W przeszłości poruszaliśmy już temat "For Sale by Owner" – czyli sprzedaży nieruchomości bez pomocy profesjonalnych agentów. Od jakiegoś czasu zmieniono przepisy i umożliwiono takim kompaniom, jak "Property Guys", wprowadzanie prywatnych listingów do systemu MLS. Czy to się opłaca? Czy korzyść z niskiego "commission" jest warta wybrania tej drogi?
Zdecydowanie NIE!!! Moim zdaniem, korzystanie z takich "darmowych" kompanii w efekcie prowadzi do strat i problemów.
Obecny rynek nieruchomości jest, jak Państwo słyszeli, niezwykle aktywny. Brakuje domów do sprzedaży i z pewnością wystawiony dom na sprzedaż przez właściciela ze znakiem "For Sale by Owner" lub przy pomocy "Property Guys" ma szansę sprzedaży, ale czy to się opłaca? Czy chęć zaoszczędzenia od 3,5 do 6 proc. na wynagrodzeniu dla agentów nie prowadzi do znacznie większych strat zarówno finansowych jak i czasowych? Zastanówmy się razem!
Kupujący dom z tablicy "For Sale by Owner" lub sprzedawanego przy pomocy "Property Guys" – zdają sobie sprawę, że właściciel nie płaci wynagrodzenia dla agentów i w praktyce to oni chcą skorzystać z tej oszczędności. W normalnej sytuacji negocjacje są pozostawione agentom, którzy znając rynek, będą dbali o to, by cena odpowiadała wartości rynkowej. W przypadku "prywatnych transakcji" kupujący często oprócz negocjacji ceny, chce również uzyskać dodatkową obniżkę ze względu na brak wynagrodzenia dla agentów.
Kompanie takie jak "Property Guys" mają swoje opłaty, które należy zapłacić z góry – bez względu czy się dom sprzeda czy nie. "Normalni" agenci – płaceni są tylko po doprowadzeniu sprzedaży do szczęśliwego końca.
Dom sprzedawany przez właściciela ma bardzo ograniczoną reklamę. Zwykle sprzedający dom ograniczają się do znaku przed domem, "open house" w weekend oraz czasami ogłoszenia w lokalnej gazecie. Ogłoszenia są kosztowne, dlatego często bardzo szybko przestają się one ukazywać. Sam znak jest widoczny tylko dla przypadkowych przejezdnych. Zatrudniając agenta – sprzedający mają dużo większą widoczność domu poprzez wprowadzenie go do systemu MLS, gdzie listing jest oferowany do sprzedaży 24 godziny na dobę. Często ostatnio się zdarza, że dom wywołuje duże zainteresowanie (szczególnie w niższych kategoriach cenowych) – i możemy uzyskać kilka ofert, a co za tym idzie, możliwość sprzedaży powyżej ceny wywoławczej.
Następny problem to kwestia spotkań, by pokazać dom oferowany do sprzedaży. Zamiast spędzać swój własny czas w pracy lub na przyjemnościach – sprzedający dom bez agenta lub z "Property Guys"– musi niemalże być w domu cały czas. Najczęściej spędzając weekendy na robieniu "open houses".
Typowe jest, że na znak "For Sale by Owner" – dzwonią agenci real estate próbujący namówić właściciela na sprzedaż domu za ich pośrednictwem. Istnieją wręcz specjaliści w tej dziedzinie, którzy często nie biorą "nie" za odpowiedź i potrafią nagabywać tak długo właściciela domu, aż wreszcie się podda.
Statystyki mówią, że ponad 70 proc. domów wystawianych na sprzedaż przez właścicieli bez agentów, po 2 – 4 tygodniach jest ponownie na rynku, tylko z udziałem agentów.
Wystawienie domu na rynek to jedna sprawa. Pozostają również negocjacje i oferta. Niewielu właścicieli sprzedających dom ma przygotowanie, by napisać ofertę, która jest ważnym kontraktem prawnym. Kupujący dom również mają poważne obawy, czy nie popełnią błędu, podpisując ofertę bez pomocy agenta lub prawnika, często omijając z daleka takie domy.
Z pierwszej części wynika, że wystawiający dom na sprzedaż bez pomocy agenta czy kompanii, która tylko wprowadza dom do systemu MLS, często nie zdają sobie sprawy z ilości pracy i odpowiedzialności, jaka ich czeka.
Każdy ma prawo sprzedawać swój własny dom samemu i jeśli ktoś czuje, że chce spróbować to zrobić, może być to nowe ciekawe doświadczenie. Pomimo to zachęcam do korzystania z usług "profesjonalnych" agentów z kilku następujących powodów.
Kupujący dom (buyers) – nie płacą komisowego agentom. W związku z tym ponad 95 proc. kupujących trafia więc do Agentów Real Estate i z nimi współpracuje. Jak zapewne Państwo wiedzą, agenci ,którzy pracują z kupującymi, podpisują specjalny kontrakt na współpracę na określony okres. Chcąc sprzedać dom samemu, (i nie płacić "commission"), rezygnują Państwo z tej ogromnej rzeszy klientów gotowych do kupna. Ograniczają się tylko do tak zwanych "bargain hunters" – tych, którzy szukają okazji i chcą często kupić dom poniżej wartości rynkowej.
Sprzedając samemu – narażeni są Państwo na wpuszczanie do domu i na negocjacje z ludźmi, których nie znacie i którzy być może nawet nie kwalifikują się finansowo na zakup nieruchomości. Jest przecież ogromna liczba ciekawskich oglądaczy.
Planując sprzedać dom – należy umieć go wycenić zgodnie z wartością rynkową. Nie będąc w tej dziedzinie fachowcem – jak wycenić własny dom? Czy wycena nie jest zawyżona lub zaniżona? Wiadomo, że dom o zawyżonej wartości często w końcowym efekcie sprzedaje się poniżej wartości.
Często mając do czynienia z kupującymi bezpośrednio, narażeni mogą być Państwo na nadmierną poufałość lub często na dość niegrzeczne zachowania. Osoba trzecia prowadząca negocjacje pozwala zachować dystans i kontrolować zachowania obu stron.
Bez znajomości prawa kontraktowego – można popełnić niewybaczalne i kosztowne błędy.
Pomimo że zatrudnimy w pewnych przypadkach taką kompanię jak "Property Guys" i wprowadzimy nasz dom do systemu MLS, nadal tak naprawdę są Państwo skazani na siebie!
Kompanie takie nie prowadzą dla was negocjacji, nie umawiają spotkań, nie pomagają we właściwej wycenie nieruchomości. Owszem, dostajemy literaturę, jak to zrobić, ale doświadczenia nie da się kupić tak łatwo.
Niedawno – miałem klientów, którzy bardzo chcieli zobaczyć dom w Oakville, listowany przez taką właśnie tanią kompanię, której biuro było aż w Ottawie. Osobiście próbowałem umówić spotkanie w celu pokazania tego domu przez trzy kolejne dni – bez skutku.
W ostateczności, zrezygnowaliśmy z oglądania i moi klienci kupili inny dom. Dom, który chciałem zobaczyć – do dziś się nie sprzedał!
Maciek Czapliński
Mississauga
905-278-0007
