Słyszymy w mediach określenia "power of sale" oraz "foreclosure". Czy mógłbyś je trochę przybliżyć i powiedzieć na czym polegają różnice?

– Gdy spłaty kredytów hipotecznych są opóźnione, kredytodawcy mają dwie typowe opcje do ich dyspozycji, aby odzyskać pożyczone pieniądze (mortgage): "power of sale" lub "foreclosure".
W Stanach Zjednoczonych kredytodawcy najczęściej wybierają tę drugą opcję – czyli "foreclosure". W Kanadzie preferowanym środkiem pozbywania się zadłużonych nieruchomości jest sprzedaż przy pomocy "power of sale".
Warto wiedzieć, na czym polega różnica w obu przypadkach.

Prawo do sprzedaży na mocy "power of sale" jest wpisane w Kanadzie do każdej umowy o kredyt hipoteczny. Prawo to umożliwia pożyczkodawcy sprzedaż nieruchomości, kiedy pożyczkobiorca nie spłaca swoich zobowiązań, bez potrzeby ubiegania się o decyzję sądu. Nie będę wchodził w detale, jak sam proces przebiega i kiedy bank może wszcząć "power of sale", ale to, co jest ważne, to to, że prawo to nakłada również pewne obowiązki i

ograniczenia na pożyczkodawców. Czyli bank, sprzedając nieruchomość na podstawie POS (power of sale), musi przestrzegać pewnych zasad:

* Cena, za którą bank sprzedaje nieruchomość, musi być uzasadniona i bazować na jej wartości rynkowej;

* Proces sprzedaży nie może być odkładany w nieskończoność;

* Bank musi negocjować cenę sprzedawanej nieruchomości z potencjalnymi nabywcami w dobrej wierze, starając się uzyskać jak najwyższą możliwą cenę;

* Po sprzedaży nieruchomości – tracący ją ma prawo wglądu do wszystkich kosztów i związanych ze sprzedażą;

* Wszelkie nadwyżki środków odzyskanych ze sprzedaży muszą być przekazane do właściciela tracącego dom (mortgagor);

* Z kolei tracący dom może być odpowiedzialny za wszelkie deficyty związane ze sprzedażą. Dlatego banki wymagają, by pożyczki z małym "down payment" były ubezpieczone w CMHC;

* Tracący nieruchomość do ostatniej chwili (do zamknięcia) ma prawo do spłacenia zaległych długów i odzyskania traconej nieruchomości.

"Foreclosure" jest postępowaniem prawnym, w którym wierzyciel hipoteczny (bank) uzyskuje nakaz sądowy do usunięcia prawa właścicieli (tracących dom) do możliwości spłacenia długu i odzyskania traconej nieruchomości. W takim przypadku po wydaniu wyroku sądowego, tracący dom traci wszelkie prawa do nieruchomości. Istnieją oczywiście ścisłe zasady proceduralne w tym procesie i trwa on zwykle znacznie dłużej niż POS. Jak wspomniałem, bank w tym przypadku zostaje wyłącznym właścicielem nieruchomości i proces sprzedaży przebiega zupełnie inaczej:

* Bank ma prawo sprzedać nieruchomość za cenę, jaka mu odpowiada, i nie musi się z tego tłumaczyć przed byłym właścicielem;

* Proces sprzedaży nie musi być natychmiastowy;

* Wierzyciel hipoteczny nie musi negocjować z potencjalnymi nabywcami w dobrej wierze, by uzyskać najlepszą cenę;

* Wszelkie nadwyżki środków uzyskanych ze sprzedaży stają się własnością banku i nie są przekazywane do tracących dom;

* Właściciel jest uprawniony do wglądu w rozliczenia przed ostatecznym nakazem sądowym, lecz nie później;

* Jeśli istnieje niedobór środków na spłacenie pożyczki, bank nie może ubiegać się o odzyskane ich od właściciela.

Wspomniałeś, że "power of sale" jest głównie stosowana w Kanadzie, a "foreclosure" w USA. Czy to ma jakieś znaczenie twoim zdaniem?

– Moja osobista teoria jest taka, że powszechne stosowanie "foreclosure" w USA, przyczyniło się w znaczny sposób do spadku wartości nieruchomości. System, który stosujemy w Kanadzie, czyli sprzedaż zadłużonych nieruchomości przy pomocy "power of sale", jest bardziej stabilny dla rynku.
Dlaczego tak jest? Otóż jak powiedziałem, "power of sale" nakłada na bank obowiązek sprzedaży odebranego domu według wartości rynkowej i nakłada na bank obowiązek rozliczenia się ze wszystkich pieniędzy. Powoduje to, że nawet zabrane przez bank domy są sprzedawane w podobnej cenie jak wszystkie inne domy wystawiane na rynek MLS w danej okolicy.
Odwrotnie dzieje się w USA. Jest to forma wolnej amerykanki. Gdy bank, czy jedna z wielu często mało znanych instytucji finansowych, uzyska bezwarunkowe prawa do nieruchomości przy pomocy "Foreclosure", to wówczas może sprzedać nieruchomość, kiedy chce i za ile chce i nic nikomu do tego! Powoduje to, że na rynku mogą się znaleźć domy nawet w dobrych dzielnicach – wystawione znacznie poniżej wartości rynkowej, bo bank po prostu chce odzyskać swoje pieniądze.
Jest to superokazja dla kupujących, ale to pozostaje na rekordzie cen sprzedaży i w sposób automatyczny pociąga w dół wartość wszystkich pozostałych nieruchomości w danej okolicy. Ci, którzy chcą sprzedać dom, bazując na wartości rynkowej, nagle muszą konkurować z domami wystawionymi przez banki za znacznie niższe pieniądze.
Wiadomo, że potencjalni kupujący będą w pierwszej kolejności szukali okazji w postaci "foreclosure", a domy wstawiane przez właścicieli będą stały na rynku. Ci, jak muszą sprzedać, będą zmuszeni do obniżenia ceny, by znaleźć chętnych, i zaczyna się napędzać efekt czarnej dziury. Ceny idą w dół, brak chętnych do zakupu, ceny spadają i zaczyna się panika. Ponieważ, jak wiemy, w Stanach pieniądze na domy były do niedawna pożyczane na prawo i lewo bez sprawdzania nawet możliwości spłacania pożyczki i cały kraj bazował na spekulacji – potencjalnych obiektów sprzedawanych przy pomocy "foreclosure" nie brakuje i przez wiele jeszcze lat nie będzie ich brakowało.
Na szczęście w Kanadzie mieliśmy i mamy zupełnie inną politykę pożyczania pieniędzy i dlatego pomimo że często słyszę pytanie, czy u nas tak będzie jak w USA – moje przekonanie jest, że NIE!
My mamy rynek nieruchomości zbudowany na zdecydowanie bardziej stabilnych zasadach – i dlatego nie należy się obawiać inwestycji w nieruchomości.

Maciek Czapliński
Mississauga
905-278-0007