Słyszy się często określenie "downsizing" w odniesieniu do nieruchomości. Co to oznacza i być może kilka sugestii na ten temat?
"Downsizing" jest przeciwieństwem "upsizing". Zwykle tak to wygląda w przypadku domów, że kiedy kupujemy pierwszy dom, to już w tym momencie planujemy często kupno za kilka lat domu większego, bo zakładamy, że nasza rodzina się będzie powiększała oraz będzie nas stać na więcej. Jak wiemy, w Kanadzie w przeciwieństwie do Polski, ludzie zmieniają domy średnio co 5 lat. W tym czasie jeśli zaczęliśmy jako ludzie młodzi, po 2-4 zamianach domów, wielu z nas jest obecnie w sporym domu ale jesteśmy sporo starsi. Wszystko jest dobrze, jeśli nadal mieszkamy w nim z pełną rodziną, czyli czasami rodzicami oraz dziećmi. Często jednak po następnych kilku latach okazuje się, że dzieci dorosły i często są już na swoim, a my mieszkamy w pięknym i często spłaconym domu, który nagle okazuje się za duży na potrzeby tylko dwu osobowej rodziny. Oczywiście, jeśli dom jest spłacony, to nadal mieszkanie w nim jest tańsze niż wynajmowanie apartamentu, ale płacenie podatków od nieruchomości oraz ogrzewanie dużego domu może być po pewnym czasie bolesne. Dlatego warto by się zastanowić, czy nie ma lepszych rozwiązań. I tu warto pomyśleć właśnie o "downsizing".
Wiele domów, które moi klienci kupowali w Mississaudze 10 lat temu za 400.000 dol., dziś są warte blisko 800.000 dol. Czasami mamy je spłacone, czasami mamy jeszcze do spłacenia (jeśli płaciliśmy tylko minimum) około połowy z pierwotnej ceny zakupu. Logiczne rozwiązanie to sprzedać dom na obecnym dobrym rynku. Ze sprzedanych pieniędzy spłacić balans pożyczki hipotecznej i kupić dom mniejszy, w którym to przypadku zyskujemy kilka spraw. Po pierwsze, pozbywamy się pożyczki (jeśli ją mamy), po drugie, powinniśmy mniej wydawać na utrzymanie domu. Chyba nie ma w tym nic złego, by sobie trochę ulżyć ze spłatami. Gdyby się tak korzystnie okazało, że zostanie nam trochę pieniędzy po zamianie domów, to oczywiście można je za inwestować w rozsądną i bezpieczną inwestycję.
Kupując mniejszy dom, możemy również rozważać opcję kupienia takiej nieruchomości, w której jest albo można będzie stworzyć tak zwany "basement apartment". Jak wiemy, przepisy są obecnie bardziej liberalne i można będzie takie apartamenty wynajmować legalnie. Co to nam daje?
Po pierwsze, ogromną pomoc finansową. Średnio takie apartamenty wynajmują się za około 800-900 dolarów. To wystarcza z nadwyżką na zapłacenie podatków od nieruchomości oraz za tak zwany utilities (woda, gaz, prąd). Czyli wizja mieszkania "za darmo" jest bardzo realna. Drugim benefitem jest to, że na tym etapie życia często marzymy o podróżach. Jeśli mieszkamy w domu sami, to często obawiamy się z niego wyjechać na przykład na południe na kilka tygodni. Jeśli jednak mamy dobrych "lokatorów", to sprawa jest znacznie prostsza. Oni zwykle będą chętnie doglądać domu być może w zamian za drobną obniżkę na opłatach w tym czasie, kiedy nas nie ma.
Moim zdaniem, jest to idealne rozwiązanie, ale można jeszcze pójść krok dalej, korzystając z "downsizing". Jest to sugestia nie dla każdego, ale wydaje mi się warta uwagi.
Otóż w opisanej powyżej sytuacji mamy spłacony dom i mieszkamy za darmo. Być może nawet mamy nadwyżkę gotówki ze sprzedaży nieruchomości.
Piękne życie, ale.... Może warto zrobić jeszcze jedną inwestycję, która w przyszłości będzie płaciła nam regularny dochód. Myślę tu o zakupie nieruchomości, która będzie mogła być wynajmowana i przynosiła nam stały dochód.
Posłużę się przykładem. Bardzo popularnym domem, który przynosi największy dochód, jest tak zwany 5-poziomowy "backsplit". W tym typie domu łatwo jest stworzyć 3 niezależne apartamenty. Myślę tu o bliźniaku. Na obecnym rynku, można je zakupić pomiędzy 500.000 a 550.000 tysięcy. Jeśli damy na przykład 200.000 dol. na "downpayment" (wzięte jako linia kredytowa pod zastaw naszego domu), to wówczas pozostaje do spłaty 300-350 tysięcy. Obsługa takiego "mortgage'u" to jest około 1620 dolarów w przypadku 350 tysięcy pożyczki. Nasz dochód w przypadku domu, o którym mówię, wynosić będzie 1500 dol. z największego apartamentu oraz odpowiednio 800 i 900 dol. z dwóch pozostałych. Czyli w całości będzie to około 3200 dol. miesięcznie.
Wystarczy to z nadwyżką na obsługę pożyczki hipotecznej, zapłacenie podatków od nieruchomości, "utilities" (jeśli będą wliczone w cenę za wynajmowanie), a nawet obsługę naszej linii kredytowej, którą wzięliśmy pod zastaw naszego domu, w którym mieszkamy, by mieć pieniądze na "downpayment".
Jakie są korzyści takiego posunięcia? Wydaje mi się, że oczywiste. Po pierwsze, mamy coś, co nie kosztuje nas nic albo prawie nic, a co się spłaca i nabiera wartości i jest naszą inwestycją na emeryturę. Po drugie, przy odpowiednim ustawieniu spłat i płacąc z trochę ekstra, możemy taką nieruchomość spłacić znacznie szybciej niż normalnie. Nagle może się okazać po 10-15 latach, że nie tylko mamy dodatkowe "equity" pewnie warte 700.000 dol. (ceny pewnie wzrosną), ale również mamy stały dochód pewnie około 4000 dol. miesięcznie (ceny za wynajem też wzrosną).
Jest to lepszy plan niż najlepsze benefity z "Canada Pension Plan". Trudno się nie zgodzić z logiką takiego planu. Dlatego wszystkich, którzy są na tym etapie życia, zapraszam do spotkania osobistego ze mną, gdzie możemy taki plan wprowadzić w życie.
Jak mogą się czytelnicy szybko zorientować, ile ich dom jest obecnie wart i czy pomysł, o którym mówiłeś, jest dla nich realny?
By znaleźć obecną wartość rynkową (oczywiście w przybliżeniu), wystarczy do mnie zadzwonić pod numer 905-278-0007 (można też wysłać tekst, bo to jest moja komórka), albo można napisać e-mail na adres Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript. Ja bardzo chętnie sprawdzę, jakie były sprzedaże podobnych nieruchomości w ostatnim okresie i na podstawie tego będziemy mogli w dużym przybliżeniu dokonać kalkulacji. Jak wspomniałem, będzie to wycena przybliżona, bo by dom wycenić dokładniej będę potrzebował odwiedzić państwa i zobaczyć, w jakim stanie technicznym i jak ten dom utrzymany. Taki serwis jest całkowicie bezpłatny. My po prostu liczymy na tak zwany "future business". Jeśli Państwo wolą nas odwiedzić w naszym biurze w Starsky 2, to oczywiście każdy z naszej grupy chętnie pomoże w takiej wycenie.
Na zakończenie chciałby jeszcze wrócić trochę do inwestowanie w nieruchomości, wykorzystując "equity" w naszym obecnym domu.
Na początku mówiłem o "downsizing", czyli zmianie domu na mniejszy. Oczywiście nie każdy się chce przeprowadzać, albo obecny dom jest odpowiednio duży do potrzeb rodziny. Nie oznacza to, że nie możemy zrobić tego samego, co proponowałem wcześniej. Czyli wziąć linię kredytową pod zastaw obecnego domu i te pieniądze wykorzystać na inwestycję albo w nowy dom z planów, albo w dom, który będzie mógł być wynajęty i przynosić będzie nam dochód. Oczywiście chętnie mogę pomóc w przeprowadzeniu tego pomysłu wszystkim zainteresowanym.
Wspomniałem dwukrotnie o linii kredytowej pod zastaw nieruchomości. Jak to pracuje i co to jest? W uproszczeniu jest to rodzaj całkowicie otwartej pożyczki hipotecznej pod zastaw nieruchomości, która może być zatwierdzona do 65 proc. wartości nieruchomości. Czyli jeśli ktoś ma spłacony dom, który będzie wyceniony przez bank na 500.000 dol., to maksymalna linia kredytowa może być zarejestrowana do 325.000 dol. Większość banków oferuje tę pożyczkę na "prime rate" plus od 0,5 do 1 proc.
Ja mam niezwykłą możliwość załatwienia takiej pożyczki dla moich klientów nawet na "prime rate", czyli obecnie 3 proc.
Jaki jest benefit takiej pożyczki? Ogromny. Rejestracja i koszty z tym związane są jednorazowe i tak długo jak mieszkamy w tym samym miejscu, nie musimy jej odnawiać. Jest to forma linii kredytowej. Jak długo jej nie używamy - nie płacimy nic. Jeśli weźmiemy na przykład 100.000 dol. na "downpayment" na zakup drugiej nieruchomości, to w tym momencie zaczynamy za nią płacić. Możemy płacić minimum w postaci tylko oprocentowania, możemy nadpłacać ile chcemy. Nie ma żadnych limitów.
Taki rodzaj pożyczki jest też idealny dla tych wszystkich, którzy planują tak zwane "flipy", czyli szybkie renowacje, ale o tym innym razem.
Maciek Czapliński
