Wielu z nas, kupując dom w Kanadzie, musi go niestety kupić na raty, czyli musimy zaciągnąć pożyczkę hipoteczną. Pożyczka hipoteczna jest zwykle rozłożona na wiele lat amortyzacji. Opłaty są zwykle poważną częścią naszych miesięcznych wydatków. Powiedz mi, jakie są sposoby, by się pozbyć tych wydatków jak najszybciej?
Jest wiele sposobów, by oszczędzać na spłatach i by szybciej pozbyć się spłat hipotecznych. Może w pierwszej części opowiem, gdzie szukać oszczędności na typowym mortgage’u, a w drugiej części powiem o tym, jak zamieniając typowy mortgage na inny rodzaj spłat oczczędzać jeszcze więcej.
Wybierz „bi-weekly mortgage payment” – płacenie połowy pożyczki co dwa tygodnie zamiast raz w miesiącu to ogromny zysk. Prawie niezauważalnie dla budżetu rodzinnego oszczędzamy znaczne sumy na oprocentowaniu oraz skracamy czas spłaty pożyczki. Przykład: $100,000 mortage przy 5% oprocentownia i 25 latach amortyzacji – miesięczne spłaty wynoszą $ 581,6. Jeśli zaczniemy płacić połowę tej sumy czyli $290,8 co dwa tygodnie, to skracamy amortyzację do mniej niż 22 lat i oszczędzamy około $12,100 na procentach!
Płać nie mniej niż minimum – jeśli nie możemy zamienić naszych spłat na co dwa tygodnie – warto rozważyć opcję płacenia dodatkowych 10-15% ponad minimum wymagane przez bank. Przykład: $100 000 pożyczki, 5% oprocentowania, 25 lat amortyzacji – minimalna wymagana spłata $581,6/miesięcznie. Jeśli zaczniemy płacić co miesiąć ekstra 10% czyli $58,1 to skracamy amortyzację do 21,5 roku i oszczędzamy na oprocentowaniu około $12,500. Gdybyśmy pozostali przy opcji „bi-weekly payments”, ale podwyższylibyśmy spłaty o 10% czyli zamiast $290,8 płacilibyśmy $319,8 (co dwa tygodnie), nasze oszczedności byłby jeszcze bardziej imponujące – pożyczka $100,000 spłacona w 18,2 roku oraz ponad $21,500 w naszej kieszeni!
Dopłacaj przynajmniej raz w roku – jeśli możemy przeznaczyć nasze zwroty podatkowe, bonus z pracy lub inne niespodziewane dodatkowe pieniądze na to, by nadpłacić mortgage – warto o tym pamiętać. Wszystkie ekstra płatności schodzą w całości z „principal”. Przykład: $100,000 mortgage, 5% oprocentowanie, miesięczna spłata $581,6 – jeśli raz do roku na rocznicę zaciągnięcia pożyczki wpłacimy $2000 – to skrócimy amortyzację do 16,5 roku, a oszczędzimy $27,500 na procentach!
Płać jak najwięcej w chwili odnawiania pożyczki – proszę pamietać, że zwykle zawieramy umowę z bankiem na określony okres czasu (term). Zwykle jest to 1, 2, 3, 4 lub 5 lat. W chwili odnowy umowy z bankiem – pożyczka jest całkowicie otwarta i wówczas możemy nadpłacić, ile chcemy, bezkarnie! Warto z tego korzystać.
Kontroluj dodatkowe spłaty – raz w roku dostajemy z banku „mortgage statement”. Proszę sprawdzać, czy wszelkie dodatkowe spłaty zostały tam właściwie udokumentowane. Wszelkie ponad minimum dopłaty powinny być robione na osobnym czeku z wyraźną adnotacją, że są to dodatkowe pieniądze – należy podać również numer pożyczki.
Warto śledzić rynek – często spłacający mortgage – jak już podpiszą umowę z bankiem – zapominają o spłatach i płacą minimum. Na to liczą banki – gdyż na minimalnych spłatach zarabiają one najwięcej pieniędzy. Należy być świadomytego, jak możemy oszczędzać! W ostatnich latach ci wszyscy, którzy wybierali „variable interest” zwykle wygrywali z tymi, którzy płacili „fix interest” – czy tak będzie w przyszłości, nie wiadomo, ale poprzez obserwację rynku możemy przewidzieć trendy.
Szukaj najlepszej oferty od banków – wielokrotnie wspominałem, jak ważna jest dobra historia kredytowa. Ci, którzy ją mają, są atrakcyjnym klientem dla banków. W chwili kupna domu i załatwiania pożyczki lub jeśli ją przefinasujemy warto sprawdzić, jakie warunki oferują nam poszczególne banki.
Czasami są to poważne różnice w oprocentowaniu i dodatkowych kosztach. Proszę korzystać z porad agentów, oni często mają lepsze „oferty” dla swoich klientów niż to, co normalnie banki oferują „ludziom z ulicy”.
Wspomniałeś w pierwszej części o jeszcze jednej metodzie oszczędzania, co to za metoda?
Ponieważ jest to bardzo obszerny temat, to być może więcej powiem o tym innym razem, ale dziś podam tylko „highlights”.
Sposób oszczędzania, o którym wspomniałem, polega na zamianie typowego mortgage na inny rodzaj pożyczki. Jest ona udzielana przez niektóre banki w formie lini kredytowej, w której zabezpieczeniem jest nieruchomość. Różnica pomiędzy typowym mortgagem a tą formą pożyczki jest zasadnicza. Po pierwsze dom, który ma być zabezpieczeniem pożyczki, musi mieć minimum 35% zamrożonego „equity”.
Posłużmy się przykładem. Bank wycenia nasz dom na $500,000. Mamy na nim istniejący mortgage $325,000 – czyli spłacone mamy $175,000 wartości domu – to jest właśnie owe 35% equity. W tym momencie, jeśli zamienimy nasz mortage na linię kredytową, jej wartość będzie $325,000 z tym, że dostępny kredyt wynosi $0 – gdyż nic nie spłaciliśmy z pożyczonych $325,000.
Jaka jest więc różnica między typowym mortgage a linią kredytową?
W przypadku hipoteki na $325,000 przy 25 latach amortyzacji i 5% oprocentowaniu – spłata jest stała i wynosi $1822 miesięcznie – pożyczka ma swoje przywileje nadpłacania określone w kontrakcie.
W przypadku linii kredytowej oprocentowanie bazuje na „bank prime rate” – wymagane jest minimum payment, by obsłużyć oprocentowanie udzielonej pożyczki, ale jest to całkowicie otwarta pożyczka. Możemy wpłacać co miesiąc ile chcemy ponad minimum i o tą nadpłaconą sumę automatycznie powiększa się nasza dostępna linia kredytowa.
Proszę sobie wyobrażić sytuację typową. Dostajemy wypłatę, wpłacamy pieniądze na typowy „checking account” – leży tam czasami $5000 lub więcej na wszelki wypadek, by mieć środki na typowe opłaty. Ta suma dla nas nie pracuje, gdyż oprocentowanie jest praktycznie 0%, a nawet jeśli coś zarobimy, to musimy od tego płacić podatki.
Jeśli jednak te same $5000 (lub więcej) wpłacimy na linię kredytową, to automatycznie zmniejszamy zadłużenie o $5000, czyli zaczynamy oszczędzać na procentach, bo płacimy oprocentowanie od mniejszej sumy! Jeśli wpłacimy więcej to automatycznie oszczędzamy więcej. Najlepsze jest to, że gdy spłacimy część lini, to jak potrzebujemy pieniądze czy na opłaty, czy na życie – możemy je spokojnie wybierać – z naszej lini kredytowej. Zamiast używać typowego „checking account” zaczynamy używać konta związanego z linią kredytową i oszczędzamy tysiące dolarów, gdyż pieniądze, które dotychczas siedziały w banku nic nie robiąc, zaczynają dla nas pracować.
Mamy motywację, by nadpłacać linię, gdyż jeśli potrzebujemy pieniędzy na wakacje, studia dla dzieci czy inne wydatki – możemy je bez problemów wyjąć z linii na bardzo korzystny procent!
Maciek Czapliński
Mississauga
905-278-0007
