– Wiem, że masz doświadczenie w budowie domów. Czy mógłbyś podzielić się kilkoma spostrzeżeniami na ten temat?
Sam proces wybudowania domu dla kogoś, kto to już robił, nie jest aż tak skomplikowany, natomiast robienie tego na własną rękę po raz pierwszy może być bardzo ryzykowne i KOSZTOWNE.
Zanim zaczniemy budować wymarzony dom, najpierw musimy mieć miejsce, na którym będziemy to robić. Czyli działkę budowlaną. Jak wiadomo, dziś znalezienie pustej działki w mieście jest prawie niemożliwe. Najczęściej musimy kupić stary dom, by go zburzyć lub rozbudować. Często na tym etapie – czyli wyborze miejsca – popełniamy największy błąd. Często by "zmniejszyć" koszty całej inwestycji – idziemy na kompromis i wybieramy tańszą, ale za to gorszą lokalizację. Zapominając, że trzy najważniejsze składniki przy zakupie (lub budowie) domu to – lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja.
Widzę często ludzi, którzy kupili działkę w słabej okolicy i wybudowali tam największy i najładniejszy dom w nadziei, że go sprzedadzą z zyskiem. Liczą oni na to, że ceny okolicy szybko pójdą w górę, jak pojawi się tam "custom home". Są dwa powiedzenia. Jedna jaskółka wiosny nie czyni i często nawet jeden, dwa czy trzy nowe domy wcale nie muszą spowodować wzrostu cen w okolicy. Drugie stwierdzenie jest takie, że lepiej mieć mniejszy i tańszy dom w dobrej okolicy niż najlepszy w słabej okolicy. Chyba nie muszę tłumaczyć dlaczego. Tak więc wybór miejsca – jest jedną z najważniejszych decyzji.
Następna sprawa to projekt. Jest to, moim zdaniem, następny etap, w którym popełnianych jest najwięcej błędów. Większość potencjalnych inwestorów traktuje projekt i usługi architekta jako zło konieczne. Potrzebny jest kto,ś by narysował plany, które potrzebne są do zaczęcia budowy. Jak to zrobić, by było to tanio? Kto by tam chciał płacić za jakiś papier poważne pieniądze? Najlepiej w ogóle wziąć jakiś pomysł z gazety czy od buildera i po prostu przerobić i dostosować do miejsca. To jest niestety typowe podejście – dlatego wiele "custom homes" przypomina typowe domy na subdivisions – i rzadko naprawdę domy są przemyślane i dostosowane do indywidualnych potrzeb. Oczywiście cudów się nie wymyśli, ale dobry i przemyślany projekt, po pierwsze, może spowodować oszczędności już w samej fazie budowania, ale również będzie dawał nam więcej satysfakcji na co dzień i zwykle się znacznie lepiej sprzedaje niż typowy klocek. Wynagrodzenie za pracę architektów różni się znacznie i może wynosić od 5000 do 50.000 dol. za projekt. Jest to sprawa umowna i zwykle wielu architektów czy projektantów bazuje cenę na stawce dolarowej od stopy projektowanego domy. W całości kosztów budowy – jest to naprawdę znikome, ale jak wspomniałem, dobry projekt znacznie podnosi wartość domu. Sam proces projektowy trwa kilka miesięcy i tu nie warto się spieszyć, gdyż decyzje projektowe mają bezpośredni wpływ na efekt całościowy. Ja zwykle sugeruję przeznaczyć na to do trzech miesięcy. W tym czasie architekt nie tylko wymyśla koncepcję, ale również przygotowuje tak zwane "working drawings" – czyli rysunki, które pójdą do miasta do zatwierdzenia. W tym też czasie rysunki są zwykle sprawdzane przez inżyniera strukturalnego oraz robione są rysunki robocze systemu ogrzewczo-chłodzącego (HVAC). Jak rysunki są już gotowe do złożenia do miasta, następuje proces zatwierdzania. Aplikację o "permit" składa się w urzędzie miejskim (building department) i koszt jest zwykle wyliczany jako 1 proc. przewidywanych kosztów budowy. Niektóre miasta mają swoje własne typowe stawki kosztów budowy, na podstawie których dokonywane są obliczenia. Inne miasta polegają na deklaracji aplikanta co do przewidywanych kosztów.
Niestety, w zależności od miasta, dalszy proces może przebiegać zupełnie inaczej. To znaczy, każde miasto ma inną szybkość, z jaką pracują tam urzędnicy. Niestety, najgorszym miastem moim zdaniem jest Mississauga. Na drugim miejscu jest Etobicoke. W Mississaudze jest tak rozbudowana biurokracja, że proces zatwierdzania projektów przebiega często w nieskończoność. Są oczywiście wyjątki w regule, ale zamiast zwykle deklarowanych przy składaniu 2-4 tygodni,najczęściej są to 2-4 miesiące. Jeśli jeszcze nasz projekt zlokalizowany jest poniżej QEW, to sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej. W tym rejonie wymagany jest najczęściej dodatkowy etap, zanim "building permit" zostanie wydany. Jest to tak zwany "site plan approval". Są to wstępne rysunki pokazujące, jak nasz proponowany dom ma wyglądać (rzuty i elewacje), oraz bardzo szczegółowa mapka lokalizacyjna pokazująca, jak nasz proponowany dom będzie osadzony na działce. Ten proces łatwo może wydłużyć nasze oczekiwanie o następne 2 miesiące (w Mississaudze) plus niestety ostatnio drastycznie zdrożał i koszt wynosi około 4500 dol., kiedy do niedawna była to 1/3 tej sumy.
Miastem, w którym załatwia się projekty szybko i sprawnie, jest Oakville. O ile w Mississaudze wszystkie zmiany muszą być składane ponownie jako rewizje, które urzędnik zobaczy, jak będzie miał czas czy ochotę, to w Oakville wszelkie zmiany są zwykle dyskutowane z plan examinatorem na miejscu i często wystarczy wrysować zmianę przy nim i postawić inicjał. Tak to powinno wyglądać. Wstyd dla Mississaugi! Urzędnicy sprawiają tu wrażenie, jakby pracowali za karę! Jeszcze łatwiej proces ten może przebiegać poza miastem. Zwykle urzędy w Caledon czy Halton Hills są bardzo sprawne i przychylne nowym aplikacjom. Ostatnio załatwiałem pozwolenie w Haliburton i tam wszystko było zatwierdzone w ciągu 10 dni! Brawo!
Jak już złożymy projekt do miasta i wiemy, że mamy kilka tygodni, zanim zostanie on zatwierdzony, warto zastanowić się jak chcemy zorganizować samą budowę.
W naszym środowisku mamy wielu bardzo dobrych kontraktorów, którzy często budują albo dla siebie, albo na zlecenie, i warto z ich pomocy skorzystać. Jeśli jednak ktoś chce to robić na własną rękę, to wówczas zaczynają się tak zwane schody.
Wiadomo, że każdy dom składa się z bardzo dużej liczby zróżnicowanych elementów i sam proces budowy jest rozbity na różne etapy. Często musimy zacząć od wyburzenia starego domu, następnie wykopy, fundamenty, ściany piwniczne, dreny, izolacja, zasypanie wykopów, framing... itd. Dla kogoś, kto wie, co robi, to proste, dla nowicjuszy to ciężka nauka, która kosztuje. A koszty za poszczególne elementy od jednego subkontraktora do drugiego potrafią się różnić bardzo znacznie. Często,subkontraktorzy, widząc, że właściciel, który chce wybudować swój własny dom nie ma jeszcze doświadczenia, są bezlitośni i często zawyżają stawki. Na początku, kiedy zaczynamy budowę i nie mamy doświadczenia – pieniądze idą bardzo szybko i może się okazać, że budżet jest znacznie przekroczony i zabraknie pieniędzy na prace wykończeniowe.
Wielu z "budujących", by uniknąć takiej sytuacji, próbuje zatrudnić kontraktora, podpisując kontrakt na całość budowy wraz z elementami wykończeniowymi. Jest to oczywiście dobry pomysł, ale też jest tu wiele kruczków. Po pierwsze, by to zrobić, należy doskonale orientować się w szczegółach, czego chcemy. Na etapie wstępnym czyli wykopów, framingu, czy nawet elewacji, jest to jeszcze dosyć proste, ale kiedy przychodzi do prac wykończeniowych mogą pojawić się spore problemy. Wiadomo, że kontraktor nie chce stracić na budowie i chce zarobić, dlatego będzie szukał oszczędności, gdziekolwiek jest to możliwe.
Tańsze materiały, tańsze okna, płytki, dach itd. Właściciel często musi zgadzać się na takie materiały czy rozwiązania, jakie mu proponuje budowniczy, albo dopłacać ekstra za lepsze. Powoduje to ciągły stres i częste nieporozumienia.
Moim zdaniem, znacznie lepszym rozwiązaniem jest zatrudnienie głównego wykonawcy, któremu płaci się ustaloną z góry stawkę. Jest to czasami ustalona suma, ale najczęściej jest to procent od kosztów budowy i materiałów. Jest to oczywiście umowna suma, ale najczęściej jest to zakres 10-15 proc. Jak to pracuje i dlaczego jest to moim zdaniem lepsze rozwiązanie? Otóż, po pierwsze, mamy lepszą kontrolę nad tym, ile płacimy za poszczególne etapy ba na każdym możemy poprosić naszego menedżera o kilka wycen od różnych subkontraktorów. Sami też możemy dla porównania uzyskać podobne wyceny. To samo dotyczy materiałów wykończeniowych. Możemy wybierać to, co jest najtańsze, albo to co jest najlepsze i najbardziej przez nas pożądane. Nie musimy się obawiać jak w poprzednim rozwiązaniu, że kontraktor zmusza nas do tego, co jest korzystne dla niego, a nie dla nas. Wszelkie oszczędności, które wynikną ze znalezienia okazyjnych materiałów albo tańszych wykonawców, pozostają w naszej kieszeni. Jest jeszcze jedna zaleta – jeśli okaże się, że menedżer nie spełnia naszych oczekiwań albo nie jest do końca uczciwy – łatwiej jest taki związek zakończyć niż w przypadku, kiedy mamy wykonawcę na całość za ustaloną cenę. Znacznie trudniej jest wówczas znaleźć chętnego do zakończenia budowy.
Maciek Czapliński
