- Co to właściwie jest "power of sale"?

      - Podpisując dokumenty na "mortgage", podpisujemy tak zwany mortgage dokument. Dokument ten zawiera klauzulę na temat "power of sale". "Power of sale" daje prawo instytucji finansowej sprzedaży domu bez potrzeby wyroku sądowego w przypadku niespłacania pożyczki. Jest to inaczej niż w przypadku "foreclosure" – gdzie jest wymagany wyrok sądu.

      Małe opóźnienie w płaceniu nie zawsze musi powodować utratę domu. Bankom nie zależy na zabieraniu dom – robią to tylko z konieczności. Każdy przypadek jest rozpatrywany indywidualnie. Jeśli opóźnienie wynika z choroby lub przejściowych kłopotów finansowych, a klient ma dobry rekord w banku, bank może pozwolić na opuszczenie jednej lub nawet kilku spłat. Czasami jeśli posiadłość ma bardzo mały "mortgage" w stosunku do swojej wartości – istnieje możliwość pożyczenia dodatkowych pieniędzy pod jej zastaw, by dokonywać opłat w trudnym okresie.

      Jeśli jednak sytuacja finansowa osób zalegających z opłatami nie rokuje nadziei na poprawę, bank jest dość bezwzględny. Jeśli zaległe płatności nie zostaną uregulowane w ciągu 15 dni, bank wysyła specjalny list, który zaczyna "power of sale". Osoba, która otrzyma taki list, ma 35 dni na uregulowanie zaległości. Jeśli to nastąpi, akcja zostaje wstrzymana automatycznie. Jeśli to nie nastąpi – bank ma prawo sprzedać nieruchomość na mocy "power of sale" bez wyroku sądowego. Dom jest zwykle opróżniany z właścicieli przy pomocy szeryfa i często przy pomocy siły.

      Sprzedaż przeprowadzana jest zwykle poprzez system MLS za pośrednictwem agenta zatrudnionego w tym celu przez bank.

      Tracący dom ma prawo do "redemption", czyli naprawienia błędu, i w przypadku gdy jakimś cudem uzyska pieniądze i spłaci zaległości – może odzyskać dom.

      - Powszechnie panuje przekonanie, że kupno domu sprzedawanego poprzez "power of sale" jest superokazją. Czy jest to prawdą? Czy trzeba mieć jakieś specjalne dojście, by taki dom kupić?

      - Przede wszystkim – domy sprzedawane przez banki trafiają do tego samego systemu MLS jak wszystkie inne domy. Nie trzeba mieć specjalnych "układów", by znaleźć sprzedaż bankową – wystarczy dostęp do MLS. Panuje również powszechne błędne przekonanie, że bank sprzedaje dom za tak zwany balance of the mortgage – czyli poniżej wartości rynkowej. Nie ma nic bardziej błędnego! Prawo do sprzedaży przy pomocy "power of sale" nakłada na bank pewne obowiązki. Między innymi obowiązek ścisłego rozliczenia się ze wszystkich wydatków związanych ze sprzedażą nieruchomości.

      Bank ma obowiązek sprzedaży domu w oparciu o aktualną wartość rynkową, dlatego każda oferowana cena bazuje zwykle na wycenach przez kilku rzeczoznawców zwanych "appraisal". Wymagania te mają na celu chronienie właścicieli domów przed błędami ze strony urzędników. Tracący nieruchomość w przypadku gdy czuje, że jego interes finansowy ucierpiał w wyniku akcji banku, ma prawo wnieść sprawę do sądu. Dlatego banki skrupulatnie pilnują, by wyceny nieruchomości były zgodne z wartością rynkową – by wszystkie poczynania były doskonale udokumentowane, by uniknąć potencjalnych spraw sądowych.

      Między innymi dlatego proces negocjacji nieruchomości od banku nie przebiega wcale tak szybko i czasami wymaga dużo cierpliwości. Proszę pamiętać, bankowi się zwykle nie spieszy, jest to instytucja finansowa, która nie kieruje się emocjami, a tylko ścisłym interesem ekonomicznym.

      Urzędnik przeprowadzający sprzedaż często nawet nie wie jak sprzedawany dom wygląda i gdzie dokładnie jest zlokalizowany.

      Ponadto domy sprzedawane poprzez "power of sale" są często niszczone przez tracących je ludzi. Sprzedawane są w "as is conditions". Zabierane są często wszystkie elementy domu, które można zabrać – sprzęty gospodarstwa domowego, lampy, nawet pokrywki od przełączników elektrycznych. Czasami koszt napraw niweczy spodziewaną oszczędność.

      W wielu przypadkach hasło "power of sale" przyciąga wielu chętnych do kupna domu i zdarza się sytuacja, że pojawia się więcej ofert niż jedna, co w końcowym efekcie prowadzi do podbicia ceny.

      Znacznie lepsze okazje zdarzają się w przypadku, kiedy domy są sprzedawane w przymusowych sytuacjach przez osoby prywatne: rozwody, sprzedaże spadkowe, przeniesienia służbowe, domy będące długo na rynku, domy puste – właściciel jest pod presją sprzedaży.

Maciek Czapliński

Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

Mississauga