– Chciałbym Cię zapytać dzisiaj o wycenę domu! Jak to się odbywa? Na jakiej podstawie agenci ustalają cenę?
– Są cztery najważniejsze elementy wpływające na cenę nieruchomości:
Lokalizacja – to pierwszy i najważniejszy składnik. Miejsca atrakcyjne zawsze mają wielu chętnych. Miejsc słabych – nikt nie chce.
Aktywność rynku nieruchomości. Jeśli mamy rynek sprzedających (brak podaży, a duży popyt) – to ceny są wysokie i często zawyżane. Odwrotnie, jeśli mamy rynek kupujących (nadwyżka podaży nad popytem), to ceny zwykle spadają i należy obniżać cenę, by nieruchomość sprzedać.
Typ i jakość nieruchomości. Domy wolno stojące zwykle są najbardziej pożądane, a szczególnie te w dobrym stanie technicznym.
Wielkość nieruchomości – zwykle jest wprost powiązana z ceną.
Zacznijmy od tego, jak agenci podchodzą do wyceny nieruchomości. Najważniejszym narzędziem są statystyki MLS.
Agenci mogą w każdej chwili sięgnąć do archiwów MLS – i sprawdzić, za jaką cenę sprzedały się lub nie sprzedały się podobne nieruchomości do tej, którą chcemy wycenić. Porównuje się wielkość, typ domu, lokalizację oraz wykończenie domu. Oczywiście, statystyki są tylko pomocą – do właściwej wyceny potrzebny jest instynkt, który przychodzi z doświadczeniem i wyczuciem rynku!
Rynek kupujących – należy wyceniać dom bardzo realistycznie – a nawet czasami zaniżyć cenę, by sprzedać dom blisko ceny wywoławczej.
Agenci, bazując na statystykach, proponują cenę wywoławcza, ale na ostateczną cenę, za którą dom zostanie wystawiony – ogromny wpływ mają właściciele – gdyż to do nich należy ostateczna decyzja. Niestety, często się zdarza, że cena zostaje zawyżona!
Tendencja do zawyżania ceny przez właścicieli jest zupełnie naturalnym odruchem. Każdy uważa swój dom za najlepszy, każdy z nas wie najlepiej, ile w dom zainwestował pieniędzy oraz osobistych emocji. Brak obiektywizmu często stoi na drodze do właściwej oceny faktycznej wartości nieruchomości.
Czasami zawyżanie ceny wynika z braku znajomości rynku, a czasami z chęci zminimalizowania strat, jeśli dom był kupiony zbyt drogo lub pochłonął nadmierną ilość pieniędzy na renowację.
Chciałbym podać kilka zasad, które pozwolą zrozumieć, jak działa rynek, i które mogą się przydać, kiedy będą Państwo planowali sprzedaż własnego domu.
* Im niższa cena wywoławcza, tym nieruchomość wzbudzi zainteresowanie większej liczby potencjalnych kupców i dzięki temu może szybciej się sprzedać;
* Im cena wywoławcza jest bliższa realnej ceny rynkowej – tym wyższe i bardziej realne są składane oferty;
* Atrakcyjnie wyceniona nieruchomość powoduje, że można spodziewać się kilku ofert, co może dać Państwu szansę uzyskania ceny wyższej od wywoławczej;
* Agenci real estate – którzy pracują w danej okolicy, doskonale orientują się w cenach nieruchomości. Dobrze wyceniony dom będzie przez nich chętniej pokazywany i agenci będą zachęcać do jego kupna;
* Trafiona cena nie musi być zmieniana co kilka dni.
Odwrotnie – jeśli dom został wprowadzony na rynek za zbyt wysoką cenę, to w miarę czasu nastąpić muszą zmiany ceny (price adjustments).
– Ile zwykle udaje się w dzisiejszych warunkach utargować z ceny domu?
– Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Jak zawsze wszystko zależy od sytuacji oraz miejsca. Rynek real estate jest rynkiem lokalnym i cyklicznym. Wiele zależy od podaży i popytu w danej okolicy. Ciekawe i dobrze wycenione nieruchomości znikają szybko i często za pełną cenę.
Na normalnym zrównoważonym rynku wielu właścicieli domów, wystawiając swój dom na sprzedaż, zostawia miejsce na negocjację. Zwykle jest to 3-5 proc. powyżej tego, co naprawdę chcieliby uzyskać. Zdarzają się jednak przypadki, w których cena jest zawyżona o 10-15 proc. Nadmierne zawyżenie ceny prowadzi do nikłego zainteresowania domem. Dom, który znajduje się długo na rynku, w miarę czasu wzbudza coraz mniejsze zainteresowanie. Jeśli zdarzy się, że właściciel domu naprawdę jest zmuszony do szybkiej sprzedaży – może doprowadzić to do sytuacji, że dom zostanie sprzedany znacznie poniżej oczekiwań. Często superokazje dla kupujących wynikają z nieprzemyślanego zawyżenia ceny przez sprzedających.
Właściciel zbyt wysoko wycenionego domu liczy często, że pomimo ceny, ktoś złoży ofertę. Zdarza się to czasem, ale oferowana cena bywa zwykle za niska i prowadzi do frustracji obu stron.
Agencji orientujący się w cenach domów w danej okolicy – będą z daleka omijać te, które są zbyt wysoko wycenione. Jeśli nawet ktoś ten dom zobaczy, to porównując go z innymi domami w okolicy, szybko zorientuje się, że ma do czynienia ze złą inwestycją.
W ostatnim okresie zwykle udaje się utargować 2 do 3 proc. od ceny wywoławczej. Oczywiście jest to tylko statystyczna sytuacja. Są większe utargi, ale zdarza się często, że cena zakupu przekracza cenę wywoławczą w sytuacji, kiedy mamy kilka ofert na tę samą nieruchomość. A ostatnio często ma to miejsce.
Maciek Czapliński
Mississauga
905-278-0007
