Jednym z czynników, który znacznie wpływa na cenę budowy, jest koszt ziemi. Czy wobec tego nie byłoby taniej kupić jedną działkę i podzielić ją na dwie i wybudować na niej dwa domy? Czy jest to łatwe do wykonania?

Na szczęście nie! Bo inaczej mieszkalibyśmy na jeszcze mniejszych działkach niż obecnie.
Ale zacznijmy od podstawowego rozgraniczenia. Pierwsze, działki, o których chciałbym wspomnieć, to działki w obrębie miast czy miasteczek. Drugi typ działek, o których porozmawiamy, to działki poza miastami.
Miejskie tereny są zwykle objęte bardzo klarownymi i jednoznacznymi przepisami urbanistycznymi (zoning-bylaw), które dokładnie określają, czy dana działka może być przeznaczona pod zabudowę, czy nie. A jeśli tak, to czy jest przewidziana pod zabudowę mieszkaniową, czy na przykład pod instytucjonalną albo przemysłową.

W przepisach (zoning-bylaw) określane są dokładne wymagania co do minimalnej wielkości działki, jej szerokości, głębokości itd. Przepisy te określają również, co na takiej działce może być wybudowane. Mam tu na myśli gabaryty budynku, jego wysokość, odległość od sąsiadów itd. Te wymagania mogą być różne dla poszczególnych rejonów miasta, dlatego za każdym razem należy je sprawdzać. Można to obecnie sprawdzać poprzez Internet lub bezpośrednio w "planning department" odpowiedniego miasta.

Myśląc o podziale działki na przykład na połowę, należy sprawdzić, jakie są minimalne wymagania, i wówczas wiedząc, jakimi parametrami dysponujemy, możemy prawie od razy wiedzieć, czy mamy szansę na sukces, czy nie.

To jest dopiero początkowy etap. Jeśli widzimy, że mamy szansę na podział, to należy przygotować odpowiednie rysunki, pokazujące proponowane działki, i wystąpić formalnie o taką decyzję. Niestety, nie jest to coś, co można robić samemu. Do podziału niezbędne jest zatrudnienie fachowca, którym jest "land surveyor" z licencją. Tylko taka osoba może przygotować rysunki, które miasto może rozpatrzyć na specjalnej sesji Committee of Adjustment.

Niestety, nie jest to też za darmo. Koszt "land surveyor" – zależy od wielkości zlecenia, ale honorarium za typowy podział na pół zwykle wynosi około 2000-3000 dol. Opłaty do miasta są podobne, ale oprócz tego należy zapłacić tak zwane "development charges", które są kosztowne i w różnych miastach mogą kosztować inaczej. Na ogół sięgają 20.000-40.000 dol. od każdej nowo utworzonej działki. Jeśli proponowany podział działki spełnia wszystkie wymagania określone w przepisach urbanistycznych, to zwykle nie będzie problemu z podziałem. Natomiast jeśli nie spełnia wszystkich wymagań, to jest jeszcze szansa na wystąpienia o tak zwany "Minor Variance" również poprzez Committee of Adjustment. Niestety, za dodatkową opłatą. Szansa na sukces jest często 50/50. Warto również wiedzieć, że finansowanie "gołej" ziemi jest trudne oraz że kupując ziemię, płacimy HST.
To, o czym dotychczas wspominałem, dotyczy typowych rozwiązań. Są jednak w każdym mieście tereny, które mają swoje specjalne ograniczenia czy wymagania. Są tereny, na których miasta starają się zachować specjalny charakter, i wówczas wszystkie starania o podział są z góry skazane na niepowodzenie. Miasto często narzuca z góry, jaki rodzaj zabudowy będzie dopuszczalny, i na przykład nie dopuszcza do budowy bliźniaków w rejonie, gdzie są same domy wolno stojące.

Innymi słowy – podziały działek są możliwe, ale nie są wcale proste. Zanim zacznie się wydawać duże pieniądze, należy porozmawiać z fachowcami.

Wobec tego jak wygląda podział działek za miastem? Czy jest łatwiej to zrobić?

Wcale nie! Kiedy patrzymy na dużą 100-akrową farmę i widzimy oczami wyobraźni, ile działek moglibyśmy na niej zmieścić oraz ilość dolarów, jakie można by było zarobić – to nie jesteśmy odosobnieni w naszych marzeniach. Gdyby to było takie proste – już dawno wszystko byłoby podzielone na małe działki.

Na szczęście – rząd prowincyjny i rządy lokalne czuwają nad tym, by nie nastąpiło nadmierne podzielenie terenu.
Zacznijmy od tego, że duże połacie Ontario są z założenia wyłączone ze wszelkich przyszłych podziałów. Należą one do rządu albo są pod ochroną różnego innego rodzaju (Escarpment, Credit Valley Conservation itd). Myśl za tym jest taka, by tereny unikalne ze względu na topografię, wpływ na środowisko – chronić dla przyszłych pokoleń w takim stanie, w jakim są, i nie pogarszać stanu istniejącego.
Inne tereny to są tereny rolne, które powinny być chronione ze względu na ich wartość dla społeczeństwa jako źródło pracy i żywności. Takie farmy, jeśli są odpowiednio duże, mają opcję raz na jakiś czas wydzielić jedną 1-akrową działkę na potrzeby rodziny farmera.
Oczywiście od wszystkich zasad są odstępstwa oraz wszystkie zasady mogą być zmienione, jeśli są odpowiednio umotywowane. Wiadomo, że w miarę rozwoju miast, nowe tereny są przekształcane z rolniczych na mieszkaniowe. By to było możliwe, stworzony został specjalny proces przekształcania (re-zoning) objęty ścisłymi i jasno określonymi zasadami. Nie mamy tu czasu, by dokładnie ten proces opisać, ale podstawowe założenie jest takie, że osoby proponujące podział terenu, muszą przygotować bardzo szczegółowe opracowania pokazujące, jak teren ma być podzielony z uwzględnieniem dróg, terenów zielonych, uzbrojenia terenu itd. Taki plan jest następnie poddany długiemu procesowi oceny włącznie z konsultacją ze społeczeństwem. Jak już proponowany podział uzyska pozytywną opinię, to narzucane są na taki podział specjalne wymagania i ograniczenia. Jak łatwo się domyślić, nie są to tanie działania i przeciętna prywatna osoba nie ma aż tak głębokich kieszeni, by to zrobić. Mówimy tu o setkach tysięcy dolarów. Sama praca papierkowa to dopiero początek. Jak podział zostanie już zaakceptowany, to teren należy fizycznie uzbroić i podzielić. Tu mówimy jeszcze o większych sumach. Dlatego w Kanadzie istnieje wiele dużych firm, które się tym zajmują – są to tak zwani "land developers".

Wracając do pytania – to podział działek za miastem jest zwykle bardziej kosztowny i trudniejszy niż w mieście. Nie oznacza to, że nie warto kupować ziemi z potencjałem na przyszły podział. Zawsze może pojawić się "land developer", który zaoferuje nam sumę pieniędzy wartą grzechu za działkę z potencjałem na podział!

Podsumowując, we wszystkich przypadkach, o których dziś mówimy, planując zakup nieruchomości z myślą o przyszłym podziale, warto konsultować decyzje z ludźmi, którzy mają doświadczenie w tych sprawach. 

Na zakończenie jeszcze dodam, że istnieje kilka polskich firm, które mogą pomóc w podziałach czy przygotować "land survey". Dwie z nich warte polecenia to: Avanti Surveyors (Chris Beresniewicz – 416-231-1174) oraz Cuningham LTD (Jarek Legat – 905-845-3497).