- Często słyszymy o wycenie domów – czyli po angielsku "appraisal". Czy mógłbyś powiedzieć, jak się dokonuje wyceny nieruchomości i czy trzeba mieć do tego specjalne uprawnienia. Do czego są takie wyceny potrzebne?
- Zanim jeszcze zacznę odpowiadać na twoje pytanie – to warto w uproszczeniu przypomnieć definicję "wartości rynkowej nieruchomości". Każda nieruchomość jest tyle warta, ile ktoś jest skłonny za nią zapłacić. Wartość może być zmienna i zależy od sytuacji rynkowej, lokalizacji, standardów wykończenia i bardzo wielu innych czynników. W niektórych sytuacjach o cenie decydują też emocje.
Zacznijmy od tego, że rzeczywiście, by być oficjalnie uznanym za zawodowego "appraisera", należy ukończyć specjalne kursy. Są one oferowane przez wiele szkół (collage'ów) i wielu agentów real estate wybiera tę karierę. Poprzez dodatkowe kursy zdobywają oni specjalne uprawnienia. Istnieje wiele firm, które specjalizują się w wycenach, i trzeba powiedzieć, że w dzisiejszych czasach są one bardzo zajęte. Tak na marginesie, być może niektórzy słuchacze powinni rozważyć to jako swoją przyszłą karierę?
Zastosowanie wycen jest bardzo ogromne. Głównie jest ono wykorzystywane przy załatwianiu finansowania nieruchomości (mortgages), przefinansowywaniu pożyczek, załatwianiu linii kredytowych pod zastaw nieruchomości. Ale również w przypadku sprzedaży bankowych, spraw spadkowych, rozwodów i sądów – wycena jest często nieodzowna. Banki zasadniczo nie zgodzą się na udzielenie pożyczki, jeśli nie otrzymają wyceny potwierdzającej wartość nieruchomości.
Opinia "zawodowego wyceniacza" z tak zwanymi kredytami jest uznawana przez wiele instytucji i dlatego jeśli ktoś potrzebuje wyceny, która może być uznawana w sądzie czy w podobnych sytuacjach, zdecydowanie powinien zatrudnić profesjonalnego "appraisera". Niestety, są z tym związane spore koszty, które mogą wynosić od kilkuset dolarów do kilku tysięcy dolarów. Dlatego wiele osób, które potrzebują wyceny do spraw mniej ważnych, zadowala się wyceną przez agentów real estate w formie opinii o wartości.
Jeśli chodzi o sposoby, jak się wycenia nieruchomości, to nie wchodząc w nadmierne szczegóły, warto wiedzieć o kilku sposobach.
Po pierwsze, ważne jest, co wyceniamy. Jeśli jest to dom czy bliźniak albo condominium, to wyceny zwykle dokonuje się, sięgając do ostatnich sprzedaży podobnych nieruchomości. Zwykle wybiera się 3 do 6 nieruchomości sprzedanych w danym rejonie, podobnych wielkością oraz sprzedanych w niedalekiej przeszłości. Takie dane historyczne są dostępne poprzez system MLS, który jest – jak już wielokrotnie wspominałem – nieodzownym źródłem informacji. Wycena polega na przygotowaniu specjalnego raportu, w którym szczegółowo opisane są poszczególne nieruchomości i zanalizowane wszystkie różnice. Jeśli domy się różnią szczegółami wykończenia czy ich jakością, to oczywiście proponowana wartość jest dostosowywana do realiów.
Sprawa się komplikuje, kiedy nieruchomość, którą wyceniamy, jest nietypowa i nie możemy znaleźć nic, do czego możemy ją porównać. Jest to na przykład nietypowy dom wybudowany na zamówienie. Co wówczas? W takiej sytuacji – czasami stosuje się wycenę bazującą na kosztach terenu plus kosztach budowy – z tym że jest to raczej unikany przez większość fachowców sposób.
Zupełnie inaczej podchodzi się do wyceny nieruchomości, które są lub mogą mieć wartość komercyjną. Na przykład na ulicy Hurontario w Mississaudze ciągle istnieją małe domki, w których są niewielkie biznesiki oferujące usługi. Czy wartość takiej nieruchomości to jest biznes, którą ona kreuje? Czy wartość faktycznego budynku? Czy być może jest to wartość tego, co będzie można w tym miejscu w przyszłości wybudować? To jest tak zwany koncept "higher and best value". W tym przypadku wiadomo, że wartością jest ziemia, na której pewnie wcześniej czy później pojawi się wieżowiec lub inny budynek o wysokim zagęszczeniu na stopę terenu.
Koncept, o którym wspomniałem, jest bardzo istotny i zawsze warto sobie zadać pytanie w przypadku nieruchomości nietypowych, czy wartość to tylko mury, czy może przyszły potencjał? Pamiętam, jak około 10 lat temu małe domki wolno stojące na ulicy Sheppard w North Yorku na działkach 50x120 stóp były na sprzedaż po 250 – 300 tys. dol. i nikt ich nie chciał kupić. Dziś cały ten rejon zamienił się w "commercial", bo jest tuż koło stacji metra. Domki te sprzedają się obecnie jak świeże bułki po ponad 1,2 mln dol.
Często w przypadkach bardzo istotnych i krytycznych o wycenę wartości prosi się 2 – 3 "wyceniaczy", by nikt nie zarzucił błędów.
Jeszcze innym – chyba najtrudniejszym – sposobem jest wycena biznesów. Tu specjalistów jest nie tak wielu. Biznesy często ukrywają swoje dochody, kiedy prosperują, by płacić mniejsze podatki. Kiedy przychodzi do sprzedaży, wówczas pojawia się problem. Jak udokumentować faktyczne dochody? Jak właściwie wycenić potencjał? Czasami w takich sytuacjach należy popracować w danym biznesie przez kilka miesięcy, by wiedzieć, o co chodzi.
Podsumowując –wycena nieruchomości może być skomplikowanym i kosztownym procesem.
- Wspomniałeś o profesjonalnych wyceniaczach (appraisers) oraz o agentach real estate. Czym się różnią wyceny oferowane przez jednych i drugich?
- Wycena przez "zawodowych" wyceniaczy jest bardziej obszerna, gromadzi więcej materiałów porównawczych i jest oczywiście bardziej wiarygodna, gdyż "zawodowy" wyceniacz nie kieruje się emocjami.
"Letter of Opinion" – to co robią bezpłatnie agenci real estate – jest bardzo przydatnym dokumentem i też musi się opierać na faktach i porównywalnych nieruchomościach. Czasami kiedy ludzie planujący sprzedaż nieruchomości proszą o taką opinię kilku agentów. Oni wiedząc, że "konkurują" o potencjalny listing, mają często tendencję do zawyżania wyceny, wiedząc, że najczęściej klient wybierze "najwyższą" wycenę, a tym samym agenta do współpracy. Proszę pamiętać – sama wycena to tylko "opinia". Dom jest tyle wart, ile ktoś za niego zapłaci. Często zbyt zawyżona cena powoduje, że dom stoi na rynku i nie wzbudza zainteresowania.
Zastosowanie "Letter of Opinion" może być bardzo powszechne, z tym że w przypadkach spraw sądowych radziłbym korzystanie z "zawodowców".
Maciek Czapliński
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Mississauga
