Określenie "power of sale" budzi zawsze emocje. Powszechnie panuje przekonanie, że kupno domu sprzedawanego poprzez "power of sale" jest superokazją. Czy to prawda?

Panuje powszechne błędne przekonanie, że bank sprzedaje dom za tak zwany "balance of the mortgage" – czyli poniżej wartości rynkowej. Nie ma nic bardziej błędnego! Prawo do sprzedaży przy pomocy "power of sale" nakłada na bank pewne obowiązki. Między innymi obowiązek ścisłego rozliczenia się ze wszystkich wydatków związanych ze sprzedażą nieruchomości.
Bank ma obowiązek sprzedaży domu w oparciu o aktualną wartość rynkową, dlatego każda oferowana cena bazuje zwykle na wycenach przez kilku rzeczoznawców zwanych "apraiser".
Wymagania te mają na celu chronienie właścicieli "tracących" domy przed błędami ze strony urzędników. Tracący nieruchomość w przypadku, gdy czuje, że jego interes finansowy ucierpiał w wyniku akcji banku, ma prawo wnieść sprawę do sądu. Dlatego banki skrupulatnie pilnują, by wyceny nieruchomości były zgodne z wartością rynkową i by wszystkie poczynania były doskonale udokumentowane, by uniknąć potencjalnych spraw sądowych.
Między innymi dlatego proces negocjacji nieruchomości wystawionej przez bank ("power of sale") nie przebiega wcale tak szybko i czasami wymaga dużej cierpliwości. Proszę pamiętać: bankowi się zwykle nie spieszy, jest to instytucja finansowa, która nie kieruje się emocjami, a tylko ścisłym interesem ekonomicznym. Urzędnik bankowy przeprowadzający sprzedaż często nawet nie wie, jak sprzedawany dom wygląda i gdzie dokładnie jest zlokalizowany.
Ponadto domy sprzedawane poprzez "power of sale" są często niszczone przez tracących je ludzi. Sprzedawane są w "as is conditions". Zabierane są często wszystkie elementy domu, które można zabrać – sprzęty gospodarstwa domowego, lampy, nawet pokrywki od przełączników elektrycznych. Czasami koszt napraw niweczy spodziewaną oszczędność.

W wielu przypadkach – hasło "power of sale" – przyciąga wielu chętnych do kupna domu i zdarza się sytuacja, że pojawia się więcej ofert niż jedna, co w końcowym efekcie prowadzi do podbicia ceny.

Znacznie lepsze okazje zdarzają się w przypadku, kiedy domy są sprzedawane w przymusowych sytuacjach przez osoby prywatne. Są to:
– rozwody,
– sprzedaże spadkowe,
– przeniesienia służbowe,
– domy będące długo na rynku,
– domy puste – kiedy właściciel jest pod presją sprzedaży.

Co to jest właściwie "power of sale"?
Podpisując pożyczkę hipoteczną z bankiem, podpisujemy tak zwany "mortgage document". Dokument ten zawiera klauzulę dotyczącą "power of sale". Większość z nas, podpisując dokumenty z bankiem, nie wie nawet, że jest to część naszej umowy. "Power of sale" – daje prawo instytucji finansowej sprzedaży domu bez potrzeby wyroku sądowego w przypadku niespłacania pożyczki.
Małe opóźnienie w płaceniu nie zawsze musi powodować utratę domu. Bankom nie zależy na zabieraniu domu – robią to tylko z konieczności.
Zwykle jeśli następuje 15 dni opóźnienia, bank (osoba z banku) – dzwoni, by dowiedzieć się o przyczynę opóźnienia (często trwa to dłużej). Każdy przypadek jest rozpatrywany indywidualnie. Jeśli opóźnienie wynika z choroby lub przejściowych kłopotów finansowych, a klient ma dobry rekord w banku, bank może pozwolić na opuszczenie jednej lub kilku spłat.
Jeśli posiadłość ma bardzo mały "mortgage" w stosunku do swojej wartości – istnieje nawet możliwość pożyczenia dodatkowych pieniędzy pod jej zastaw, by móc spłacać pożyczkę.
Jeśli jednak sytuacja finansowa osób zalegających z opłatami nie rokuje nadziei na poprawę, bank jest dość bezwzględny. Jeśli zaległe płatności nie zostaną uregulowane w ciągu 15 do 45 dni, bank może wysłać specjalny list, który zaczyna "power of sale".
Osoba, która otrzyma taki list, ma 35 dni na uregulowanie zaległości. Jeśli to nastąpi, akcja zostaje wstrzymana automatycznie. Jeśli to nie nastąpi – bank ma prawo sprzedać nieruchomość na mocy "power of sale" bez potrzeby wyroku sądowego. Dom jest zwykle opróżniany z właścicieli w obecności szeryfa i często z użyciem siły. Sprzedaż przeprowadzana jest zwykle poprzez MLS za pośrednictwem agenta zatrudnionego w tym celu przez bank.
W USA bardzo popularną metodą odzyskiwania domów przez banki jest "foreclosure". Różnica pomiędzy "power of sale" i "foreclosure" jest dość zasadnicza.
By sprzedawać dom za pomocą "power of sale", bank nie musi występować do sądu, ale tracący nieruchomość ma prawo do spłacenia długów i odzyskania nieruchomości aż do momentu, kiedy nowy właściciel nie "zamknie" transakcji. Nazywa się to po angielsku "right to redemption".
W przypadku "foreclosure", pożyczkodawca musi uzyskać wyrok sądowy oraz tracący nieruchomość nie ma prawa do jej odzyskania. "Foreclosure" daje instytucjom finansowym znacznie więcej swobody w decydowaniu, za ile i kiedy sprzedadzą zabraną nieruchomość. Tracący nieruchomość nie ma również możliwości domagania się rozliczeń od banku. W tej sytuacji dom może być sprzedany "za długi" w dosłownym tego słowa znaczeniu.
Przy obecnym rynku, kiedy praktycznie każdy dobrze wyceniony dom się sprzedaje i rynek nieruchomości ma tendencję wzrostową, jest relatywnie niewiele domów na POS. Jeśli ktoś nie radzi sobie ze spłatami, zwykle wystawia dom na sprzedaż. Uzyskane pieniądze zwykle wystarczą na pokrycie kosztów.
Inaczej ma się sprawa, jeśli jest tendencja spadkowa cen oraz niewielu kupujących, wówczas POS jest bardzo popularnym zjawiskiem.

Maciek Czapliński
Mississauga

905-278-0007