Porady
Oprócz sprzedaży domów – również je projektujesz i budujesz. Wiem, że właśnie kończysz budować wasz własny dom. Czy możesz powiedzieć trochę na temat budowania i co jest ważne?
Proces wybudowania domu dla kogoś, kto to już robił, nie jest aż tak skomplikowany, natomiast robienie tego na własną rękę po raz pierwszy może być bardzo ryzykowne i często bardzo kosztowne. Zanim zaczniemy budować wymarzony dom, najpierw musimy mieć miejsce, w którym będziemy to robić, czyli działkę budowlaną. Jak wiadomo, dziś znalezienie pustej działki w mieście zaczyna być prawie niemożliwe. Najczęściej musimy kupić stary dom, by go zburzyć lub rozbudować. Często na tym etapie – czyli wyborze miejsca, popełniamy największy błąd. Często by „zmniejszyć” koszty całej inwestycji, idziemy na kompromis i wybieramy tańszą i często gorszą lokalizację. Zapominając, że trzy najważniejsze składniki przy zakupie (lub budowie) domu to – lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja.
Następna sprawa to projekt i wybór projektanta.
Jest to, moim zdaniem, następny etap, na którym popełnianych jest najwięcej błędów. Większość potencjalnych inwestorów traktuje projekt i usługi architekta jako zło konieczne. Potrzebny jest ktoś, by narysował plany, które potrzebne są do zaczęcia budowy. Jak to zrobić, by było to tanio? Może znaleźć jakiś pomysł w gazecie czy u buildera i po prostu przerobić i dostosować do miejsca? Może znajdę jakiegoś kreślarza, który zrobi to za kilkaset dolarów? To jest, niestety, typowe podejście – dlatego wiele „custom homes” przypomina typowe domy na „subdivisions” i naprawdę rzadko domy są przemyślane i dostosowane do indywidualnych potrzeb. Oczywiście cudów się nie wymyśli, ale dobry i przemyślany projekt, po pierwsze, może spowodować oszczędności już w samej fazie budowania, ale również będzie dawał nam więcej satysfakcji na co dzień i zwykle się znacznie lepiej sprzedaje niż typowy „cookie cutter”.
Zatwierdzanie projektu.
Jak rysunki są już gotowe do złożenia do miasta, następuje proces zatwierdzania. Podanie o „permit” składa się w urzędzie miejskim (building department) i koszt jest zwykle wyliczany jako 1 proc. przewidywanych kosztów budowy. Niektóre miasta mają swoje własne typowe stawki kosztów budowy, na podstawie których dokonywane są obliczenia. Inne miasta polegają na deklaracji aplikanta – co do przewidywanych kosztów. Niestety, w zależności od miasta, dalszy proces może przebiegać zupełnie inaczej. To znaczy każde miasto ma inną szybkość, z jaką pracują tam urzędnicy. Najgorszym miastem, moim zdaniem, jest Mississauga. Na drugim miejscu jest Etobicoke. W Mississaudze jest tak rozbudowana biurokracja, że proces zatwierdzania projektów przebiega często w nieskończoność. Są oczywiście wyjątki od reguły, ale zamiast zwykle deklarowanych przy składaniu 2 – 4 tygodni, najczęściej są to 2 – 4 miesiące. Jeśli jeszcze nasz projekt zlokalizowany jest poniżej QEW, to sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej. W tym rejonie wymagany jest najczęściej dodatkowy etap, zanim „building permit” zostanie wydany. Jest to tak zwany „site plan approval”. Są to wstępne rysunki pokazujące, jak nasz proponowany dom ma wyglądać (rzuty i elewacje), oraz bardzo szczegółowa mapka lokalizacyjna pokazująca, jak nasz proponowany dom będzie osadzony na działce. Ten proces łatwo może wydłużyć nasze oczekiwanie o następne 2 miesiące (w Mississaudze) plus niestety ostatnio drastycznie zdrożał i koszt wynosi około 4500, kiedy do niedawna była to 1/3.
Organizacja budowy. Management.
Jak już złożymy projekt do miasta i wiemy, że mamy kilka tygodni, zanim zostanie on zatwierdzony, warto zastanowić się, jak chcemy zorganizować samą budowę. Wiadomo, że każdy dom składa się z bardzo dużej liczby zróżnicowanych elementów i sam proces budowy jest rozbity na różne etapy. Często musimy zacząć od wyburzenia starego domu, następnie wykopy, fundamenty, ściany piwniczne, dreny, izolacja, zasypanie wykopów, „framing”... itd. Dla kogoś, kto wie, co robi, to proste, dla nowicjuszy to ciężka nauka, która kosztuje. A koszty za poszczególne elementy od jednego subkontraktora do drugiego potrafią się różnić bardzo znacznie. Często subkontraktorzy, widząc, że właściciel, który chce wybudować swój własny dom, nie ma jeszcze doświadczenia, są bezlitośni i zawyżają stawki. Na początku, kiedy zaczynamy budowę i nie mamy doświadczenia – pieniądze idą bardzo szybko i może się okazać, że budżet szybko zostanie przekroczony i zabraknie pieniędzy na prace wykończeniowe.
Wielu „budujących”, by uniknąć takiej sytuacji, próbuje zatrudnić kontraktora, podpisując kontrakt na całość budowy wraz z elementami wykończeniowymi. Jest to oczywiście dobry pomysł, ale też jest tu wiele kruczków. Po pierwsze, by to zrobić, należy doskonale orientować się w szczegółach, czego chcemy. Na etapie wstępnym, czyli wykopów, „framing”, czy nawet elewacji jest to jeszcze dosyć proste, ale kiedy przychodzi do prac wykończeniowych, potrafią być spore problemy. Wiadomo, że kontraktor nie chce stracić na budowie i chce zarobić profit, dlatego będzie szukał oszczędności, gdziekolwiek jest to możliwe. Tańsze materiały, tańsze okna, płytki, dach itd. Właściciel często musi zgadzać się na takie materiały czy rozwiązania, jakie mu proponuje budowniczy, albo dopłacać ekstra za lepsze. Powoduje to ciągły stres i częste nieporozumienia.
Moim zdaniem, znacznie lepszym rozwiązaniem jest zatrudnienie głównego wykonawcy, który jest płacony ustalone z góry „management fee”. Jest to czasami ustalona suma, ale najczęściej jest to procent od kosztów budowy i materiałów. Jest to oczywiście umowna suma, ale najczęściej jest to zakres od 10-15 proc. Jak to pracuje i dlaczego jest to, moim zdaniem, lepsze rozwiązanie? Otóż po pierwsze, mamy lepszą kontrolę nad tym, ile płacimy za poszczególne etapy, ba, na każdym możemy poprosić naszego menedżera o kilka wycen od różnych subkontraktorów. Sami też możemy dla porównania uzyskać podobne wyceny. To samo dotyczy materiałów wykończeniowych. Możemy wybierać to, co jest najtańsze, albo to, co jest najlepsze i najbardziej dla nas pożądane. Nie musimy się obawiać, jak w poprzednim rozwiązaniu, że kontraktor zmusza nas do tego, co jest korzystne dla niego a nie dla nas. Wszelkie oszczędności, które wynikną ze znalezienia okazyjnych materiałów albo tańszych wykonawców, pozostają w naszej kieszeni. Jest jeszcze jedna zaleta – jeśli okaże się, że menedżer nie spełnia naszych oczekiwań albo nie jest do końca uczciwy – łatwiej jest taki związek zakończyć, niż w przypadku kiedy mamy wykonawcę na całość za ustaloną cenę. Znacznie trudniej jest wówczas znaleźć chętnego do zakończenia budowy.
Jest to obszerny temat i jeśli to Państwa interesuje, to proszę dzwonić do mnie.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
piątek, 15 grudzień 2017 07:30
Co udostępniasz w mediach społecznościowych?
Napisane przez Izabela Embalo
Wiele osób lubi i ma zwyczaj regularnie w sieci zamieszczać wiele prywatnych informacji na temat siebie, swojego życia, rodziny, znajomych itp. Publiczne informacje podawane na różnego typu społecznych profilach są obecnie używane do spraw imigracyjnych. Urzędnicy imigracyjni mogą ocenić informacje tam publikowane, a nawet obecnie załączenie wydruków tych publikacji jest zalecane przez urząd imigracyjny, np. w podaniach o łączenie rodzin. Od stycznia nowe procedury imigracyjne wymagają, by przedstawić wydruki z profili publicznych jako materiał dowodowy (alternatywnie).
Wiele osób ignoruje ten temat, niektórzy nawet nie pomyślą o tym, iż to, co publicznie pokazujemy na swoich profilach, może się stać ważną dokumentacją sprawy, pozytywną lub nie. Bo czy nie będzie wydawać się podejrzane, że nasze profile nie ujawniają żadnych informacji na temat związków czy ślubów? Ewentualnie widnieje inna historia pracy? I dlaczego ktoś zamieszcza na Facebooku informację, że pracuje w Kanadzie w firmie budowlanej, a w podaniu na przykład o przedłużenie wizy napisał, że jest niezatrudniony? Lub zamieszcza zdjęcia z rocznego pobytu w Anglii, ale w swoim podaniu imigracyjnym takiej informacji nie podał?
Często panuje przeświadczenie, że jeśli się kupi pustą działkę i wybuduje się dom, to będzie taniej! Wiele osób nie zdaje sobie sprawy z kosztów i pewnych problemów związanych z zakupem „gołej” działki.
• Brak wolnych terenów – jeśli myślimy o budowie w mieście, to największym problemem jest brak wolnych terenów. Większość terenów jest już zabudowanych i sporadyczne wolne działki, jeśli pojawiają się do sprzedaży, są albo wcale nietanie, albo lokalizacyjnie nie są wcale takie atrakcyjne.
• Koszty działek – tu oczywiście decyduje cena rynkowa. Sprzedający chce dostać jak najwięcej, kupujący chce odwrotnie. Cena będzie zależała od lokalizacji, wielkości oraz atrakcyjności. Dzisiaj – w Mississaudze ceny zwykle zaczynają się na poziomie 550-850 tysięcy dolarów.
• Od „pustych” działek naliczany jest podatek HST, czyli dokłada to znaczny koszt do jej ceny. Jeśli „gołą” działkę kupuje budowniczy i robi to z zamiarem budowy i sprzedaży, to ma on oczywiście możliwość rozpisania HST oraz kosztów HST naliczanych w czasie budowy od materiałów i robocizny. Cały ten podatek powinien być dołożony do ceny sprzedaży i przechodzi on na kupującego. Inaczej jest, jeśli kupujemy działkę dla siebie. Wówczas podatek HST jest niestety naszym kosztem.
• „Development charges” – kupując „gołą” działkę, musimy się liczyć z zapłaceniem tak zwanych „development charges”. Są to opłaty, z których miasta pokrywają część kosztów związanych z rozwojem infrastruktury. Jak budowa szkół, ścieków, tranzyt, drogi itd.! Jest to jednorazowa opłata i nie ma od tego ucieczki. Dzisiaj w Mississaudze (Peel) ta opłata od każdej nowej jednostki mieszkalnej wynosi około 40.000 dol. od condo i około 55.000 od domów. Nie jest to mało! W przypadku użycia do budowy działki, na której już kiedyś stał dom – unikamy tej opłaty.
• Koszty podłączeń – w przypadku istniejącej działki może się zdarzyć, że uda się nam uniknąć niektórych kosztów związanych z podłączeniem nowych serwisów, jak woda, ścieki, prąd, gaz. Z tym że jeśli robimy rozbudowę domu i na przykład dokładamy piętro – to może to być dobre rozwiązanie. Natomiast jeśli budujemy nowy dom na miejscu starego – to rzadko jest to dobre rozwiązanie. Jeśli burzymy dom, który był budowany 50 lat temu, to na pewno te serwisy nie będą odpowiednie dla nowych standardów. Zwykle rura doprowadzająca wodę od ulicy powinna być powiększona z typowej 1/2 cała do 1 cała. Odprowadzanie ścieków z typowo żeliwnych lub kamionkowych rur powinno być zamienione na plastyk. Dawniej prąd był doprowadzany w powietrzu od słupa do domu, dziś chcemy, by był pod ziemią. Koszty poszczególnych podłączeń są różne w różnych miejscach, ale są to spore pieniądze liczone w tysiącach dolarów.
• Finansowanie – w przypadku kupna „gołej” działki, poważny problem pojawia się z jej finansowaniem. Zasadniczo banki nie są zainteresowane finansowaniem działek. Musimy ją kupić z własnych zasobów albo korzystając z prywatnych, bardzo kosztownych pożyczek. Znacznie łatwiej jest uzyskać pożyczkę na kupno działki z domem. Tu nawet czasami jesteśmy w stanie dać tylko 5 proc. wpłaty.
• „Demolition” – jeśli kupimy dom do zburzenia, to dochodzą często dodatkowe opłaty, jak koszt wyburzenia domu.
Drugi powszechny mit jest związany z kosztami budowy. Wiele osób uważa, że taniej jest budować dom dla siebie niż kupić dom gotowy.
Wszystko zależy od tego, jakie są nasze oczekiwania i jakie jest nasze nastawienie.
Zrozumiałe jest, że typowy deweloper zwykle tak kalkuluje koszty, by mieć jakiś profit. Ktoś, kto buduje na raz sto domów, może mieć inny profit na pojedynczym domu, niż ktoś kto buduje jeden dom. Zrozumiałe jest też, że jeśli ktoś buduje setki domów, może negocjować inne ceny za robociznę czy materiały budowlane, niż ktoś kto buduje jeden dom. Deweloper, budując setki domów, kupuje działki po znacznie niższych kosztach, niż ktoś kto robi to indywidualnie. To samo dotyczy projektów – deweloper powtarza te same modele – my musimy zapłacić za projekt na zamówienie. Itd.
Moim osobistym zdaniem, taniej najczęściej wychodzi kupić gotowy dom niż budować samemu, między innymi z właśnie wymienionych kilku powodów.
Nie oznacza to wcale, że nie zachęcam do budowania na własną rękę lub jeszcze lepiej z pomocą fachowców.
Moim zdaniem, jeśli nawet z oczywistych względów nie wybudujemy domu taniej – to na pewno jesteśmy w stanie zrobić to lepiej.
Jak wspomniałem na wstępie – deweloper jest nastawiony na profit i szuka oszczędności wszędzie, gdzie jest to możliwe, dbając tylko o to, by dom spełniał minimalne wymagane standardy i był zgodny z przepisami. Każda ekstrawagancja – obniża profit. Owszem, builderzy oferują czasami tak zwane „upgrades”, ale po takich kosztach, że to się nam tak naprawdę mało opłaca.
Jeśli budujemy dla siebie, to jest oczywiste, że zainstalujemy lepsze okna, lepszy dach, lepszą kuchnię, łazienki itd. Lepsza jakość kosztuje. Nie myślę, że ktoś, kto buduje dom dla siebie, użyje płyty wiórowej na „subfloor” – w przypadku domów budowanych masowo to jest typowe! Zwykle projektując oświetlenie, zrobimy znacznie więcej punktów świetlnych niż wymagane minimum. To jest jeden z wielu powodów, dlaczego budowanie dla siebie będzie droższe.
Ale z drugiej strony, jeśli zrobimy to w dobrej lokalizacji, umiejętnie wydając pieniądze, to mamy szansę nie tylko mieć znacznie lepszy dom, ale w chwili sprzedaży szansę na znaczny profit!
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Istnieje wiele błędnych przekonań na temat programu sponsorowania męża lub żony. Ponieważ pytania często się powtarzają, chciałabym napisać o kilku kwestiach, błędnych przekonaniach wśród osób, które rozważają skorzystanie z programu.
Ślub może być zawarty w dowolnie wybranym kraju. Rząd kanadyjski honoruje certyfikaty małżeńskie innych państw. Nie musi być zawarty w Kanadzie czy kraju urodzenia osoby sponsorowanej. Specjalne wymogi musi spełnić sponsor, inne osoba sponsorowana.
Nie jest prawdą, że sponsorując, należy wykazać się dużymi zarobkami i czystym kredytem bankowym. Ludzie sobie opowiadają różne „historyjki” oparte na wszelkiego rodzaju domniemaniach i informacjach obiegowych, ale te nie są często aktualne lub niewiele mają wspólnego z prawem imigracyjnym, dlatego warto sprawdzić, jakie są naprawdę wymagania i jakie obowiązują przepisy. Na przykład, gdyby obciążenia bankowe wykluczały sponsorowanie żony czy męża, wszyscy posiadający kredyt na mieszkanie lub dom byliby wykluczeni. Kredyt bankowy nie jest powodem odmowy sponsorowania.
W błędzie są osoby, które uważają, że urząd musi dać żonie czy mężowi pobyt stały i że to najczęściej jest bardzo prosta sprawa. Oczywiście sprawy łączenia rodzin są najmocniejsze prawnie, ale wcale nie znaczy to, że można zbagatelizować procedury i istniejące normy prawne. Wystarczy sprawdzić statystyki odmownych decyzji i kolejki w trybunałach apelacyjnych, gdzie kanadyjscy sponsorzy wyczekują miesiącami i latami na decyzje po złożeniu odwołania. Dlatego uważam, że bardzo ważne jest, jak przygotujecie swoje pierwsze podanie i dokumentację.
Pamiętajcie, że urząd najpierw i niekiedy tylko widzi Wasze podanie imigracyjne ewentualnie sponsora i współmałżonka, a zatem od tego, jak przygotujecie Waszą dokumentację, zależy bardzo wiele. Wasze podanie i załączona dokumentacja muszą być przekonująca dla urzędnika.
W dodatku urząd może zrezygnować z przeprowadzenia rozmowy kwalifikacyjnej, co jest zmniejszeniem stresu i skróceniem czasu oczekiwania dla osób oczekujących na pobyt.
Klienci także często pytają mnie, czy mogą zmienić nazwisko, np. robiąc prawo jazdy.
Proszę pamiętać, że w procesie starania się o pobyt stały, urząd będzie opierał dokumentację, także dokument pobytu stałego, na ważnym paszporcie wnioskodawcy. A zatem dopóki nie zmienią Państwo nazwiska, otrzymując paszport z nazwiskiem sponsora, nie radziłabym zmieniać nazwiska na innych dokumentach. Informację na temat zmiany nazwiska i zatwierdzenia małżeństwa w Polsce możecie uzyskać w polskim konsulacie. Niekiedy zmiana nazwiska znacznie opóźnia proces imigracyjny, więc niektórzy decydują się na zmianę nazwiska po otrzymaniu pobytu.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca prawa imigracyjnego
Posiadamy 19 lat doświadczenia. Pomogliśmy setkom polskich imigrantów oraz ich rodzinom osiedlić się na stałe w Kanadzie. Osoby zainteresowane poradą prawną, pobytem czasowym lub stałym, sponsorowaniem, uzyskaniem wizy pracy lub studenckiej, oddaleniem deportacji oraz inną usługą imigracyjną, prosimy o kontakt z naszym biurem:
tel./text. 416 515 2022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
www.emigracjakanada.net
piątek, 01 grudzień 2017 07:59
Czy pogoda wpływa na aktywność rynku?
Napisane przez Maciek Czapliński Zbliżamy się do końca roku. Pogoda zwykle zmienia się na gorsze. Czy pogoda i pora roku wpływają na aktywność rynku nieruchomości?
Oczywiście, że tak! Proszę pamiętać, że by nastąpiła transakcja w real estate, potrzebni są sprzedający i kupujący. O ile sprzedający po wystawieniu domu na sprzedaż mogą spokojnie oczekiwać na wizyty kupujących, a ich „towar” jest oferowany w Internecie 24 godziny na dobę i potencjalny kupiec może zobaczyć zdjęcia i przeczytać opis, ale tak naprawdę aktualna wizyta w sprzedawanym domu decyduje, czy ktoś o nim pomyśli poważnie, czy nie. Oczywiście są wyjątki, kiedy dom jest kupowany przez zagranicznych inwestorów, którzy tylko polegają na zdjęciach. Natomiast zdecydowana większość kupujących ogląda domy osobiście i wówczas podejmuje decyzję.
Oczywiste jest, że tak jak na przykład kiedy mieliśmy upalne lato – to większość kupujących wolała spędzić czas w chłodnym miejscu lub nad jeziorem na północy niż biegać i oglądać domy. Był to zresztą też okres wakacyjny. Wiele osób w tym czasie odkłada plany związane z zakupem, ponieważ wyjeżdża na wakacje, czasami blisko, czasami daleko. Taki sam efekt ma bardzo zła pogoda w innej porze roku. Deszczowy dzień zwykle nie sprzyja pokazom. Bardzo mroźna pogoda i śnieżyce też nie zachęcają do akcji. Dlatego tradycyjnie wiosna oraz wczesna jesień są tymi najbardziej aktywnymi miesiącami, bo pogoda sprzyja pokazom, a domy prezentują się lepiej, kiedy trawa jest zielona.
Można powiedzieć, że aktywność na rynku nieruchomości jest zdecydowanie połączona z pogodą. Ale nie tylko. Jest też powiązana z większymi świętami. Wiadomo, że kiedy nadchodzą święta Bożego Narodzenia – od praktycznie połowy grudnia do połowy stycznia wszyscy są zajęci przygotowaniami do świąt albo planują wakacje. Praktycznie wszelka aktywność w real estate zamiera. Często w takich sytuacjach nawet niższa oferta może być atrakcyjna dla sprzedających – jeśli czas ich goni i muszą sprzedać nieruchomość.
Rynek zamiera również w niektóre „long weekends”, jak na przykład Canada Day czy Labour Day. I może to dobrze, bo każdy musi mieć czas na trochę wypoczynku.
Oprócz pogody i świąt, ogromny i często negatywny wpływ może mieć sytuacja ekonomiczna, zamachy terrorystyczne czy epidemie chorób zakaźnych.
Każdy pamięta „September 11” – po tym ataku, tak jak ja pamiętam – wszystko zamarło na dobre trzy miesiące. Nic się nie sprzedawało. Nikt nic nie kupował. Tylko szybka interwencja banków, które drastycznie obniżyły oprocentowania pożyczek, by pobudzić gospodarkę – uratowały sytuację. Nie tylko w stosunku do nieruchomości, ale również w stosunku do całego biznesu.
Pamiętają Państwo rok 2008? Kiedy zostaliśmy zaskoczeni bardzo złymi informacjami ekonomicznymi dotyczących systemu bankowego w USA – kiedy to wiele banków zbankrutowało? Ten okres miał też zły wpływ nawet w Kanadzie na aktywność rynkową.
Inny przykład to SARS na wiosnę 2003 roku – przez kilka miesięcy trudno było kogokolwiek namówić na wyjście z domu, co dopiero by patrzeć na domy. Zmarły wówczas 44 osoby (mniej niż w wypadkach samochodowych w tym samym okresie), ale obawa przed zarażeniem była ogromna.
To wszystko, o czym piszę, potwierdza jedną ważną sprawę. Żyjemy w wirtualnym świecie, gdzie informacje dzięki „social media” oraz Internetowi docierają do wszystkich w ciągu paru minut. Reagujemy na informację bardzo często bardziej emocjami niż zdrowym rozsądkiem. I tego często nam brakuje, jeśli myślimy o real estate. Inwestycja w nieruchomości, jeśli jest długoterminowa, to zawsze się uda. Potwierdzają to wszystkie badania i statystyki. I nie jest zależna od pogody, epidemii czy problemów ekonomicznych.
* * * * *
Kompletna zmiana tematu. Jak wiemy, w nowym roku wprowadzone będą nowe zasady kwalifikowania się na pożyczki hipoteczne dotyczące tych, co mają 20 proc. lub więcej wpłaty. Czy to spowoduje spadek cen?
Przyznam się, że nie mam stuprocentowej pewności, co będzie, bo rynek musi sam się do tego ustosunkować, ale zanim wyrażę swój pogląd, szybko przypomnę tym, którzy nie wiedzą, o co chodzi, o jakich zmianach piszę.
Otóż dotychczas, jak ktoś kupował nieruchomość i miał 20 proc. wpłaty (lub więcej), był kwalifikowany na „mortgage”, bazując na tak zwanym „discounted rate” na 5 lat. Czyli obecnie tuż poniżej 3 proc. W praktyce oznacza to, że rodzina z dochodem 100.000 dol. i 20 proc. wpłaty obecnie może zakupić nieruchomość do około 730.000 dol.
Po nowym roku, kiedy kwalifikacja na pożyczkę będzie bazowała na 5-letnim „posted rate” (4,89 proc.), dom, który można będzie zakupić z tym samym dochodem, spadnie cenowo do 571.000 dol. Jest to poważny problem, bo ja ostatnio nie widziałem żadnego domu w tej cenie ani w Mississaudze, Brampton, ani w Milton czy Oakville. To może być poważny problem szczególnie dla tych, co chcą kupić pierwszy dom. Z drugiej strony, już od dawna przy obecnych cenach „first time buyers” zostali wymazani z rynku, bo ceny są zbyt wysokie.
Moje osobiste zdanie jest następujące:
• W wielu przypadkach obecnie ceny są zdecydowanie zawyżone i sprzedający muszą być bardziej realistyczni. Taki „szał cenowy”, jaki był na początku roku, pewnie nie wróci przez wiele, wiele lat. W praktyce może się okazać, że niektóre domy będą sprzedawane taniej, niż chcieliby tego właściciele. Ale domy w dobrych lokalizacjach powinny się przed spadkiem cen obronić.
• Jeśli się okaże, że przepis ten zdecydowanie zahamuje rynek, to może się wydarzyć, że szybko zostanie on wycofany z życia.
• Jak się pojawia nowy przepis, to zaraz się pojawia sposób, jak można go obejść. W tym przypadku może się okazać, że bardzo rozwinie się dopisywanie trzeciej osoby (lub czwartej) do aplikacji, by podwyższyć dochody. Dla młodych ludzi pomoc rodziców może okazać się jedynym rozwiązaniem.
• Prawda jest taka, że gdyby w Kanadzie wszystkie „mortgage’e” były zatwierdzane według faktycznych dochodów, połowa ludzi nigdy by pożyczki nie otrzymała. Jestem pewny, że „mortgage brokers” będą bardziej przydatni od stycznia niż kiedykolwiek wcześniej. „Kreatywne” finansowanie będzie bardzo powszechne.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Czy należy powiedzieć swojemu adwokatowi lub uprawnionemu konsultantowi imigracyjnemu o zagranicznym wyroku, pomimo że jest zatarty lub przedawniony?
Różnice systemów prawa różnych krajów mogą być przyczyną popełnienia, czasem zupełnie nieświadomie, poważnych błędów. A nieznajomość prawa nie usprawiedliwia tych, którzy prawo złamali, nawet jeśli nie mieli złych intencji. Warto mieć to na uwadze. Procedury pobytowe nakazują, by rząd kanadyjski dokładnie sprawdzał kartoteki kryminalne starających się o pobyt stały imigrantów. Posiadanie rekordu kryminalnego, choć nie zawsze, może być głównym powodem decyzji odmownej. Dlatego w sytuacji, kiedy naruszyło się na przykład w kraju pochodzenia prawo, osoba starająca się o pobyt obawia się, że ujawnienie przeszłości może być jednoznaczne z odmową pobytu i nawet deportacją, jednak samo nieujawnienie wyroku jest już powodem odrzucenia wniosku i otrzymania nakazu deportacyjnego.
Po pierwsze, należy się przyjrzeć przewinieniu. Należy też pamiętać, że urząd kanadyjski NIE UZNAJE ZATARCIA rekordu kryminalnego z Polski czy innych krajów. Ponadto rząd kanadyjski ma możliwości sprawdzenia i odkrycia informacji, nawet wyroków zatartych. Natomiast nieujawnienie wyroku, nawet jeśli był on na przykład w Polsce zatarty, grozi decyzją odmowną za fałszowanie informacji w podaniu imigracyjnym (misrepresentation), jak już wspomniałam. Zatajanie faktów lub podawanie nieprawdziwych informacji może być surowo karane.
Najgorsze jest to, że niektóre osoby są przekonane, że rekordu zatartego nie muszą ujawniać Kanadzie. Jednak pamiętajmy, że składając wniosek o imigrację do Kanady, musimy kierować się zasadami prawa kanadyjskiego, nie polskiego czy innego kraju.
Prawo kanadyjskie wymaga, by uzyskać decyzję rehabilitacji kryminalnej według obowiązujących przepisów kanadyjskich, nie innego kraju. W dodatku nie każdy wyrok jest problematyczny. W świetle kanadyjskich przepisów, brane jest pod uwagę wiele czynników, na przykład: w jakim wieku osoba dokonała wykroczenia, ile razy miała konflikt z prawem, jak dawno to miało miejsce, jak surowy był wyrok i jakiej natury przewinienie. Niektóre przewinienia są automatycznie rehabilitowane po upływie czasu i nie trzeba się obawiać, że pobyt zostanie odmówiony. A zatem radzę, by porozmawiać o tym szczerze ze swoim reprezentantem prawnym. Prawo kanadyjskie w przypadku posiadania rekordu kryminalnego proponuje różne rozwiązania, zależne od indywidualnej sytuacji imigranta ubiegającego się o wizę imigracyjną. Niektóre rekordy kryminalne zostają także „wybaczone” z powodów humanitarnych. Osoby, które nie mogą zrobić kanadyjskiej kryminalnej rehabilitacji, mogą wystąpić o specjalną zgodę na pobyt w Kanadzie i po kilku latach dobrego sprawowania bezproblemowo starać się o pobyt stały.
Osoby posiadające rekord kryminalny w Kanadzie, muszą wystąpić o tak zwany pardon.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca
OSOBY ZAINTERESOWANE PORADĄ IMIGRACYJNĄ, PROSIMY O KONTAKT Z NASZYM BIUREM.
tel. 416-5152022
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Wielokrotnie otrzymuję pytania, czy można podróżować bez wznowionej karty rezydenckiej. I jeśli ktoś nie posiada ważnej karty, co zrobić, by móc powrócić do Kanady na prawach stałego rezydenta.
Stali mieszkańcy Kanady (Permanent Residents) mają obowiązek wylegitymować się ważną kartą podróży lub dokumentem pobytu stałego rezydenta, gdy podróżują do Kanady jakimkolwiek przewoźnikiem komercyjnym, np. samolotem.
Jeśli nie posiadasz ważnej karty stałego rezydenta (Permanent Resident Card), możesz nie zostać zabrany na pokład samolotu itp. Przewoźnik ma prawo odmówić przewozu, ponieważ takie są obowiązujące przepisy.
Twoim obowiązkiem jest upewnić się, że twoja karta PR jest nadal ważna. Kanadyjski rezydent powinien ubiegać się o nową kartę PR odpowiednio wcześniej, zanim posiadana karta wygaśnie.
Jeśli złożyłeś podanie o wznowienie karty pobytowej, najlepiej poczekać na nową kartę.
Najlepiej powinieneś poczekać, aż otrzymasz swoją nową kartę i z ważnym dokumentem można wówczas swobodnie podróżować. Jeśli jednak z jakichś ważnych powodów musisz opuścić Kanadę, wówczas istnieje możliwość złożenia wniosku za granicą o wydanie dokumentu podróży stałego rezydenta z kanadyjskiego biura wizowego za granicą. Urząd imigracyjny podaje, że na odnowienie karty czeka się obecnie 69 dni, a zatem musimy pomyśleć o tym przynajmniej 3 miesiące wcześniej.
Jedynymi oficjalnymi dokumentami, które mogą posiadać stali mieszkańcy Kanady, aby wracać do Kanady za pośrednictwem komercyjnego przewoźnika (drogą powietrzną, lądową lub morską), są karta PR lub dokument podróży stałego rezydenta (PRTD). I tu uwaga, procedura uzyskania takiego dokumentu nie zawsze jest łatwa, ponieważ placówka zagraniczna może wymagać dodatkowych dokumentów, stanowiących o tym, że osoba taka nie straciła stałego pobytu, a zatem zamieszkiwała w Kanadzie przez określony czas. Jeśli z podania o dokument podróży jasno wynika, że ktoś jest na krótkim wyjeździe, dokumenty dodatkowe mogą nie być konieczne i urząd może o nie nie poprosić, ale lepiej przygotować się na taką ewentualność.
Jeśli wjeżdżasz do Kanady prywatnym pojazdem z USA, można przedstawić inne dokumenty tożsamości.
W niektórych sytuacjach można wysłać wraz z podaniem dokumenty świadczące o podróżowaniu lub nagłej sytuacji, jaka zmusza do podróżowania, co może przyśpieszyć proces wydania karty rezydenta.
I następna informacja, osoby podróżujące do Polski bez ważnej karty ubiegają się o uzyskanie dokumentu podróży poprzez centrum wizowe VISA APPLICATION CENTER. Centrum sprawdza poprawność i kompletność podania imigracyjnego, a następnie przekazuje dokumentację do placówki, w tym przypadku kanadyjskiej ambasady w Warszawie.
http://www.vfsglobal.ca/canada/Poland/.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
OSOBY ZAINTERESOWANE PRAWEM IMIGRACYJNYM PROSIMY O KONTAKT: TEL. 416-515-2022, Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Z dużym sukcesem pomogliśmy setkom polskich obywateli osiedlić się na stałe w Kanadzie.
piątek, 17 listopad 2017 08:05
Czym się różni zakup z planów od zakupu z MLS
Napisane przez Maciek Czapliński Często piszę o zakupie mieszkań z planów prosto od buildera. Czym to się różni od zakupu poprzez system MLS?
Różnica jest ogromna! Zakup „nowych mieszkań” z planów kieruje się zupełnie innymi zasadami niż zakup „używanych mieszkań” poprzez system MLS (Multiple Listing System). Warto sobie uzmysłowić niektóre różnice, bo to może pomóc w podjęciu decyzji, który sposób wybrać do zakupu mieszkania .
Zacznijmy od mieszkań oferowanych poprzez system MLS (omawiane tutaj elementy decydujące o wyborze i zakupie nie są przytaczane w jakiejś specjalnej kolejności).
• Wiek mieszkań – poprzez system MLS oferowane są mieszkania w każdym wieku. Od bardzo „starych” do czasami zupełnie nowych. Często ci, co odebrali właśnie nowe mieszkania kupione od dewelopera, wprowadzają je do systemu MLS, by zarobić na wzroście cen.
• Łatwość oglądania w „naturze” – to jest ogromna zaleta, bo wiele osób nie ma wyobraźni czytania planów i zobaczenie „prawdziwego” mieszkania jest znacznie łatwiejszym sposobem wyboru niż wybór z planów. Łatwo w takim przypadku zobaczyć też, jak wygląda otoczenie oraz czy nasz widok z okna jest wart zakupu.
• Klarowne koszty związane z zakupem – w przypadku zakupu z MLS nie ma ukrytych kosztów. HST nie dotyczy „resale”. Nie ma też „development charges”. Płacimy tylko za prawnika oraz Land Transfer Tax.
• Ograniczona podaż – jest dużo mieszkań do wyboru w systemie MLS, ale często w danym budynku jest tylko jedno dostępne do sprzedaży mieszkanie, które nam odpowiada. Dlatego często zwlekanie z decyzją prowadzi do sytuacji, że ktoś to mieszkanie kupi i nas wyprzedzi. Zdarza się też, że musimy konkurować z innymi, jeśli pojawi się druga lub trzecia oferta.
• Szansa na negocjacje – jeśli nie mamy konkurencji i rynek jest zbalansowany – mamy szansę na „negocjowanie” ceny. Oczywiście w ramach rozsądku.
• Składanie ofert – w przypadku istniejących mieszkań („resale”) możemy składać oferty warunkowe na załatwienie pożyczki, inspekcję czy sprawdzenie stanu finansowego korporacji.
• „Downpayment” zaczyna się od 5 proc. – to jest niezwykle ważny aspekt. Taka mała wpłata umożliwia wielu kupującym po raz pierwszy kupić „pierwszy dom czy mieszkanie” W przypadku zakupu z planów minimalny „downpayment” jest wyższy.
• Finansowanie – jest znacznie prostsze do otrzymania, bo banki widzą produkt, który finansują.
• „Status Certificate” – jest łatwo sprawdzić, w jakim stanie finansowym i prawnym jest każda korporacja. Jest to istniejący podmiot prawny, który musi stosować się do wielu wymagań i przepisów.
• Inspekcja – istniejącą nieruchomość jest łatwo ocenić pod względem stanu technicznego.
• Okres oczekiwania na fizyczne przejęcie mieszkania może być bardzo szybki. Typowo wynosi 30-90 dni. Jeśli ktoś potrzebuje zamieszkać szybko we własnym mieszkaniu (domu) – MLS jest często jedyną opcją. Można tu znaleźć mieszkanie gotowe do natychmiastowego przejęcia.
W wypadku zakupu z planów może być więcej niewiadomych, gdyż nie kupujemy istniejącej jednostki mieszkalnej (najczęściej), ale podpisujemy kontrakt na jej wybudowanie.
• Kupno z planów – wybór mieszkania w tym przypadku jest z planów i wymaga sporo wyobraźni. Czasami to, co kupimy, odbiega od naszych „oczekiwań”.
• Brak możliwości negocjacji ceny. Czasami deweloper dla zachęty oferuje bezpłatny parking lub „locker”.
• Długi okres oczekiwania – zwykle 2 – 3 lata. To długi okres, ale wielu inwestorów lubi ten fakt, bo mogą się finansowo przygotować.
• „Downpayment” jest rozłożony w czasie, ale jest to zwykle 20 proc. ceny – to jest cenne dla wielu inwestorów. Wielu z nich w wypadku zakupu mieszkań na inwestycję używa „equity” z posiadanego już domu. A jeśli nie mają takiej możliwości – rok, w którym muszą dostarczyć wpłatę, zmusza ich do oszczędności.
• Konieczność podejmowania decyzji dotyczącej wyposażenia – w przypadku kupna istniejących mieszkań nie mamy możliwości wyboru wykończeń. W przypadku zakupu nowego mieszkania z planów mamy kilka opcji. Nie znaczy to jednak, że zawsze dostaniemy to, co nam się podoba.
• Nie do końca wiadomy jest całkowity koszt zamknięcia – Land Transfer Tax i koszt prawnika są łatwe do przewidzenia, ale tak zwane „levies” są zwykle ciężkie do przewidzenia. Dlatego ważne jest, by mieć w kontrakcie klauzulę określającą maksymalną sumę, jaka może być naliczona.
• Nie do końca pewne są koszty miesięczne („utilities”) – zwykle kilka pierwszych lat mamy szansę na niskie opłaty w stosunku do powierzchni. Ale to może się szybko zmienić.
• Umowa podpisywana z deweloperem – w przypadku zakupu przez MLS – kupujemy mieszkanie od osoby. W przypadku „pre-construction” kupujemy od korporacji.
• HST wliczone w cenę zakupu – na nowe produkty naliczany jest HST (również na domy). Należy uważać, by uniknąć konieczności zwrotu tego podatku do Revenue Canada.
• Zwykle pierwszy rok od przejęcia jest trochę spędzany „na budowie” – często się składa, że deweloper stara się przekazać gotowe mieszkania dla kupujących, ale jest często opóźniony z wykończeniem zaplecza, jak lobby, „fitness area”, baseny itd.
• „Assignment” – jest to możliwość odsprzedaży „unitu” przed jego fizycznym przejęciem. Jest to bardzo atrakcyjna opcja dla inwestorów, bo często się zdarza, że od momentu zakupu do momentu przejęcia cena idzie w górę o 10 – 20 proc. Dlaczego nie skorzystać i nie zarobić?
Przytoczone powyżej niektóre aspekty zakupu poprzez system MLS oraz prosto z planów są tylko po to, by zrozumieć najbardziej typowe różnice przy zakupie „nowych” versus „używanych” mieszkań. Z którego systemu zakupu skorzystać, pozostawiam to Państwu.
Na zakończenie chciałbym przypomnieć o niezwykle ciekawym projekcie z planów, który oferujemy w Mississaudze, pod nazwą Edge Towers. Narożnik Hurontario oraz Elm Dr. West.
Edge Towers – jest moim zdaniem niezwykle interesującym projektem, który wzbudził ogromne zainteresowanie. Do tego stopnia, że 70 proc. wszystkich mieszkań z fazy pierwszej jest już sprzedanych. Zostały one sprzedane, jeszcze zanim ten projekt oficjalnie otwarto dla szerokiego ogółu, w ciągu trzech tygodni, od czasu, jak „Platinum Agents” mogli zapraszać swoich klientów.
To, co jest bardzo ważne w sukcesie tego projektu, to:
• Doskonała lokalizacja – tuż przy powstającej linii LRT, która połączy Port Credit z Brampton. Spacerkiem do SQ1, Sheridan Collage, Celebration Square i wielu innych atrakcji. Bardzo ciekawe plany. Minimum 1,5 łazienki nawet w najmniejszych „unitach”.
• Doskonałe wyposażenie i bardzo ciekawa architektura.
• Ceny startują już od 350.000 dol.
Szczegóły na mojej stronie www.czaplinski.ca.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
piątek, 17 listopad 2017 07:50
Co zrobić w przypadku imigracyjnego aresztowania?
Napisane przez Izabela Embalo Osoby przebywające w Kanadzie bez ważnej wizy czy osoby zatrudnione bez autoryzacji pracy zapewne wiedzą, że za wykroczenia imigracyjne, czyli pobyt i pracę nielegalną, grozi aresztowanie i deportacja.
W kanadyjskich imigracyjnych więzieniach zamyka się cudzoziemców, którzy w pewien sposób naruszyli prawo imigracyjne, oraz tych, którzy czekają na deportację lub próbowali deportacji uniknąć.
Wiele osób (przebywających także z wizytą) nie zdaje sobie sprawy, że urząd kanadyjski nie musi przyłapać kogoś na gorącym uczynku, to znaczy w sytuacji pobierania wypłaty, samo miejsce przebywania kogoś (budowa), spracowane ręce czy robocze ubranie może być już przyczyną zatrzymania. Tłumaczenia, że się pomaga komuś za darmo lub przyucza się do zawodu, rzadko brane są pod uwagę jako wiarygodne argumenty.
Aresztowani mogą być także imigranci, których tożsamości nie można ustalić. Podobnie w przypadku osób, które w jakiś sposób stanowią zagrożenie dla kanadyjskiego społeczeństwa i złamały nie tylko prawo imigracyjne, ale także karne.
Aresztowanie i deportacja grozi także osobom posiadającym pobyt stały w Kanadzie, a nawet w bardzo rzadkich przypadkach obywatelstwo. Stała rezydencja jest także odbierana za wykroczenia karne, choć można od takiej decyzji się odwołać. I tu przestrzegam wszystkich stałych rezydentów, by unikali jakiejkolwiek sytuacji konfliktu z prawem, często pobyt stały anulowany jest na przykład za jazdę w stanie nietrzeźwym. Zezwolenie na stałe zamieszkanie może być zabrane, jeśli zdobył prawo stałego zamieszkania w nieuczciwy sposób, na przykład poprzez fałszywe zeznania czy nieprawdziwy związek małżeński.
Co zrobić w sytuacji imigracyjnego aresztowania?
W sytuacji aresztowania należy działać naprawdę szybko. W ciągu 48 godzin można wynegocjować z urzędem imigracyjnym warunkowe uwolnienie na przykład na podstawie wpłaty kaucji pieniężnej. Kaucję powinna wpłacić osoba, która zna aresztowanego i która jest wiarygodna w oczach władz imigracyjnych. Nie jest możliwe, by osoba sama się z aresztu wykupiła. Osoba gwarantująca musi być kanadyjskim obywatelem lub rezydentem.
Władze imigracyjne mogą wymagać kaucji w postaci gotówki (cash bond) lub w postaci obietnicy-gwarancji zapłacenia określonej kwoty na wypadek, jeśli osoba uwolniona z aresztu nie dostosuje się do określonych warunków, na przykład okresowych meldunków, lub nie stawi się w urzędzie podczas finalnej procedury deportacyjnej, o ile taka będzie wymagana.
Jeśli za pierwszym razem ktoś nie zostanie uwolniony z imigracyjnego aresztu, wówczas przesłuchanie jest powtórzone.
Każde przesłuchanie jest jakby nową procedurą (hearing de novo), dlatego w swojej obronie można użyć tych samych i nowych argumentów. Aresztowany cudzoziemiec ma także pewne prawa, na przykład do prawnej obrony i reprezentacji.
Warto też pamiętać, by nie podpisywać żadnych dokumentów, dopóki nie zna się ich zawartości i ewentualnych konsekwencji złożenia na tym dokumencie własnego podpisu.
Późniejsze tłumaczenia, że podpisało się dokument w języku angielskim, nie znając jego treści, nie są przez władze respektowane i dzieje się tak, że niekiedy nieświadomi swoich praw czy procedur prawnych aresztowani cudzoziemcy podpisują zgodę pod własną deportacją.
JEŚLI KTOŚ JEST NIE POSIADA WIZY LUB PODEJMUJE SIĘ PRACY BEZ ZEZWOLENIA W KANADZIE, warto już wcześniej pomyśleć o prawnej obronie i autoryzować swojego obrońcę do obrony prawnej na wypadek aresztowania.
Ja osobiście współpracuje z kancelarią adwokacką, gdzie wyspecjalizowani w imigracyjnych aresztowaniach adwokaci dyżurni czuwają 24 godziny na dobę, by pomóc osobom zatrzymanym. Ważne jest także, by znać swoje prawa w Kanadzie, nawet jeśli nie posiadamy ważnej wizy czy autoryzacji pracy.
Izabela Embalo
licencjonowany doradca imigracyjny
Kanada
TEL. 416-5152022
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
OSOBY ZAINTERESOWANE IMIGRACJA DO KANADY, PROSIMY O KONTAKT.
Z DUŻYM SUKCESEM POMOGLIŚMY SETKOM POLSKICH IMIGRANTÓW OSIEDLIĆ SIĘ NA STAŁE W KANADZIE. OD 1998 ROKU.
Władze imigracyjne w kanadyjskiej prowincji Alberta ogłosiły nowy program imigracyjny, w ramach którego rozpoczęte zostanie przyjmowanie zgłoszeń od 2 stycznia 2018 r. Program jest możliwością stworzoną przez prowincję, co daje bardzo dużą szansę otrzymania pobytu, ze względu na duży bonus punktowy, jaki otrzymujemy za certyfikat nominacji.
Program jest dostępny dla zagranicznych pracowników w Albercie. Podobnie jak wszystkie inne kategorie programu prowincji w Albercie podania poddawane są losowaniu Express Entry. Wybrani kandydaci otrzymują wspomnianą nominację, która zostaje wykorzystana do ubiegania się o stały pobyt.
Kandydaci muszą posiadać oferty pracy od pracodawcy w Albercie. Oferta pracy niekoniecznie musi być w zawodzie wykwalifikowanym.
Wnioskodawcy muszą mieć ważny status tymczasowego rezydenta w momencie składania wniosku i nie mogą mieszkać ani pracować w prowincji lub na terytorium innym niż Alberta. A zatem program nie obejmuje imigrantów, którzy pozostali w Kanadzie bez ważnej wizy.
Kandydaci muszą także wykazać się znajomością języka angielskiego lub francuskiego na poziomie lub powyżej Canadian Language Benchmark 4, o czym świadczy test językowy uznany przez rząd Alberty. Jest to niższe wymaganie niż w przypadku wielu innych programów imigracji ekonomicznej w Kanadzie, w tym popularnej federalnej klasy robotników wykwalifikowanych (FSWC), gdzie wymaga się znajomości językowej na poziomie płynnym. Od 2 stycznia 2019 r. poziom wymagany znajomości języka angielskiego i francuskiego zostanie zwiększony do minimum 5 CLB.
Wyższy próg umiejętności językowych wynoszący CLB 7 lub wyższy został ustalony pracowników służby zdrowia (NOC 3413).
Podobnie jak w programie federalnym FSW, kandydaci muszą mieć ukończone liceum lub wyższy poziom wykształcenia. Kandydaci, którzy nie studiowali w Kanadzie, muszą uzyskać edukacyjną ekwiwalencję, dokumentującą odpowiedni poziom wykształcenia imigranta. W niektórych przypadkach kandydaci są zwolnieni z tego wymogu.
Wnioskodawcy muszą mieć co najmniej 12-miesięczne doświadczenie zawodowe w pełnym wymiarze godzin w swoim obecnym zawodzie w Albercie w ciągu ostatnich 18 miesięcy lub co najmniej 24-miesięczne pełnoetatowe doświadczenie zawodowe w swoim obecnym zawodzie w Kanadzie i / lub za granicą w czasie 30 miesięcy (to doświadczenie zawodowe może być połączeniem doświadczenia zdobytego w Albercie, w innej prowincji lub za granicą).
Wnioskodawcy muszą spełniać także wymóg minimalnego dochodu, w zależności od wielkości ich rodziny.
Uwaga, osoby, posiadające zawód jak poniżej, nie mogą korzystać z tego programu, a zatem nie wszystkie profesje się kwalifikują.
Podajemy zawody z numerkiem kwalifikacyjnym NOC:
Legislators 0011
School Principals and Administrators of Elementary and Secondary Education 0422
Managers in Social, Community and Correctional Services 0423
Fire Chiefs and Senior Firefighting Officers 0432
Escort Agency Managers, Massage Parlour Managers 0651
Secondary School Teachers 4031
Elementary School and Kindergarten Teachers 4032
Professional Occupations in Religion 4154
Authors and Writers 5121
Musicians and Singers 5133
Actors and Comedians 5135
Painters, Sculptors and Other Visual Artists 5136
Court Officers and Justices of the Peace 1227
Dental Laboratory Bench Workers 3223
Early Childhood Educators and Assistants 4214
Other Instructors 4216
Other Religious Occupations 4217
Other Performers, n.e.c. 5232
Artisans and Craftsperson 5244
Athletes 5251
Real Estate Agents and Salespersons 6232
Home Child Care Providers 4411
Home Support Workers, Housekeepers and Related Occupations 4412
Elementary and Secondary School Teacher Assistants 4413
Izabela Embalo
LICENCJONOWANY
DORADCA – KANADA
tel. 416-5152022
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Osoby zainteresowane prawem imigracyjnym prosimy o kontakt.
Z dużym sukcesem pomogliśmy setkom polskich imigrantów osiedlić się na stałe w Kanadzie. Od 1998.
Turystyka
- 1
- 2
- 3
O nartach na zmrożonym śniegu nazyw…
Klub narciarski POLMEDEN przy Oddziale Toronto Stowarzyszenia Inżynierów Polskich w Kanadzie wybrał się 6 styczn... Czytaj więcej
Moja przygoda z nurkowaniem - Podwo…
Moja przygoda z nurkowaniem (scuba diving) zaczęła się, niestety, dość późno. Praktycznie dopiero tutaj, w Kanadzie. W Polsce miałem kilku p... Czytaj więcej
Przez prerie i góry Kanady
Dzień 1 Jednak zdecydowaliśmy się wyruszyć po raz kolejny w Rocky Mountains i to naszym sta... Czytaj więcej
Tak wyglądała Mississauga w 1969 ro…
W 1969 roku miasto Mississauga ma 100 większych zakładów i wiele mniejszych... Film został wyprodukowany aby zachęcić inwestorów z Nowego Jo... Czytaj więcej
Blisko domu: Uroczysko
Rattray Marsh Conservation Area – nieopodal Jack Darling Memorial Park nad jeziorem Ontario w Mississaudze rozpo... Czytaj więcej
Warto jechać do Gruzji
Milion białych różMilion, million białych róż,Z okna swego rankiem widzisz Ty… Taki jest refren ... Czytaj więcej
Massasauga w kolorach jesieni
Nigdy bym nie przypuszczała, że śpiąc w drugiej połowie października w namiocie, będę się w …
Life is beautiful - nurkowanie na Roa…
6DHNuzLUHn8 Roatan i dwie sąsiednie wyspy, Utila i Guanaja, tworzące mały archipelag, stanowią oazę spokoju i są chętni…
Jednodniowa wycieczka do Tobermory - …
Było tak: w sobotę rano wybrałem się na dmuchany kajak do Tobermory; chciałem…
Dronem nad Mississaugą
Chęć zobaczenia świata z góry to marzenie każdego chłopca, ilu z nas chciało w młodości zost…
Prev
Next
Page:
Prawo imigracyjne
- 1
- 2
- 3
Kwalifikacja telefoniczna
Od pewnego czasu urząd imigracyjny dzwoni do osób ubiegających się o pobyt stały, i zwłaszcza tyc... Czytaj więcej
Czy musimy zawrzeć związek małżeńsk…
Kanadyjskie prawo imigracyjne zezwala, by nie tylko małżeństwa, ale także osoby w relacji konkubinatu składały wnioski sponsorskie czy... Czytaj więcej
Czy można przedłużyć wizę IEC?
Wiele osób pyta jak przedłużyć wizę pracy w programie International Experience Canada? Wizy pracy w tym właśnie programie nie możemy przedł... Czytaj więcej
FLAGPOLES
Flagpoling oznacza ubieganie się o przedłużenie pozwolenia na pracę (lub nauk…
POBYT CZASOWY (12/2019)
Pobytem czasowym w Kanadzie nazywamy legalny pobyt przez określony czas ( np. wiza pracy, studencka lub wiza turystyczna…
Rejestracja wylotów - nowa imigracyjn…
Rząd kanadyjski zapowiedział wprowadzenie dokładnej rejestracji wylotów z Kanady w przyszłym roku, do tej pory Kanada po…
Praca i pobyt dla opiekunów
Rząd Kanady od wielu lat pozwala sprowadzać do Kanady opiekunki/opiekunów dzieci, osób starszych lub niepełnosprawnych. …
Prev
Next
Page:
Prawo w Kanadzie
- 1
- 2
- 3
W jaki sposób może być odwołany tes…
Wydawało by się, iż odwołanie testamentu jest czynnością prostą. Jednak również ta czynność... Czytaj więcej
CO TO JEST TESTAMENT „HOLOGRAFICZNY…
Testament tzw. „holograficzny” to testament napisany własnoręcznie przez spadkodawcę. Wedłu... Czytaj więcej
MAŁŻEŃSKIE UMOWY O NIEZMIENIANIU TE…
Bardzo często małżonkowie sporządzają testamenty razem (tzw. mutual wills) i czynią to tak, iż ni... Czytaj więcej
ZASADY ADMINISTRACJI SPADKÓW W ONTARI…
Rozróżniamy dwie procedury administracji spadków: proces beztestamentowy i pr…
Podział majątku. Rozwody, separacje i…
Podział majątku dotyczy tylko par kończących formalne związki małżeńskie. Przy rozstaniu dzielą one majątek na pół autom…
Prawo rodzinne: Rezydencja małżeńska
Ontaryjscy prawodawcy uznali, że rezydencja małżeńska ("matrimonial home") jest formą własności, która zasługuje na spec…
Jeszcze o mediacji (część III)
Poprzedni artykuł dotyczył istoty mediacji i roli mediatora. Dzisiaj dalszy ciąg…
Prev
Next
Page: