dwóch siostrach nie będzie długie, ale dość intensywne w wydarzenia.
Były tylko dwie, nie miały innego rodzeństwa. Pochodziły z zapyziałej wsi, choć rodzice dopilnowali, aby obie ukończyły szkoły średnie. Między Magdą i Kasią była różnica wieku czterech lat. Magda, starsza, była pięknością na całą okolicę. Kiedy więc w odwiedziny do sąsiedniej wsi, po latach pobytu w Kanadzie, przyleciał Wojtek, oszalał na punkcie Magdy. Poznali się na zabawie i przez pozostałe dwa tygodnie pobytu Wojtka w Polsce już się nie rozstawali. Cała okolica wiedziała o ich romansie.
Czy „basement apartment” podnosi wartość domu? (08/2017)
Napisane przez Maciek CzaplińskiCzy łatwo jest zalegalizować „basement apartment” i czy fakt posiadania takiego apartamentu podnosi wartość domu?
Każda inwestycja w dom powinna podnosić jego wartość. Wykańczanie basementów zwykle nie jest na pierwszym miejscu, jeśli chodzi o opłacalność. Jak często wspominałem, na pierwszym miejscu są kuchnie, na drugim łazienki. Basement zwykle jest plasowany na 4. lub 5. miejscu.
Ale…. To zaczyna się bardzo szybko zmieniać, jeśli basement może nam dać szansę na dodatkowy dochód. Często mamy lub kupujemy dom z niewykończonym basementem. Jeśli go wykończymy, to jest to najłatwiejszy sposób uzyskania sporej dodatkowej przestrzeni mieszkalnej, którą możemy wykorzystać na potrzeby naszej rodziny albo na potrzeby inwestycyjne. Mam tu na myśli dodatkowy apartament, który może nam przynieść dochód i pomóc ze spłatami pożyczki hipotecznej.
To, co jest bardzo istotne, to że do niedawna większość dodatkowych apartamentów w domu była nielegalna. Wręcz były one tępione i w Mississaudze – jak tylko sąsiad zrobił donos – apartament był „zamykany”. Od kilku lat – dzięki narzuconym przepisom przez rząd prowincyjny na poszczególne regiony i miasta – posiadanie dodatkowego apartamentu praktycznie w każdym budynku stało się prawem. Oczywiście każdy nowo tworzony apartament musi spełniać różne wymagania – od wielkości, dostępu czy bezpieczeństwa, ale jeśli postanowimy go stworzyć, praktycznie nikt nie może nam tego zabronić. Oczywiście, proces nie jest zupełnie łatwy i bezbolesny, ale jest możliwy. Plusem jest to, że jak taki „unit” (mieszkanie) zalegalizujemy i otrzymamy licencję – to możemy dochód z niego uwzględniać w podaniu o „mortgage”. Możemy również zupełnie legalnie odpisywać wszelkie wydatki związane ze stworzeniem „unitu” od podatków, jak i również dochody z niego. Czyli „mortgage”, „utilities”, renowacje itd.
Moim zdaniem, dobrze zaprojektowany apartament oraz zalegalizowany – znacznie podnosi wartość domu.
Nieważne, czy wykańczamy basement na własne potrzeby, czy na potrzeby wynajmowania, jest kilka zasad, o których musimy pamiętać.
• Projekt – często jest to pierwszy błąd, który popełniamy. Niewiele wiedząc o projektowaniu, robimy plany sami, mając mało pojęcia o funkcji i wymaganiach ergonomii. Projekty powstają na budowie bez właściwych wymiarów i są często bardzo przypadkowe. Oszczędność kilkuset czy kilku tysięcy dolarów za projekt powoduje, że wydajemy dziesiątki tysięcy, by często mieć końcowy produkt, z którego nie jesteśmy zadowoleni.
Sugeruję proste kuchnie, które wyglądają lekko i stanowią integralną część basementu. Ogromne kuchnie, bardzo ornamentalne, są niepożądane.
• Łazienki – jak już wydajemy pieniądze na remont, to przynajmniej łazienka z prysznicem powinna powstać w basemencie. Na drugim biegunie przesady widuję łazienki – ogromne, z wanną wielkości małego basenu. Zwykle stoją puste i są nieużywane.
• Bar na pół piwnicy jest anachronizmem. Często prosty blat albo właściwie zaprojektowana mała kuchnia spełni funkcję baru.
• Nagłośnienie – obecnie, szczególnie w mniejszych domach, piwnica spełnia rolę miejsca spotkań rodzinnych, dlatego „home theatre” przeżywa renesans. Warto pomyśleć o miejscu na duży ekran lub projektor. Nagłośnienie jest coraz częściej bezprzewodowe.
• Planując basement, zdecydowanie warto pamiętać o zaprojektowaniu niezależnego wejścia, warto też powiększyć okna, które są w piwnicy, i jest wiele sposobów, by to zrobić. Jeśli mamy dwie możliwości ucieczki z piwnicy – pomaga nam to w przypadku, kiedy planujemy wynajęcie.
• Ważne jest, by planując basement, uwzględnić sprawy akustyki i bezpieczeństwa, dlatego warto jest zainwestować w izolację akustyczną, która wygłusza strop pomiędzy poziomami, sufit i ściany powinny mieć odporność ogniową jedną godzinę. To zwykle można uzyskać poprzez 5/8“ „drywall”.
• Warto pomyśleć o połączeniu „smog alarm”, który jest w piwnicy, z tym, który jest na pierwszym poziomie, tak by w wypadku pożaru na jednym poziomie, drugi został ostrzeżony.
• Drzwi pomiędzy basementem a resztą domu, jeśli myślimy o wynajmowaniu, muszą być odporne na działanie ognia przez minimum 1 godzinę.
Dziś chciałbym zaproponować tym wszystkim, którzy planują sprzedaż domu i myślą o wykończeniu basementu, zanim go wystawią na sprzedaż z naszą pomocą, specjalny „deal”. Dla wszystkich zainteresowanych oferuję bezpłatny projekt rozplanowania piwnicy oraz dla potrzebujących pomoc w budowie.
Warto również wiedzieć, że nie każdy styl domu nadaje się do stworzenia dodatkowego apartamentu. Idealnym stylem domu do przeróbek są „backsplit”, szczególnie „backsplit” 4- i 5-poziomowe. Bardzo łatwy do przeróbek jest tak zwany „raised bungalow”. Niektóre „sidesplit” są również dobre. Najwięcej kłopotów jest ze stworzeniem apartamentów w nowych domach – które w większości są domami dwupiętrowymi. Są one bardzo głęboko posadowione, najczęściej nie mają osobnego wejścia do basementu oraz są zlokalizowane tak blisko siebie, że nie zawsze jest szansa stworzenia osobnego wejścia.
Jakie są korzyści z wynajmowania części domu „obcym” ludziom? Czy to się opłaca? Często może być to sprawą konieczności lub jedynym rozwiązaniem, które pozwoli kupić własny dom. Wielu moich klientów korzystało z takiej opcji i jak dotychczas nie słyszałem o zbyt wielu złych przypadkach.
Wielu z nas stać na zapłacenie 1600 dol. miesięcznie za utrzymanie domu. Niestety, jest to zbyt mała suma – przy obecnych cenach nieruchomości – by myśleć o własnym domu, jeśli dysponujemy minimalnym 5-proc. „down payment”. Natomiast gdy kupią Państwo dom, w którym znajduje się apartament do wynajęcia, może to zmienić diametralnie sytuację. Taki apartament można zwykle wynająć za około 1000-1200 dol. miesięcznie. Przy obecnym braku tanich apartamentów – wynajęcie zwykle nie sprawia żadnych kłopotów. Owe dodatkowe 1000-1200 dol. – pozwoli obsłużyć, przy obecnych oprocentowaniach, pożyczkę hipoteczną na około dodatkowych prawie 250-300 tysięcy („variable mortgage”). Przy takiej pomocy i własnych wydatkach na poziomie 1600 dol. miesięcznie, mogą Państwo obsłużyć utrzymanie domu w cenie około 550.000 dol. To oczywiście całkowicie zmienia sytuację. W cenie około 550.000 tysięcy – jest ciągle wybór nieruchomości do kupienia. Czasami będą to domy wolno stojące, czasami będą to domy bliźniacze. Na pewno będą to znacznie lepsze domy niż te, które mogliby Państwo kupić bez dodatkowej pomocy ze strony lokatorów.
Ale jest jeszcze jeden aspekt – dotyczący emerytów. Proszę sobie wyobrazić, że mamy dom, który jest całkowicie spłacony. Fajnie, że nie mamy „mortgage’u” do spłacania.... ale... Podatki od nieruchomości od przeciętnego domu wyniosą około 4000-6000 dol. rocznie (około 500 dol. na miesiąc). Ponadto świadczenia, czyli ogrzewanie, prąd, woda, ubezpieczenie, telefon itd., na pewno wyniosą dodatkowe 500 dol. Czyli minimum 1000 wychodzi z naszej kieszeni. To jest cała pełna emerytura! Czy będzie nas stać na mieszkanie we własnym domu? I tu odpowiedzią może być opcja „rentowania” części domu! Warto o tym pamiętać!
Publiczne informacje podawane na różnego typu społecznych profilach są obecnie używane do spraw imigracyjnych. Urzędnicy imigracyjni mogą ocenić informacje tam publikowane, a nawet obecnie załączenie wydruków tych publikacji jest zalecane przez urząd imigracyjny, np. w podaniach o łączenie rodzin. Od stycznia nowe procedury imigracyjne wymagają, by przedstawić wydruki z profili publicznych jako materiał dowodowy (alternatywnie).
Wiele osób ignoruje ten temat, niektórzy nawet nie pomyślą o tym, iż to, co publicznie pokazujemy na swoich profilach, może się stać ważną dokumentacją sprawy, pozytywną lub nie. Bo czy nie będzie wydawać się podejrzane, że nasze profile nie ujawniają żadnych informacji na temat związków czy ślubów?
Dlaczego ktoś, kto bogato informuje na temat różnych aspektów swojego prywatnego życia na publicznym profilu, nagle zataja tak ważne informacje, jak uwzględnienie swojego związku małżeńskiego? Oczywiście, mogą być różne tego przyczyny i nie zawsze powodem jest to, że ktoś wstąpił w ten związek tylko w celu imigracyjnym. Powody mogą być różne, niekiedy śluby brane są np. w sekrecie przed rodzicami lub innymi osobami, które mogłyby zrobić coś złośliwego. Znam sytuację imigrantki, która była w Kanadzie bez ważnej wizy, po ślubie była partnerka jej męża zaraportowała ją do policji imigracyjnej zaraz po wywieszeniu zdjęć ślubnych na Facebooku.
Niekiedy klienci są zbulwersowani, słysząc o tym, że rząd kanadyjski w ten sposób właśnie sprawdza informacje o kandydatach, ale należy pamiętać, że imigracyjne fałszerstwa nie należą do rzadkości, urzędnik imigracyjny (lub inny) ma nie tylko pełne prawo, a także obowiązek zweryfikować informacje lub przeprowadzić śledztwo imigracyjne. Nie uważam, że sprawdzany jest każdy w ten sposób, ale w przypadku podejrzenia czy braku przekonującej dokumentacji, profil publiczny może być dobrym źródłem dodatkowej informacji o wnioskodawcy.
Nie oznacza to, oczywiście, że osoba, która nie ma na przykład konta na Facebooku lub która nie wystawia prywatnych zdjęć z zaręczyn czy ślubu, otrzyma od razu odmowę w swojej sprawie. Nie jest to bowiem obowiązkowym wymogiem, nie chciałabym tworzyć przekonania, że by złożyć podanie, musimy mieć np. konto na Facebooku, ale warto pomyśleć o tym, jakie może on zrobić wrażenie w przypadku, gdy ktoś się mu przygląda pod kątem wydania ważnej decyzji.
Myślę, że ocena profili publicznych zależy także od tego, co na nich widnieje, bo jeśli ktoś w ogóle nie ujawnia prywatnych informacji, wiele takich profilów istnieje, wówczas temat ten może nie być poruszony w procesie rozpatrywania podania imigracyjnego. Praktycznie, moje uwagi piszę do tych osób, które z braku czasu nie uaktualniają swoich profili albo zwyczajnie znudzone np. Facebookiem, zapominają o nim. Jeśli w trakcie jest sprawa imigracyjna np. o łączenie rodzin (sponsorowanie małżonków, konkubentów itp.), wasze konto na Facebooku może zostać użyte w procesie uzyskiwania dodatkowych informacji przez urząd.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
Kanada
tel. 416-515-2022
www.emigracjakanada.net
Opowieści z aresztu deportacyjnego: Waluciarz
Napisane przez Aleksander ŁośKiedy Robert odsłużył swoje dwa lata w Wojskach Ochrony Pogranicza, miał skonkretyzowany plan, jak ułożyć sobie dalsze życie. Wiedział, że z ukończoną zawodówką nie ma zbyt wielkich perspektyw życiowych. Ale służba w wojsku dała mu możliwość obserwacji, na czym można zrobić pieniądze, bez posiadania większych umiejętności czy wykształcenia. Uważał, że najszybciej i najłatwiej dorobi się na wymianie waluty. Wiedział, że kantor wymiany na punkcie granicznym, w pobliżu którego była jego jednostka, jest tylko przykrywką dla większych interesów. Bo poza oficjalną wymianą toczyła się tam wartka wymiana walut w sposób nielegalny, poza kasą, poza wszelką kontrolą.
Zaczął uczyć się nowego zawodu, będąc najpierw naganiaczem dla poznanego wcześniej cinkciarza. Odbywało się to w pewnej odległości od kantora wymiany. Roman wiedział, że jego szef płaci łapówki komu trzeba, aby nie być przegonionym z tego rejonu. Roman też był pod jego protekcją. Trwało to rok. Roman wiedział jednak, że dobry profit będzie miał dopiero, kiedy wystartuje samodzielnie. Najpierw zaczął trochę „kiwać” szefa i dokonywał drobniejszych wymian na własny rachunek, a kiedy został na tym przyłapany, pożegnał się z szefem i wyjechał do pobliskiego, granicznego miasta. Wiedział już, komu musi się tam opłacać, aby mieć spokój w robieniu intratnego interesu.
Czy „flip” to łatwy sposób na zrobienie pieniędzy?
Napisane przez Maciek CzaplińskiMoim zdaniem, jest to mit, który chciałbym na wstępie obalić. Takie programy, jak „Property Brothers” czy „Love it or List it”, nie mają nic wspólnego z rzeczywistością. Podawane ceny zakupu czy koszty renowacji są nieaktualne do obecnego rynku. W prawdziwym świecie każdy (albo prawie każdy) dom wart zakupu i renowacji, już na wstępie sprzedaje się znacznie powyżej ceny wywoławczej. Często o 100 czy 150 tysięcy. To często niweczy cały potencjalny profit już na wstępie. Inny poważny obecnie problem to brak fachowców lub bardzo wysokie ceny za ich usługi. Owszem, jak ktoś może sam wykonać większość prac, to może zarobi za swoją pracę, ale moim zdaniem, cudów też nie będzie.
Następny częsty problem polega na tym, że proste „flips”, czyli wymiana kuchni, podłóg i pomalowanie wnętrz, są już coraz trudniejsze do zrobienia. Społeczeństwo się uczy i chce jakości. Byle jakie „flipy” stoją na rynku i często przynoszą straty. Polscy kontraktorzy są na ogół bardzo dokładni, ale inne nacje, szczególnie w Brampton, są żałosne.
Wróćmy do określenia „flip” w real estate. Mam tu na myśli zazwyczaj szybką renowację („make over”), która zamienia zniszczony dom czy „condo” w superczysty i gotowy do wprowadzenia obiekt marzeń. Ta szybka renowacja zwykle może być wykonana bez potrzeby oczekiwania na pozwolenia na budowę, gdyż głównie dotyczy elementów kosmetycznych domów. Dziś, by zarobić na renowacji, należy zrobić więcej i lepiej – często rozbudowę lub nowy obiekt – tak więc pojęcie „flip” powinno być o takie kategorie poszerzone.
Po tym wstępie kilka spraw, na które należy zwracać uwagę w przypadku „flipów”.
• Lokalizacja – najważniejszy element. Tu nie wolno popełnić błędu. To zawsze jest i będzie najważniejszy element we wszystkich zakupach nieruchomości. Powinniśmy wybierać możliwie najlepszą dzielnicę, w której ludzie chcą mieszkać. Nie warto tu oszczędzać. Ale kupując nawet w dobrej dzielnicy, możemy popełnić błąd, nabywając nieruchomość na przykład wychodzącą na tory kolejowe czy linię wysokiego napięcia lub autostradę.
• Typ domu, który kupujemy na „flip” – zdecydowanie domy wolno stojące są lepszą inwestycją niż „semi”, „townhouse” czy „condo”. Powinniśmy skoncentrować się na remontach domów wolno stojących, bo możemy mieć na nich najlepszy zwrot nakładów. Remonty na przykład „condominium” – mają zwykle najmniejszą szansę powodzenia. Wybierając domy wolno stojące na „flip”, też należy zwracać uwagę na wiele rzeczy. Jeśli planujemy dodanie drugiego piętra, to oczywiście domy parterowe są najlepszą alternatywą. Jeśli nie planujemy dobudowy – to należy wybierać dom, który jest wystarczająco obszerny, by można było w nim coś zrobić. Małe i ciasne domy – zwykle są trudne to odsprzedaży z dużym zyskiem.
• Budżet – wynika z prostej kalkulacji. Przewidywana cena sprzedaży minus zakładany profit, minus koszty sprzedaży, koszt projektu, koszt utrzymania domu w czasie renowacji. Mylnie przygotowany budżet – powoduje fiasko całej operacji. Cena przewidywanej sprzedaży powinna być realistyczna.
• Cena zakupu versus cena sprzedaży – należy dokładnie wiedzieć, jaki maksymalnie zakres finansowy zrobionego domu będzie można uzyskać, dlatego szukamy domów, których nikt „nie chce”, bo są „kosmetycznie zaniedbane” – i przeciętna osoba ich nie kupi. Często są to domy sprzedawane przez ludzi starszych czy przez rodzinę zmarłej osoby.
• Okazje – zwykle wszyscy uważają, że „power of sale” to okazja. Dziś jest ich bardzo mało, bo zagrożony „power of sale” dom jest sprzedawany przez właścicieli. Natomiast sprzedaże spadkowe albo domy sprzedawane przez ludzi idących do domów starców – często są dobrą okazją.
• Zakres prac – oczywiście wynika z budżetu – ale takie elementy domu, jak kuchnie i łazienki, zwykle się w tym muszą znaleźć. Dobra łazienka czy ciekawa kuchnia nie muszą kosztować fortuny. Proszę pamiętać, że pierwsze wrażenie się liczy najbardziej i często ludzie podejmują decyzję o zakupie domu w ciągu pierwszych 10 minut.
• Dobór materiałów – poświęcanie czasu na szukanie dobrych materiałów po jeszcze lepszych cenach, to jeden z najlepszych sposobów zarabiania. Można kupić ładne płytki ceramiczne za 5,00 dol. za stopę, ale jeśli kupimy podobne za 1,00 dol., to już mamy profit! Każdy zaoszczędzony dolar pozostaje natychmiast w naszej kieszeni
• Koncepcja całej renowacji – niestety tu powstają największe problemy. Wiele osób, które zaczynają „flipy”, oszczędza na pomocy profesjonalistów od projektowania i myśli, że dom wystarczy pomalować i powiesić nowe szafki w kuchni, by zarobić pieniądze. Niestety, często jest to zrobione niezbyt gustownie i typowo. Klienci szukają czegoś bardzo unikatowego i dobrze zaplanowanego. I tu pomoc specjalistów jest bardzo przydatna.
• Konsekwencja wykonanych prac – często obcinając koszty – wymieniamy pewne element, oszczędzając błędnie na innych. Na przykład ostatnio widziałem renowację w kuchni, w której owszem, zmieniono szafki i blaty, ale pozostawiono stare ohydne płytki podłogowe. Wyglądało to bardzo źle! Inny przykład to łazienki, w których każdy element czy kran są w innym stylu, bo były „on sale”.
• Domy bez „naznaczenia” – domów, w których na przykład uprawiano marihuanę – pomimo że można je dostać taniej – raczej bym nie polecał. To samo dotyczy domów po pożarze czy domów, gdzie popełnione brutalne morderstwo.
• „Staging” – coraz częściej pojawia się tendencja do urządzania domu wystawionego na sprzedaż specjalnie dobranymi meblami i dodatkami, by stworzyć wrażenie przytulności. Urządzony dom (ale nie zagracony) – prezentuje się znacznie lepiej niż pusty. Potencjalni kupujący widzą siebie w takim domu i dużo szybciej podejmują decyzję. Warto wydać na „staging” pieniądze, bo zwykle takie domy sprzedają się szybciej i drożej. Nie oznacza to, co często widziałem, że wstawimy stare meble pozbierane z różnych miejsc i to uznamy za „urządzony dom”. W takim przypadku, lepiej tego nawet nie robić.
Czy należy bać się „droższych“ nieruchomości na „flip”?
Uważam, że nie. Tanie finansowanie, jakie mamy obecnie, powoduje, że nie należy się bać wydać trochę ekstra. Często powodem, dlaczego nie inwestujemy we właściwy dom (odpowiednio drogi), jest obawa przed ceną. Jeśli pomyślimy o tym w ten sposób, że ekstra 100.000 dol. w pożyczce na rok kosztuje tylko 3000 dol. w oprocentowaniu, co może zabezpieczyć nam lepszy obiekt do renowacji. Ten koszt może być bardzo opłacalny. Natomiast dobra lokalizacja może dać nam ogromny zwrot!
Ostatnia uwaga! Przestrzegam przed „fake flips”. Bardzo często widzę, że chciwi inwestorzy robią szybką renowację tylko na efekt. Nowa kuchnia, granitowe „counters”, „stainless steel appliances”, laminat i tanie szafki kuchenne plus farba. Ale jak się dobrze przyjrzymy to okna, dach, piec czy inne ważne elementy domów są nie tknięte! Proszę się nie dać nabrać! Jak zawsze zapraszam do współpracy. Proszę korzystać z mojego doświadczenia w tej dziedzinie. Konsultacje są bezpłatne a często mogą Państwu pomóc uniknięcia kosztownych błędów.
Maciek Czapliński
905-278-0007
Na konsultacjach często zadają mi Państwo pytanie, czy decyzja urzędnika imigracyjnego jest ostateczna. Często oczywiście nie jest.
Kanadyjski system prawa pozwala na odwoływanie się od decyzji urzędnika imigracyjnego w różnych okolicznościach.
System odwołań jest dość zróżnicowany, warto zatem wiedzieć, kiedy i kto może się od negatywnej decyzji odwołać i czy warto skorzystać z takiej opcji.
Na przykład, jeśli składają Państwo podanie humanitarne, jak wielu z was wie, jest to jedno z najtrudniejszych podań imigracyjnych, ponieważ urzędnik imigracyjny posiada dużą swobodę decydowania. A jednak niesłuszne decyzje zostają podważone w sądzie, i w takiej sytuacji apelowane podanie powraca do urzędu, by po wygraniu sprawy sądowej urząd wydał decyzję ponowną, ale wówczas pozytywną.
Pamiętajmy także, że urzędnicy mogą różnie interpretować informacje w podaniu imigracyjnym, nie mogą też każdemu, kto złoży podanie, wydać decyzji pozytywnej z tego chociażby powodu, że mają ograniczoną możliwość przyjęcia imigrantów na pobyt stały, obowiązuje ich pewien limit. Przynajmniej ja to tak rozumiem, system imigracyjny oparty jest bowiem na zasadzie selekcji.
Od decyzji urzędników imigracyjnych można się odwołać z różnych powodów, np. popełnienie błędu w faktach, popełnienie błędu prawnego lub zwyczajnie niesłuszna, krzywdząca decyzja.
A zatem jeśli otrzymają Państwo decyzję krzywdzącą lub błędną, możecie złożyć powtórnie podanie imigracyjne. Macie także możliwość skorzystania z opcji odwołania sądowego, i tu czasem też istnieją dwie szanse, bo jeśli nie otrzymacie pozytywnej decyzji apelacyjnej w Sądzie Federalnym (Federal Court), możecie sprawę oddać do Sądu Najwyższego (Supreme Court).
Wystarczy odwiedzić stronę Sądu Federalnego lub Najwyższego, by się przekonać, że bardzo dużo decyzji urzędowych zostaje skutecznie poddanych odwołaniom. Sąd często przyznaje rację nie urzędnikom, a wnioskodawcom, jednak szanse na pozytywne odwołanie należy przedyskutować z doświadczonym adwokatem, specjalistą imigracyjnym. Niekiedy odwołanie od decyzji jest jedyną realną szansą wygrania sprawy, np. gdy sponsor nie spełnił wymogów sponsorskich lub jeśli aplikant otrzymał decyzję negatywną za posiadanie rekordu kryminalnego, w niektórych bowiem okolicznościach podczas apelacji od decyzji urzędnika, wnioskodawca lub wnioskodawcy mogą powoływać się na tak zwane okoliczności ludzkie i powody humanitarne.
Izabela Embalo
licencjonowany
doradca imigracyjny
tel. 416-515 2022
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.emigracjakanada.net
Kiedy Ali został przywieziony w kajdankach do aresztu imigracyjnego. miał 21 lat. Wyglądał na starszego o 2 – 3 lata, ale wrażenie to było spowodowane jego muskularną budową ciała. Przy 175 centymetrach wzrostu miał rozrośnięte bary, wielkie bicepsy, ale nie był zbyt szczupły w pasie. Raczej miał wygląd młodego Herkulesa niż Dawida, czy Dyskobola z czasów starożytnej Grecji.
Był Turkiem, ale urodzonym w Afganistanie, gdzieś przy granicy z Tadżykistanem. Był 23., ostatnim dzieckiem swojego ojca, który zmarł dziesięć lat wcześniej „ze starości”, mając 93 lata. Ojciec Alego miał trzy żony i wszystkie je przeżył. Najstarszy brat Alego, będący synem pierwszej żony jego ojca, był starszy od Alego o ponad czterdzieści lat.
Do pogranicznego miasta w Afganistanie przybyli tureccy przodkowie Alego w okresie, gdy nad całym tym obszarem panowała dynastia ottomańska. Będąc w służbie sułtana, byli kastą uprzywilejowaną. Rewolucja w Turcji, w okresie między wojnami światowymi, uwolnienie się Afganistanu od dominacji tureckiej, a później brytyjskiej spowodowało, że pozycja rodziny Alego powoli spadała do przeciętnego poziomu. Ojciec Alego był rozczarowany upadkiem tureckiego imperium i z zainteresowaniem spozierał na powstawanie innego – sowieckiego.
Kupno nieruchomości nie jest łatwe w dzisiejszych czasach. Przeważnie oferty są wstrzymywane i w dniu, kiedy są one rozpatrywane, jest zwykle spora konkurencja. W ubiegłym roku tylko kilka razy nie miałem konkurencji. Nie jest to dobra sytuacja dla kupujących, ale mogą oni zrobić kilka rzeczy, by poprawić swoje szanse.
• „Pre-approval” – dziś składanie oferty warunkowej na zaaranżowanie pożyczki hipotecznej prowadzi zwykle do porażki. Kiedy konkurujemy z 5 – 10 ofertami, każda oferta z warunkami zwykle jest eliminowana. Załatwienie przyrzeczenia pożyczki („pre-approval”) pozwala na złożenie oferty bez warunku na „mortgage”. Z tym że kiedy musimy zaoferować za „wymarzony dom” znacznie ponad cenę wywoławczą i powyżej ostatnich cen sprzedaży – możemy mieć problem z potwierdzeniem wartości („appraisal”) przez bank, co może prowadzić do problemów.
• „Pre-inspection” – podobnie jak z „mortgage’em” – warunkowa oferta na inspekcję ma małą szansę przy dużej konkurencji, ale można zrobić inspekcję techniczną „wymarzonego domu” przed złożeniem oferty. Kosztuje to co prawda ekstra, ale jak lubimy dom, który chcemy kupić, to warto to zrobić.
• Praca z agentem – podkreślałem często, że doświadczony agent jest bardzo ważny dla kupujących. Działa on jako konsultant, negocjator, pomaga załatwić finansowanie, ale przede wszystkim pozwala na szybki dostęp do nowości. Szukając na własną rękę, mamy wolniejszy dostęp do nowości. Ponadto nie mając rozeznania rynku, często możemy kupić dom zbyt drogi na daną okolicę, wprowadzeni w błąd brakiem informacji. Znajomość rynku jest ogromną zaletą doświadczonego agenta. On powinien pomóc z decyzjami, gdzie kupić, co i za ile.
• Rozumienie, jak „multiple offers” pracują - w sytuacji kiedy konkurujemy z innymi, należy wiedzieć, że wygrywa ta oferta, która najczęściej jest najwyższa finansowo, nie ma warunków oraz ma datę zamknięcia, która odpowiada sprzedającym. Warto też wiedzieć, że najczęściej możemy nie mieć drugiej szansy, czyli dawanie niskiej oferty z zamiarem podnoszenia jej później nie zawsze się uda! Może nie być drugiej szansy. Doświadczony agent będzie wiedział, ile zaoferować, by wygrać!
• Bycie gotowym, by zapłacić więcej, kiedy ma to sens - ile dom jest wart, zadecyduje ten, kto da najwyższą ofertę, ale nie zawsze warto wygrać. Czasami poniesieni emocjami czy zmęczeni szukaniem, zapominamy o rozsądku. Z drugiej strony, często nie widzimy tego, co powinniśmy widzieć. Przykład jest taki. Ostatnio był w Etobicoke dom na 50-stopowej działce wystawiony tuż poniżej 750 tys., sprzedał się za ponad 920 tys. Ktoś powie, że to dużo, ale tak naprawdę ta działka pozwalała na podział na dwie działki lub budowę „semi” albo budowę „multipleksu” – czyli tak naprawdę była ona warta znacznie więcej. Moim zdaniem, nawet ponad milion.
• Wkalkulować w cenę „dodatkowy dochód z wynajmowania” – warto szukać domów z istniejącym apartamentem albo łatwą możliwością jego zrobienia. Dochód 1000 dol. miesięcznie podnosi naszą poprzeczkę finansową o ponad 200.000 dol. To naprawdę pomaga w czasie negocjacji.
• Bycie gotowym do akcji w każdej chwili – w dzisiejszych czasach, jak wchodzi na rynek dobry dom (nawet jeden), należy go zobaczyć jak najszybciej. Dobre domy nie stoją wiecznie i jeszcze rzadziej się pojawiają. Czasami, kiedy jest superdobry dom i dzwonię do klienta, że trzeba go zobaczyć, i słyszę, że dziś nie, „może po weekendzie”, to oczywiście wiadomo, że będzie za późno. Dziś czekanie prowadzi do utraty okazji.
• Jeśli mamy dom do sprzedaży – to powinien się on obecnie sprzedać za znacznie więcej niż rok temu. Nawet o 20 proc. więcej. Przyrost ceny można wkalkulować w nową cenę zakupu następnego domu (jeśli kupujemy droższy dom). Ma to oczywiście element hazardu, ale doświadczony agent będzie w stanie realnie wyliczyć „spodziewaną” cenę sprzedaży.
• Bycie gotowym szukać poza dużymi ośrodkami miejskimi – jeśli dojazd do pracy nie ma znaczenia, bo jesteśmy emerytami albo pracujemy z domu – dlaczego nie poszukać trochę dalej? Ceny są zwykle znacznie niższe. Co prawda też zaczęły wzrastać coraz szybciej. Pamiętam, jak rok temu kupowałem ładne nowsze bungalow w Welland za 350.000 dol. Dziś cena zbliża się do 400.000 dol.
• Jeśli planują Państwo „downsizing” za rok czy dwa, to nie warto czekać. Ceny rosną również poza METRO Toronto. Warto kupić mniejszy i tańszy dom już teraz i wynająć go na parę lat. Pozwala nam to „zamrozić” cenę kupionego domu już teraz. Dom, w którym będziemy mieszkali, będzie wzrastał w cenie do momentu, kiedy go sprzedamy za na przykład trzy lata. Zróbmy małą kalkulację, by zrozumieć koncept. Jeśli kupimy dom poza Toronto na przykład za 400.000 dol. i wynajmiemy go za 2500 dol., to będzie się on praktycznie spłacał. Załóżmy, że ceny rosną w mniejszych ośrodkach po 5 proc. rocznie, czyli po trzech latach dom będzie wart około 460.000 dol. W tym samym czasie nasz dom w Toronto czy w Mississaudze, jeśli jest wart obecnie około 700.000 dol., przyrośnie przynajmniej 20 proc., czyli będzie wart około 840.000 dol. To łącznie może być ekstra 200.000 dol. do emerytury, jeśli dziś kupimy, a sprzedamy za trzy lata.
Ceny dla kupujących po raz pierwszy poza zasięgiem. Pomoc ze strony rządu jest znikoma. Kilka tysięcy kredytu na Land Transfer Tax oraz First Time Buyers Programs – to za mało. Moim zdaniem, rząd powinien na przykład spowodować, by podatek od nieruchomości mógł być „tax deductable” dla kupujących pierwszy dom przez pięć pierwszych lat. Albo umożliwiać pożyczki do sumy 50.000 dol. dokładane do hipotek na stworzenie drugiego „unitu” mieszkalnego. Wiadomo, że drugi „unit”, wynajęty, pomoże spłacać pożyczkę.
W przypadku kupujących po raz pierwszy mam kilka sugestii.
• Nie czekać z zakupem do momentu, kiedy uzbiera się 20 proc. „down”. Czasami miewam klientów, którzy chcąc uniknąć ubezpieczenia CMHC, zbierają cierpliwie na 20 proc. „down”. Co uzbierają trochę, to ceny rosną i znowu muszą zbierać. Ci, co kupili pięć lat temu z 5 proc. „down”, dziś zyskali przynajmniej 25 proc. na wzroście cen. Ci, co zbierają – stoją w miejscu.
• Starać się kupić dom z „rental income” raczej niż „condominium”. Wielu z kupujących pierwszą nieruchomość przy obecnych cenach skazanych jest na zakup „condominium”. Przeciętne „condo” jednosypialniowe za 300.000 dol. będzie kosztowało w utrzymaniu około 1900 dol. miesięcznie przy 5 proc. wpłaty. To sporo dla młodych ludzi, dlatego wiele osób wynajmuje mieszkania, bo nie może ich kupić. Gdy kupimy dom lub „semi” z „rental apartment” za 550.000 dol., to koszt utrzymania przy minimalnej wpłacie wyniesie około 3000 dol. na miesiąc. Jeśli z wynajmowania otrzymamy 1200 dol., to i tak się to opłaca i jest to ciągle możliwe.
• Pomyśleć o kupnie domu z rodziną lub przyjaciółmi. Wielu z nas wynajmuje i płaci po 1600 dol. na miesiąc. Mamy wielu przyjaciół czy rodziców, którzy też wynajmują i płacą tyle samo. Może to trochę idealistyczne, ale gdyby kupić dom na spółkę (i tu najlepszym typem są „backsplit”), to można wytworzyć dwa wygodne mieszkania, które pozwolą spłacać coś własnego. Widuję czasami 5-poziomowe „backsplit”, które mogą mieć nawet trzy wygodne mieszkania. Dwa mogą być zajmowane przez wspólnie inwestujące rodziny. Trzeci „unit” może pomagać ze spłatami. Dom kupowany wspólnie może mieć ściśle określony procentowy udział poszczególnych ludzi w tak zwanym „interest”. Czyli jeśli ustalimy u prawnika, że podział ma być 50/50, to każdy będzie odpowiedzialny za 50 proc. kosztów, ale też będzie miał 50 proc. udziału w proficie.
Zapraszam do współpracy
Maciek Czapliński 905-278-0007