Podatek od wzbogacenia
- Podatki są nielubianą koniecznością. Często moi klienci mają pytania na temat podatku od wzbogacenia w odniesieniu do nieruchomości. Jeśli ktoś sprzeda dom i na nim zarobi pieniądze, to czy płaci od zarobionych pieniędzy podatek od wzbogacenia?
- Zanim odpowiem na to pytanie, chciałbym zaznaczyć, że podam tylko ogólne zasady dotyczące tego tematu. Po dokładniejsze informacje należy zwracać się do fachowców, takich jak prawnicy podatkowi i osoby zajmujące się podatkami.
Zasadnicza różnica pomiędzy opłatami będzie wynikała z tego, jak będziemy mogli zakwalifikować naszą nieruchomość, na której "zarobiliśmy" pieniądze. Jeśli będzie to nasz dom, w którym mieszkamy i używamy go jako "prime residence", to wówczas taka nieruchomość (jak na razie) jest zwolniona z podatków od przyrostu wartości. Oznacza to w praktyce, że zarobione pieniądze łącznie z profitem pozostaną do naszej dyspozycji. Jest to bardzo korzystny przepis, który powinniśmy się starać wykorzystywać, planując naszą przyszłą niezależność finansową. Wielu ludzi w Kanadzie w miarę lat zmienia domy z mniejszych na większe lub – inaczej mówiąc – tańsze na droższe. Można patrzeć na to jako kaprys, ale jak się tylko zastanowimy głębiej, jest to fantastyczny sposób, by zgromadzić niezły kapitał, który pozwoli nam spokojnie myśleć o emeryturze bez potrzeby martwienia się o płacenie podatków od zysku, czyli przyrostu wartości. Dla porównania, gdybyśmy trzymali pieniądze w banku i zarabiali na oprocentowaniu – to niestety musimy od zarobków płacić podatek.
Jeśli posiadamy kilka nieruchomości – to tylko jedna z nich może być zadeklarowana jako "prime residence". Oznacza to, że od przyrostu wartości domu wakacyjnego (cottage) czy inwestycji przynoszącej nam dochód (rental property) – będziemy płacić podatek. Na szczęście, w Kanadzie do inwestycji w nieruchomości rząd podchodzi w miarę rozsądnie. W przypadku inwestycyjnych nieruchomości podatek będzie liczony od zysku. Czyli ważne jest, by umieć wykazać się wydatkami czy czasami wręcz stratami – by zminimalizować opłaty. Dlatego skrzętnie należy gromadzić wszystkie rachunki i potwierdzenia wydatków, które ponieśliśmy. Wiele osób o tym nie myśli i jak przychodzi do późniejszych rozliczeń, są bezradni.
Wróćmy na chwilę do pierwszej opcji, czyli "prime residence". Jak wspomniałem, przyrost wartości w tym przypadku jest zwolniony z podatku i w przeciwieństwie do "inwestycyjnych nieruchomości" nie musimy tak dokładnie wykazywać czy udowadniać naszych wydatków związanych z inwestycjami w dom. Oznacza to, że jak mamy "wolne" pieniądze i zainwestujemy je w poprawienie standardu naszego domu, to po jego sprzedaży z zyskiem możemy spokojnie przerzucić profit na następny dom. Nic więc dziwnego, że wiele osób robi ciągłe renowacje, przenosi się z domu do domu, by w ten sposób skorzystać z "ulgi podatkowej". Kiedy w końcu uda się im zamieszkać w całkowicie spłaconym i odpowiednio wartościowym domu – można dużo spokojniej myśleć o emeryturze.
Moim zdaniem (i nie tylko moim) – posiadanie nieruchomości oprócz benefitów podatkowych, ma jeszcze wiele innych zalet. Pierwszy i podstawowy to sam fakt, że możemy z domu korzystać. Jeśli ktoś ma dom wartości na przykład 500.000 dol., to oprócz zabezpieczenia finansowego ma miejsce, w którym mieszka z rodziną, spotyka przyjaciół i po prostu korzysta z życia. Jeśli na odwrót, ktoś lubi cieszyć się pieniędzmi w banku – to co dobrego daje patrzenie na sumę na koncie, jak z pieniędzy nie korzystamy. Jest jeszcze inny aspekt. Im wyższa inflacja, tym szybciej pieniądze na koncie tracą wartość – natomiast nieruchomości w sposób automatyczny idą w górę, jak mamy inflację, i ich wartość automatycznie się uaktualnia. Moim zdaniem, dom jest najlepszym zabezpieczeniem finansowym.
Jednym ze sposobów, w jaki można skorzystać ze zgromadzonego w domu "equity", jest "reversed mortgage" albo inny produkt, nazywany najczęściej "secured line of credit". W obu przypadkach chodzi o to samo. Banki wiedząc, że mamy spłacony dom w całości (albo w większej części) – chętnie pożyczą nam pieniądze pod jego zastaw – wiedząc, że w każdym przypadku ich "pożyczka" jest bezpieczna. Różnica pomiędzy "reversed mortgage" a "line of credit" zwykle jest taka, że to pierwsze rozwiązanie głównie skierowane jest do emerytów i bank nie oczekuje spłat za życia pożyczkobiorcy. Oczywiście koszt tego serwisu nie jest niski i osobiście wolę drugie rozwiązanie, gdzie płacimy procent od początku, ale też mamy większą swobodę dysponowania przyznaną linią, która zwykle dochodzi do 75 proc. wartości domu.
- A co się dzieje w przypadku domów kupowanych z planów, które niektórzy sprzedają, zanim się do nich wprowadzą, często z dużym zyskiem?
- Jest to bardzo ciekawy i specyficzny aspekt, który tylko dziś zahaczę i być może więcej powiem o tym innym razem. Rzeczywiście, bardzo popularny jest wśród wszystkich Kanadyjczyków pomysł na kupowanie nieruchomości z planów, a następnie w chwili odebrania kluczy, natychmiastowej sprzedaży. Zwykle ze sporym zyskiem sięgającym od 10 do 20 proc. pierwotnie zapłaconej ceny.
Jest to w ostatnich kilku latach naturalny przyrost i jeśli ktoś kupił dom 1-2 lata temu po ówczesnych cenach, to dziś może liczyć na taki profit. Jak dotychczas rzadko się słyszało o tym, by Revenue Canada ścigało "spekulantów" i chciało podatku od profitu. Natomiast coraz częściej to samo Revenue Canada zaczyna szukać należnych mu pieniędzy z racji HST. O co tu chodzi? Otóż HST jest wliczone w cenę nowych domów i builder, sprzedając nowy dom – odzyskuje HST od rządu. I nie ma tu żadnych problemów, jeśli ktoś przejmie nową nieruchomość i do niej się przeprowadzi, albo się w niej zamelduje i sprzeda ją nawet po kilku miesiącach. Natomiast ci, którzy to zrobią od ręki i odsprzedadzą taką nowo przejętą nieruchomość nawet bez stworzenia pozorów, że się tam przenieśli, mogą być odpowiedzialni za zapłacenie HST do rządu! A to są duże pieniądze.
Co należy zrobić? Przynajmniej na jakiś okres należy się w takim miejscu zameldować (zmienić prawo jazdy na ten adres), założyć telefon, Internet, czasami zaprenumerować gazetę itd., tworząc pozory, że jest to nasze miejsce zamieszkania. Wówczas Revenue nie jest tak dociekliwe i najczęściej pozostawia takie nieruchomości w spokoju.
Maciek Czapliński
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Mississauga
