– Porozmawiajmy o "Listing Agreement" – czyli kontrakcie na sprzedaż nieruchomości. Może się zdarzyć, że podpiszemy kontrakt na sprzedaż, ale po namyśle chcielibyśmy się z tego wycofać. Czy jest taka możliwość?

Zasadniczo to, o czym będziemy teraz mówić, może dotyczyć również innej umowy, którą czasami podpisujemy. Mam tu na myśli "Buyers Agency Agreement" – czyli umowę zakupu.

Najprostszy sposób unieważnienia każdej umowy to jest coś, co się nazywa "Mutual Agreement" – czyli porozumienie stron w kontrakcie. Każdy kontrakt może być unieważniony bez konsekwencji prawnych, jeśli obie strony się na to zgodzą.

Zdarzają się sytuacje, że obie strony chciałyby unieważnić kontrakt, wówczas podpisuje się dokument nazywany – "Mutual Release". Ten dokument zwalnia obie strony ze wzajemnych roszczeń prawnych, decyduje o ewentualnych kompensacjach finansowych za rozwiązanie kontraktu oraz zwykle zwalnia z odpowiedzialności prawnej osoby trzecie, czyli w tym przypadku agentów real estate.

Jak państwo wiedzą, kontrakty na sprzedaż czy na zakup zawierane są na określony okres. Najczęściej jest to 60-90 dni, rzadko dłużej. Jednak czasami może być to znacznie dłużej. Jeśli współpraca się nie układa, czasami jest lepiej spróbować dojść do porozumienia i rozwiązać kontrakt, zamiast się męczyć. Jak dojść do porozumienia? To często sprawa indywidualnych negocjacji.

Są również inne sytuacje, w których podpisany kontrakt jest nieważny. Wszystkie przykłady omówione w pierwszej części mają tu swoją ważność, ale jest kilka dodatkowych sytuacji, kiedy kontrakt jest nieważny lub może być unieważniony:

1. Kiedy dom jest na przykład własnością dwóch osób, a tylko jedna podpisała kontrakt.
2. Kiedy po podpisaniu kontraktu przez wszystkich właścicieli – agent zapomniał pozostawić kopii kontraktu.
3. Kiedy na kontrakcie nie ma daty, kiedy kontrakt ma wygasnąć – czyli tzw. expire date.

Oczywiście nie zawsze w przypadku powyżej omówionych sytuacji umowę się unieważnia. Jesteśmy tylko ludźmi i nikt nie jest idealny. Czasami kontrakt nie zostanie pozostawiony poprzez pośpiech. Jeśli obie strony akceptują pomyłkę – wszystko może być naprawione.

– Słyszałam ostatnio o sytuacji, w której umowa kupna i sprzedaży nieruchomości okazała się nieważna i transakcja nie została zakończona. W jakich przypadkach może się to zdarzyć?

Kupno lub sprzedaż nieruchomości zawsze wiąże się z podpisywaniem prawnego kontraktu. W związku z tym obowiązują tu normalne zasady prawa kontraktowego, które precyzują, kiedy umowa jest nieważna lub może zostać unieważniona.

Umowa zawarta przez osobę niezdolną do zawarcia kontraktu.

Za takie osoby uważa się te, które są pod wpływem alkoholu, narkotyków lub silnych lekarstw wpływających na możliwość trzeźwej oceny sytuacji. Umowa taka może być unieważniona przez osobę, natychmiast jak odzyskała ona trzeźwość oceny sytuacji. By unieważnić umowę, osoba, która ją unieważnia, musi udowodnić, że była pod wpływem takich środków, a druga strona kontraktu była świadoma tej sytuacji. Czasami takie udowodnienie nie jest proste.

Umowa zawarta z osobą niepełnoletnią.

W Ontario jako wiek, w którym można zawierać legalną umowę prawną, przyjęto 19 lat. Oznacza to w praktyce, że osoba, która nie ma skończonych 19 lat, a chciałaby się wycofać z zawartego kontraktu, ma na to dużą szansę. Natomiast jeśli przeciwna strona kontraktu jest pełnoletnia, to ta strona jest legalnie zobowiązana zawartym kontraktem.

Są jednak przypadki, w których umowa z osobą niepełnoletnią może być uznana za wiążącą. Ma to miejsce, kiedy osoba, która zawarła umowę jako niepełnoletnia, potwierdzi ważność umowy po uzyskaniu pełnoletności.

Umowa zawarta z osobą nieznającą języka angielskiego lub będącą analfabetą.

Osoby, które nie umieją czytać lub nie znają oficjalnego języka, mają prawo prosić o przeczytanie umowy lub jej tłumaczenie. Natomiast jeśli tłumaczący lub czytający umowę wprowadzi swoich klientów świadomie w błąd – kontrakt taki można unieważnić. Jeśli umowa jest znana osobie podpisującej nawet tylko w pryncypiach, nadal jest ona obowiązująca.

Umowa podpisana z nieistniejącymi firmami lub takimi firmami, które nie mają osobowości prawnej.

Jeśli zawiera się kontrakt z firmą, należy sprawdzić, czy ma ona osobowość prawną a osoba podpisująca kontrakt w imieniu firmy ma do tego prawo.
Umowa podpisana w imieniu właścicieli nieruchomości przez osobę prywatną nieposiadającą uprawnienia do podpisywania umowy.

Zdarza się, że właściciel nieruchomości jest na przykład poza krajem i pozostawia dokument nazywany "Power of Attorney" dla swojego reprezentanta, który w jego imieniu egzekwuje kontrakt. Jest to zupełnie legalne i często spotykane.

Natomiast zdarzały się przypadki, że lokatorzy pod dłuższą nieobecność właścicieli, próbowali sprzedać nieruchomość, w której mieszkali, by zagarnąć pieniądze. Jest to oczywiście objęte kodeksem karnym i taka umowa może być łatwo obalona, pod warunkiem że nie jest za późno!

Na szczęście są to rzadkie przypadki, ale warto być ostrożnym i w przypadkach wątpliwych starać się być przygotowanym na niespodzianki.

Maciek Czapliński