Inwestujmy, kupujmy!

- Otrzymaliśmy pytanie od słuchaczy. Mamy oboje ponad 50 lat, posiadamy "townhouse" w Brampton ("condo"), który spłacimy całkowicie w tym roku. Ponieważ chcielibyśmy zwiększyć wartość naszej nieruchomości przed przejściem na emeryturę, mam pytanie. Czy sprzedać nasz obecny "townhouse" i zainwestować w kupno "freehold" w innym dobrym miejscu?

      Maciek Czapliński: Zacznę od tego, że osobiście uważam, że dzisiejsza 50-tka – to jak kiedyś 40-tka, a może nawet lepiej. Sam mam bliżej do 60-tki, ale czuję się jak 25-latek. Nie znaczy to wcale, bym zachęcał do odkładania decyzji inwestycyjnych na później, bo tak naprawdę im szybciej je zrobimy – tym szybciej będziemy mogli cieszyć się "wolnością".

      Otóż typowe jest, że wielu z nas marzy o tym, by spłacić pożyczkę i mieszkać bez długów. Ja to szanuję i nie ma nic złego w takim podejściu. Natomiast pomysł, by zwiększać swoje własne "equity" poprzez kupienie następnego, lepszego i jednocześnie droższego domu, jest tym, o czym wielokrotnie wspominałem i promowałem. O co w tym wszystkim chodzi?

      Nikt nie może podważyć argumentu, że inwestycja w nieruchomości jest zwykle inwestycją długoterminową, ale również jedną z najbardziej bezpiecznych. Często się dzieje, tak jak w pytaniu. Spotykam klientów, którzy dawno już spłacili nieruchomość zakupioną lata temu, która na dzień dzisiejszy jest warta na przykład 300.000 dol. Jeśli jest to tak jak w przypadku pytania o "townhouse condo" – miesięczne opłaty, których nie jesteśmy w stanie uniknąć, wynoszą prawdopodobnie około 800 dol. W rozbiciu na szczegóły (przybliżenia) 250 dol. to "maintenance", 250 dol. "property tax" i 300 dol. "utilities". Mieszkamy w domu ("townhousie"), ale i tak płacimy jak za czynsz. Nasza inwestycja nabiera wartości powoli, zgodnie ze średnim wzrostem "condominium" (około 4 proc. w skali rocznej w ostatnich latach). Wszystkie nasze oszczędności – jeśli je mamy, wpłacamy czasami na GIC albo na "saving account" i zbieramy na emeryturę! W praktyce – najczęściej je po prostu przejadamy!

      Rozważmy teraz inną możliwość. Sprzedajemy nasz "townhouse" i otrzymane 300.000 dol. inwestujemy we "freehold" bliźniak, a jeszcze lepiej dom wolno stojący (najlepiej parterowy z osobnym wejściem) i z potencjałem na tak zwany dodatkowy dochód. Jeśli będzie to dom nawet za 500.000 dol., to "nasz" "mortgage" wyniesie 200.000 dol. – czyli spłata przy obecnych oprocentowaniach wyniesie mniej niż 900 dol. na miesiąc. To jest dokładnie tyle, za ile mogą Państwo przy obecnych cenach wynająć basement. Czyli mamy kogoś, kto płaci za nasz dodatkowy "mortgage" i pracuje na naszą emeryturę. Oczywiście tak zwany "freehold" – nie jest za darmo. Czyli też musimy płacić za podatki i utrzymanie domu. W tym przypadku podatek od nieruchomości będzie na poziomie około 400 dol./mies., świadczenia około 300 dol./mies., ubezpieczenia i inne wydatki około 100 dol./mies. – czyli tyle co w przypadku "condo townhouse". Czyli mamy lepszą inwestycję i te same wydatki miesięczne. Oczywiście jeśli kogoś stać na płacenie więcej – to albo może zakupić jeszcze lepszy (droższy) dom przy tych samych założeniach, albo może zakupić dom bez potrzeby wynajmowania części z niego.

      Niezależnie, który wariant wybierzemy, nie zmienia to faktu, że moim zdaniem, ma ogromne znaczenie, by nie "spoczywać na laurach" i cieszyć się, że mieszkamy w domu spłaconym, ale inwestować (z rozsądkiem) w swoją przyszłość. Dodam jeszcze, że według najnowszych statystyk, przyrost wartości domów wolno stojących był na poziomie 10 proc. w skali roku w ostatnich latach! Warto oczywiście przypomnieć, że przyrost wartości tak zwanego "prime residence" – czyli domu, w którym mieszkamy, jest zwolniony z podatku! Reasumując, czy ktoś może mieć problem z 30-50 tysiącami dol. rocznie "tax FREE money" – ja nie mam żadnych problemów!

      - Czy z decyzją kupna innej nieruchomości zaczekać do ostatecznej spłaty, czy kupić teraz, korzystając z niskich oprocentowań pożyczek hipotecznych?

      - Zdecydowanie NIE! Jest to jeden z najczęstszych błędów popełnianych przez niedoświadczonych inwestorów.

      Prosty przykład. A właściwie dwa. Pamiętam, kilka lat temu miałem klientów, którzy planowali zakup domu, ale mieli 5 proc. wpłaty i obawiając się płacenia ubezpieczenia CMHC, postanowili odłożyć zakup do momentu, kiedy uzbierają 20 proc. na "down payment". Jaki jest efekt? Taki, że ciągle zbierają pieniądze i nie uzbierali nawet 10 proc., a w tym czasie nieruchomości wzrosły o prawie 30 proc.!

      Podobnie ma się sprawa ze spłacaniem "resztki" pożyczki hipotecznej. Spłacenie na przykład pozostających 40.000 – 50.000 dol. pożyczki, szczególnie jeśli płacimy tylko minimum, może potrwać lata. W tym czasie – jeśli spłacamy nasz "townhouse" – nabiera on 3-5 proc. rocznie od na przykład sumy 300.000. Jeśli jednak zrobimy ruch i zakupimy nieruchomość z potencjałem za 500.000 dol. (jak w przykładzie z pierwszej części) – to jej przyrost wartości będzie szybszy, bo około 10 proc. według obecnych statystyk i będzie liczony od większej sumy.

      Patrząc na liczby i opierając się na obecnych statystykach, dom wolno stojący versus "condo townhouse" – nawet jeśli weźmiemy wariant bardzo zachowawczy, czyli 5 proc. wzrostu w przypadku "freeholds" i 3 proc. wzrostu w przypadku "condo", to na przestrzeni 5 lat obliczenia będą następujące.

      "Condo" wzrośnie na wartości o około 75.000 dol., "freehold" o około 125.000 dol. Czyli dokładnie więcej o 50.000 dol., które pozostało nam do spłaty. Zamiast próbować spłacić 50.000 dol. z resztki pożyczki (co i tak nie będzie łatwe w ciągu 5 lat), mamy szansę zyskać owe 50.000 dol. dzięki przyrostowi ceny nieruchomości!

      Oczywiście – nie każda inwestycja i nie każdy zakup będzie rósł z takim samym potencjałem. By uniknąć chybionych inwestycji, należy korzystać z pomocy doświadczonych agentów, którzy będą patrzyli na Państwa dobro, a nie na to, by szybko zarobić "commission". W tym biznesie łatwo popełnić błąd i działanie w pośpiechu, bez właściwej porady, powoduje często ogromne straty.

      Często widzę przykłady, kiedy klienci zwabieni chęcią uniknięcia płacenia "commission" podejmują decyzję na własną rękę, po czasie dopiero odkrywając swoje błędy!

      Szanowni Państwo, poprzez lata byłem zaangażowany w ponad 4000 transakcji zakupu i sprzedaży. Czy ktoś, kto robi to po raz pierwszy czy dziesiąty, nie podejmuje ryzyka?

Maciek Czapliński

Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

Mississauga